臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第970號原告即反訴被告 江欣蓓訴訟代理人 張堂歆律師被告即反訴原告 黃嫦娥訴訟代理人 郭杞堂律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國110年4月15日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰玖拾肆萬元，及自民國一百零九年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾玖萬壹仟壹佰元，及自民國一百零九年十二月三十一日起至清償上開第三項款項予反訴原告之日止，按日給付反訴原告新臺幣貳仟壹佰元。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
六、本判決第三項於反訴原告以新臺幣玖拾捌萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳佰玖拾肆萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第四項於反訴原告以新臺幣陸萬肆仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹拾玖萬壹仟壹佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：原告於民國109年7月12日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新台幣（下同）420萬元，向被告購買其所有、坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地（權利範圍10000分之219）及同段683建號建物（即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路000巷000號）、共同使用部分之同段697建號（權利範圍10000分之212，以上合稱系爭房地），其中包含有建物產權持分之編號10號平面式固定車位（下稱系爭車位），原告已支付126萬元予被告，並已完成不動產之移轉登記予原告，但尚未點交。詎料，系爭車位並非被告所專有使用，被告亦無固定車位，亦無用途為停車車位之產權持分，迄今均無法提出建商第一手之停車位證明書等合法有效之車位證明，以證明系爭車位原屬被告所有之固定車位。被告雖提出被證1公設部分之持分及分擔面計算式及被證3停車位示意圖，惟被告於本件買賣過程中未曾提出上開資料予原告，原告否認上開資料之真正，且被證三之資料，並無建商強森建設有限公司（下稱強森公司）之簽章，其上之「000號一樓之房屋所有權人所使用之停車位，編號為10號位置如圖所示」等語、「品樺」長條章，及其上二個方型章，乃均係被告自行所書寫註記、簽蓋，故被證三資料係被告臨訟所偽造，且由原證3之697建號之新竹縣竹東地政事務所建物測量成果圖中，亦無用途為停車車位之記載，可見被告於系爭房地標的物現況說明書有不實登載之情，也無法依系爭買賣契約之約定，履行其交付系爭車位予原告等之給付義務，已有給付不能及虛偽不實之欺詐行為。是依兩造簽訂之系爭買賣契約第12條第3項約定，原告乃於109年8月17日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請求被告返還原告已支付之126萬元加計違約金126萬元，合計252萬元（即126萬元＋126萬元）。為此，原告爰依系爭買賣契約第12條第3項及民法第179條、259條之規定，依選擇合併之關係，請求被告返還價金126萬元，並另依系爭買賣契約第12條第3項及民法第226條第1項之規定，依選擇合併關係，請求被告賠償原告與已給付價金同額之違約損害賠償金126萬元，合計為252萬元。並聲明：被告應給付原告252萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯：系爭房地所含之公設建物即697建號之權利範圍212/10000，係包含地下一層編號10之平面式車位及坡道式車道在內，因當初建商所原始提供，包含系爭建物公設部分之持分及分擔面積計算表即被證1資料，係已將地下室車位列入其中，且該社區住戶就公設共有部分所有權之持分比例，有車位者之持分比例較高，可見系爭房地就697建號21/10000之公設產權，確實含有系爭車位之產權在內，亦有系爭車位之使用權利，且被告自前手取得系爭房地所有權後，已使用系爭車位十餘年，現仍使用中，從未有任何第三人出面干涉或爭執過，可見系爭車位確係分管而歸由被告所管理使用，被告交付系爭車位予原告使用並無問題，亦無原告所稱給付不能之情事。