臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴更一字第4號原 告 文明房屋仲介經紀有限公司法定代理人 楊承翰訴訟代理人 曾文欽被 告 劉詠涵
彭睿逸上二人共同訴訟代理人 魏翠亭律師
余嘉勳律師陳恩民律師上 一 人複代理人 許育齊律師上列當事人間給付報酬等事件，本院於民國110年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造先於民國108年5月5日簽立不動產一般委託銷售契約書（下稱「前委託書」，訴更一卷第67-91頁），約定由被告2人委託原告銷售被告2人所共有坐落於新竹縣○○鎮○○段00000地號土地（被告劉詠涵應有部分2/3 、被告彭睿逸應有部分1/3 ）、同段715地號土地（被告彭睿逸應有部分1/2 ）、門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000 巷00弄00號房屋（被告劉詠涵應有部分2/3 、被告彭睿逸應有部分1/3 ）（下合稱系爭房地），委託銷售期間為108 年5 月5日起至108 年8月6日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）5,500 萬元。然委託銷售期間內未出現買主。
㈡、嗣兩造再於108年8月13日簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託書，訴字卷第17-21頁即原證一），約定由被告2人委託原告銷售系爭房地，委託銷售期間為108 年8 月13日起至108 年10月15日止，委託銷售價格降為2,500 萬元。依據系爭委託書第5條第1 項約定，原告於買賣契約成立時，得向被告2 人收取服務報酬，數額為實際成交價之4%。
原告覓得訴外人即證人鍾文國願買，鍾文國先於108年8月12日出價2,500萬元、8月16日提高為2,550萬元、8月17日更提高為2,618萬元，此有鍾文國簽名之要約書可證（訴字卷第23-25頁即原證二），買方一開始出價即已達到被告委託銷售價格。
㈢、惟經原告通知被告2人前往原告公司簽訂買賣契約時，被告2人皆置若罔聞，故意使系爭委託書約定請求報酬之條件無法成就。被告2 人故意以不正當行為阻止條件成就，應視為條件已成就，即原告得依據系爭委託書向被告請求100 萬元之報酬【計算式：2,500萬元x4%=100萬元】。
㈣、另者，系爭委託書第9 條約定被告有與原告所仲介成立之買方簽訂不動產買賣契約書以及辦理相關手續之義務。而被告係因可歸責於渠等之事由而不履行上開義務，應負遲延責任，即原告得依據系爭委託書向被告2 人請求100 萬元之遲延損害賠償。
㈤、爰擇一依民法第101條第1項及系爭委託書第5條第1項約定；或依民法第231 條第1 項及系爭委託書第5 條第1 項約定為請求，並聲明：⑴被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行（訴更一卷第61頁）。
二、被告答辯則以：
㈠、不爭執前委託書真正，然因前委託銷售期間內未出現買主，故前委託書已逾期失效。亦不爭執有簽署系爭委託書，然委託銷售期間僅有108年8月13日至108年8月16日而己，此觀系爭委託書第19條「其他約定事項」記載（訴字卷第21頁）即明，並非委託至108年10月15日。在108年8月13-16日之間，被告僅只收到過1次原告以LINE傳送之訴外人鍾姓買主之要約書，要約金額僅2,400萬元，並未達到2,500萬元，被告當然不必出面與之簽訂不動產買賣契約書。
㈡、詳言之：⒈被告彭睿逸本身亦從事不動產仲介工作，前委託書之委託期
間內，被告有與數家仲介公司（包括原告在內）簽訂一般委託銷售契約，於前委託書108年8月6日委託銷售期間屆滿前，並無適當買主出現。嗣於108年8月13日，原告向被告表示已有買主出價，但要求被告大幅降價。被告彭睿逸因急需用錢，且被告彭睿逸之父親（即被告劉詠涵之配偶）於102年2月間在系爭房地自殺（有於現況說明書載明），為求儘快取得金錢，始同意降價至2,500萬元但僅專任委託4天（108年8月13-16日），且兩造於系爭委託書第19條「其他約定事項」明確記載：「即日起至108年8月16日若賣方有買方願出售超過本契約價，賣方可出賣他人，本合約作廢（作廢需有依據方可）」，實質上是一般委託。故被告不知為何原告提出於法院之系爭委託書第3條竟不實記載委託銷售期間為108年8 月13日起至108 年10月15日止。
⒉108年8月13日簽署系爭委託書後未久，原告即以LINE傳送訴
外人鍾姓買主於108年8月12日16:00時要約書編號R080071之要約書予被告，但要約金額僅2,400萬元，被告不同意成交，亦拒絕與買主議價。此後，被告即未再收到任何由原告轉知之要約書，故否認原告所提「原證二要約書」（訴字卷第23-25頁）之真正，被告在此件訴訟之前從未見過。甚者，同一份編號R080071要約書，原告傳予被告者乃108年8月12日16:00時開價2,400萬元（訴更一卷第53頁即被證一），然原告提出於法院者竟是108年8月12日16:00時開價2,500萬元，足見原告所提「原證二要約書」不實。
㈢、據上，原告不得執內容不實且片面變動修改之「原證二要約書」向被告請求報酬。原告出示予被告之「被證一要約書」價格未達委託銷售價格，被告無出面簽訂不動產買賣契約之義務。從而，被告既無履約遲延亦無以不正當手段阻止給付報酬條件成就。
