臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第683號原 告 富美宮法定代理人 彭垂樑訴訟代理人 湯凱立律師被 告 陳柏安兼訴訟代理人 陳賜海被 告 鄭軍達上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國110年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告庚○○應將原告所有坐落新竹市○○段○○○○○○地號土地上，如新竹市地政事務所民國110年1月15日土地複丈成果圖所示編號B部分、面積18.57平方公尺，編號C部分，面積28.08平方公尺之地上物（門牌號碼新竹市○○路○段000號）拆除，並將前開土地騰空返還原告。
被告庚○○應給付原告新臺幣貳萬陸仟零伍拾伍元，及自民國109年11月13日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。而被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款、第2項有明文規定。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明文。且訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，當非法所禁止。本件原告起訴時本請求被告乙○○、庚○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上其等分別所有之門牌號碼即新竹市○○路○段000巷0號及同段698號房屋占用部分拆除，並將占用土地騰空返還原告；嗣追加被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）33,442元及自追加書狀繕本送達翌日起至消償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自民國（下同）108年11月1日起至返還土地之日止，按月給付5,956元相當於租金之不當得利；被告庚○○應給付原告11,138元及自追加書狀繕本送達翌日起至消償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自108年11月1日起至返還土地之日止，按月給付1,984元相當於租金之不當得利，並因門牌整編而更正新竹市○○路○段000巷0號房屋為新竹市○區○○路0號（見本院卷第165、167頁）等情；嗣被告乙○○之訴訟代理人丙○○自陳其為系爭新竹市○區○○路0號建物之事實上處分權人（見本院卷第158頁），原告乃主張如本院認新竹市○區○○路0號房屋之處分權人為丙○○，則追加丙○○為備位被告（見本院卷第265、271頁）；再經本院會同兩造實際勘驗測量結果及不當得利數額擴張減縮，將原聲明變更為先位聲明，並追加備位聲明，而變更聲明為一、先位聲明：㈠被告乙○○應將門牌號碼新竹市○區○○路0號未辦保存登記建物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積為118.27平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
㈡被告乙○○應給付原告33,442元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈢被告乙○○應自108年11月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告5,257元。㈣被告庚○○應將門牌號碼新竹市○○路○段000號未辦保存登記建物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號B、C部分，面積為46.65平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。㈤被告庚○○應給付原告11,138元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。㈥被告庚○○應自108年11月1日起至返還第四項土地之日 止，按月給付原告2,074元。二、備位聲明：㈠被告丙○○應將門牌號碼新竹市○區○○路0號未辦保存登記建物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積為118.27平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。㈡被告丙○○應給付原告33,442元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。㈢被告丙○○應自108年11月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告5,257元。