又被告已於109年8月7日將系爭房地所有權移轉登記予原告，依系爭買賣契約第4條之約定，原告本應於109年9月30日前付清尾款294萬元，其卻迄未給付，反而片面妄稱被告無固定車位、無車位產權持分、系爭車位非被告所有，被告有給付不能之違約云云，進而主張解除系爭買賣契約，可見原告係為悔約而強尋無理之藉口，其解約不合法，所提之本件訴訟亦無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張其於109年7月12日與被告簽立系爭買賣契約，以420萬元向被告購買系爭房地，包括系爭車位，而原告已支付價金126萬元，被告已於109年8月7日完成系爭房地之所有權（包含697建號建物應有部分212/10000），移轉登記予原告，惟尚未點交等情，業據原告提出系爭買賣契約影本在卷可稽（見本院卷第21-27頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張系爭車位並非被告所專有使用，被告亦無固定車位，亦未將車位之產權持分移轉予原告，被告已有給付不能之情形，其已於109年8月17日向被告為解除契約之意思表示，自得依系爭買賣契約第12條第3項、民法第179條、259條，及民法第226條第1項債務不履行損害賠償之規定，訴請被告返還已給付價金126萬元及給付同額之違約損害賠償金126萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠、被告就系爭車位有無專有使用權存在？㈡、被告就系爭契約之履行，有無給付不能之情事?原告據此主張解除契約，是否合法？原告依民法第179條、第259條規定及系爭買賣契約第12條第3項之約定，暨民法第226條第1項之規定，請求被告返還其已付價金126萬元及賠償其同額126萬元之違約損害賠償金，是否有理由？茲予以論述如下。
㈠、被告就系爭車位有無專有使用權存在？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，固為民事訴訟法第277條本文所明定。然按「認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情況證據），亦包括在內。」，此亦有最高法院101年度台上字第1452號民事判決意旨可供參考。又按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」、「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有共用部分或土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」，亦有最高法院96年度台上字第2025號、98年度台上字第1087號民事判決意旨可供參考。
２、經查，被告辯稱其出售予原告之系爭房地，其中共用部分即公設建物697建號之權利範圍212/10000，係包含有車位之產權持分，因其有車位專用權，故就公設建物697建號建物之權利範圍，較同區（即該社區北區）無車位之B棟1-7樓建物，其等就697建號建物之權利範圍為大，而系爭社區北區共有A、B、C、D、E、F棟六棟，每棟七戶共42戶建物，除B棟建物（000號1-7樓）均無配屬停車位，故該棟七戶建物就697建號，均未含有車位之公設持分，其餘A棟（000號）、C棟（000號）、D棟（000號）、E棟（000號）、F棟（000號）各1-7樓共35戶建物，均有車位之公設建物持分，且每戶均有配屬之固定車位，而系爭房地係位於E棟乙節，已據被告提出被證1系爭社區北區建物之公設部分之持分及分擔面積計算式影本、被證2系爭房地之不動產登記謄本為證（見本院卷第63-73頁）為證，且據證人即於系爭建案之建設公司強森公司，先前辦理系爭社區建物等不動產（過戶）登記予買受人事宜時，負責協助辦理之地政士莊婕柔，到庭結證表示:「當時就共用部分分配登記予買受人時，伊有做筆記本，筆記本內有紀錄，每一戶有無車位、每一戶的面積及共用部分登記之面積均有紀錄在筆記本，有車位與沒車位的住戶，共用部分的面積是不一樣的；伊有北區的紀錄表，該區有
A、B、C、D、E、F共6棟，每一棟是7層樓，B棟的1樓-7樓都沒有車位，其他的都有，北區總共42戶。我們根據建商出售的建物面積及建管課的設計圖，還有地政事務所測量的建物複丈成果圖，主要是根據地政事務所測量出來的建物面積加以分配，有車位、沒車位的持分用這樣來分配；被證一即係伊上稱之筆記本，該資料係被告從伊這邊影印的；筆記本上沒有記載哪一個車位配到哪一戶，但是有記載哪幾戶沒有車位；109號本身是1樓，本身不用負擔梯間的面積，車位面積是負擔23點多，公共設施含車位總面積是38.216平方公尺，所以持分是萬分之212，因為是1樓，所以沒有負擔梯間的公設。F棟的1樓也是沒有負擔梯間，所以持分也是萬分之212。B棟因為沒有車位，所以1樓的公設持分才萬分之94，其他樓層是萬分之163，因為它們有梯間的負擔，故被證二的謄本上的萬分之212是有包含停車位的產權。」等語可佐（見本院卷第122-124頁）。揆以被證1之記載內容，與上開證人證述之情形相符，且經核被證1內，記載公共設施之總面積1
