臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第605號原 告 劉天佑兼上一人訴訟代理人 劉玉山原 告 劉明霞
劉瑞煦兼上一人訴訟代理人 劉醇清被 告 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師余嘉勳律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109 年10月29日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 (鎮、市、區 )公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；直轄市或縣(市)政府及鄉( 鎮、市、區)公所，應分別設立耕地租佃委員會。但鄉(鎮、市、區 )公所轄區內地主、佃農戶數過少時，得不設立，或由數鄉(鎮、市、區)合併設立耕地租佃委員會，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段、第3條第1項定有明文。查本件租佃爭議事件原告前於民國108 年10月14日向新竹市政府耕地租佃委員會申請調解，經新竹市政府耕地租佃委員會於
108 年12月18日召開調解會議，嗣因調解不成立，再經新竹市政府耕地租佃委員會於109年6月30日召開調處會議，調處不成立後，經新竹市政府移送本院處理，有新竹市政府 109年7月3日府地籍字第1090100499號函檢具新竹市政府耕地租佃委員會調處筆錄、調解筆錄等資料在卷可稽(見本院卷第9至141頁)，揆諸首揭規定，兩造租佃爭議事件經新竹市政府耕地租佃委員會調處後不成立，原告提起本訴，核無不合，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)系爭坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○號等旱地(下稱：系爭土地 )，原告祖父、父母親時代已經開始租用。種植竹林、咖啡樹、果樹、香蕉等，並依規定按時繳納租金，且均為承租人歷代自任耕作之結果。又原告母親( 即原承租人劉邱桂香 )於民國105年8月18日過世後，原告兄弟姊妹5 人辦理完母親喪葬事宜後協商，大哥劉天佑年事已高，姊妹(劉明霞、劉瑞煦)均已嫁人，三子劉醇清( 配偶鄧春菊 )待業中可轉任耕作，原告劉玉山教職退休後可以協力耕作，因此由原告向被告提出申請繼承原租約之租佃權利。而於107 年11月13日辦理繼承會勘時，被告說租賃耕地上有鐵皮農舍存在，不得辦理繼承，原告解釋該鐵皮農舍已存在20多年，係作農舍使用，且歷經多次換約，如最近98年至106 年都沒有要求拆除也可以續租，但不為被告所接受。但此時被告並無提及承租人違反三七五減租條例第16條應自任耕作之規定不得續約，因為事實上竹林等均為歷代承租人自任耕作之結果，為被告所明知，故僅能以農舍拆除與否，作為繼承續約之核准要件。原告為此陸續拜託新竹市新光里何智昌里長協助，是否可以不拆除鐵皮屋下繼承承租該土地耕作權。經過何智昌里長數次往返被告溝通下，何智昌里長最終回覆被告承辦人員表示，鐵皮屋不拆除不能繼承承租，原告因無熟識之工程行，因此委託何里長協助，代覓拆除工程行及報價。何里長於108年5月29日回覆廠商報價新台幣(下同)9 萬元，原告當下即同意9 萬元拆除鐵皮屋及整地，並請何里長報知被告，原告已委託廠商拆除鐵皮屋，待拆除後再照相傳給被告。詎原告竟於108 年6月5日收到被告送達之終止租賃書，被告怎能遠反約定失信於民，原告依照被告之指示，委請何里長協助找尋工程拆除廠商拆除，於108年5月29日也決定該廠商拆除，並請何里長告知被告，被告卻於108 年6月3日逕行發函終止租約，這豈是行政機關依行政程序信賴保護原則所可行之事？並有違耕地三七五減租條例立法時保護弱勢佃戶之合法財產精神。
(二)又原告母親於20多年所搭蓋之鐵皮屋係供放置農耕器具使用及農產品收成時洗滌用，簡易廁所為原告母親急需時所用，該鐵皮農舍歷經20多年數次換約，被告之現邱姓承辦人員經手原告母親劉邱桂香租佃契約時，即習知農舍已存在事實，若該鐵皮農舍違法或因有鐵皮農舍推導出『承租沒有自任耕作之實』為何當時准予繼續租佃，不先要求拆除農舍或承租後以違約終止租約。且原告與被告邱姓承辦人員，於106 年10月開始接洽以來，如果該既存鐵皮農舍違法或原承租人未自任耕作違法，為何從沒有發文告知原告因有上述違約事實，故不得繼承或發文逕予終止耕地租賃合約，且被告邱姓承辦人員還要求原告繳納106年及107年之租金。