㈣被告庚○○應將門牌號碼新竹市○○路○段000號未辦保存登記建物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號B、C部分，面積為46.65平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。㈤被告庚○○應給付原告11,138元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。㈥被告庚○○應自108年11月1日起至返還第四項土地之日止，按月給付原告2,074元（見本院卷一第323至326頁）。核原告所為變更聲明，其訴訟標的相同且基礎事實同一，且無礙被告防禦及訴訟終結，並按其事實理由及測量結果為更正、補充訴之聲明，並擴張減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告為新竹市○○段000000地號土地所有權人(下稱系爭土地)，先位被告乙○○或備位被告丙○○為門牌號碼新竹市○○路○段000巷0號（現改編門牌為新竹市○區○○路0號）之未辦理保存登記建物(下稱系爭甲房屋)之所有權人，被告庚○○為門牌號碼新竹市○○路○段000號未辦保存登記建物(下稱系爭乙房屋)之所有權人，分別占用系爭土地面積118.27平方公尺、46.65平方公尺。被告乙○○於99年起至107年，每年均有給付系爭甲房屋占用系爭土地之費用，惟自108年起即未再繳納。另被告庚○○於99年起至103年，每年均有給付系爭乙房屋占用系爭土地之費用，並於104年間與原告簽訂104年1月1日至106年12月31日止土地租賃契約書，且每年均有給付地租，於上開租約期限屆滿後之108年3月14日亦有給付107年度地租。惟自108年起迄今未再繳納地租或使用系爭土地費用。原告遂於108年10月15日，分別以新竹南寮郵局76號、78號存證信函檢附「塹港丁○○108/7/1~110/6/30土地租賃契約書」催告被告乙○○、庚○○於函到15日內向原告訂定租賃契約並繳納地租，如逾期未訂定租賃契約則視為放棄土地使用，並以該函為終止兩造未訂期限租賃關係之意思表示。惟被告乙○○、庚○○於收受上開存證信函後仍置之不理，持續無權占用系爭土地迄今。原告迫於無奈，遂提起本件訴訟，爰依民法第767條第1項中段、前段之規定，請求被告將坐落系爭土地如附圖編號
A、B、C所示之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
（二）又原告於108年10月15日寄發存證信函，催告被告乙○○、庚○○於函到15日內繳納租金，如逾期未繳納則以該函為終止兩造未定期限租賃關係之意思表示。然被告二人均未繳納，應認兩造就系爭土地租賃關係業已於108年10月30日終止。故原告依兩造間107年約定租金，被告乙○○或丙○○每年40,130元，被告庚○○每年13,365元做為計算108年1月1日起至108年10月30日止租金之依據。爰依民法第179條規定，被告乙○○或丙○○應給付上開期間之租金共計33,442元【計算式：40,130÷12(月)xl0月＝33442元，小數點後四捨五入，下同】，及自108年11月1日起至返還系爭土地止，按月給付相當於租金之不當得利，以109年1月份系爭土地申報地價5,334元及年息10%計算，計5,257元【計算式：5,334(元)x118.27(平方公尺)x10%÷12(月)=5,257元】；被告庚○○應給付上開期間之租金共11,138元【計算式：
13,365÷12(月)xl0月＝11,138元】，及自108年11月1日起至返還系爭土地止，按月給付系爭乙房屋占用土地相當於租金之不當得利2,074元【計算式：5,334(元)x46.65(平方公尺)xl0%÷12(月)=2,074元】。
（三）原告自80年至107年長達27年期間，均未曾調整系爭土地租金，原告新任管理委員會於108年就任後，因應系爭土地申報地價年年調漲，直至109年度，系爭土地申報地價高達每平方公尺5,334元，若以被告乙○○占用系爭土地面積134平方公尺、年息百分之10計算，被告乙○○每年度應給付原告71,476元租金【計算式：5,334×*134*10%=71,476(小數點後四捨五入)】，始屬公允。然而，被告乙○○、被告乙○○前手陳四海，卻自80年至107年此段期間，每年僅支付40,130元，甚至明知每年度租金均需至原告處繳納、明知其積欠108年、109年度已達兩年度之租金，並經原告催告繳納情況下，仍惡意拖欠未繳，迄原告提起本件訴訟，被告乙○○方前往法院辦理提存，又被告庚○○經原告催告繳納情況下，亦惡意拖欠未繳。顯見被告二人佔盡原告便宜，一再藉故拖延繳納租金、又拒絕與原告簽訂書面契約，渠等行為實不可取。
（四）對被告答辯之陳述：
