臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第716號原 告 林承鴻被 告 方秀卿訴訟代理人 喬國偉律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國109年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾玖萬零伍佰捌拾玖元，及自民國一０九年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告為門牌號碼新竹市○○○街000號11樓之2房屋及其坐落土地（下稱系爭房地）之所有權人，委託訴外人台灣房屋銷售，委託銷售價格為新臺幣（下同）1,288萬元。經台灣房屋仲介人員黄有辰多次帶被告看屋後，兩造於民國109年6月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱契約），以總價1,000萬元成交，被告同日簽發票面金額100萬元、到期日109年6月23日之本票1紙（下稱系爭本票，詳如附表）作為買賣價金第一期款（簽約款），待被告將100萬元匯入第一建經價金信託履保專戶之後即會返還系爭本票；契約並明白約定於109年7月7日再匯100萬元作為第二期款（備證用印款）。詎被告屆期未履行，經原告於109年6月24日以新竹文雅郵局000121號存證信函催告被告於7日內匯款，逾期不理則解除契約並請求損害賠償，被告已於同年月30日收受存證信函，迨至原告於109年7月10日向本院具狀聲請調解之日仍未給付任何價金。被告違反契約，原告爰依契約第8條第2項約定解除兩造間買賣契約，並沒收100萬元作為懲罰性違約金。
㈡、原告在委託出售系爭房地時已有另購新屋，以系爭房地價金1,000萬元足夠償還兩屋貸款，然因被告違約，導致原告須同時負擔兩屋貸款利息。又因被告先以實價登錄價格1,040萬元向原告殺價成1,000萬元，違約之後復將價格外傳，導致原告已無法再以高於1,000萬元以上價格出售。故原告所受損害包括：實價登錄價差至少20萬元、仲介費40萬元、代書費2千元、每月貸款利息損失15,242元、系爭房地管理費每月2,894元、被告逾期給付價金應每日按該期價款萬分之2計算違約金（卷第174-175頁）。
㈢、原告最後是於109年9月23日以總價960萬元賠售予他人，於109年11月10日辦理過戶完畢。爰依契約第8條第2項及票據法規定，向被告請求給付違約金即系爭本票金額及利息。
㈣、聲明：⑴被告應給付原告100萬元，及自109年6月23日起至清償日止，按年息6%計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯則以：
㈠、不爭執兩造於109年6月20日簽訂契約，被告以總價1,000萬元向原告買受系爭房地，同日並簽發如附表所示之系爭本票作為擔保，而被告迄未履約給付價金。
㈡、然而，被告看屋目的在為其兒子找房，經被告兒子看過後表示屋齡過久不喜歡，所以並沒有想出價、簽約。109年6月20日當日又去看屋，是想找朋友去鑑定，但後來朋友沒有到場。仲介黄有辰跟被告約好下午2點，後來改成3點半，當天天氣太熱，被告才請屋主讓其先進去，聊天後發現屋主太太是被告娘家對面的老鄰居。等到3點半，仲介黄有辰帶著另外一組客人來看屋，屋主跟仲介就極力要被告趕快出價，不然那組客人等一下就要出價。被告有堅持是兒子要買房，必須問過兒子，被告本身根本沒有想出價、簽約，但屋主說要現在簽不能等，到晚上就來不及了，所以被告就迷迷糊糊的了。當日被告是由他人載去系爭房地社區，沒有車可以自行回家，要請仲介他們載，但他們沒有讓被告回家，故被告是被迫簽約及簽發系爭本票。
㈢、再者，本件違約金約定乃損害賠償總額之預定，應由原告舉證其因被告違約而解除契約所受之損害。原告是於109年9月23日出售予他人，於109年11月10日辦理過戶完畢，故受損期間應只有6月至8月。被告並依民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，請求法院酌減違約金。
