臺灣新竹地方法院民事判決109年度簡上字第81號上 訴 人 徐瑞美訴訟代理人 張祐禎被 上訴人 徐双田訴訟代理人 徐美龍上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年5月28日本院竹北簡易庭108年度竹北簡字第424號第一審判決提起上訴，本院於民國110年5月5日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人除與原審主張相同茲予引用外，另補稱：
(一)坐落新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）屬農業用地，原係訴外人徐双華(下稱徐双華)所有，徐双華於民國81年間出售予上訴人。被上訴人於74年1月24日與訴外人徐双華(下稱徐双華)簽訂同意書（下稱系爭同意書，見原審卷第63頁），向徐双華購買系爭土地其中8坪土地作為建築用地，顯已違反當時適用之72年8月1日修正後農業發展條例第3條第10款、第30條耕地不得分割及移轉為共有之規定，系爭同意書即屬自始、客觀、確定無效，原審判決自不得持該無效之同意書作為上訴人願承受被上訴人使用系爭土地之負擔，而認定上訴人同意容忍被上訴人興建房屋座落其上之義務，進而作為被上訴人有權占用如原判決附圖即新竹縣新湖地政事務所108年10月22日複丈成果圖所示綠色斜線部分面積30平方公尺土地之依據，故原審判決之認定，顯有違誤，自應廢棄。
(二)徐双華清楚表明被上訴人未履行系爭同意書之條件，視為放棄該權利，嗣後乃將系爭土地全部出賣予上訴人。系爭同意書及被上訴人提出之不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約書，見原審卷第65頁至第68頁），均有塗改、加字、未加蓋印鑑章之情形，應視為無效之證物；系爭買賣契約書亦未加蓋騎縫或印鑑，故無法證明為原契約書。此外，被上訴人於系爭土地加蓋違章建築，已影響上訴人就同段000建號建物合法申請建物使用之權益。上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應將新竹縣新湖地政事務所108年10月22日複丈成果圖所示綠色斜線部分面積30平方公尺之地上物拆除，並將土地返還上訴人。(三)被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）40,500元。
二、被上訴人除與原審主張相同外，另補稱：被上訴人於73年間向徐双華購買系爭土地其中8坪作為建築用地，約定不得向被上訴人請求拆屋還地或給付租金，且因當時法令無法辦理土地過戶，故未就系爭土地其中8坪辦理所有權移轉登記，僅簽訂系爭同意書。上訴人於81年間向徐双華購買系爭土地時，清楚知悉買賣範圍不包含被上訴人占用之8坪土地，上訴人自應承擔徐双華與被上訴人間系爭同意書約定之義務。答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)上訴人於購入系爭土地後，在土地上興建同段000建號建物(門牌號碼：新竹縣○○鄉○○○村0鄰0000號)，有建物登記查詢資料足稽（見二審卷第107至108頁）。
(二)被上訴人為同段0000-0地號鄰地之土地共有人，其所有未辦保存登記建物(門牌號碼：新竹縣○○鄉○○○村0鄰0000號，下稱系爭房屋)之廚房占用系爭土地如原審判決附圖綠色斜線範圍所示之土地（面積30平方公尺），有土地登記第一類謄本、土地所有權狀、土地建物查詢資料、土地登記申請書、複丈成果圖可參（見原審卷第13頁、第25頁，二審卷第63頁至第66頁、第107頁至第108頁，原審卷第95頁）。
四、本件爭點：
(一)被上訴人抗辯，系爭土地原所有權人徐双華與其簽訂同意書，出賣其占用土地部分供其建築房屋，且為上訴人所明知，其非無權占用，是否可採？
(二)上訴人主張被上訴人無權占用其所有系爭土地如原審判決附圖所示綠色斜線範圍部分，依民法第767條第1項前段之規定，請求被上訴人拆除建物返還土地予上訴人，有無理由？
(三)上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人給付占用土地之相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)被上訴人抗辯其有權占用系爭土地供其建築房屋，為有理由：
１按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨參照）。查上訴人為系爭土地所有人、被上訴人所有系爭房屋占用系爭土地原審判決附圖綠色斜線範圍所示之土地（面積30平方公尺）等情（見不爭執事項㈡），既為被上訴人所不爭執，依上開說明，被上訴人自應就其占用系爭土地具有正當權源之有利於己事實，負舉證責任。