１、被告乙○○提出被證一地上權設定資料及被證二收據，辯稱被告乙○○之曾祖父郭漢水前於39年1月間與丁○○就系爭土地簽訂不定期租賃契約且設定有地上權，渠自39年起每年均按時繳納土地租金云云。惟原告否認詖證一、被證二第一張資料形式之真正。細觀被證一資料，其上並無日期、看不出係何年月份之文書，其上雖載有丁○○及管理人等，然並無丁○○及管理人印文，亦看不出被證一及被證二第一張資料與系爭土地有任何關連性，實難排除為被告偽造之可能。至被證二第二張資料以後(即形式上載有43年度丁○○基地使用費收據至107年丁○○基地租用費收執聯），原告不爭執其等形式真正，然依據上開收據，無法逕認原告及訴外人郭漢水或訴外人陳金土或被告乙○○間就系爭土地成立租地建屋關係，而至多僅能證明訴外人郭漢水、陳金土及被告乙○○自43年至107年有繳納使用系爭土地之費用。
且縱認兩造就系爭土地存有不定期限租賃關係，但依民法第450條第2項規定，原告得隨時終止系爭土地不定期限租賃關係。原告已以前開存證信函定期催告，被告乙○○於收受上開存證信函後仍拒絕繳納，應認兩造未定期限租賃關係業已於108年10月30日終止。退步言之，縱認兩造間就系爭土地具租地建屋關係(此為假設語氣），被告乙○○於原告提起本件訴訟時，業已積欠兩年即108年、109年度租金，被告乙○○未於108年、109年度租金繳納期限即當年度6月30日以前繳納，原告自得收回系爭土地，不因嗣後被告乙○○臨訟時方將債務提存而有異。依系爭土地地目為「祠」及系爭甲房屋未辦理保存登記之事實，可知悉原告從未同意被告乙○○、訴外人郭漢水、陳金土得在系爭土地上建造系爭甲房屋或設定地上權，被告乙○○、訴外人郭漢水、陳金土亦從未取得原告同意使用系爭土地之同意書，至為明確。
２、再者，39年左右(時間不確定)，當時被告乙○○曾祖父郭漢水於系爭土地上所建者乃土角厝，原告亦有收取郭漢水使用系爭土地費用，但無法逕論當時原告及郭漢水間有成立租賃關係、甚至是租地建屋關係。再依被告乙○○訴訟代理人所述，足見系爭甲建物於39年間為木造建築，嗣改建為磚造，復於67年間拆除重建，更新原本材質結構為目前樣貌，前後歷經兩次拆除重建未經原告同意，亦無簽訂任何租約，再佐以系爭建物為違章建築，亦可證被告乙○○、丙○○或其前手未經原告同意即在其上建築房屋，甚至更新原本建物材質結構，是縱使原告曾同意被告曾祖父郭漢水於系爭土地上建屋並收取租金而成立租地建屋關係（此為假設語氣），原有租地建屋之法律關係，已因房屋不堪使用拆除重建時而消滅（最高法院107年度台上字第843號判決意旨參照）。否則，原告永無收回系爭土地之期。再佐以前開實務見解意旨，如未經原告同意，被告擅自變更房屋原有材質結構，不僅「違背」最早訂立租地建屋契約當事人之真意(租用系爭土地目的僅限於蓋木造建築)，更使原告永無收回系爭土地之日，顯非事理之平。是被告前手郭漢水、陳金土及被告乙○○嗣後既無取得原告同意而改造或更新材質結構致變更房屋使用期限，已屬無權占有系爭土地甚明。又原告歷屆管理委員會通知繳納費用方式各有不同，有以開立通知聯方式，也有以電話通知、口頭通知方式催告繳納，而清償地均在丁○○所在地。被告乙○○、丙○○及其前手陳金土、郭漢水歷年來均至丁○○繳納使用系爭土地費用， 由原告丁○○開立收執聯交予被告收執，是為赴償債務。被告乙○○辯稱費用是由原告至被告處收取，甚至刻意寄發存證信函，謊稱其未收到租金繳納通知，請原告寄發地租繳納通知單或提供匯款資訊云云，不足採信。又原告與被告庚○○之租賃契約已於108年10月30日終止，為求慎重，原告又於109年9月8日以民事準備暨追加聲明狀，再次催請被告庚○○給付租金，但被告庚○○迄今仍置之不理，故原告再以民事準備二狀再行終止與被告鄭運達間就系爭土地之租賃關係，於法有據。
３、又被告乙○○於108年10月29日存證信函自承「本人乙○○及家族承租丁○○土地…」及以109年9月1日民事答辯 狀自承「被告乙○○之曾祖父郭漢水前於39年1月間與原告丁○○就系爭土地簽訂不定期租賃契約且設定有地上權…系爭建物雖於79年間移轉給被告乙○○之且父陳金土後，又於99年間移轉給被告乙○○至今…」等語，可見被告乙○○乃系爭甲房屋之事實上處分權人。原告以乙○○為被告，於法有據。退步言之，倘鈞院認被告乙○○非系爭甲房屋之事實上處分權人，被告丙○○方為事實上處分權人，則原告追加丙○○為備位被告，應屬有據。
（五）為此聲明：
１、先位聲明㈠被告乙○○應將門牌號碼新竹市○區○○路0號未辦保存登記建
物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積為1
18.27平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
㈡被告乙○○應給付原告33,442元，及自民事變更聲明狀繕本
送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈢被告乙○○應自108年11月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告5,257元。
㈣被告庚○○應將門牌號碼新竹市○○路○段000號未辦保存登記
