臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第190號原 告 莊應隆兼訴訟代理人 莊應增被 告 莊仁貴
莊仁禮上 一 人訴訟代理人 莊永興上列當事人間調整租金事件，本院於民國109年8月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。查原告起訴時，原列莊仁貴、莊仁禮、劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊為被告，並聲明：「㈠被告劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號，面積59.41平方公尺之租金，應自民國109年1月1日起，調整為每年新臺幣（下同）78,264元給付予原告。㈡被告莊仁貴承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段0000000地號，面積101.69平方公尺之租金，應自109年1月1日起，調整為每年133,962元給付予原告。㈢被告莊仁禮承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號，面積28.68平方公尺之租金，應自109年1月1日起，調整為每年37,782元給付予原告。」；嗣因原告將新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地出賣第三人，而於於109年6月12日準備程序期日撤回對被告劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊之起訴，有本院同日準備程序筆錄可參（見本院卷第138頁），經本院通知被告劉鄒秋妹、劉芊妤、郭柏邑、劉邦宏、劉邦俊原告撤回之意思後（見本院卷第167頁、171至173頁），其等皆未於期限內表示反對，因認原告撤回此部分起訴，核與民事訴訟法第262條規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭212、213地號土地）為原告2人共有，應有部分各2分之1。被告莊仁貴前向原告承租系爭212、213地號土地、面積101.69平方公尺，每年租金35,800元；被告莊仁禮前向原告承租系爭212地號、面積28.68平方公尺土地，每年租金10,100元，此有本院99年度審訴字第330號（下稱前案訴訟）和解筆錄可參。惟被告等人自99年12月起，每年給付上開數額租金後，迄今已近10年之久，未曾調整，系爭212、213地號土地99年間之公告現值為10,500元，108年調高為13,500元，土地價值逐年提高，且鄰近300公尺處有多家便利商店，附近又有國小、國中、九讚頭車站、橫山鄉公所及衛生所，近5、6年以來興建許多住宅，生活教育機能良好，交通方便，爰依民法第442條、第227條之2第1項之規定，請求參照其出租同段214地號土地予他人，每月每平方公尺109.78元之租金（10,000元/91.09平方公尺），調整系爭212、213地號土地之租金為每月每平方公尺109.78元，經計算後應調整之每年租金金額如附表所示。
㈡、訴之聲明：１被告莊仁貴承租原告所有新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號
土地，面積101.69平方公尺之租金，應自109年1月1日起，調整為每年133,962元給付予原告。
２被告莊仁禮承租原告所有新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地
，面積28.68平方公尺之租金，應自109年1月1日起，調整為每年37,782元給付予原告。
二、被告則以：
㈠、系爭212、213地號土地位於新竹縣橫山鄉台三線旁，除被告等人承租為住家使用外，鄰近區域均為一般住家，並無其他經濟活動，住家對面為亞洲水泥公司，後面則為民營砂石場，周遭環境與生活機能實屬嚴重不佳狀態。又系爭212、213地號土地所在區域之工商業經濟迄今遲未開發，大多數之設施於99年間即已存在，且地段過於偏僻，距離新竹縣橫山鄉治中心約有4、5公里距離，不僅就業、就學不易，附近工商發展更是難尋，鄰近地區之居住密度也不高，多數土地仍屬閒置未加利用狀態。本件原告以每月每平方公尺109.78元標準計算租金，調漲幅度達2.74倍，明顯過高，且原告前於99年間將土地申報地價調高，作為調整租金之依據，已遠高於周圍其他地號土地租金之計算基準，故原告再提起本件訴訟請求調高租金數額，確屬無理由。退步言之，倘認原告有提高租金之必要，亦請參酌系爭土地鄰近地區租金之收取標準即以系爭土地申報地價百分之5計算為妥等語。