２經查，被上訴人於74年1月24日與徐双華簽立系爭同意書，內
容記載：「立契約書人徐双華賣方(簡稱為甲方)徐双田買方(簡稱為乙方)現甲方座落青埔段、地目田、地號0000號、面積(空白)公頃內有八坪土地被乙方做為建築用地，現甲、乙双方同意立契約書，乙方以每坪新台幣貳仟伍佰元向甲方購得八坪共計貳萬元整，甲方不得異議，恐口無憑，特立此書為証。」；嗣上訴人與徐双華於81年4月26日簽訂系爭買賣契約書，其中第1條約定：「買賣不動產標示：坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○地號，地目田，面積○公頃貳伍公畝參○平方公尺（註：買賣面積應扣除已出賣捌坪給徐双田之部分）故實際出賣面積為約○.二五○四公頃。」，有系爭同意書及買賣契約書在卷可參（見原審卷第63頁至第67頁）。上訴人於原審審理期間自承系爭買賣契約書為上訴人所簽名（見原審卷第76頁）；而系爭同意書上記載之見證人徐筆霖於原審審理時亦到庭具結證稱：「（問：與兩造有無親屬或僱傭關係？）原告（即上訴人，下同）他要叫我叔公；被告（即被上訴人，下同）是我的堂兄弟。（問：是否知悉新竹縣○○鄉○○○段0000地號土地？）這是我老家的，知道。(問：系爭土地是否曾出售？若有，出售過幾次？出售予何人？出售之條件為何？出售前有無建物或地上物？）74年當時候被告有要跟徐双華買一點做建地，好像買了8坪，繳了2萬元，沒有全部買下來因為當時被告沒有這麼多錢，除了賣這次外，好像在81年賣給原告，當時賣多少錢都講得清清楚楚，但賣給原告時我沒有在場，我只有74年時在場，會知道賣給原告的事情，是大家都會談，原告的父親是我的堂姪子…(問：【提示原審卷第63頁】是否曾參與此份同意書之簽訂？若有，該同意書之意思為何？)這好像是我寫的字，這內容都是我寫的，意思是被告向徐双華買這塊地的8坪地。」等語（見原審卷第138頁至第139頁)。查上訴人之父親為證人徐筆霖之堂姪
子、被上訴人之堂兄弟，同時亦為系爭同意書上之見證人，與兩造均有親誼但無利害關係，且經具結以擔保其證述之正確性下，衡情當無故為不利於上訴人之證述之理，其證言應堪採信。且參以系爭買賣契約書第1條之之內文與系爭同意書所載有關徐双華同意被上訴人於系爭土地8坪範圍內建築等情，內容互核相符，據此亦堪認被上訴人所提之系爭買賣契約書、系爭同意書，均屬真正。
３按無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因其情形
，可認當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為，仍為有效，民法第112條定有明文。上訴人雖主張被上訴人與徐双華簽立系爭同意書，約定被上訴人以20,000元之價金，向徐双華購買系爭土地中8坪部分為建築用地，已違反當時即72年8月1日修正後農業發展條例第3條第10款、第30條耕地不得分割及移轉為共有之規定，系爭同意書約定之內容屬於自始客觀不能，依民法第246條之規定，應屬無效云云。惟查，系爭房屋之房屋稅納稅義務人為被上訴人，1樓面積54.2平方公尺，於72年11月起課房屋稅，此有新竹縣政府稅務局110年4月16日新縣稅密房字第1100119101號函暨檢附之房屋稅籍證明書在卷可參（見二審卷第153頁），且兩造亦不爭執徐双華與被上訴人於74年1月24日簽立系爭同意書之前，被上訴人即已建築系爭房屋(見二審卷第72頁)，堪認系爭同意書係於系爭房屋建築後始簽立，且為徐双華發現被上訴人越界建築後，經其等合意之和解方案，此觀系爭同意書中約定「…內有八坪土地被乙方(即被上訴人)做為建築用地，現甲乙雙方同意立契約書…」等語亦可佐證(見原審卷第63頁)，並與上訴人提出徐双華錄音譯文之內容相符(見二審卷第123至125頁)。依上可知，系爭同意書之締約目的在於由被上訴人向徐双華給付金錢，補償系爭土地遭占用之損害，避免系爭房屋占用系爭土地部分遭訴請拆除之結果。查系爭土地非供都市土地使用，地目田，於64年12月26日編訂為農業用地，於73年12月5日起即迄今均編定為特定農業區農牧用地，有土地登記簿、土地登記第一類謄本可參（見二審卷第83頁、原審卷第13頁），核屬農業發展條例規定之耕地，系爭同意書約定徐双華將系爭土地其中8坪出賣予被上訴人，徐双華依約負有移轉該部分土地所有權之義務，惟此契約義務違反前揭農業發展條例之規定，屬於法律上之給付不能，依民法第246條第1項本文之規定，固屬無效。惟基於私法自治原則，徐双華與被上訴人如約定被上訴人給付20,000元為代價，徐双華則同意容忍系爭房屋依現況占用系爭土地，並非法所不許，且上開契約並不以一定方式為必要，堪認系爭同意書已具備土地使用契約之要件，且依其等之締約目的，可認契約當事人如知買賣契約無效，即欲締結土地使用之無名契約，依民法第112條之規定，應認徐双華與被上訴人間土地使用契約為有效。至於上訴人雖主張被上訴人未依約給付20,000元，應視為放棄使用系爭土地之權利云云，惟並未舉證證明徐双華已因被告債務不履行而解除上開契約，且徐双華於出賣系爭土地予上訴人時，仍於系爭買賣契約書中約定其出賣之範圍不及於其已同意被上訴人使用之8坪土地，顯然仍承認系爭同意書之效力，是上訴人上開主張，難認可採。