建物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號B、C部分，面積為46.65平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
㈤被告庚○○應給付原告11,138元，及自民事變更聲明狀繕本
送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈥被告庚○○應自108年11月1日起至返還第四項土地之日止，按月給付原告2,074元。
㈦訴訟費用由被告負擔。
２、備位聲明㈠被告丙○○應將門牌號碼新竹市○區○○路0號未辦保存登記建
物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號A部分，面積為1
18.27平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
㈡被告丙○○應給付原告33,442元，及自民事變更聲明狀繕本
送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈢被告丙○○應自108年11月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告5,257元。
㈣被告庚○○應將門牌號碼新竹市○○路○段000號未辦保存登記
建物占用新竹市○○段000000地號土地上，如新竹市地政事務所110年1月15日土地複丈成果圖所示編號B、C部分，面積為46.65平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
㈤被告庚○○應給付原告11,138元，及自民事變更聲明狀繕本
送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
㈥被告庚○○應自108年11月1日起至返還第四項土地之日止，按月給付原告2,074元。
㈦訴訟費用由被告負擔。
二、被告乙○○則以：
（一）被告乙○○之曾祖父郭漢水前於39年1月間與原告丁○○就系爭土地簽訂不定期租賃契約且設定有地上權，自該時起每年均按時繳納土地租金。系爭建物於79年間移轉給被告乙○○之祖父陳金土後，又於99年間移轉給被告乙○○至今，然此不影響被告乙○○與原告間之不定期租賃契約之存在。是在雙方就系爭土地早已存在不定期租賃契約之前提下，被告乙○○租用系爭土地建築系爭建物，並非無權占有。尤有甚者，原告於108年7月5日來函被告乙○○，於函中稱「一、有關本宮廟產，土地出租之契約…；三、因地價稅每年漲價，經108年7月3日管理委員會決議，調整租金為每坪1,500元；四、屆期未辦理續約，則視同放棄承租權利…」。依照原告丁○○來函被告乙○○之用語，該來函內早已自認雙方間屬「土地租賃關係」，甚至於該函中要求被告乙○○需於同年7月15日前與原告丁○○重新訂立新租賃契約，否則被告自願放棄承租系爭土地等語，在在都顯示雙方間為「土地租賃關係」。
（二）原告丁○○管理委員會於108年7月3日決議調整被告租金為每坪1,500元，以此計算方式，被告乙○○原先每年所繳之土地租賃費用將從每年 40,130元大幅提高至每年60,802.5元(漲幅約為原租金之50%)，而被告認此調漲幅度並不合理，欲與原告協調卻遭拒絕，反而於108年10月15日來函要求限期15日內與原告簽立新租約。而被告乙○○於此期間仍不斷與原告就系爭土地之租金合理漲幅進行討論，並以存證信函向原告表示雙方已成立不定期租賃契約並要求原告依民法第422條之1協同辦理地上權登記，又於109年6月29日以存證信函通知原告盡快寄發繳費通知單以利被告繳納租金，嗣被告並於109年8月19日將108年、109年之租金先依照往年金額提存至鈞院提存所，絕無原告所述被告乙○○於收受原告存證信函後對其置之不理。是原告請求108年1月起至109年12月止之租金，並無權利保護必要。
（三）原告自108年7月15日之後即未曾寄送過繳納通知單、催繳通知單給被告乙○○用以繳納租金。且查，被告乙○○與原告丁○○間屬於不定期租地建物契約，依民法第442條規定，原告並無單方調高租金之權限，而依據原定歷年租金40,130元計算，被告乙○○按月給付租金應為3,344元(計算式:40,130元÷12個月=3,344元)，故原告丁○○請求被告乙○○應自108年11月1日起至返還土地之日止，按月給付原告5,956元，既未經雙方協議，亦未經原告聲請法院增加之，被告乙○○不同意原告增加租金之請求。
