臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第169號原 告 王耀良訴訟代理人 路春鴻律師複代理人 葉文海被 告 王明豊訴訟代理人 王德森
鄭秀蘭被 告 王明慶
張國鴻王貞尹王耀德上列當事人間分割共有物事件，本院於民國109年5月7日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之不動產准予變價分割，所得價金按附表二所示兩造應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依附表二所示應有部分比例負擔之。
事實及理由
壹、程序方面本件被告王明慶、張國鴻、王貞尹、王耀德經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地(下稱系爭土地)及坐落其上同段244 建號即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○○號房屋(下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地)原係訴外人王玉蘭於民國62年間購置。系爭建物原係僅有一樓之商業用房屋，嗣因居住需要，王玉蘭將其增建為五樓，並於80年間以贈與為登記原因，將系爭建物移轉登記予被告王明慶、王明豊、張國鴻及訴外人王明吉4 名子女，復於88年間以買賣為登記原因，將系爭土地移轉登記予上開 4人。而王明吉於107 年間死亡，其所有之系爭房地應有部分由原告及被告王貞尹、王耀德3 人繼承，是現今系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表二應有部分比例所示。又兩造對系爭不動產並未約定分管，依該物之使用目的並無不能分割之情，亦無約定不分割之期限，因未達成分割協議，原告自得請求分割共有物。
(二)系爭建物雖增建為五樓，惟因增建二樓時未能辦理保存登記，致系爭建物二至五樓均屬違建，僅一樓為合法建物。縱使系爭建物二至五樓編列稅籍設立門牌，各層住戶亦僅取得事實上之處分權，因現行實務未辦保存登記建物不得依法辦理所有權移轉登記，勢必減損系爭建物原物分割後各樓層之價值。又縱將系爭建物一樓維持共有，而將二至五樓原物分配予各共有人，除無從協調何人應分得何樓層，且系爭建物二至五樓並無獨立對外之樓梯，致較上之樓層者，均需經由較下之樓層進出，致屋內有他人通過之情形，勢必造成諸多不便，誠難想像各層住戶間仍進出毫無障礙或芥蒂。反觀若採變價分割方式予以變賣，則共有人可透過出賣方式將系爭房地全部出售，俾提高系爭房地整體交換價值，兩造亦均可於變賣時參與買受，並經由良性公平競價之結果，使系爭房地之市場價值極大化，增加各共有人受補償之金額，較有利於各共有人。為此，爰依民法第824 條第2 項規定，請求變價分割系爭房地，所得價金按兩造應有部分比例分配之，並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：
(一)被告王明豊部分：
１、系爭建物目前一樓係出租供店面使用，房租由各共有人平分，二樓為被告王明慶居住使用，三樓為空屋，四樓為被告王明豊居住使用，五樓亦無人居住。系爭建物因各樓層如何分配問題，各共有人間曾考慮以抽籤方式決定，惟經被告王明豊向各共有人告知系爭建物二樓以上可能無法取得建築執照後，各共有人間即認為以抽籤方式進行分配有失公平，故迄今各共有人就系爭建物應如何使用分配仍屢次產生紛爭，無法決定各樓層如何分配予兩造居住使用。
２、被告王明豊同意將系爭房地以新臺幣(下同)3,000 萬元之價格出售，且兩造均應放棄優先承買權，若無法以上開價格售出，則因系爭房地為祖產，且系爭建物五樓上有祖先牌位須要供奉，不同意進行變價分割等語。
(二)被告王明慶未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭所為之陳述略稱：
被告王明慶不同意系爭房地進行變價分割。系爭房地為祖產，兩造間應繼續維持共有，縱須將系爭房地出售，系爭房地應至少有4,000 萬之價值等語。
(三)被告張國鴻、王貞尹、王耀德經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本件不爭執之事項：
(一)兩造為系爭坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號土地及其上
244 建號(門牌號碼：杞林路78號)建物共有人。
(二)系爭建物僅有一樓登記為合法建物，二至五樓屬未辦保存登記之建物，僅有一處上下樓梯對外出入，一樓經共有人出租他人作為販售健康食品之店面，二樓為被告王明慶居住使用，三樓為空屋，四樓為被告王明豊居住使用，五樓有擺放祖先牌位之神明廳。
四、本件爭點：原告請求變賣共有物，以價金分配於各共有人之方式分割系爭房地，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。經查，系爭房地為兩造所共有，兩造應有部分比例如附表二所示等節，業據原告提出土地登記謄本附卷可稽 (見本院卷第15至21頁) ，復為兩造所不爭執如前【見不爭執事項(一)】，自堪信為真實。而系爭土地並無因其使用目的不能分割或約定不為分割之情形，據此，兩造對系爭土地之分割方法既未能達成協議，則原告請求裁判分割共有物，於法自屬有據。
(二)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第1 項、第2 項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束(最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照)。