(三)再者，被告既答應原告鐵皮農舍拆除即可以繼承承租，於原告拆除鐵皮屋之際，未經協商或通知共同再次驗勘，即發函原告違約且以『非自任耕作』之明顯違反事實之原因而終止租約，殊失社會正義與契約履行之衡平原則，故新竹市調解委員會第一次調解，即籲請被告更正改善，惜被告未能從善如流。本案爭議發生，原告未取得繼承承租權時，原告無法深耕該土地，只能種些香蕉與木瓜與定期除草，勉強維持該土地勿雜草叢生。
(四)並聲明：被告應依三七五減租條例讓原告劉玉山、劉醇清繼承租賃位於新竹市○○段32內、32-10內共0.120076 公頃旱地。
二、被告則以：
(一)本件原告等母親劉邱桂香前向被告承租系爭坐落新竹市○○段○○○○○○○號(重測前為32地號)內面積○.○四七九三公頃及同段第32-10地號內面積○.○七二一二○公頃合計面積○.一二○○七六 公頃土地耕作使用，約定租賃期間自101年1月1日起至106 年12月31日止，此有雙方於100年12月31日所簽訂之台灣省新竹縣公有耕地租賃契約書可稽。嗣因承租人劉邱桂香於105 年間死亡後，其繼承人即本件原告始於107 年10月18日向被告申請繼承並換訂新租約，惟經被告機關承辦人前往現場勘查之結果發現原承租人劉邱桂香在其承租耕作之坐落新竹市○○段○○○○○○ ○號土地上建蓋鐵皮房屋，屋內部分另加蓋二層樓鐵皮房屋堆置雜物，亦有附呈107 年12月及108年3月15日拍攝之鐵皮房屋現況照片四張及108 年7月3日拍攝鐵皮房屋拆除後留下之空地照片一張可證。故原承租人劉邱桂香承租系爭土地後並未作農耕使用，違反耕地三七五減租條例第16條第
1 項所定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人之規定，依同條第2 項之規定，原訂三七五耕地租約應屬全部無效，並經被告於108 年6月3日以府地用字第1084211775號函通知原告等人原訂租約因原承租人在承租之耕地上搭建鐵皮房屋並未作為農耕使用而全部無效在案。從而，原訂租約既屬全部無效，則原告訴請被告應准其繼承並換訂新租約繼續承租系爭耕地，自屬無理由。
(二)又系爭耕地租賃期間原自101年1月1日至106年12月31日共計6年，而被告於108年6月3日始發文通知原告原訂租約無效，則被告之邱姓承辦人員於107 年1月16日製發106年度之租金收入繳款書，另於108 年1月14日製發107年之租金收入繳款書通知原告繳納土地租金，均係在被告發文通知原告原訂租約無效之前之例行作業，並無不當，亦無使依法無效之租約回復為有效之效力。
(三)並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執之事項：
(一)原告之被繼承人劉邱桂香前與被告間訂有承租被告所有坐落系爭新竹市○○段○○○○○○○○ ○號土地耕地租賃契約，約定租期自101年1月1日起至106年12月31日止，原告之被繼承人劉邱桂香於105年8月18日過世。
(二)原告之被繼承人劉邱桂香在系爭土地上建有如本院卷第167頁照片中之二層樓鐵皮屋，嗣該鐵皮屋經原告於108年 6月23日僱工拆除完畢如本院卷第19頁、第21頁及第169 頁之照片情形。
(三)原告有繳付系爭土地106及107年度耕地租金。
(四)被告於108年6 月3日以府地用字第1084211775號發函通知原告系爭土地耕地租約有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定原訂租約有無效情形。
四、本件爭點：
(一)原告繼承系爭耕地租約有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定未自任耕作，原訂租約無效情形？
(二)原告請求被告應讓原告劉玉山、劉醇清繼承系爭土地耕地租賃契約有無理由？
五、本院之判斷：
(一)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項分別定有明文。次按「耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。」(最高法院70年台上字第4637號民事判例要旨參照 )。又按「依耕地三七五減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應以所租土地供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例第十六條規定觀之自明，承租人在所租土地上建築房屋，即屬不自任耕作，應准出租人收回耕地。」( 最高法院71年度台上字第4092號民事裁判要旨參照 )。第按「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽。」( 最高法院46年台上字第57號民事判決要旨參照 )。再按「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。」(最高法院80年台再字第15號民事判決要旨參照)。