（四）又被證一第3頁已載明日期為「39年1月」、目的為「地上權設定」，第4頁亦有註明「不定期」，且此不定期租地建屋契約係從40年起開始繳費，二者間可證雙方具有「訂約後即開始依約繳納租金」之客觀事實存在，顯見此確實為雙方訂立不定期租地建屋契約之依據。又雙方訂約之初，並非以金錢作為租金，而是以「農作物」或其他有價值之物折算新台幣之方式作為租金，故被證二第1頁之收據方會記載「246斤,246元」等字樣，且原告並未爭執被證二除1頁以外之收據之真正，則依據被證二43年起至66年之收據，亦均有農作物折算新台幣後繳納之情形，則被證二第1頁收據記載之內容、方式，既均與其後20餘年間之丁○○收據相同，顯見被證二第1頁之收據確實為被告乙○○之祖父郭漢水當時與原告丁○○之依據。是兩造間已成立不定期租地建屋契約，依台灣高等法院106年度重上字第856號民事判決意旨，自應優先適用土地法第103條之規定，原告依民法第450條第2項作為終止租約之依據，並無理由。再者，因原告丁○○怠於寄送繳費通知單給被告乙○○，故被告乙○○已於109年8月19日將108年、109年度之租金提存至鈞院供原告領取，則即便依據原告所主張之「自108年1月1日起算」，欠租仍未達兩年，並不符合土地法第103條第4款之事由，退步言之，原告丁○○亦未依法催告被告乙○○繳納上述費用，則依最高法院104年度台上字第2155號判決意旨，本件並未符合土地法第103條第4款之情形，原告據此收回土地，並無理由。
（五）另原告所稱土地地目為「祠」且建物未辦保存登記，亦僅分別可證土地之地目為何及建物未辦保登記，與其所稱可知悉原告從未同意被告乙○○、訴外人郭漢水、訴外人陳金土得在系爭上地上建造系爭甲房屋或設定地上權云云，實無任何關聯，被告乙○○否認之，且系爭土地即位於丁○○旁邊，豈有經過60多年仍未發現被告建有房屋之事實？另附上繼承系統表、遺產分割協議書、房屋稅繳款書用以證明丙○○為新竹市○○路○段000巷0號（現改編為新竹市○區○○路0號）之未辦理保存登記建物之所有權人之依據。
（六）原告丁○○於準備(二)狀中固稱被告乙○○曾祖父郭漢水於未經原告同意下，在系爭土地上建造房屋屬無權占有系爭土地云云。惟查，被告已提出被告乙○○之曾祖父郭 漢水於39年與原告丁○○訂立不定期租地建屋契約之依據，而原告對於被告乙○○及乙○○祖父陳金土、曾祖父郭漢水等人自斯時起即未曾間斷使用系爭土地建有房屋一事並不爭執，顯見雙方確實訂有不定期租地建屋契約。另參雙方40年起至107年止之繳費收據，該繳費收據上，乃採用「基地使用費」(40年至88年)、「基地租用費」(89年至107年)等字眼，且有「通知單、收據」之區別，除可證雙方之間確實為不定期租地建屋契約外，亦足證歷年租金皆是由原告丁○○寄送通知後，被告乙○○再持通知單前往繳費，且自39年起均有得歷屆管理員同意。另參酌原告丁○○108年7月5日之存證信函，亦採用「受文者：租用本宮土地者」、「主旨：有關丁○○土地出租續租事宜」、「說明一：有關本宮廟產，土地出租之契約已於106年12月31日期滿...」、「正本：租本宮土地者：...乙○○...」，上開證據均在在顯示，原告丁○○與被告乙○○之間就系爭土地確實成立不定期租地建屋契約。退步言之，系爭土地位於原告丁○○之土地旁邊，豈有經過60多年均未發現被告乙○○於系爭土地上建有房屋之理。
（七）就證人甲○○、戊○○於鈞院110年3月25日言詞辯論時之證述，表示意見如下：
１、證人甲○○部分：證人甲○○雖到庭證稱於其任期內從未寄送過通知單給被告云云。惟查：被告歷年來均是於收到原告丁○○寄送之通知單後，再前往原告之處所繳納該年度租金，且經被告仔細整理租金收據及通知單後可知，自40年起至107年止，除少數年份未能保存通知單外，大多租金收據同時存在「通知單」，足認被告所言方屬事實，且證人甲○○於言詞辯論時證稱：「 (問：你的意思是這個單知單不是你經手的?）不是我經手的；(問：那是誰經手的?）幹事彭炎坤等語」，顯見證人甲○○於擔任丁○○主任委員期間，並未接觸過收取租金相關事宜，且與被告所提供之被證11顯然不符，是證人甲○○上開所述，均非事實，不足採信。
２、證人戊○○雖到庭證稱丁○○以電話通知被告等人繳納租金云云。惟查：證人戊○○為原告丁○○現法定代理人己○○之親戚，惟其並未於開庭時如實告知此事，是其當天到庭之證述，已有可疑之處。另查，被告歷年來均於收到通知單後方前往丁○○繳納租金，已如前述，且證人戊○○之證稱：「租金每月繳納一次」等語，顯然與證人甲○○之證述：「租金每年繳納一次」不符。另證人戊○○亦自承: 「（問：《請求提示被證2號從100年至107年收據》，有無看過這些收據?）這些租金是幹事李菁育在催的，租金都是他在負責」等語。則證人戊○○所述不僅與客觀事實不符，且其亦未實際接觸收取租金之事宜，且於開庭時刻意隱瞞與丁○○現任法定代理人之間具有親戚關係，顯見證人戊○○所述與客觀事實部分不同者，亦不足採信。
３、綜上所述，證人甲○○、戊○○之上開證述均不足採信，被告歷年以來都是在收到原告丁○○寄送之繳費通知單後，方前往原告丁○○之處所繳納租金一事，堪以認定。尤其此次原告認定欠繳的年份108年，也是有寄發通知書。但109年度之繳費通知單，同為承租戶之左鄰右舍都收到通知單，卻是故意不寄予被告，經被告催促後仍置之不理，並拒絕收取被告繳納之租金，被告迫於無奈下僅能將租金依法提存於鈞院之提存所。
