臺灣新竹地方法院民事判決109年度簡上字第133號上 訴 人 林棠茵訴訟代理人 江得曜被 上訴人 陳榮元訴訟代理人 陳由銓律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月22日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
(一)兩造於民國108年11月18日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，上訴人向被上訴人承租新竹市○區○○○○街0000號左室房屋(下稱系爭房屋)，系爭租約第11條原約定雙方於契約期限屆滿前「不得」終止租約；然契約簽訂後幾天，因上訴人任意喧嘩、製造噪音，影響鄰舍，被上訴人遂請上訴人於108年11月28日前往被上訴人住處更改租約，經雙方同意後，被上訴人當場於系爭租約第11條變更為「得」於契約期限屆滿前提前終止租約；而上訴人於簽訂系爭租約時即未蓋章，被上訴人曾提醒上訴人更改租約時須帶印章，然上訴人仍未攜帶，導致系爭租約第11條修正部分僅有被上訴人所蓋印之印文。
(二)系爭租約附件之住戶公約第1條約定：「為維護房屋環境安全與秩序，承租人不可有吸毒、酗酒、喧嘩影響其他住戶等不良行為，若有嚴重情況，出租人得提前終止租約，承租人不得異議」，兩造復於住戶公約第8條約定「承租屋限定以下經營項目：油漆工程行」，同時約明禁止聚眾、賭博，否則被上訴人得提前終止租約。詎上訴人承租系爭房屋後，不僅未用於經營油漆工程行，甚利用該處作為聚眾、喝酒、喧鬧之場所，車輛亦隨意停放於車道上阻塞交通，迨至凌晨，影響社區住戶生活與健康及道路交通安全，附近居民亦因不堪其擾多次打電話報警。又於109年4月間，曾有警察進入系爭房屋搜索；110年2月20日凌晨則有歹徒駕駛轎車2次朝系爭房屋開槍，警察隨後前來調查等情。上訴人使用房屋時之上開行為，顯已嚴重違反社會秩序維護法第72條第3款之規定，同時亦違反住戶公約，被上訴人自得依約提前終止系爭租約。
(三)被上訴人曾於109年3月18日傳送LINE訊息予上訴人，告知將於109年4月18日終止租約，並於109年4月7日委由訴訟代理人陳由銓律師發函再次通知系爭租約將於109年4月18日終止，請上訴人屆時遷出，是被上訴人得依系爭租約第11條第1項、第2項及住戶公約之約定終止系爭租約；依民法第455條前段之規定請求上訴人於租賃關係終止後，返還系爭房屋；依系爭租約第12條、民法第179條前段之規定，請求上訴人自109年4月19日租賃終止之次日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利；及依系爭租賃契約第12條第3項後段之約定，請求上訴給付自109年4月19日至返還系爭房屋之日止之違約金。答辯聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：
(一)兩造簽訂系爭租約時即約定任一方不得提前終止租約，嗣被上訴人稱要更改租約，向上訴人取得房屋租賃契約書後，未經上訴人同意，即自行更改系爭租約第11條之約定，而上訴人於更改處亦未蓋章於其上。又住戶公約第8條中，手寫約定上訴人僅得經營油漆工程行，可見兩造明知上訴人承租房屋係為營業使用，也因此投入經費裝潢，若與被上訴人約定其有任意終止權，將使工程行之經營陷於不確定，徒費上訴人勞力時間費用，有違常理。再者，假設系爭租約確有任意終止條款，被上訴人又抗辯上訴人在系爭房屋內聚眾、喧嘩等情，早就可依該條款終止租約，而毋庸尋覓細故要求終止租約。依上可知，原審認系爭租約得由被上訴人任意提前終止，當有違誤。
(二)上訴人未有違反住戶公約之事，且上訴人為確保鄰里及自身房屋安寧，前已裝設隔音氣密窗，可阻隔系爭房屋內外聲響；而上訴人因從事油漆工程行，均在外面包工程，平日自有客人進出，絕非刻意呼朋引伴、導致影響環境秩序，故被上訴人稱上訴人違反住戶公約，並以此請求終止系爭租約，為無理由。
(三)上訴聲明：１原判決廢棄。
２被上訴人之訴駁回。
３如受不利之判決，請准上訴人供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)被上訴人主張兩造訂有系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期自108年12月1日起至110年11月30日止，每月租金12,000元、押租金24,000元；簽訂系爭租約時，其中第11條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方□得☑不得終止租約。」；嗣被上訴人請上訴人前往上訴人住處更改系爭租約，系爭租約第11條第1項變更為「本契約於期限屆滿前，租賃雙方☑得☑✗不得終止租約。」，並有被上訴人之印文蓋印其上等情，有被上訴人與上訴人分別提出之房屋租賃契約書附卷可參(見二審卷第63頁至第91頁、177頁至第183頁)；惟上訴人否認其曾表示同意更改系爭租約第11條之約定，並以前詞置辯。經查：
