臺灣新竹地方法院民事判決109年度簡上字第80號上 訴 人 邱福棟被上訴人 陳寶玟 住新竹縣○○鄉○○村00鄰○○00○0 號訴訟代理人 鄒永禎律師上列當事人間請求返還居間報酬事件，上訴人對於民國109年6月12日本院竹東簡易庭109年度竹東簡字第82號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於111年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面：按在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上開規定依同法第436條之2，於簡易訴訟之第二審程序，亦適用之。準此，原告於第二審為訴之變更或追加，苟其請求之基礎事實與原起訴請求之基礎事實同一，即非法所不許。而其中所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查上訴人於原審起訴時，係依民法第544條規定，請求被上訴人就其居間仲介之土地買賣契約賠償損害新臺幣(下同)169,760元。原審以兩造間不具委任契約關係判決駁回其請求，上訴人提起上訴，並於上訴後變更依民法第220條、第226條之規定為其請求權基礎，嗣再於民國（下同）109年10月23日追加民法第179條為請求（見本院卷第141頁、第447頁）。核上訴人所為訴之追加，係針對被上訴人承辦其所居間仲介之土地案件，主張被上訴人於辦理時違反注意義務而有過失，致侵害上訴人之權利，與原審請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人於原審起訴主張：
（一）上訴人於101年9月18日經被上訴人居間仲介與訴外人余錦盛簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人以2,850,000元向訴外人余錦盛購買坐落新竹縣○○鄉○○段000地號（嗣分割增加106-1地號）之原住民保留地，並於101年10月24日給付被上訴人仲介費57,000元。然系爭買賣契約經臺灣高等法院107年度原上字第2號判決認定無效。被上訴人未完成土地買賣仲介委任，其所收受之土地買賣仲介費應返還上訴人。又上訴人因被上訴人違背法令受誤導簽訂系爭買賣契約，進而衍生無端花費包括代書費1,500元、台電作業費30,000元、私測費6,000元、地政事務所規費35,260元及受無端之刑事起訴所給付之和解金40,000元，亦應由被上訴人負損害賠償之責。被上訴人受上訴人委任媒合土地買賣，竟讓上訴人違反法令簽立無效之系爭契約，還讓上訴人遵照其作法設定抵押權而受無端之刑事告訴，而以和解金40,000元賠錢了事，合計上訴人因被上訴人之疏失造成所受之損害共169,760元（即57,000元＋1,500元＋30,000元＋6,000元＋35,260元＋40,000元＝169,760元），被上訴人因未盡善良管理人之責，自應負賠償之責。
（二）被上訴人雖辯稱係上訴人堅持不按其做法導致買賣契約無效，然訴外人鄒晶育於101年9月10日即向上訴人表示余錦盛經被上訴人安排妥當簽約無問題，地主也願意配合造林申請（原地主願配合就不用花人頭費用，找人頭需花費4萬塊），上訴人因無不動產買賣相關專業而委任被上訴人協助買賣不動產，被上訴人亦因其專業知識而收取高額仲介費，豈能因疏失導致損失一再推諉卸責。上訴人係給付高額仲介費委任被上訴人協助不動產買賣，被上訴人非僅提供買賣之機會。上訴人與余錦盛簽約1年後，因余錦盛遲不肯履約，被上訴人遂主動向上訴人提議於102年9月9日在買賣契約第12條下加訂由被上訴人親筆書寫之文字，若被上訴人僅提供買賣機會，則被上訴人並不負事隔1年後持續督促余錦盛履約之義務，故被上訴人受上訴人委任必須完成買賣之所有細節。