４按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，應從該意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院101年度台上字第1965號判決意旨參照）。承上所述，徐双華與被上訴人既欲解決系爭房屋越界建築之爭議，自應就締約時系爭房屋實際占用系爭土地之全部面積而為約定，始能達成被上訴人免遭訴請拆屋還地之締約目的，且參諸系爭同意書內約定之8坪面積未經測量機關測量，難期精確。從而，系爭房屋占用系爭土地之範圍雖如原審判決附圖綠色斜線範圍所示，面積為30平方公尺(見不爭執事項㈡)，與系爭同意書約定之8坪（約相當於26.45平方公尺；計算式：8÷0.3025）略有出入，然依上開說明，應認被上訴人抗辯8坪之面積係依系爭房屋占用面積約略測量而得，徐双華之真意係同意被上訴人所有之系爭房屋依簽立系爭同意書時之現況占用系爭土地等情，應屬可採。５再按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅
於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。查，系爭房屋係建築於徐双華與被上訴人於74年1月24日簽立系爭同意書之前，已如前述，則上訴人於81年4月26日向徐双華購買系爭土地時，除依系爭買賣契約書第1條之約定可知系爭土地中部分經徐双華同意被上訴人建築房屋使用外，自外觀觀察亦可清楚知悉被上訴人所有系爭房屋占用系爭土地之實際情形，足認徐双華同意被上訴人於系爭土地建築系爭房屋，已具備公示外觀。上訴人明知此情，仍向徐双華購買系爭土地，且其與徐双華簽訂系爭買賣契約書時，對上情記載為契約內容，並無任何反對表示，亦未向徐双華主張權利，堪認其除默示同意系爭房屋占用系爭土地外，揆諸前揭最高法院判決要旨，亦不因系爭土地所有權人之更易，逕使被上訴人所有系爭房屋變異為不具占有之正當權源。準此，被上訴人所有如原審附圖所示綠色斜線部分面積30平方公尺之地上物，占用系爭土地，具有正當權源。被上訴人抗辯其有權占用系爭土地，為有理由。
(二)上訴人請求被上訴人拆除原審判附圖所示綠色斜線範圍部分，為無理由：
查上訴人雖為系爭土地之所有權人，然被上訴人並非無權占有系爭土地，業如前述，是依前揭規定，上訴人請求被上訴人拆除原審判附圖所示綠色斜線範圍部分、面積30平方公尺之地上物，並將土地返還上訴人，核屬無據，難予准許，應予駁回。
(三)上訴人請求被上訴人給付占用土地之相當於租金之不當得利，為無理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占用他人之土地可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查被上訴人所有如原判決附圖所示綠色斜線範圍部分、面積30平方公尺之地上物係有權占有，且其占有之正當權源為上訴人默示之意思表示，業經認定如前，上訴人既自81年買受系爭土地後，以行為表示同意被上訴人無償占用系爭土地，自不得再主張受有損害；況且，上訴人向徐双華買受系爭土地時，系爭買賣契約約定之標的物面積已扣除系爭房屋占用部分，則其等磋商買賣價金時，當有酌與扣減價金之金額，則上訴人雖登記為系爭土地之所有權人，然依權益歸屬之觀點，仍難認被上訴人占用部分土地之經濟利益，包含相當於租金之利益應歸屬於上訴人，是堪認被上訴人占用上開部分非無法律上原因，與不當得利之要件不符。因此，上訴人請求被上訴人返還相當於租金之不當得利40,500元，即屬無據。
(四)綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被上訴人將新竹縣新湖地政事務所108年10月22日複丈成果圖所示綠色斜線部分面積30平方公尺之地上物拆除，並將土地返還上訴人；暨請求被上訴人應給付上訴人40,500元，均無理由，不應准許。原審駁回上訴人請求，與本院所持理由雖有不同，但結論則為一致，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 吳靜怡
法 官 張百見法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 6 月 15 日
書記官 王恬如