１按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號民事判例參照。經查，兩造分別提出之系爭租約第11條關於提前終止租約之約定中，均可見於「得」、「不得」之方格中有俱有打勾，另外「不得」之方格外有畫一個✗，其上並蓋有被上訴人之印文(見二審卷第69頁、183頁)，依一般通念及我國社會之習慣，於文件上蓋用印文，係修正該處記載之意，故可推論兩造之真意係將此處原勾選之「不得」，改為嗣後勾選之「得」，即「本契約於期限屆滿前，租賃雙方『得』終止租約」之意思。從而，該契約文意自已表示當事人真意，甚為明確，無須別事探求，即不得反捨契約文字而更為曲解為「不得」於期限屆滿前提前終止租約。
２至上訴人雖辯以：「他(即被上訴人)跟我們講要更改租約，我們也不知道要寫什麼，他自己拿去改，改好才拿給我們。
他整天說我們太吵，說要更改租約，要我太太拿租約給他。那是簽訂租約雙方履行一陣子之後才改的。」等語(見二審卷第158頁)；然由被上訴人提出、上訴人所不爭執之如下兩造間LINE對話紀錄(見原審卷第43頁至第59頁、本院卷第114頁)：
⑴108年11月22日：
被上訴人：請你明天以前來租屋跟我談一下如何約束晚上
影響鄰居的行為，也請帶約來(你們已使用該屋，租約日期要提前)。
被上訴人：昨晚已有鄰居報警!!上 訴人：真的不好意思被上訴人：希望租房能給妳們事業方便，但妳們也不要帶
給鄰居不便：明天以前還是請帶約來我談一下2
0分鐘-要來時請事先通知一下!!⑵108年11月23日：
上 訴人：請問冷氣遙控器被上訴人：我的租屋冷氣只在5月至9月可使用!其他時間請
勿使用上 訴人：改時間妳要改什麼時間？
我明天或禮拜一去改(回覆被上訴前揭冷氣之事)這個…也太…被上訴人：明天下午15:30以後都可以上 訴人：怎麼有這樣的規定？電費也是我們自己出的
沒有租給人家還要規定人家開冷氣的時間吧…被上訴人：見面再說明上 訴人：(回覆被上訴前揭冷氣之事)而且當初租的時
候，你沒有說過你現在可以嗎我過去改合約？……………被上訴人：冷氣遙控器我傍晚會準備好，妳來拿，再請帶
合約及妳的印章，我會把冷氣寫進去，及冷氣及電器維護保養責任為承租方寫進去並完整用印!上 訴人：…
(回覆被上訴人上開冷氣遙控器之事)我明天再過去改合約。
被上訴人：好…
也請妳考慮一下妳先生及同事是否能約束好自己不要影響鄰居!!⑶109年2月24日：
被上訴人：昨晚租屋太吵了!一群人在屋內叫喊…如果狀況
如此我會提出終止租約!!上 訴人：請問是幾點的時候⑷109年3月18日：
被上訴人：我等二天了，妳沒空就算了；我就按租約用lin
e通知妳：從開始租屋至今，時常晚上租屋處太
吵，影響鄰居安寧…我也多次請妳改善，但未見成效!!故按租約提前終止，按租約提前一個月通知妳，請於4月18日(最晚)搬離租屋(當天完成清點交返還)，感謝妳的理解!!上 訴人：什麼時候多次？就兩三次 而且也不是最近的事
情了剛開始租前兩三次之後我們也沒…⑸109年3月23日：
被上訴人：3/20號妳先生在我們在我家談後，給我電話談
了一下；我還是決定終止租約(就如我談過的妳
們的經營時間不適合在現在的租屋)，請按3/18
日的LINE通知，按契約條文及返還租屋!上 訴人：沒辦法接受。
３由兩造前揭LINE通話內容可知，渠等針對住居安寧之事已進
行多次溝通與討論，且被上訴人請求上訴人交付系爭租約時，已表明其目的為修改系爭租約之條款，上訴人仍將系爭租約之原本交付被上訴人，足見上訴人並未完全反對修正其內之約定。而上訴人依被上訴人之請求，將系爭租約交予被上訴人後，被上訴人針對第11條之約定進行前揭修正，並於其上蓋用印文，而由兩造各留存原本1份。上訴人取回修正後之系爭租約時，可明確知悉第11條約定之內容已遭修正，倘如上訴人就上開修正事項產生疑義，自可當場表示意見；或於日後被上訴人於109年2月24日、109年3月18日分別向上訴人表示「昨晚租屋太吵了!一群人在屋內叫喊…如果狀況如此我會提出終止租約」、「…故按租約提前終止，按租約提前一個月通知妳，請於4月18日(最晚)搬離租屋(當天完成清點交返還)，感謝妳的理解!!」等語時，明確表達其未曾同意修正系爭租約第11條關於提前終止租約之情形，惟由卷內資料，難以認定上訴人曾表示反對修改系爭租約第11條約定之情形，益見兩造就系爭租約業已達成「得」提前終止之意思表示合致。上訴人所執前揭主張，自難以憑採。