為此，爰依民法第544條之法律規定提起本件訴訟，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人169,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約簽訂前，被上訴人自始已盡告知義務，多次以電子郵件、電話、甚至當面向上訴人說明系爭土地依原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定，其所有權移轉之承受人以原住民為限，且可介紹願配合之原住民擔任登記名義人，協助合法完成交易，但需額外支付30,000元予配合之原住民。惟上訴人為樽節前開費用，無視被上訴人提醒，仍與余錦盛訂立系爭買賣契約，並於登記權利人欄位指定上訴人及訴外人鄭明旭為登記名義人。又仲介為報告訂約機會、促成交易，並收取報酬，交易成功後，買賣雙方間權利義務應由買賣雙方當事人負責，且買賣契約間權利義務均需依買賣雙方簽訂之契約內容規範之，是否違約亦依契約內容決定，與仲介無涉。上訴人所指郵件內容所述找人頭花4萬元指的是配合造林的費用，並非代為尋找登記名義人之費用，登記名義人之費用是3萬元。又依臺灣高等法院107年度原上字第2號判決所載，上訴人主張與余錦盛訂約時雙方同意系爭土地暫以余錦盛名義登記並設定抵押權，待法令變更時再變更登記名義人，由此可知，上訴人自始即知原住民保留地之買賣依法應該以原住民為登記名義人，足證被上訴人已盡告知義務等語抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，原僅就仲介費57,000元部分提起上訴，並變更依民法第220條、第226條及追加不當得利為請求權基礎，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人57,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（見本院卷第21、22頁）。嗣於109年10月22日再具狀追加黃祺榮、鄒晶育為被告（此部分業經本院於110年5月31日裁定駁回確定，見本院卷第307、308頁），並變更聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人169,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴負擔。並補充上訴理由略以：
（一）被上訴人應係吉徠開發企業社之實際負責人，亦或本件之土地仲介實為其以個人名義承攬並於居間媒合後收取上訴人仲介費。上訴人於101年9月18日於吉徠土地開發企業社二樓會議室簽訂系爭契約時，在場者僅謝佳芸、余錦盛及上訴人，被上訴人雖在吉徠開發企業社，但並未在場。證人鄒晶育、謝佳芸證述均不實在。鄒晶育雖推說地主余錦盛願意當登記名義人係上訴人自詡與地主熟稔，並要其不要插手云云。然上開說辭除與原證二內容相牴觸外，更完全違背事實。試問，上訴人若真是在簽訂系爭契約前即與地主熟稔，為何還需透過被上訴人及鄒晶育之仲介？被上訴人應負責確保買賣雙方於簽定系爭契約時尚須加簽其所保證的抵押權設定協議書及登記名義人協議書以保障上訴人權益，惟當初上訴人並未簽立押權設定協議書及登記名義人協議書，致後來遭栽贓，枉受偽造文書之誣告，最終賠錢了事。被上訴人及鄒晶育並未履行當初之保證，致系爭契約遭法院認定為無效，除仲介費外，其衍生之損失亦應由被上訴人負擔。
（二）被上訴人之責任應當止於買賣交易完成之時，即包含買賣價金、土地之全部交付、設定之完成、買賣契約簽訂完成並確保後續無法律問題，及契約之確實有效等。準此，既然因為被上訴人的疏漏而致本件契約遭法院認定無效，則被上訴人係可歸責之一方，被上訴人除應退還仲介費，自還應負損害賠償之責。退萬步言，即便被上訴人僅為居間媒合土地買賣，其義務僅止於提供介紹買賣雙方認識，然仲介費收取之前提在於所媒合之買賣交易成立並有效，而本件既已經認定為無效，則被上訴人便無法律理由收取仲介費。