㈣、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶若受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、兩造不爭執於109年6月20日簽訂契約，被告以總價1,000萬元向原告買受系爭房地，同日並簽發如附表所示之系爭本票作為擔保，應於109年6月23日前給付第一期款100萬元；原告於109年6月24日以新竹文雅郵局000121號存證信函催告被告於7日內匯款，逾期不理則解除契約並請求損害賠償，被告已於同年月30日收受存證信函，而被告未履約，迄今未給付任何價金；原告於109年9月23日以總價960萬元賠售予他人，於109年11月10日辦理過戶完畢等情。且有契約書、系爭本票、存證信函及回執、不動產交易資料查詢結果等影本在卷可稽（卷第15、23-29、45-59、255頁），故此部分事實，應可先予認定。
㈡、被告不爭執有簽訂契約、簽發系爭本票之事實，惟以出於被迫置辯。經查：
⒈被告自陳其於60年間畢業於省立新竹高商，畢業後任職於新
竹第一信用合作社擔任金融行員10多年，有房地買賣經驗且登記在被告名下等語（卷第161頁），可見被告為智識能力良好之人，既擔任金融機構行員，對於不動產交易模式必有相當認識。
⒉證人即台灣房屋仲介黃有辰具結證述：我有經手兩造間契約
，台灣房屋於109年6月2日先與原告簽訂專任委託，於109年6月13日第一次為被告帶看，隔天被告邀一個兒子一起來看，再隔天被告邀另外一個兒子來看，帶看過程中，被告表示非常喜歡，但又不願意給出議價委託。最後1次是被告沒有透過我就直接跟屋主上樓看房子、談價錢，因為本件是專任委託，屋主一直告訴被告若喜歡要透過仲介出價，但被告一直不太願意跟我談，卻一直追問屋主多少願意賣，中間的過程沒有透過我，直到最後討論出一個價格之後，我們才到公司簽約，我們有跟買方再三確認過價格、條件，買方當下非常堅定說要買。到公司時，店長及我一直在跟被告協調我們公司的服務費，後來為了讓被告買到，我們沒有收取任何服務費即進行簽約，並沒有強迫簽約，當下氣氛是良好的。之所以會簽發系爭本票，是依照買賣契約書，買賣成立時買方須給付第一期款到履約保證帳戶內，第一期款是按成交總價1成計算就是100萬元，但因為沒有人會帶這麼多現金在身上，所以請買方開立等同第一期款的本票來進行買賣程序，隔天或是另外訂期請買方匯款，我們才會把本票交還買方。簽約時代書有向雙方介紹契約條款，若後續惡意違約則有哪些懲罰，被告應該能聽得懂，溝通上沒有問題，被告只有詢問第一期款匯款日期可否延後幾天，沒有提出其他疑問。當時被告確實有強調要回去跟兒子商量，但是賣方也提出疑問說若回去與兒子討論不願承受這個房地，妳還要買嗎，買方堅定的回答說要等語（卷第222-230頁）。
⒊被告在庭聽取證人上開證述後，復自承：我兒子之前兩次看
完，仲介有打電話來問我有沒有要出價，我說兒子還沒有商量我怎麼可能去出價，也不知道他們要不要買、要多少錢才願意買，而且我之前去看過以後，我也從實價登錄那裡去查，109年4月份四樓兩車位的成交價是1,040萬，兩個車位總共的價錢是220萬，A車位是120萬，B車位是100萬，1,040萬扣掉車位價錢220萬，我現在買的系爭房地只有一個車位是120萬，1,040萬扣掉100萬是940萬而已，也沒有超過1,000萬，那個房子坪數跟這個房子一樣，只是車位少了一個等語（卷第232頁）。以及自承：第四次，簽約那天下午，我有事先告訴仲介黃先生說我那天下午2點想帶朋友去幫我鑑定；原告那天說至少要1,000萬元才肯賣，我跟仲介店長講我的1,000萬元是含仲介費，買方是買清的，不需要付仲介費，店長同意，買賣有很多種，有一種是買方是買清的，有一種是賣方是賣清的等語（卷第226、228頁）。
⒋再觀諸系爭本票、契約書上除有被告簽名外並有被告印文（
卷第15、45頁），亦見被告隨身攜帶印章在身上，並非毫無準備。
⒌綜上被告在金融機構之學經歷，參以被告在簽約前已看屋3次
（1次自己，2次跟兒子），且已事先調查實價登錄價格，詳細比對類似房型之差異，且欲請朋友陪同鑑定而第4次看屋，期間僅8天（109年6月13日-20日）即看屋4次，可謂非常積極。復隨身攜帶印章、能與台灣房屋店長磋商至完全免付服務費之有利於已結果，堪信被告出價1,000萬元及訂約係出於自我評估結果，並非被迫。再者，任何人不論看屋結果有無成交，看屋者都必須回家，豈有依賴仲介或賣方接送之理，故被告以其無車回家只好簽約為由，主張被迫簽約，亦難取信於人。甚者，被告於違約之後，寄發存證信函予原告，藉詞年老失智、無社會常識云云（卷第177-181頁），益證係卸責之詞。準此，被告應依其所簽本票、契約負責。