(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約之租賃期間自108年12月1日起至110年11月30日止，業經認定如上；而系爭租約第11條第2項約定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。一方未有先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方一個月(最高不得超過一個月) 租金額之違約金」等情(見原審卷第29頁、二審卷第183頁)，是依上開文意，併參租賃契約屬繼續性契約之特點，應認兩造同時保留系爭租約之單方期前終止權，而欲行終止之一方雖得於租期屆滿前，單方面不附理由終止租約，然應遵循系爭約款之程序，亦即須於終止契約之前1個月通知他造，若未先期通知而逕行終止租約時，即應給付他造相當於一個月租金之違約金，始得合法終止租約。又查，被上訴人於109年3月18日已利用LINE訊息向上訴人明確表示於109年4月18日終止兩造間之系爭租約，並於109年3月23日傳送LINE訊息予上訴人重申終止租約之意思表示，上訴人均已讀取之，有兩造LINE對話內容可參(見原審卷第57頁至第58頁)；嗣被上訴人再於109年4月7日委任訴訟代理人寄送律師函向上訴人明確表示於109年4月18日終止租約，不再續租等節，有被上訴人提出之陳由銓律師事務所109年4月7日(109)銓律字第09407號函附卷可稽(見原審卷第67頁至第71頁)，故依兩造間關於系爭租約之約定，可認系爭租約業於109年4月18日經被上訴人合法終止。是以，系爭租約於終止後，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人自系爭房屋遷出，並返還予被上訴人，自屬有據，應予准許。
(三)另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照)。本件兩造之租賃關係既因被上訴人終止租約而自109年4月19日起消滅，業經認定如上，上訴人於租約消滅後仍繼續占有系爭房屋，是其自108年4月19日起已失其合法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用，致被上訴人無法使用收益系爭房屋，則依社會通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益(收回再出租)系爭房屋之損害。是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自終止租約後即自109年4月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金即每月12,000元之不當得利，核屬有據。
(四)再依系爭租約第12條第2項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額新臺幣(空白)元整外，並得請求相當月租金額一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。」(見原審卷第31頁)。本件被上訴人既於109年4月18日合法終止系爭租約，且上訴人並未依約返還系爭房屋，依前揭約定，上訴人於109年4月19日起即產生違約金之給付義務。原審審酌系爭房屋所在位置、面積、用途等，認定上訴人應給付自109年4月19日起至返還系爭房屋之日止之違約金，並依民法第252條之規定依職權酌減為按月以1,200元計算之違約金，顯以兼顧兩造權益，實屬妥適。
(五)綜上所述，系爭租約係屬定期租賃契約，業經被上訴人於109年4月18日合法終止，上訴人於租約消滅後仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占用，而受有占有之利益，致上訴人受有損害。從而，上訴人依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係請求上訴人遷讓返還系爭房屋、自109年4月19日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利12,000元及違約金1,200元，計13,200元為有理由。原審判命上訴人騰空交還系爭房屋及給付被上訴人上開金額，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴人提起本件上訴，並指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、上訴人雖聲明如受不利之判決，請准供擔保免為假執行云云；惟本件為簡易程序民事第二審裁判，且訴訟標的金額未逾150萬元，不得再上訴第三審，於本院判決宣示後即告確定，毋庸宣告假執行，上訴人聲明願供擔保請求宣告免為假執行，亦無必要，併此敘明。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
民事第一庭審判長法 官 李珮瑜
法 官 張百見法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 14 日
書記官 王恬如