四、被上訴人則為補充答辯：
（一）本件證人鄒晶育於109年10月15日鈞院準備程序審理時，到庭證稱伊才是上訴人之仲介，被上訴人並非上訴人之仲介而係賣方余錦盛之仲介，且鄒晶育此等證詞為上訴人於民事變更上訴聲明暨追加被上訴人聲請狀，載明鄒晶育確為受僱於吉徠開發企業社並於本件土地買賣擔任上訴人之仲介，自應認此項事實為真正，被上訴人毋庸舉證。職是，本件被上訴人既非上訴人系爭土地買賣之仲介，兩造間本即無任何法律上權利義務關係，上訴人竟主張要求被上訴人返還從未收受之仲介費予上訴人，並訴請損害賠償，顯於法無據。
（二）查證人鄒晶育、謝佳芸一致證稱於系爭土地買賣契約簽約前，明確告知系爭土地為原住民保留地，依法應以具有原住民身分者為買受人始屬合法有效，二人所為證詞相符，堪信為真實。且上訴人邱福棟所提「民事變更上訴聲明暨追加被上訴人聲請狀」所附「上證6」，偵查筆錄檢察官問：「庭呈之抵押權設定協議書、登記名義人協議書尚沒有簽名及蓋章，有無有簽名及蓋章的正本?」上訴人自己供稱：「原先仲介公司要幫我們找一個有原住民身分的人頭來簽這二份，在買賣契約簽定的那一天，余錦盛說不用再花那些錢，不用跟我簽這二份協議書，口頭說好就好，這樣他可以省4萬元…」等語，與證人鄒晶育、謝佳芸所述完全相符。足證本件系爭土地買賣契約之所以被認定為無效，純係上訴人與余錦盛二人在簽約當天無視雙方仲介及代書之建議，自行決定依己意簽署所致。
（三）綜上所述，系爭土地買賣之居間契約係系存在於吉徠開發企業社與上訴人間，被上訴人僅係受僱於吉徠開發企業社之員工，且於系爭土地買賣係擔任賣方余錦盛之仲介，而非上訴人之仲介，並未收受上訴人分文仲介費，兩造間本並未存在任何法律上權利義務關係，上訴人訴請被上訴人返還居問報酬及請求損害賠償，實於法無據。
五、上訴人主張其於101年9月18日經被上訴人居間仲介與訴外人余錦盛簽訂系爭買賣契約，由其以2,850,000元向余錦盛購買系爭原住民保留地，並於101年10月24日給付被上訴人仲介費57,000元。然系爭買賣契約因被上訴人之疏失致經臺灣高等法院107年度原上字第2號判決認定無效，被上訴人除應退還57,000元仲介費外，另應賠償其所受支出代書費、台電作業費、私測費、規費及和解金等共112,760元。爰依民法第220條、第226條、第179條規定，請求被上訴人賠償等語，然為被上訴人所否認，並辯稱：伊僅為系爭土地買賣之賣方仲介，訴外人鄒晶育方為受僱於吉徠開發企業社並於本件土地買賣擔任上訴人之仲介，兩造間本即無任何法律上權利義務關係，上訴人請求被上訴人返還仲介費及損害賠償為無理由等語。是本件爭執之點厥為：上訴人依民法第220條、第226條及不當得利規定，請求被上訴人給付仲介費57,000元並賠償112,760元有無理由？經查：
（一）被上訴人辯稱其係在吉徠開發公司擔任銷售經理，並為系爭買賣契約之賣方仲介，核與證人鄒晶育到庭證稱：「我之前曾任職吉徠開發公司擔任業務」、「（尖石鄉煤源段106地號土地是否你仲介的？）對，我應該算是買方的仲介」、「（所以買方支付的仲介費用是你收受的嗎？）這算公司的開發土地業務，我是負責銷售業務，銷售後費用都是交給公司處理，我沒有經手」、「（本件買賣契約成立，你收到多少仲介費？）很久了，我不記得了」、「（你的意思是本件土地買賣你負責銷售，那土地開發是誰？公司裡面的人，我不知道是誰」、「（是陳寶玟嗎？）我不知道，因為公司裡面很多開發業務」、「（簽約時有無以原住民當作登記名義人？）在買賣的過程中當然我們有提醒，但是買賣之後，買方邱福棟說他跟原住民地主這邊有交情，所以很多事情要我不用管，他會跟原住民地主講」、「（簽約現場在哪裡？）竹東仲介公司的二樓」、「（陳寶玟也在場嗎？）也在場」（見本院卷第102至105頁）；及系爭買賣契約承辦代書謝佳芸證稱：「（之前有無代辦尖石鄉煤源段106地號土地買賣過戶事宜？）有」、「（是誰委託你辦理？）我是與仲介方吉徠開發公司配合的代書，有買賣時請我去做契約的手續，當時買賣雙方是邱先生與余先生」等語（見本院卷第96頁）相符，參以系爭買賣接洽過程，大都由鄒晶育（署名晶晶）與上訴人聯繫，此有上訴人所提出之電子郵件在卷可佐（見本院卷第