㈢、依契約第8條第2項約定「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期之次日至給付日止）；經賣方定7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或可責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部相關費用」（卷第51頁）。
⒈兩造對於契約第8條第2項約定之違約金性質，究係懲罰性或
損害賠償額之預定固有爭執。惟契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378 號判決參照）。是本件契約第8條第2項約定，應屬賠償總額預定性之違約金。
⒉約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此規定乃
係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，此有最高法院93年度台上字第909號判決意旨可資參照。本件被告雖抗辯100萬元違約金過高，然僅舉原告業於109年9月23日出售予他人，於109年11月10日辦理過戶完畢為據，別無其他佐證。本院審酌：
⑴兩造成交總價1,000萬元，因被告違約，原告迫於同時揹負兩
屋貸款沈重壓力而以960萬元售予第三人，有不動產交易查詢資料可考（卷第255頁），原告已因此受有40萬元損失。
⑵不動產買賣，自簽約、備證、過戶、貸款、迄至交屋等流程
，順利時約1個月左右可以完成。兩造於109年6月20日簽約，預計109年7月20日應可完成，因被告違約，原告遲至109年11月底始完成與第三人之交易，則原告多負擔109年7月21日起至同年11月底之貸款利息及系爭房地管理費，約4又1/3個月。被告未爭執原告所提出兩屋貸款利息每月分別為15,242元及2,894元，故原告多負擔約78,589元【計算式（15,242+2,894）X4又1/3=78,589】。
⑶代書費2,000元（卷第199頁）。
⑷兩造契約既預計109年7月20日應可完成，則被告至遲應於109
年7月20日前付清全數1,000萬元。依契約第8條第2項，被告逾期給付價金應每日按該期價款萬分之2計算違約金，即26萬元【計算式10,000,000元X每日2/10000X4又1/3個月即130日=260,000元】⑸原告為處理存證信函、催告、調解、再轉賣之時間、金錢、勞力等概估為5萬元。
⑹以上原告所受損失約為790,589元。
㈣、再按「本票發票人所負責任，與匯票承兌人同。」「付款人承兌後，應負付款之責。」「發票人得記載對於票據金額支付利息及其利率。利率未經載明時，定為年利六釐。利息自發票日起算。但有特約者，不在此限。」票據法第121條、第124條準用第52條第1項、第28條分有明文。是原告依契約第8條第2項、及前引票據法規定，請求被告給付790,589元及自109年6月23日起至清償日止，按年息6%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告請求逾上開部分，則無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、就原告勝訴部分，原告未聲請假執行，亦不屬於民事訴訟法第389條應依職權宣告假執行之判決，是本院不得就當事人未聲明之事項為判決。從而，被告雖聲明若受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行，應係贅列，毋庸為准駁之諭知。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 1 月 7 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 11 日
書記官 曾煜智附表發票人 發票日 到期日 本票號碼 票面金額 受款人 方秀卿 109年6月20日 109年6月23日 CH267515 1,000,000元 林承鴻