（八）又訴外人陳金土為陳的、林對之子，嗣後因陳的過世，故林對與郭漢水再婚，郭漢水並於昭和11年(即民國25年)將陳金土納為螟蛉子，同年改名為郭金土，後因陳家已無男嗣之原因，經討論後於昭和15年(即民國29年)將姓氏部分改回陳金土，惟郭漢水仍將陳金土以養子之身分繼續寄留於戶內，依據民法第1078條所揭示之法理，不影響雙方之間收養之效力。又於68年間改建為現狀之系爭房屋時，亦由訴外人陳金土出資興建，興建時亦有得到原告丁○○之同意，郭漢水亦與陳金土始終居住於系爭房屋內，且因雙方間之養父子關係而將繳納租金之用戶仍維持為郭漢水，後因郭漢水於80年間逝世，方於80年間將繳納租金之用戶姓名改為陳金土等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告庚○○辯稱：租金都是伊母親幫伊繳，109年沒有收到繳租通知單，後來伊母親拿租金要去廟裡繳廟方拒收。伊同意繳納租金，希望能與原告協商繼續租約等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張坐落新竹市○○段000000地號之系爭土地為其所有，分別為被告乙○○或丙○○所有之系爭甲房屋及被告庚○○所有之系爭乙房屋占有使用，占用面積各為118.27平方公尺、46.65平方公尺；原告與被告庚○○於104年間訂有土地租賃契約書，租期自104年1月1日至106年12月31日止，嗣於期限屆滿後被告庚○○繼續繳納107年度地租，惟自108年起迄今未再繳納。嗣原告於108年10月15日分別以新竹南寮郵局76號、78號存證信函檢附「塹港丁○○108/7/1~110/6/30土地租賃契約書」催告被告乙○○、庚○○於函到15日內向原告訂定租賃契約並繳納地租，如逾期未訂定租約則視為放棄土地使用，並以該函為終止兩造未訂期限租賃關係之意思表示等情，業據提出土地登記謄本、土地租賃契約、存證信函在卷可按（見本院卷一第18至25頁、第181、183頁、第357、359頁），並經本院會同兩造及新竹市地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷一第293至299頁），復為兩造所不爭執，堪信屬實。惟原告主張被告無權占用，並請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：系爭土地與被告間是否存有租賃關係？被告占用系爭土地有無合法權源？系爭甲房屋之事實上處分權人為被告乙○○或丙○○？原告請求被告等拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由，茲分述如下：
（一）被告乙○○、丙○○主張系爭甲房屋所坐落之系爭土地早於39年間即與乙○○之曾祖父郭漢水存有租賃關係，自是時起每年均按時繳納地租。系爭甲房屋郭漢水於79年間移轉給被告乙○○之祖父陳金土後，嗣陳金土於97年1月31日過世，繼承人為其子女陳麗花、陳財濱、丙○○等人，並就繼承之系爭甲房屋協議由被告丙○○繼承等情，業據提出建築改良物情形填報表、他項權利登記申請書、40年迄107年丁○○基地使用費收據、繼承系表、遺產分割協議書、房屋稅繳款書、戶籍登記簿謄本為證（見本院卷一第53至133頁、第221至227頁、第381至499頁）。原告雖否認被證一建築改良物情形填報表、他項權利登記申請書及40年丁○○基地使用費收據之真正，然並不否認郭漢水於47年至79年間、陳金土自80年至98年間、乙○○自99年至107年間均有向原告丁○○繳納地租，參以前開繳費收據上乃記載「基地使用費」(40年至88年)、「基地租用費」(89年至107年)等名目，及被告於108年7月5日以（108）竹富宮字第029號函通知告乙○○、庚○○等租賃丁○○土地者，其主旨亦載「有關丁○○土地出租續租事宜」，並於說明中稱「有關本宮廟產，土地出租之契約已於106年12月31日期滿…」等情，有原告管理委員會函在卷可按（見本院卷一第137頁），足見郭漢水、陳金土或被告乙○○、丙○○等人所有之建物未曾間斷使用系爭土地並有繳納租金，則雙方業已成立成立不定期租地建屋契約。再觀之前揭新竹市政府於30年間所核發被證一建築改良物情形填報表所載（見本院卷一第53頁），其上郭漢水所有之土角造建物（坐落南寮里東大路318號）即坐落於丁○○所有之新竹市○○○段○000地號土地，嗣於67年間由陳金土拆除改建為RC造四層樓外牆磁磚建物（門牌號碼改編為新竹市○○路○段000巷0號，即系爭甲房屋）， 有新竹縣房屋稅籍紀錄表在卷足稽（見本院卷一第237頁）。而系爭房屋與丁○○位置相鄰，是陳金土於拆除改建原土造房屋時原告丁○○實無可能諉為不知，惟原告仍續向陳金土按年收取租金，自應認其與陳金土間亦有成立租地建屋契約，至為明確。嗣陳金土於97年1月31日死亡，系爭甲房屋並由繼承人陳麗花、陳財濱、丙○○等人協議由被告丙○○繼承，並自99年起系爭甲房屋之納稅義務人變更為被告丙○○，而由其繳納房屋稅迄今，此有歷年房屋稅納稅義務人資料附卷可參（見本院卷一第239頁），則被告丙○○既繼承系爭甲房屋之事實上處分權，自應一併繼受房屋所坐落基地租賃之法律關係。從而，被告丙○○抗辯其基於基地租賃關係有占有系爭土地之正當權源，堪予採取。