臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第189號原 告 財團法人新竹學租教育基金會法定代理人 蘇文樹訴訟代理人 游國棟律師被 告 頂盛股份有限公司法定代理人 林蔚哲上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國109 年6月4日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣887,667元，及其中新台幣75萬5千元自民國108年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項所命給付部分，於原告以新臺幣30萬元供擔保後得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按財團法人解散後，除因合併或破產而解散外，應即進行清算。前項清算程序，適用民法之規定；民法未規定者，準用股份有限公司清算之規定。財團法人經主管機關撤銷或廢止許可者，準用前條規定，財團法人法第31條第1 、2 項、第32條第1 項分別定有明文。又按法人解散後，其財產之清算，由董事為之。但其章程有特別規定或總會另有決議者，不在此限。不能依前條規定，定其清算人時，法院得因主管機關、檢察官或利害關係人之聲請，或依職權，選任清算人，民法第37條、第38條分別定有明文。次按，公司之清算人在執行職務範圍內，亦為公司負責人，此為公司法第8條第2項所明定。經查，原告於民國108年2月14日經主管機關新竹市政府依新施行之財團法人法相關規定廢止原告之設立許可 (詳本院卷第65頁 )，嗣新竹市政府聲請本院為原告選任清算人，經本院於108年9月9日以108年度法字第11號裁定選派蘇文樹為原告之清算人(詳本院卷第67頁)，並經本院依職權調閱108 年度法字第11號選任清算人案卷核閱無訛，則本件即應以原告之清算人蘇文樹為原告之法定代理人，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴時原聲明為：「被告應給付原告新臺幣(下同)75萬5千元，及自108年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自108年8 月20日起至遷讓完竣之日止按月給付原告15萬5千元。」(詳本院卷第9頁、第10頁)，主張被告向原告向原告承租系爭新竹市○區○○路○ 號之建物及所坐落新竹市○○段○○○○○號部分土地( 含建物直接坐落之土地及其右側停車場，下稱：系爭房地 )作為鐵板燒餐廳營業使用，雙方約明租賃期限自105年8 月10日起至108年8月9日止，每月租金為15萬5千元，詎被告積欠自108年1 月20日起至108年8月19日共7 個月租金未付，扣除保證金33萬元後尚積欠原告75萬5千元，及自108年8 月20日起至遷讓完竣之日止按月給付原告違約金15萬5千元，嗣因被告於109年3 月9日點交系爭房地予原告，原告乃計算被告自108年8 月20日起至109年3月9日期間應按租金一倍計算之違約金額為1,031,552元，加計被告積欠原告之75萬5 千元租金，乃變更聲明為：「被告應給付原告1,786,552元，及其中75萬5千元自108年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」等情(詳本院卷第145頁 )，核原告所為聲明之變更係擴張其應受判決事項之聲明，請求之基礎事實仍屬相同，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於105 年8月3日與原告簽訂房屋及土地租賃契約，向原告承租系爭房地，雙方約明租賃期限為105年8月10日至108年8月9日，每月租金為15萬5千元，應於每月10日前繳納，被告簽約時並先繳付33萬元之保證金，待租約期滿或終止扣除被告積欠之債務後由原告返還予被告；租約期滿或終止時被告如不即時交還房屋及土地，原告得向被告請求自租約期滿或終止之翌日起至遷讓完竣之日止按租金 1倍計算之違約金；除有法定或約定得終止租約之事由外，原則上僅原告得基於另有規劃使用之需要而於6 個月前通知被告提前終止租約，該租賃契約並於同日經公證人完成公證。準此，被告並無單方提前終止契約之權，若未經與原告達成提前終止契約之合意，則被告於租賃契約期滿前自均負有繳納租金之義務。詎被告前於107 年12月28日先函致原告稱因業績滑落連3 年虧損，欲重新募資進行裝修，故請求延長租賃期間並調降租金云云，復於108年1月28日再度函致原告逕宣稱自2月1日起暫停營業並停繳租金，雖原告嗣即以108年1月30日新學租字第108002號函復被告表示針對其請求因雙方訂有租賃契約在案，故歉難同意辦理，請被告仍依約履行繳納租金等語，惟被告仍拒予正面回應，又於108年4月16日以所謂「通知書」通知原告正式提出終止租約云云。