㈣、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
㈡、被告固不否認簽署系爭委託書，惟辯稱委託銷售期間僅有108年8月13日至108年8月16日而己，且於左列期間內僅只收到1份開價2,400萬元之要約書，並否認原告所提原證一系爭委託書、原證二要約書之內容實質真正。經查：
⒈本院當庭勘驗原告提出之原證二要約書原本（訴字卷第23、2
5頁影本所由來的原本），略為：將要約書原本透光辨視，可見右上角要約書編號原始印刷為R050471，其上經人黏貼新的要約書編號為R080071予以覆蓋；又原證二要約書原本內容與被告所提被證一要約書內容不相同，原告所提原證二要約書原本並無鍾文國捺指印，反而是被告所提被證一要約書有鍾文國捺指印3枚（指印俱接在簽名之後）；又被告所提被證一要約書鍾文國承購總價款2,400萬元，在相同位置相同欄位，原告所提原證二要約書鍾文國承購總價款遭人以雙橫線劃掉2,500萬元，此有勘驗筆錄可稽（訴更一卷第62頁）。兩造各自持有之要約書內容不相同，然原告不否認被告持有之被證一要約書確實係原告以LINE傳送予被告者（訴更一卷第63頁）。是以，兩份不同之要約書（一者達到委託銷售價格、另一者未達到委託銷售價格），究以何者為真，實有重大疑義。
⒉經本院詢問原告：若鍾文國出價已達到2,500萬元，為何原告
要修改成2,400萬元並LINE交付被告？原告則稱：是應被告彭睿逸之要求，8月12日客人出價2,500萬元，萬一被告劉詠涵要拿2,500萬元，那原告就沒有仲介費了，故被告彭睿逸要我幫他改要約書的金額為2,400萬元。8月13日當天原告陪同被告彭睿逸去找被告劉詠涵，他們答應要賣，所以當下簽署專任委託，原告8月13日就通知被告簽約，8月16日被告又說如果實拿2,500萬元就願意簽約，但後來又不來簽約等語（訴更一卷第61-63頁）。惟查：
⑴若果鍾文國簽署之要約書出價2,500萬元，原告身為不動產仲
介，竟擅自篡改要約人之要約價格降為2,400萬元，已應予非難。仲介公司擅自篡改要約人之要約價格，使原本能成交變成不能成交，不但違背委託，亦使自己報酬落空，原告稱此舉是配合賣方即被告彭睿逸之要求，殊難索解。⑵若果原告是擔心被告不肯降價求售，則應盡力說服被告降價
至2,500萬元含仲介費，或者說服鍾文國更提高要約價格至2,500萬元以上。然原告擅自篡改要約人之要約價格降為2,400萬元，完全無法達到成交目的。
⑶再設若原告是應被告彭睿逸之要求，先於8月12日將鍾文國出
價2,500萬元篡改為2,400萬元，於8月13日與被告劉詠涵簽訂系爭委託書時，使被告劉詠涵誤信買方出價只有2,400萬元，若能以2,500萬元賣出，則原告有功勞值得取得4%報酬，被告仍實得2,400萬元、原告實得100萬元。若如此，原告於108年8月13日簽約後，應即刻將鍾文國出價2,500萬元之要約書以LINE通知被告即可成交，然原告反而陳稱：我是口頭上跟被告彭睿逸說，因為被告劉詠涵價錢一直要變，也不願意出來簽約，而且被告彭睿逸也沒有跟我要等語（訴更一卷第66頁）之違背事理的作法。
⑷參諸原告所提108年8月19日中山郵局第146號存證信函、108
年8月26日中山郵局第156號存證信函（訴字卷第27-29頁）均未提及買方出價若干元，亦未附上原證二要約書作為附件。
⑸尤為重要者，乃有鍾文國簽名捺指印之被證一要約書右下方
框內，買方同意按成交總價之2%為服務報酬，還原手寫半截文字應為「服務費肆拾捌萬元正」；而無鍾文國捺指印之原證二要約書右下方框內，買方同意按成交總價之2%為服務報酬，還原手寫半截文字應為「服務費伍拾萬元正」。再核至原證二要約書原本右上角，要約書原始印刷編號為R050471，其上經人黏貼另一編號為R080071加以覆蓋之情節，原告所提原證二要約書，有變造內容之重大嫌疑，無足憑採。⑹至於被告辯稱其簽署之系爭委託書委託銷售期間僅有108年8
月13-16日乙節，被告自承無法提出系爭委託書副本供核（訴更一卷第64頁）。然本院審酌：前委託書係一般委託，長達3個月期間無法售出，被告應已無意願繼續委託原告仲介出售，遑論更易為專任委託，使自己之可能買主來源更加狹隘。然在原告表明已有買主出價2,400萬元情形下，被告自5,500萬元降至2,500萬元以求迅速取得現金，故以極短期專任委託，兼對仲介施以時間壓力，即有可能。否則在鉅幅降價3,000萬元情形下，還委託原告可以慢慢賣2個多月（108年8月13日至108年10月15日），不合常情。又若果被告同意以2,500萬元讓原告慢慢賣，卻只爭取於108年8月13-16日此4日內可以自己賣，即其他約定事項「即日起至108年8月16日若賣方有買方願出售超過本契約價，賣方可出賣他人，本合約作廢（作廢需有依據方可）」，無異於作繭自縛，與常理不合。本院兼衡原告自承篡改買方要約金額之舉、及本院對於原證二要約書審認結果（有變造內容之重大嫌疑），故認被告辯稱其簽署之系爭委託書委託銷售期間僅有108年8月13-16日，原告擅加委託銷售期間至108年10月15日，即非空穴來風。
㈢、綜上，原告執原證一系爭委託書、原證二要約書主張訴外人鍾文國於被告委託銷售期間內之出價已達到被告委託銷售價格，不足採信。從而，原告依民法第101條第1項及系爭委託書第5條第1項約定；或依民法第231 條第1 項及系爭委託書第5 條第1 項約定，請求被告給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 1 日
書記官 曾煜智