至原告雖主張其歷年租金皆向被告乙○○收取，且被告乙○○於108年10月29日存證信函自承「本人乙○○及家族承租丁○○土地…」及109年9月1日答辯狀自承「被告乙○○之曾祖父郭漢水前於39年1月間與原告丁○○就系爭土地簽訂不定期租賃契約且設定有地上權…系爭建物雖於79年間移轉給被告乙○○之祖父陳金土後，又於99年間移轉給被告乙○○至今…」等語，可見被告乙○○乃系爭甲房屋之事實上處分權人云云。惟查繳納租金之人非必為承租人，而原告於108年10月15日既以新竹南寮郵局76號存證信函向被告乙○○為催告訂約並繳納地租，則被告乙○○以己之名義回覆或答辯，事屬當然。況乙○○為丙○○之子，而本件訴訟被告乙○○自始即由丙○○代理，被告丙○○於109年9月8日第一次言詞辯論期日即陳稱：「（系爭房屋由誰興建？現在房屋所有權人是誰？）當初是我爸爸（即陳金土）蓋的，他過世後由我繼承，現在房子也是我在住」、「（系爭房屋租金為何由被告乙○○繳納？）因為我父親過世後，有一年乙○○去繳租時寫他自己的名字，後來就變成這樣，我認為既然幾十年都這樣了，而且乙○○是我兒子，也都一樣」等語（見本院卷一第158頁），益徵系爭甲房屋之事實上處分權及繼受基地租賃關係之人為被告丙○○而非被告乙○○。原告據此主張系爭甲房屋之事實上處分權人為被告乙○○，尚非可採，附此敘明。
（二）按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。又「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力」，並有最高法院47年度台上字第1152號判例可稽。查原告與被告丙○○間就系爭甲房屋坐落之基地有不定期限租約；與被告庚○○間就系爭乙房屋坐落之基地簽訂之土地租賃契約期間自104年1月1日至106年12月31日止，嗣於租約期滿後繼續租用並繳納107年度之地租而成為不定期契約，業如前述。惟依開規定，承租人或出租人對於不動產之租賃物價值昇降時，得訴請法院增減其租金，依此項立法意旨所示，非經法院為增減租金之裁判，租賃物之雙方不得片面任意增減租金。在法院裁判勝訴確定之前，出租人片面調整提高租金之給付，應不生租金提高之效力，被告抗辯原告不得片面為增加租金之給付，洵有理由。而本件原告與被告丙○○、庚○○之租金於107年度以前每年分別為40,130元、13,365元，為兩造所不爭。原告新任管理委員會於108年以申報地價調漲而調漲租金，惟被告既有異議，自仍應以原繳納之租金額為計算基準，此為法理當然之解釋。
（三）次按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，民法第439條、第440條第1項、第3項及土地法第103條分別定有明文。又「租用建築房屋之基地，承租人積欠地租達二年以上，經出租人定相當期限，催告承租人支付，而承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止租約，收回基地。」，並有最高法院49年度台上字第1309號判例可稽。本件原告訴請被告丙○○、庚○○給付租金及終止租約有無理由，本院調查結果如下：
１、被告丙○○部分：㈠被告丙○○抗辯原告片面將原租金40,130元大幅提高至每年6
0,802.5元，且於108年10月15日來函要求限期15日內與原告簽立新租約。被告丙○○之子乙○○乃於109年8月19日將108年、109年之租金80,300元提存至本院提存所，業據提出提存書、國庫存款收款書為證（見本院卷一第145、146頁）。而兩造基地租賃契約約定租金於每年6月30日繳納，亦為兩造所不爭。是被告丙○○就系爭租約並無積欠原告租金之情事，原告訴請被告丙○○應給付33,442元，及拆除系爭甲房屋之建物並交還土地，已無理由。
㈡再者，按「民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於
意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（41年台上字第490號判例），而民法第95條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足…」、「建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，…」，此有最高法院54年台上字第952號判例、68年度台上字第777號判例可稽。本件原告雖主張其於108年10月15日已以存證信函對被告乙○○、庚○○等為催告限期於15日內繳納欠租並重新訂約，否則即以該函示終止前開不定期租約云云，並提出存證信函附卷可證（見本院卷一第18、19、24、25頁）。惟原告上開存證信函催告對象係被告乙○○，而系爭基地租賃契約之承租人為被告丙○○，業經本院認定如前。是原告既非對被告丙○○為催告，依上說明，自不生催告被告丙○○如不給付租金即生租約終止意思表示到達之效力。而被告丙○○之子乙○○業於109年8月19日提存108年、109年度之租金，已如前述。則原告依此終止與被告丙○○間就系爭土地之不定期租約，自不生終止之效力。是被告丙○○本於不定期租約而占用系爭土地有合法權源，原告訴請被告丙○○拆除系爭甲房屋，並交還土地；暨自108年11月1日起至返還土地日止，按月給付原告5,956元之不當得利，核無理由，應予駁回。