迄108 年8月9日租賃契約期滿為止，被告不僅未曾再繳付租金，且未依約將租賃標的物清空後返還予原告，其間經原告於108 年12月18日召開會議與被告進行協商，復分別於109 年1月6日、109年1月17日兩度函致被告請其儘速清空搬遷後將建物及土地交還，然被告僅於109年1月14日以書面請求將點交再行延期，雙方始終未能就租賃契約之善後事宜獲致共識。而自租賃契約簽訂以來，被告幾均於每月20日繳付租金，每月之租賃期間亦以該月20日至隔月19日計算，有原告所屬之被告帳卡為憑，是雙方顯於契約簽訂後業另以合意變更原契約第2 條之租賃期限及第3 條之每月租金繳付時期，即實際上被告之租賃期限應係自105年8月20日至108年8月19日為止，被告之租金亦應於每月20日以前繳付。而被告之租金僅繳付至108年1月19日為止，108年1月20日至同年8月19日共7個月之租金則未繳付，是被告所積欠之租金數額，扣除得用以抵充被告所欠債務之保證金後即為755,000 元，並以雙方就債務正式協商之翌日為遲延利息之起算時點。嗣因被告於109年3 月9日點交系爭房地予原告，原告計算被告自108年8 月20日起至109年3月9日期間應按租金一倍計算之違約金額為1,031,552元，加計被告積欠原告之75萬5千元租金，合計共應給付原告1,786,552元。
(二)並聲明：
１、被告應給付原告1,786,552元，及其中75萬5千元自108 年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２、原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告自86年跟原告承租系爭房地開始從未積欠租金，最後一次與原告於105年8月10日訂立之租約為2+1年，在第2年租約到期後，雙方可提出續租的事情。又被告於107年8月即已經提出希望能夠延長租約或是調降租金，否則被告就不要續租，要結束營業，但原告表示當時他們董監事改選在即，要給下任董監事作決定，被告就用現金的方式由原告的執行長過來收租金付到108年1月20日為止。嗣被告於108年1 月28日發函通知原告自108年2月1日起暫停營業，並因新竹市政府一直未核備原告改選之董監事，期待原告能儘快出現有決策拍板定案之負責人，雙方再進行協商租賃內容，在此期間由被告負責租賃物的保管事宜，暫時停繳租金。另被告亦於108年4月16日發函通知原告終止系爭房地租約，並請原告派人來點交，是原告一直不派人來點交，直到11月清算人才出現，被告認為原告有空窗期，不能把所有的責任歸為被告，被告認為不需要給付原告違約金，如果要給付，亦請求酌減違約金等語。
(二)並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告於105 年8月3日與原告簽訂系爭房屋及土地租賃契約，由被告向原告承租系爭房地，雙方約明租賃期限自105年8月10日起至108年8月9日，每月租金為15萬5千元，應於每月10日以前繳納，嗣雙方另以合意變更原契約第2條之租賃期限及第3條之每月租金繳付時期，即實際上被告之租賃期限應係自105年8月20日至108年8月19日為止，被告之租金應於每月20日以前繳付等情，業據提出兩造簽訂系爭房屋及土地租賃契約、公證書、原告所屬之被告帳戶各一份附卷可稽(詳本院卷第77頁至第82頁、第119頁至第123頁)，核與原告主張情節相符，足見原告上開主張，要非無據。至被告雖辯稱：其於105年8月10日與原告訂立之租約為2+1年，在第2年租約到期後，雙方可提出續租的事情云云，則為原告否認，且與兩造簽訂系爭房屋及土地租賃契約第2 條記載：「租賃期限：自105年8月10日起至108 年8月9日止。」文字不符，參以被告既自承給付原告租金至108年1月20日為止，並於107 年12月28日向原告提出申請書上記載：「一、本公司自1997年起與貴單位承租新竹市○○路○ 號的房地迄今已達21年，由於內部裝潢老舊，逐漸無法吸引客戶，業績頻頻滑落，已連續三年處於虧損狀態。二、本公司股東們如今欲重新募集新資金進行整理門面裝修事誼；但有事請求貴單位協助，第一項為租賃期的延長；原租賃合約到民國108年8月，希望能再延長3-5 年，以利新投資金額的回收。第二項為租金的調降：原租金含稅為155000元對營運負擔過於沉重，希望先調降3-5萬元、協助前期營運，待3年後再逐步調昇租金。三、請貴單位考慮目前大環境市場經濟不振，投資方疲弱的情沉，本於互助之精神，協助本公司，通過本次申請延長租期，調降租金之兩項請求。」等情(詳本院卷第89頁)，可見被告並不否認兩造簽訂系爭房屋及土地租賃契約合約到108年8月期滿，方會在系爭房屋及土地租賃契約合約於108年8月19日屆滿後向原告申請延長租期，及調降於 108年8月間以前雙方約定之租金金額。
(二)又原告於107年9月14日召開第八屆第十二次董監事會議改選第九屆董事，並選舉吳修道為第九屆董事長，亦據原告提出原告第八屆第十二次董監事會議紀錄附卷可佐( 詳本院卷第49頁至第61頁 )，則被告雖於108年1月28日發函通知原告自108 年2月1日起暫停營業，並因新竹市政府一直未核備原告改選之董監事，期待原告能儘快出現有決策拍板定案之負責人，雙方再進行協商租賃內容，在此期間由被告負責租賃物的保管事宜，暫時停繳租金( 詳本院卷第91頁 )，惟經原告於108年1月30日以新學租字第108002號函復被告因雙方訂有租賃契約在案，故原告歉難同意辦理乙節(詳本院卷第95頁)，即難認被告自108年1月21日起，已得原告同意無須繳納系爭房地之租金。