㈡、答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠、原告2人共有系爭212、213地號土地，應有部分各為二分之一（見本院卷第65至第67頁）。
㈡、被告莊仁貴承租原告所有系爭212、213地號、面積101.69平方公尺之土地，並於前案訴訟中與原告達成和解，約定自99年12月起，每年給付之租金調整為35,800元（以申報地價年息7%計算，並扣除尾數）（見本院卷第29至30頁）。
㈢、被告莊仁禮承租原告所有系爭212地號、面積28.68平方公尺之土地，並於前案訴訟中與原告達成和解，約定自99年12月起，每年給付之租金調整為10,100元（以申報地價年息7%計算，並扣除尾數）（見本院卷第29至30頁）。
㈣、系爭212、213地號土地99年1月之公告現值均為每平方公尺10,500元，申報地價均為每平方公尺5,040元；109年1月之公告現值均為每平方公尺13,500元，申報地價均為每平方公尺3,360元（見本院卷第185至191頁）。
四、經本院協同兩造整理爭點如下：原告主張依民法第442 條、第227 條之2 第1 項之規定，請求調整被告莊仁貴承租原告所有系爭212、213地號、面積10
1.69平方公尺之土地；被告莊仁禮承租原告所有系爭212地號、面積28.68平方公尺之土地之租金，有無理由？如有理由，調整後之租金為何？
五、得心證之理由：
㈠、原告無依民法第442條規定訴請法院調整租金之必要：１原告2人共有系爭212、213地號土地，應有部分各為二分之
一，被告莊仁貴向原告2人承租系爭212、213地號中面積
101.69平方公尺之土地，被告莊仁禮向原告2人承租212地號中面積28.68平方公尺之土地，兩造於前案訴訟中和解，以和解筆錄約定被告莊仁貴承租部分自99年12月起，每年給付之租金調整為35,800元；被告莊仁禮承租部分自99年12月起，每年給付之租金調整為10,100元（均以申報地價年息百分之7計算，並扣除尾數），此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠至㈢），先堪認定。
２按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整、契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要（最高法院80年度台上字第10號判決意旨參照）。依照上開規定及最高法院判決意旨，民法第442條雖針對未訂有期限之租賃契約，規定當事人得因租賃物不動產之價值昇降，聲請法院增減租金，此為維持兩造間之公平所設，避免因租賃物不動產之價值變動，造成原約定之租金顯然過高或過低之問題，惟如何維持不動產價值與租金間之公平，仍應解釋租賃契約之內容，即探求當事人之真意而定，若租賃契約已約定以申報地價之一定比例計算租金，兩造均應受到拘束，蓋當事人已於契約中對於可預料日後所發生之風險預作公平分配之約定，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，僅能依原約定行使權利。經查，兩造於前案訴訟和解時，雖將租金約定為特定之金額，惟和解筆錄載明租金之金額皆係以申報地價之7%扣除尾數計算而得，足認兩造認申報地價7%為系爭212、213地號土地每年租金之合理金額。又系爭212、213地號土地99年1月之申報地價均為每平方公尺5,040元；109年1月之申報地價均為每平方公尺3,360元，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），系爭212、213地號土地之申報地價自兩造於前案訴訟和解迄今並無原告主張價值提高之情事，依上說明，其主張依民法第422條之規定調整系爭土地之租金，應屬無據。
㈡、原告請求依民法第227條之2第1項之規定請求調整租金，為無理由：
１按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年度台上字第2446號判決意旨參照）。本件兩造約定以申報地價7%作為每年租金計算之依據，且系爭212、213地號土地之申報地價自99年迄今並未提高，原告請求依民法442條之規定調整租金，於法未合，已如前述，惟其請求依民法第227條之2調整租金部分，本院仍應審認系爭212、213地號土地之價值自兩造於99年間和解迄今，是否因情事變更，非當時所得預料，而使原定之申報地價7%計算每年租金顯失公平。
２按情事變更原則，旨在規範契約成立後，有於訂約當時不可