(三)經查，系爭建物一樓店面掛有「元氣家族の店」的招牌，室內擺放塑膠椅及健康食品，一樓最後端則有兩間廁所，並無後門對外進出。店門外側有樓梯通往樓上二、三、四、五樓，二樓為被告王明慶所使用，有四個房間，並有一間客廳，屋後則有廚房及衛浴，屋內兩個房間有擺放床組，剩下兩間房間則堆放雜物。三樓亦有一間客廳、四間房間，三間房間內有擺放床組，另一間則為雜物間，並有一間廚房及廁所，惟三樓並無居住的痕跡。四樓亦有四間房間，於二樓設為客廳之位置改為設置一處房間，目前堆放雜物，四樓之客廳則設置於在房屋中央，為被告王明豊及家人居住之處。五樓則於前方擺放祖先牌位，其餘空間則為室內開放空間，後方則有一處廁所等情，業經本院於109年3月13日會同原告及被告王明慶、王明豊至現場勘驗屬實，並有本院勘驗筆錄及原告所提出之系爭建物平面圖、現況照片在卷可憑(見本院卷第135 至141 頁、第147 至181頁 )，另佐以系爭建物係登記為一層樓加強磚造之房屋，建物總面積為116平方公尺( 含一層面積94.54平方公尺、騎樓面積21.46平方公尺)，有土地、建物登記謄本在卷足憑(見本院卷第15至21頁)，惟實際上有增建二至五樓層，增建部分為未辦保存登記建物，且僅有一處上下樓梯對外出入，此為兩造所不爭執。
(四)若系爭建物以各樓層為基準做橫向上下方式分割，則系爭建物二至五樓僅有一樓店門外側之樓梯此一獨立出入口，兩造勢必均須由此進出，且二至五樓上下樓時均須穿越其他各樓層樓梯之私人空間，若再將系爭建物內樓梯部分劃出分割後共同使用之門廳或走道空間，不但減少系爭建物得使用之空間，且徒增法律關係複雜，是不適宜將系爭建物作橫向上下方式之原物分割。而若改以兩造各自應有比例將系爭建物作縱向左右切割，則應有部分比例最小之共有人各樓層可分得使用之面積僅有近11平方公尺 (計算式：116×3/32)，不僅狹小難供居住使用，且既有之管線、電路、排水系統等亦無法滿足分割後個別住戶之使用，不僅影響該建物於分割後之使用效益，亦會大大減損其分割後建物之價值，是亦不適宜將系爭建物作縱向左右之原物分割。又系爭土地既為系爭建物之基地，即需配合建物之使用情形，始能發揮其土地之利用效益，是建物既不適宜以橫向上下或縱向左右原物分割予兩造，則系爭土地亦然。
(五)至若將系爭不動產原物分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第824 條第3 項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，被告復未表明願以金錢補償原告，俾以取得原告擁有系爭房地之權利，故兼採原物分割及金錢補償之分割方式亦未必妥適。而原告主張採行變賣分割方式，既係出售系爭不動產之全部產權，非僅變賣系爭房地之應有部分，況系爭房地倘透過變價分割方式，原共有人即兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，在自由市場競爭出價下，設若變價之價格高，兩造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人。參以民法第824 條第7 項之規定，已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘兩造仍欲取得系爭房地加以利用，或個人主觀上認其對系爭房地，存有特殊之情感，亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，如此亦非無取得系爭房地全部產權之機會。
(六)據此，本院審酌系爭房地之面積、客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認本件應採變價分割之方式，方能兼顧各共有人之利益，及維護系爭房地之最高經濟價值。從而，原告主張系爭房地應採行變價分割之方式，並將價金按兩造如附表二所示應有部分比例予以分配，應屬可採。
六、綜上所述，如附表一所示之系爭房地共有人未能達成分割之協議，則原告依據民法第824 條第2 項規定，請求將系爭房地變價分割，於變價後價金按兩造如附表二所示應有部分比例予以分配，為有理由，應予准許。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。經查，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第82
5 條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌兩造所受利益，並參酌其應有部分之比例，爰判決如主文第2 項所示。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385 條第
1 項前段、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
書 記 官 黃伊婕附表一：
┌──┬──────────┬─────┬────┐│編號│土 地 坐 落│ 面 積 │權利範圍││ │ │(平方公尺)│ │├──┼──────────┼─────┼────┤│ 01 │新竹縣○○鎮○○段 │ 132.00 │ 全部 ││ │1713地號 │ │ │└──┴──────────┴─────┴────┘┌──┬──┬───────┬────┬──────┬────┐│編號│建號│ 基地座落 │建築式樣│ 建物面積 │ ││ │ │ │主要建築│ (平方公尺) │ ││ │ ├───────┤材料及房├──────┤權利範圍││ │ │ 建物門牌 │屋層數 │ 樓層面積 │ ││ │ │ │ │ 合 計 │ │├──┼──┼───────┼────┼──────┼────┤│ 01 │ 244│新竹縣竹東鎮仁│商業用、│一層：94.54 │ 全部 ││ │ │愛段1713地號 │加強磚造│騎樓：21.46 │ ││ │ │ │、1層 │合計：116.00│ ││ │ ├───────┤ │（另有增建部│ ││ │ │新竹縣竹東鎮杞│ │分二至五層未│ ││ │ │林路78號 │ │辦保存登記建│ ││ │ │ │ │物） │ │└──┴──┴───────┴────┴──────┴────┘附表二：
┌──┬───┬────┐│編號│共有人│應有部分││ │姓 名│比 例│├──┼───┼────┤│ 01 │王明豊│4 分之1 │├──┼───┼────┤│ 02 │王明慶│4 分之1 │├──┼───┼────┤│ 03 │張國鴻│4 分之1 │├──┼───┼────┤│ 04 │王耀良│32分之3 │├──┼───┼────┤│ 05 │王耀德│32分之3 │├──┼───┼────┤│ 06 │王貞尹│16分之1 │└──┴───┴────┘