(二)經查，原告之被繼承人劉邱桂香在系爭土地上建有如本院卷第167 頁照片中之二層樓鐵皮屋，此為兩造所不爭執，觀之該鐵皮屋係架設在二層樓高度鋼架之間，鐵皮屋四週雜草叢生，鐵皮屋內放置雜物，並未見有農作之器具，亦看不出有廁所設備，鐵皮屋外側靠近進出鐵捲門處舖有水泥地面，嗣原告於108年5 月28日花費6萬元僱工拆除鐵皮屋及打除地坪，另花費3 萬元清運廢棄物，此有報價單一紙附卷可佐(詳本院卷第33頁)，則上開鐵皮屋是否係原告被繼承人劉邱桂香為耕作之便，置放農具所需之處所，尚非無疑。又證人即系爭土地靠近新竹市○○路○○○巷○○○號處之新竹市東區新光里里長何智昌於本院109年10月5日言詞辯論期日到庭結證：「(問：劉邱桂香本身住哪？)答：
高峰路110巷19弄37號，有跟兒媳一起住。」、「(問：劉邱桂香高峰路的住家距離明湖路243巷136號距離為何？ )答：走路3分鐘。」、「(問：劉邱桂香在向被告承租坐落新竹市○○段32、32-10 現有土地上有興建兩層樓鐵皮建物，門口有鐵門設立，是否如此？)答：是。」、「(問：
你有無曾經進去過鐵門內？)答：無，都是路過。」等語(詳本院卷第210頁至第211頁 )，則原告被繼承人劉邱桂香住家既距其前往系爭土地從事農業勞動處所步行3 分鐘即可抵達，原告被繼承人劉邱桂香有無在系爭土地上另搭建廁所使用之必要，亦非無疑。從而，原告既未能舉證證明系爭土地上之鐵皮屋係以耕作為目的或便利耕作所建之房屋，則被告主張原告之被繼承人先前在承租的系爭土地上鋪設水泥地面，及搭建鐵皮房屋，乃不自任耕作，揆之上開規定，尚非無據。至於原告事後雖已自行拆除該鐵皮屋，惟此並無礙於原告被繼承人劉邱桂香不自任耕作之事實確已存在之認定，併此敘明。
(三)再者，被告之承辦人員邱瀞萱在與原告接洽系爭耕地租賃契約續訂事宜時，雖有告訴原告要將鐵皮屋拆除才能續租乙節，亦據證人何智昌及原告劉醇清配偶鄧春菊於本院109年10月5日言詞辯論期日到庭證述明確(詳本院卷第212頁及第215頁)，惟邱瀞萱既非被告機關之代表人，其所為之上開意思表示是否會發生拘束被告機關之法律上效力，要非無疑。又因原告之被繼承人就系爭土地有不自任耕作之事實，已如上述，依耕地三七五減租條例第16條規定原訂租約無效，則被告承辦人員答應原告繼續承租系爭土地，無視無效之租約效力，顯已違反法律規定，難認原告有適用信賴保護原則之情形。況本件縱認被告須受其機關人員邱瀞萱對於原告所為拆除鐵皮屋即得繼續承租系爭土地之意思表示拘束，惟原告委託何智昌里長協助代覓拆除工程行及報價，經何里長於108年5月29日回覆廠商報價後，原告雖同意拆除鐵皮屋及整地，然經證人何智昌到庭證述：「(問：鐵皮屋拆除的工程進行作業的期間為何？)答：108年5月28日談妥後，接下來的一、二個星期，那裡都有豪大雨情形，有耽擱到，實際上應該是在6 月中旬才執行拆除，確實日期不記得，可能是作業到6月底。」等語(詳本院卷第213頁)，復為原告不否認上開鐵皮屋經原告於 108年6月23日僱工拆除完畢，則被告於108年6月3日以府地用字第1084211775號發函通知原告系爭土地耕地租約有違反耕地三七五減租條例第16條第1 項規定原訂租約有無效情形當時原告既未將鐵皮屋拆除完畢，被告乃認原告遲未拆除鐵皮屋，兩造間系爭耕地租賃契約在其發函通知原告當時失其效力即無不當，難認被告仍須受其先前對於原告所為意思表示之拘束。
(四)綜上所述，原告繼承其母親劉邱桂香與被告間之系爭耕地租約，既因系爭土地上有二層樓鐵皮屋及水泥地面存在，而該鐵皮屋非屬農舍，原告亦未舉證證明該鐵皮屋係以耕作為目的或便利耕作所建之房屋，則被告主張原告之被繼承人先前在承租的系爭土地上鋪設水泥地面，及搭建鐵皮屋，乃不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，即屬有據，從而，原告請求被告應讓原告劉玉山、劉醇清繼承系爭土地耕地租賃契約，難認有據，應予駁回。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：耕地三七五減租條例第26條第1項。中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
書 記 官 黃伊婕