臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第628號原 告 邱建雄被 告 余榮火訴訟代理人 鍾明達律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年3月8日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬叁仟陸佰陸拾柒元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之13，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年6月間向被告余榮火、訴外人余世緯即余榮廷及余榮增(以下合稱余氏三兄弟)承租坐落新竹縣○○鎮○○段000○000地號之土地(以下段段名均省略)300坪，供原告在土地上興建房屋使用，約定租金每年新臺幣(下同)10萬元，每三個月付租一次，租期自99年8月1日起至109年7月31日止共10年，出租人並應配合提供土地使用同意書等證件予承租人，以供承租人申請系爭土地上所興建房屋之建照及水電瓦斯之用。惟出租人即余氏三兄弟遲未依系爭租約之約定，交付系爭土地之使用同意書等相關證件予被告，致原告於該地興建之房屋無法申請建照及辦理保存登記，而成為違章建築，亦無法申辦水、電、瓦斯，經原告一再催促，均未獲置理，原告因被告等人之債務不履行而受有損害。而上開房屋前經其債權人匯誠第二資產管理股份有限公司(下稱匯誠第二資產公司)向本院聲請強制執行，經本院107年度司執字第23434號案件鑑定價值約600萬元，爰依債務不履行之法律關係，請求被告賠償原告所受損害200萬元。並聲明：被告應給付原告200萬元。
二、被告則以：原告與訴外人余世緯即余榮廷確於99年6月25日簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告承租系爭223地號部分土地，租期至109年7月31日屆滿。又被告已依約提供申請水電等相關資料予原告，並無原告所稱債務不履行之情形。另依上開租賃契約之約定，原告租約期滿若退租，其所興建之地上物須無條件交由出租人接收，而系爭租契約於109年7月31日屆期，則原告對於該地上建物亦無主張之權利，是原告請求被告賠償200萬元，洵屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執之事項：
(一)原告邱建雄與訴外人余世緯即余榮廷，於99年6月25日簽訂系爭租約，約定出租人為余榮廷、承租人為邱建雄，承租人之連帶保證人為訴外人江彩鳳，租賃標的記載為系爭223地號土地，租期十年自99年8月1日起至109年7月31日止，手寫部分之租約，記載租金為300坪土地年租金10萬元，每三個月付租一次25,000元，且約定乙方即承租人承租興建期間所需證明文件，甲方即出租人需無條件提供以利房屋建照水電申請。且租約簽名欄之甲方出租人部分，係記載出租人余榮廷為持分土地法律代表，而簽訂此租約當時，被告及余榮廷均係系爭二筆土地之應有部分所有權人，其等之應有部分所有權，均係由父親余江輝所贈與，且尚有其他之應有部分所有權人。
(二)原告自99年8月1日起占用系爭土地迄今，占用之範圍、面積及占用土地之地上物情形，係在系爭222地號土地內，建造有附圖所示A2部分面積120.53平方公尺之一層磚造建物、F3部分面積83.86平方公尺之水泥地、G部分圍牆；及在同段系爭223地號土地內，建造及設置如附圖所示A1部分面積321.36平方公尺之一層磚造建物、B部分110.96平方公尺之鐵皮檳榔攤、C部分75.49平方公尺菜園、D部分65.91平方公尺之鐵皮停車棚、E部分10.86平方公尺之果園、及F1之0.31平方公尺、F2之92.62平方公尺，合計面積92.93平方公尺之水泥地、G部分圍牆(以下合稱系爭地上物)，而上開之地上物等為原告所有。
(三)原告曾於99年12月14日委由律師寄發律師函予余榮廷，副本予被告、余榮廷，函內說明租金之支付方式，並要求於十日內依租約交付辦理原告房屋興建之建照及水電申請所需之證件予原告；另被告曾於105年11月14日寄發存證信函予原告，表示原告租用其與余榮廷、余榮增共有之系爭223地號土地，積欠其租金，而定期催告原告給付積欠之租金183,333元，並表示逾期未繳將終止地上權，原告收受該函後，於106年1月17日回覆存證信函予被告，表示余世緯未依約交付其申請建照及水電所需之證件，且要求被告等共有人儘速交付上開證件，其於收受證件時即交付租金等之解決方式。
(四)被告前對於原告向本院提出另案106年度訴字第311號請求拆屋還地等訴訟，經本院判決駁回被告之訴，嗣經高等法院107年度上易字第760號案件判決原告應給付被告自104年8月1日起迄107年11月24日止積欠租金金額110,556元確定在案。
(五)原告所建系爭房屋經其債權人滙誠第二資產公司向本院聲請強制執行，經本院107年度司執字第23434號案件鑑定建物價值為5,680,975元，經減價拍賣無人應買後視為撤回執行在案。
