臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第959號原 告 陳克紹
鄭陳嘉美
林陳德美
黃天德陳克繩陳素珍蕭成家周思宏陳麗玉李道焜
李道榮
李道明石幸津
石福津
石隆津
陳淑玉即李清暉之繼承人
李蕙如即李清暉之繼承人
李玫儀即李清暉之繼承人
蔡陳成美陳和美陳智慧前列陳克紹、鄭陳嘉美、林陳德美、黃天德、陳克繩、陳素珍、蕭成家、周思宏、陳麗玉、李道焜、李道榮、李道明、石幸津、石福津、石隆津、陳淑玉即李清暉之繼承人、李蕙如即李清暉之繼承人、李玫儀即李清暉之繼承人、蔡陳成美、陳和美、陳智慧共同訴訟代理人 魏順華律師被 告 邱朝富被 告 邱天福前列被告邱天福之訴訟代理人 邱美玲上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國110年3月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○地號土地、地目田、面積八〇八平方公尺之土地，返還予原告。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰柒拾玖萬柒仟陸佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前均經新竹市政府耕地租佃委員會調解、調處均不成立後，經新竹市政府移送本院處理，有新竹市政府民國109年10月22日府地籍字第1090158033號函暨新竹市政府耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料存卷可參，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告陳克紹、鄭陳嘉美、林陳德美、黃天德、李清暉、陳克繩、陳素珍、蕭成家、周思宏、陳麗玉、李道焜、李道榮、李道明、石幸津、石福津、石隆津等16人前於109年7月10日向新竹市政府申請租佃爭議調解，嗣因調解、調處均不成立，由新竹市政府依耕地三七五減租條例第26條之規定以109年10月22日府地籍字第1090158033號函移請本院處理，惟前開申請人之一李清暉於新竹市政府將前開租佃爭議案件移請本院處理前，已於109年10月6日死亡，嗣原告於本件訴訟進行中具狀撤回李清暉之起訴，同時追加李清暉之繼承人陳淑玉、李蕙如、李玟儀及其餘共有人蔡陳成美、陳和美、陳智慧為原告，有民事追加原告暨補正狀附卷可稽（見本院卷第165至173頁），核原告所為訴之追加，其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通，揆諸前揭規定，均無不合，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）坐落新竹市○○段000地號（地目田、面積808平方公尺，下稱系爭耕地）原由原告之被繼承人陳蔣市出租予邱阿練，雙方間訂有香牛字苐516號私有耕地三七五租約。嗣因繼承關係，目前系爭耕地由原告陳克紹等21人所共有，而被告邱朝富及邱天福2人於98年間亦申請變更登記為香牛字第516號耕地三七五租約之承租人，即兩造間就系爭耕地存有耕地三七五租約關係。
（二）原告陳克紹於106年發現系爭耕地無人耕作而荒蕪；嗣原告陳克紹於108年間委託訴外人即原告陳克繩之胞弟前往系爭耕地查看，發現系爭耕地仍未為耕作；原告繼於109年委由民間測量公司對系爭耕地與鄰近土地進行鑑界時，同發現有廢耕情事。因此為究明承租人實際耕作情形，乃以網路Google地圖蒐尋取得系爭耕地104年、105年、107年及108年空拍圖，始悉被告2人自104年以來，就承租之系爭耕地或全部或一部未為耕作。且被告邱天福之受任人邱美玲於109年9月3日之調解期日及109年10月5日之調處期日，均明確陳稱：「父親102年中風不能繼續耕作」等語，如是，依邱美玲所述，系爭耕地在長達7、8年期間，至少有一部未為耕作。
（三）又原告陳克紹於109年間已確認被告不為耕作，致系爭耕地雜草、小樹叢生，任其荒蕪，原告陳克紹始與其他共有人等16人（應有部分合計為141/150），根據民法第820條第1項之多數決決定終止與被告就系爭耕地之三七五租約（香牛字第516號私有耕地三七五租約）關係，並請求被告返還系爭耕地予原告及其他土地共有人。又原告陳克紹等16人業於109年6月29日委託律師代函通知被告終止前揭耕地租約，則被告收受該律師函後，系爭耕地租賃契約，即生已合法終止之效力。惟為求週延，原告陳克紹等21人（含追加原告）再以民事追加原告暨補正狀繕本之送達作為渠等終止系爭耕地租約之意思表示。
（四）承前，系爭耕地之耕地租賃契約，業經原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，通知告終止租約，故兩造間就系爭耕地已無租佃關係存在，被告繼續占有系爭耕地即無合法權源，原告自得依民法第455條前段、第767條前段規定請求被告返還系爭耕地。
（五）聲明：⒈被告應將坐落於新竹市○○段000地號土地、地目田、面積808平方公尺之土地，返還予原告。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊請准供擔保宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告邱朝富答辯略以：被告正職雖為台鐵員工，並非專業農民，但會利用閒暇餘力於系爭耕地上種植瓜果及各式蔬菜。原告所提出於106年間拍攝之照片僅是拍照當天之景象，並非系爭耕地全年之景象，被告實際種植情形會依四季氣候選擇不同作物，地貌也隨之不一，原告僅憑其拍照短暫留存之影像，遽謂被告繼續一年以上不為耕作，與事實不符。另依原告於108年3月間拍攝之照片所示，系爭耕地上有引水渠道及工具棚架，足見被告持續耕作維護系爭耕地，系爭耕地之地貌及各項設施至108年3月間始能仍保存完好，原告指稱被告繼續一年以上不為耕作，與事實不符。另原告提出104、105、107、108年之航照圖，因係遠距離拍攝，無法拍出系爭耕地上是否栽種作物，但由該等照片觀之，系爭耕地也並非荒草蔓生，亦足證系爭耕地並非長期無人管理。是原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭耕地租賃契約，於法無據。又兩造迄今並未依耕地租賃契約第6條之規定會同申請終止租約之登記，系爭耕地租賃契約從未終止，原告竟稱兩造間已無租佃關係存在，實不可取。抑且，系爭耕地共有人現多達21人，原告縱使收回系爭耕地，亦無可能自任耕作，依耕地三七五減租條例第19條規定，原告不得收回自耕；再者，被告既願繼續承租，且原告無法收回自耕，依耕地三七五減租條例第20條規定，應續訂租約等語，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