159、161、165、411、437、438、440頁），足認被上訴人所辯，應非虛語。再者，吉徠開發企業社為獨資商號，營業項目包括仲介服務等業務，而負責人為黃祺榮（被上訴人之夫），此有商業登記抄本在卷可按（見本院卷第81頁），上訴人亦自承伊係委託吉徠開發公司仲介系爭土地，雙方並未簽立委託銷售書面契約，因錢是陳寶玟收的，且從頭到尾陳寶玟一副好像公司是他開的，伊沒有去查公司是誰開的就認定是他開的等語（見本院卷第106、107頁），足認被上訴人與證人鄒晶育均係受僱於吉徠開發企業社，擔任吉徠開發企業社與上訴人居間契約仲介業務之執行。至上訴人雖主張被上訴人係吉徠開發企業社之實際負責人，系爭土地仲介實為其以個人名義承攬並於居間媒合後收取上訴人仲介費，惟未舉證以實其說，尚難採信。則爭居間契約當事人應為上訴人與吉徠開發企業社黃祺榮，被上訴人僅受僱吉徠開發企業社，代吉徠開發企業社為居間契約之履行，並非居間契約之當事人。是基於債之相對性，上訴人依民法第220條、第226條規定，請求非契約當事人之被上訴人賠償其損害，難認有據。
（二）次按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」民法第568條定有明文。該條文之立法理由並記載「查民律草案第759條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」，則觀之該條文規定及立法理由以觀，居間人須其所媒介之契約為合法有效成立，始得請求報酬。查系爭土地為原住民保留地，依原住民保留地開發管理辦法第18條第1 項規定，其移轉之承受人以原住民或約定指定登記予具有原住民身分之特定第三人，始為有效。惟系爭契約因違反上開規定而無效，此為兩造所不爭，並有上訴人提出之臺灣高等法院107年度原上字第2號民事判決在卷可按（見原審卷第19至29頁）。則本件居間人所居間之買賣契約，既因契約自始無效，參照上開法條規定及立法理由，居間之人自不得請求居間報酬，其收受上訴人所交付之報酬57,000元，自為無法律上原因所受領而應返還。惟如前所述，本件居間契約之受託人為吉徠開發企業社黃祺榮，至於被上訴人雖為吉徠開發企業社之銷售經理，並實際參與締約經過或收取居間報酬，惟其與鄒晶育均為吉徠開發企業社之受僱人，受託居間人應係吉徠開發企業社，業如前述。被上訴人係基於與吉徠開發企業社之僱傭契約而獲取薪資或仲介獎金，並非無法律上原因而受利益。是上訴人主張系爭土地買賣契約無效，被上訴人即不得獲取仲介費，應依不當得利之規定返還其利益云云，亦無理由，不能准許。
六、綜上所述，本件居間契約之當事人為上訴人與吉徠開發企業社，上訴人依民法第220條、第226條規定，請求非契約當事人之被上訴人賠償其損害，難認有據。又被上訴人係基於與吉徠開發企業社之僱傭契約而獲取仲介獎金，並非無法律上原因而受利益。上訴人另主張系爭土地買賣契約無效，被上訴人應依不當得利規定返還仲介報酬，亦無理由。從而，上訴人提起本件訴訟，並於上訴後變更追加依民法第220條、第226條、第179條規定，請求被上訴人給付上訴人169,760元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，併同追加之訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
民事第一庭審判長法 官 李珮瑜
法 官 王凱平法 官 楊明箴以上正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
書記官 王明