(六)被告迄無法提供原告在系爭土地上興建房屋申請建照及水、電等所需之相關證件予原告。
四、本件爭點：
(一)原告主張被告負有交付相關證件給承租人之契約義務，以讓承租人即原告申辦建照，避免其興建完成之建物成為違建日後遭拆除，及供承租人申請水電之用，有無理由？
(二)原告主張被告未能提供上開證件，有債務不履行情形，請求被告賠償所受損害200萬元，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)被告應於原告承租系爭222、223地號土地興建地上物期間，交付相關證件予原告，以供其申辦建照及水電之用：⒈原告主張其向余氏三兄弟租系爭222、223地號土地興建房屋
使用，依約被告應交付原告申辦建照及水電所需之證件，惟被告迄未交付等節，為被告所否認。經查：
⑴原告與訴外人余世緯即余榮廷於99年6月25日簽訂系爭租約，
約定余世緯即余榮廷為出租人、原告為承租人，訴外人江彩鳳為承租人之連帶保證人，租賃標的記載為系爭223地號土地，租期十年自99年8月1日起至109年7月31日止，租金為三百坪土地年租金10萬元，每三個月付租一次25,000元，且約定乙方即承租人承租興建期間所需證明文件，甲方即出租人需無條件提供以利房屋建照水電申請。而租約簽名欄之甲方出租人部分，係記載出租人余榮廷為持分土地法律代等情，有土地租賃契約書附卷為憑(見本院卷第55至59頁)，且為兩造所不爭執。據此，系爭租約所記載之出租人代表為余世緯即余榮廷，且租賃標的為300坪土地面積，則原告主張被告亦為系爭租約之出租人，及系爭222地號土地亦屬該租約之租賃標的，尚非無據。
⑵又按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就
訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號民事判決意旨同此見解）。經查：
①被告前主張原告占用系爭222、223地號土地興建系爭地上物
，先位依民法第767條、821條、179條規定，請求原告及訴外人江彩鳳拆屋還地，並給付相於租金之不當得利，備位則依租賃及連帶保證之法律關係，請求原告及江彩鳳連帶給付租金，經本院以106年度訴字第311號判決駁回被告之訴訟，被告不服，就備位請求給付租金部分提起上訴，經臺灣高等法院以107年度上易字第760號廢棄原判決，並命原告及江彩鳳應連帶給付被告110,556元及自107年12月13日至清償日止，按年息百分之5計算之利息確定在案等情，有上開判決附卷可稽(見本院卷第17至32頁、第67至77頁)，復為兩造所不爭執。
②又關於被告是否為系爭租約效力所及，及系爭租約之租賃標
的是否包括系爭222地號土地等節，均經另案列為重要爭點，並經兩造充分舉證後，本於兩造辯論之結果加以判斷，並於判決理由中認定：訴外人余世緯即余榮廷與原告接洽簽訂系爭租約時，表示其為223地號土地之持分土地法律代表人，且代表余氏三兄弟，並提及余氏三兄弟之名字，而被告夫妻於原告簽訂系爭租約後，亦會同原告到系爭土地現場，確認出租土地之範圍，且租賃雙方並約定租金支付方式，係匯至蔡余素美之帳戶或直接交付予被告父親或交予余世緯即余榮廷轉交予被告父親，以作為被告父母之生活費用。參以原告於99年12月14日委由林思銘律師發函通知余氏三兄弟，表示余氏三兄弟就系爭土地各享有3分之1租金，將就被告及余榮增共計3分之2租金匯款至其等指定之帳戶，且被告前亦曾函催被原告給付租金等情，堪認系爭租約係由余世緯即余榮廷代表余氏三兄弟與原告簽訂，是被告亦為系爭租約出租人之一。另依系爭租約記載，原告承租土地面積300坪，地號雖僅記載為223地號土地，惟原告所建系爭地上物係坐落於2
22、223地號土地上，占用面積為881.9平方公尺，堪認係在承租之300坪土地面積範圍內。又當時原告所承租約300坪土地之位置及範圍，業據余世緯即余榮廷已先在現場向原告指明，其後並經兩造在現場予以確認，該範圍確係包括原告目前占用之土地在內，然當時因余世緯即余榮廷及兩造未經鑑界，致不知承租之土地地號亦包括系爭222地號在內，始在租約中漏載該地號，故原告所承租之土地，除系爭223地號土地外，亦包括系爭222地號土地在內。而兩造既均為前案確定判決之當事人，復未提出新訴訟資料足以推翻另案確定判決前揭爭點之判斷，揆諸前開說明，兩造於本件訴訟，就系爭租約之效力是否及於被告，及原告承租之標的是否包括系爭222地號土地乙節，即不得再為相反之主張，本院亦不得為相反之判斷。⒉據上，原告既向被告承租土地建屋，並在承租時約定出租人
應無條件提供承租人申辦房屋建照及水電之相關證明文件，則原告主張被告負有交付系爭土地所有權人同意承租人興建房屋及申辦水電之相關證明文件等契約義務存在，要非無據。