（二）被告邱天富辯稱：被告於102年間業已中風無法繼續耕作系爭耕地，但中風之前均有繼續耕作，如原告願意補償被告，即同意不再承租系爭耕地等語。
三、本院之判斷
（一）原告主張被告就系爭耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約，為有理由：
1.按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續1年不為耕作時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。而所謂不可抗力而不為耕作，應指於特殊情事如天災、地變，承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，承租人無決定之餘地、不得不停止耕作者而言。又所謂耕作，係指就農作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，目的在定期（按季或按年等）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。而繼續一年不為耕作者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度台上字第254號判決意旨參照）。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例參照）。
2.經查，系爭耕地租約原出租人為陳蔣市、承租人為邱阿練，嗣原出租人陳蔣市死亡後，由原告等21人因繼承而各自取得系爭耕地應有部分所有權，原承租人邱阿練死亡，由被告2人繼承系爭租約承租權，並於98年間辦理租約變更登記，兩造現分別為系爭租約之出租人及承租人等情，業經本院依職權向新竹縣新竹市地政事務所調閱系爭耕地地籍異動索引及土地登記公務用謄本在卷可稽（見本院卷第113至125頁），另有耕地三七五租約變更登記申請書及新竹市私有耕地租約附表（香牛字516號）（見本院卷第55至57頁、第91至95頁）在卷可佐，應堪認定。
3.次查，被告2人繼承系爭租約後，被告邱天富於102年間即因中風而無法繼續耕作系爭耕地，業據被告邱天富之代理人邱美玲於新竹市政府耕地租佃委員會調解、調處程序及本院審理中陳述甚明（見本院卷第13至14頁、第25至26頁、第246至247頁），而被告邱朝富正職為台鐵員工，亦據其本人自承於卷（見本院卷第247頁），足見被告2人均有不能或不便從事農業耕作之客觀情事存在。又原告主張被告就系爭耕地自104年起即長期未耕作之事實，業據提出其於106年5月間、109年3月及12月間就系爭耕地所拍攝之現場照片及系爭耕地於104年、105年、107年及108年之Google空拍圖（見本院卷第147至153頁）為證，而觀諸原告所拍攝之照片所示，106年5月間及109年3月間，系爭耕地上均為雜草叢生，而系爭耕地面積為808平方公尺，依常理，系爭耕地應已荒廢未耕作一定時間，始會導致雜草叢生；再由系爭耕地於104年、105年、107年及108年之Google空拍圖以觀，斯時系爭耕地僅有雜木林及草地，對照毗鄰之土地均有作物種植紋理之景況，確有顯著差異，被告邱朝富雖辯稱其耕種時會依四季氣候選擇不同作物、地貌也隨之不一，且空拍圖僅係遠距離拍攝，不能證明系爭耕地之實際情況云云，惟農地休耕會有休耕之紋理，縱算是育苗，也會有耕作痕跡及一定面積，而系爭耕地均無該等特徵，與常人為便利耕作、採收而採取規律之種植方式不同，堪認被告主觀上已全然放棄耕作，且客觀上亦無就系爭耕地之全部為耕作之行為，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形，應堪認定，則原告主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭租約，即無不合。準此，被告就承租之系爭耕地，核有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止事由，原告等21人即出租人全體既以民事追加原告暨補正狀繕本送達向被告2人為終止系爭租約之意思表示，經合法送達予被告2人，是系爭租約已因終止而消滅。
（二）原告依民法第767條第1項、第455條規定，請求被告返還系爭耕地，應屬有據：
末按，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段及第455條前段分別定有明文。本件系爭租約既因被告繼續一年以上不為耕作，並經原告終止契約，被告復無法舉證證明其有其他合法占有權源，則被告於原告終止系爭租約後，自屬無權占有。從而，原告本於系爭土地所有權人地位，依民法第767條第1項前段及民法第455條規定，請求被告返還系爭耕地予全體共有人即原告，自屬有據。
四、綜上所述，兩造間系爭租約已因終止而消滅，原告依民法第767條第1項前段及第455條之規定，請求被告應將系爭耕地返還予原告即全體共有人，為有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第1項所示。
五、原告就聲明第一項陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。並由本院依職權宣告被告預供相當之擔保金額後得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係屬耕地租佃爭議事件，依耕地三七五減租條第26條第1項規定，免收裁判費，其於本院審理期間，亦未滋生其他訴訟必要費用，並無訴訟費用負擔問題，附予敘明。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 蔡美如