２、被告庚○○部分：㈠按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現
金抵償外，達2年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，土地法第103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。如上述，兩造基地租賃契約約定於每年6月30日繳納，而被告庚○○自108年以後即未繳納系爭土地租金，為被告庚○○所不爭，而原告曾於108年10月15日向被告庚○○定期催告繳納欠租，雖是時被告庚○○欠租尚未逾2年，惟原告嗣又於109年9月8日以民事準備暨追加聲明狀，再次催告被告庚○○給付租金，而被告庚○○仍未給付，原告復以民事準備二狀再行終止與被告鄭運達間之系爭租約，並經被告庚○○分別於109 年9月25日及109年11月13日收受，有原告提出之民事準備暨追加聲明狀、民事準備二狀及及本院送達證書在卷可憑（見本院卷一第177、185、20 5、231頁），是被告庚○○迄今已積欠租金達2年以上，應認系爭租約已於109年11月13日經原告合法終止。㈡至被告庚○○雖辯稱其因沒有收到原告丁○○的繳費通知
才未去繳費，而其鄰居皆有收到云云。然按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之，民法第314條定有明文。兩造系爭土地租賃契約並無約定租金係由原告前往被告住處收取或須由原告寄送繳費通知單予承租人後方由承租人即被告前往原告處繳交，被告庚○○上開抗辯已難採信。況如前所述，原告嗣後多次以存證信函、起訴狀、民事準備暨追加聲明狀等通知被告繳納欠租，惟被告庚○○迄未繳納，是其上開抗辯，洵非有據。
㈢從而，原告既已合法終止與被告庚○○間之系爭租約，而
系爭乙房屋占用系爭土地如附圖所示編號B、C部分，面積
46.65平方公尺，業據本院勘驗測量如前。則原告依民法第767條規定，請求被告庚○○拆除系爭土地上如附圖所示編號B、C部分之地上物，並將該部分土地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
㈣又原告係於109年11月13日終止與被告庚○○之系爭租約
，業如前述。則原告請求被告庚○○自108年1月1日至系爭租約終止日即109年11月12日止之租金，為有理由。而兩造就系爭基地之租金約定為每年13,365元（見本院卷一第20頁），則被告庚○○自108年1月1日至109年11月12日止，共1年11月又12日，應繳納之租金共計為2萬6,055元【計算式：13365＋13365×11/12＋13365×12/365＝26055】。又被告庚○○自109年11月13日起無權占有系爭土地，則原告請求請求被告庚○○給付自109年11月13日按月計算之不當得利損害金，亦屬有據。惟按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可資參照。本件原告雖主張被告庚○○應按月給付系爭乙房屋占用土地按申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利2,074元【計算式：5,334×46.65×l0%÷12(月)=2,074元】，惟兩造約定之租金數額為每年13,365元，計算每月為1,114元（13365÷12＝1113.75，元以下四捨五入），較原告前開計算基準即按被告庚○○占用土地申報地價年息10%為低，自應以兩造前所約定之租金數額為認定被告庚○○所獲之利益。從而，原告請求被告庚○○給付自109年11月13日起，按月給付原告1,114元之不當得利損害金，為有理由，逾此部分之請求，則乏所據，不能准許。
五、綜上所述，被告丙○○抗辯基於兩造間之不定期租賃契約關係，其占有系爭土地之正當權源，且非無法律上原因而使用系爭土地，堪予採取。原告以其與被告乙○○、丙○○間之不定期租約已終止，請求被告乙○○或丙○○拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告與被告庚○○間就系爭土地之不定期租賃契約業經合法終止，從而，原告請求被告庚○○應將系爭土地上如附圖所示編號B、C部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，並請求被告庚○○給付欠繳之租金2萬6,055元及自109年11月13日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,114元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，非屬正當，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 27 日
書記官 劉亭筠