預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失（民法第227條之2第1項規定參照）。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，而為當事人所能預料者，當事人本得自行評估風險以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院104年度台上字第2433號判決參照）。
原告雖主張系爭212、213地號土地附近有統一超商、大肚國小、橫山國小、九讚頭車站、橫山鄉公所、橫山鄉衛生所、全家便利商店、美廉社等機關學校及設施，生活機能方便、屬於交通要道，土地價值逐年提高等情，惟查橫山鄉公所、橫山鄉衛生所、大肚國小、橫山國小、臺灣鐵路管理局九讚頭車站、統一超商等機關學校及設施均為99年以前即已存在，99年迄今僅增加全家便利商店、美廉社商店，此為原告所自承（見本院卷第204頁）。又比較原告於本件訴訟提出之空照影像，與前案訴訟卷內之空照影像（見本院卷第119、213頁），除影像左下部分房屋略有增多外，系爭212、213地號土地周邊環境、工商繁榮之程度，難認有顯著之變化。依上所述，兩造於前案訴訟和解時已存在之因素，因前次約定租金時兩造已得納為約定租金之依據，自無情事變更可言，而前案訴訟後系爭212、213地號土地附近雖增加全家便利商店、美廉社商店，且房屋數量略有增加，雖堪認土地周邊環境與99年間並非全然相同，然上開環境之變化尚屬客觀情事之常態發展，未逾當事人前案和解時所認知之基礎或環境，而無難以預見之可能，原告執此主張有情事變更原則適用，並非有據。
３原告另主張其於104年7月1日出租與系爭212、213地號土地
鄰近之新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱214地號土地）與訴外人吳家盈經營蔬果行所用，每月租金為1萬元，系爭212、213地號土地之租金應比照計算云云。惟查，被告係於系爭212、213地號土地建屋作為住宅使用，並無開設商店營業，此經被告陳明，並有建物之外觀照片可資佐證（見本院卷第39頁），原告所舉之214地號土地既出租供經營蔬果行，則214地號土地之承租人與被告利用土地之經濟價值及所受利益即不相同，難以立於同一基準相互比較租金之金額。況且，依原告於前案訴訟所提之照片所示（見本院卷第214頁），214地號土地為兩面臨路之土地（即俗稱之三角窗），較單面臨路之土地更利於經營商店，其土地租金較高，亦屬合理。原告主張系爭212、213地號土地之租金應參照214地號土地租金，並無可採。
４揆諸民法第227條之2規定及前揭最高法院判決意旨闡述情事
變更原則之內涵，本件兩造於99年之前案訴訟中和解後，系爭土地所在區域之周邊環境、工商繁榮之程度及被告利用系爭212、213地號土地之方式，並無約定租金當時所不得預料之情事變更，是本件原告依民法第227條之2第1項之規定，請求增加被告應給付之租金數額，為無理由。
六、綜上所述，原告依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整被告2人承租土地之租金，如附表所示，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 吳靜怡
法 官 莊仁杰法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 16 日
書記官 王恬如附表：
┌──┬──────┬────┬─────┬─────┬──────┐│編號│被告即承租人│承租地號│承租面積（│99年每年租│應調整每年租││ │ │ │平方公尺）│金（新臺幣│金金額（新臺││ │ │ │ │） │幣，元以下四││ │ │ │ │ │捨五入） │├──┼──────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 1 │莊仁貴 │212、213│101.69 │35,800元 │133,962 元（││ │ │ │ │ │109.78×101.││ │ │ │ │ │69×12＝133,││ │ │ │ │ │962） │├──┼──────┼────┼─────┼─────┼──────┤│ 2 │莊仁禮 │212 │28.68 │10,100元 │37,782元（10││ │ │ │ │ │9.78×28.68 ││ │ │ │ │ │×12＝37,782││ │ │ │ │ │） │└──┴──────┴────┴─────┴─────┴──────┘