(二)原告主張被告未能提供上開證件，有債務不履行情形，請求被告賠償所受損害263,667元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第227條、第226條定有明文。如前所述，原告向被告承租系爭222、223地號土地興建系爭地上物，被告依約負有提供原告房屋興建期間申辦房屋建照及水電所需之相關證明文件之義務，惟被告迄今無法提供原告上開證明文件予原告，為兩造所不否認，是被告未依債之本旨履行致為不完全給付，參之前揭規定，被告自應依給付不能之規定賠償原告所受之損害。
⒉又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，復為民法第216條所明定。而所謂損害乃指財產法益或其他法益所受之不利益，債權人因債務人債務不履行致其財產受有損害時，其損害之範圍應就其財產所受之損害額與其債權受侵害後財產之價值狀態，綜合衡量比較，以決定其財產法益所受不利益之數額(最高法院102年度台上字第1129號判決意旨參照)。原告主張因被告未能履行交付系爭地上物申辦建照及水電所需之證明文件，致其於上開土地興建之系爭地上物不僅因未能取得建照而為違建，被告應賠償原告所受損害即系爭地上物現值之3分之1即200萬元等語。惟系爭地上物經本院107年度司執字第23434號清償借款強制執行案件鑑定其價值為5,680,975元，固有禾揚不動產估價師事務所出具之不動產估價報告附上開執行卷可稽，並為兩造所不爭，惟系爭地上物嗣經減價拍賣無人應買後視為撤回執行在案，亦經本院依職權調閱107年度司執字第23434號強制執行案卷核閱無訛，則原告現仍擁有系爭地上物之事實上處分權，並實際上繼續使用收益系爭地上物，難認系爭地上物已不具有任何財產上之價值，而得請求被告全數賠償原告當初出資興建地上物之金額，是關於原告因被告債務不履行所受之財產上損害，應就系爭地上物於受賠償請求時是否取得建築執照之財產價值狀態衡量比較後定之，而非僅憑系爭地上物具有之市場價格為據。再者，本件經本院指定昇揚不動產估價師聯合事務所對系爭地上物於本件起訴時即109年7月間之房屋價值，及系爭地上物如取得合法建築執照之市場交易價格進行鑑價結果為：109年7月間系爭地上物價值為7,599,000元，如取得合法建築執照後其市場交易價格為8,390,000元，有該事務所110年1月14日(109)號函昇揚法估字第1129號函檢附不動產估價報告書可按(見本院卷第131頁，不動產估價報告書外放），準此，原告因被告未提供申辦建照所需證明文件所受之財產上損害，應為上開兩者之差額即791,000元(計算式：8,390,000元－7,599,000元＝791,000元)。
⒊再按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法
律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條亦有明文。
查本件被告與訴外人余榮增、余世緯即余榮廷同為系爭租約之出租人，已如上述，依民法第271條規定，其等就原告請求債務不履行損害賠償之債務，應各平均分擔，據此，原告請求被告賠償其所受損害791,000元之3分之1即263,667元(計算式：791,000÷3＝263,667，小數點以下四捨五入)部分，應屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告本於債務不履行之損害賠償關係，請求被告給付263,667元，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，難謂適法，應予駁回。
七、假執行之宣告：本判決第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，就被告敗訴部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
八、本件原告於言詞辯論終結後之110年3月16日，具狀主張被告尚應賠償原告因其債務不履行而支出之鑿井、抽水馬達費用25萬元、電費12萬元、罰鍰24萬元、填土費用165萬元、圍牆、門樓、鐵門馬達等費用50萬元、估價費用75,000元，另請求精神慰撫金50萬元等情。然按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之，民事訴訟法第196條第1項定有明文。本件既已於110年3月8日言詞辯論期日諭知言詞辯論終結，兩造間之攻擊、防禦方法，如未依訴訟進行之程度適時提出，甚或於言詞辯論終結後始行提出，則均非屬在本院審理適當期間內提出，本院即難就此在未經被告進行答辯下加以審酌判斷，附此說明。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此說明。
十、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第389條第1項第5款，判決如主文中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
民事第二庭法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
書 記 官 黃伊婕