(三)再者，原告於108年2月14日經主管機關新竹市政府依新施行之財團法人法相關規定廢止原告之設立許可後，被告雖於108年4月16日發函通知原告終止系爭房地租約，並請原告派人來點交(詳本院卷第99頁)，惟經證人即受僱在原告負責會計及執行長業務之林素鈴於本院109 年6月4日言詞辯論期日到庭證述：「(問：被告是否在108 年4月16日寄出終止契約的通知後，有跟你聯絡要將房子點交給你，但你表示你沒有權利來處理這件事？ )答：我在108年4月25日下午4 點半有打電話給被告法代，問他你清空了嗎，我要過去點交，他說我一定要做到這樣嗎，他要去找議員去了解，看是否有機會可以繼續下去經營。」、「( 問：你為何會在108年4月25日主動打電話給他？ )答：我看被告法代是否真的要結束營業，且他來的來文也有提到要點交。」等情(詳本院卷第175頁、第176頁)，可見原告遭新竹市政府廢止設立許可後，應進行清算程序，仍有員工處理原告相關事務甚明。參以原告之清算人蘇文樹於108 年11月1日就任後曾於108年12月18日與被告開會協商討論本件租賃房地收回事宜，原告曾表示如被告願意立刻將租賃物清空並交還系爭房地予出租人，則可考慮免收違約金，僅收取108年1月20日起至契約終止日之租金，此有原告提出上開協商會議紀錄一紙附卷可稽(詳本院卷第111頁至第112頁)，嗣原告復於109年1月6日發函通知被告於109年1 月31日以前清空搬遷，將系爭房地交還予原告，然經被告於109年1月14日回覆原告因逢農曆春節，請求延期至109年2月29日乙節(詳本院卷第117頁)，後被告於109年3月9日始與原告進行點交系爭房地事宜，並將遺留在屋內之鐵板燒檯、椅子等物品交由原告處理，此有原告提出點交證明一紙附卷可佐(詳本院卷第149頁 )，足見被告於109 年3月9日始解除占用系爭房地，返還予原告管理支配。從而，原告主張被告應給付其自108年1月20日起至108年8月19日共7個月之房屋租金共計108萬5千元【計算式：(155,000x7)=1,085,000】，即屬有據。
(四)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異( 最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照)。經查：被告確於系爭房地租賃契約屆滿後未即時交還房屋及土地，原告主張其得依雙方簽訂房屋及土地租賃向被告請求自租約期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按租金 1倍計算之違約金，尚非無據，惟本院審酌被告確自108 年2月1日起即停業，亦經證人林素鈴到庭證述無訛(詳本院卷第172頁 )，而被告當初向原告承租系爭土地後，係被告出資興建系爭房屋，並於96年9 月14日將系爭房屋贈與原告所有，亦有被告提出土地租賃合約草約、系爭建物登記謄本附卷為憑( 詳本院卷第85頁、第195頁)，及被告近年來業績不振，自10
07 年8月間起即擬股東重組、募集資金，多次與原告協商調降租金及續訂租約事宜，惟原告自108年2月14日經新竹市政府廢止設立許可後，自無法與被告進行商洽，參以原告經新竹市政府廢止設立許可後，應進行清算程序了結現務，惟原告在雙方租約於108年8月19日屆滿迄清算人選任後，迄至108 年12月18日始與被告進行系爭房地返還事宜之協商會議，在租賃期限108年8月19日屆滿後至108 年12月17日期間均未與被告聯繫返還系爭房地事宜，佐以原告於109 年3月9日點交取回系爭房地後仍為閒置，待本案結束後將系爭房地移轉予新竹市政府所有，被告造成原告無法如期取回系爭房地使用之損失非鉅，並斟酌目前社會經濟狀況，認原告請求被告給付違約金以每月營業租金15萬5千元計算仍屬過高，應酌減違約金為每月2萬元較為適當，則被告應給付原告自108年8月20日起至109年3 月9日止之違約金金額為132,667元【計算式：(2萬x6)+(2萬÷30x19)=132,667，元以下四捨五入】。
(五)從而，原告請求被告給付積欠自108年1月20日起至108年8月19日共7個月之房屋租金共計108萬5千元，及自108年 8月20日起至109年3 月9日止之違約金金額132,667 元，扣除被告在承租時給付之保證金33萬元後，被告應給付原告887,667元【計算式：(108萬5千+132,667-33萬)=887,667】，洵堪認定。
四、綜上所述，原告請求被告給付887,667元，及其中75萬5千元自原告於108 年12月18日雙方協商會議時請求被告給付積欠租金之翌日即108年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
五、原告陳明願供擔保宣告准免假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
書 記 官 黃伊婕