807.27平方公尺，另「地下室車位」該欄，其中「公設（按即法定車位）」面積共476.784平方公尺，私設（按即增設車位）」面積共806.8725平方公尺，合計共1283.66平方公尺，亦與被證二內所載共用部分之697建號之面積為1807.27平方公尺（見本院卷第71頁），及原證三該697建號建物（重測前為○○○○段770建號）之建物測量成果圖影本，其中應標示為「地下層」，總面積為1283.66平方公尺者（見本院卷第91頁），均屬相符。又被證1原來之出處，即證人上開所稱之筆記本中之二張資料，由證人當庭提出經本院勘驗之結果，其等紙張乃係泛黃，顯非臨訟所編造，且釘於該二張資料下方，標示為「北區地下室車位平面圖」之二張平面圖，其各所標示共35個車位，核亦與被證3之圖面資料相符，亦有本院110年1月21日之勘驗結果筆錄在卷可憑（見本院卷第123、125頁）。準此，足認被證1資料，確係為包括系爭房地所屬之該社區北區六棟共42戶專有建物，當時之各戶專有建物，分配、登記公設建物即697建號之持分時，其分配所依據之計算式資料。且依該計算式資料之內容及證人上開所述，暨系爭社區之北區共42戶，扣除B棟7戶建物，剩餘35戶，而筆記本內所附之上開「北區地下室車位平面圖」，其所標示之北區車位確共為35個車位等情，被告辯稱其系爭房地所含之697建號212/10000之權利範圍，係包括有其所配賦之地下一層一個車位之產權持分在內，且其該建物係配賦有一個地下室車位，其亦已將該部分相對應之公設建物697建號建物之持分過戶予原告乙節，即非無據。原告主張被證1非真正， 系爭房屋未附有一個車位，已非可採。
３、次查，被告主張系爭房地獲分配、分管之車位，乃係位於地下一層編號10之平面式固定車位，其自前手取得系爭房地後，已使用系爭車位十餘年，目前亦然，未曾有任何第三人表示異議乙節，已據同為系爭社區即000號1樓，並住於被告系爭房屋對面之住戶即證人謝曉慧到庭證稱：「伊從98年住到現在；被告住在伊家對面，她比伊早住社區，住到約前年；伊等社區有車位，伊車位編號是1號；被告之前住的時候，她的車位編號是10號，是平面車位，被告從伊98年搬至社區住之後，她的車都停在編號10的車位上，因伊都有經過她的車位那裡；在被告住該社區的期間，都沒有其他住戶去表示10號車位不是被告的，後來被告沒住那裡，車子還是擺在那裡，也沒有人有反對或糾紛；其於98年間向前手買受該社區房屋時，在買賣房屋之契約書上即寫明其車位編號，伊的車位是編號1號，且從來都沒有換過車位；被證三資料，伊亦有，當初買房子就有，伊買賣契約書就有附一份，伊不曉得誰製作，是給影本。」等情綦詳（見本院卷第118-120頁），可見被告自其向前手買受系爭房地之後，已長期使用系爭車位達10多年之久，均無社區其他住戶等任何人對其表示異議，迄今猶然，原告亦未舉證有第三人，向被告或社區管理委員會人員，表示系爭車位非被告所專用，則倘系爭車位非歸屬系爭房地該戶住戶所使用，何以如此?再參以被告系爭房地之公設建物697建號建物，其權利範圍212/10000，係因包括配賦有一「私設」地下室車位，面積23.0535平方公尺，此亦有被證1之記載內容可參（見本院卷第63頁）。則揆諸首開之說明及判決意旨，可認被告系爭房地先前之所有權人即買受人，與其他系爭社區北區建物之買受人間，應已透由分別向建商強森公司買受各該建物，其中有一併買受車位之專有使用權者，其就公設697建號建物之應有部分，即因另包括有前述「私設」地下室車位之面積23.0535平方公尺，而較未買受車位者為高（至少高出23.0535平方公尺所換算之應有部分），彼此間藉此就該區地下一層之35個停車位之管理、使用，為分管之約定，其中系爭房地之先前買受人即所有權人，係因此分管取得系爭車位之專用權，嗣被告之後於輾轉買受取得系爭房地所有權時，已繼受該分管契約，得對其他住戶主張該分管契約之效力，而取得系爭車位約定專用之權利。至少亦可認定被告與其他系爭社區北區之住戶間，就被告使用系爭車位及其他住戶使用各該車位，均已歷經多年，相互間未予干涉，應得認定有默示分管契約之存在，是被告已因默示分管契約而專有使用系爭車位，應堪以認定。
４、至原告雖提出系爭社區於105年1月2日製作之社區住戶室內車位編制表（見本院卷第139頁)，主張該編制表上所載系爭房屋之車位編號係31號而非10號，故被告未取得系爭車位之專用權乙節。惟查，觀諸上開車位編制表，該社區分為東A區、東B區、中區、南區及北區，然並非各分區擁有車位專用權之住戶，均有填載相對應之車位，此從該編制表上各該分區所載之車位編號，並非均係全部且連續，而係有中斷及缺漏之情即明，並據證人謝曉慧證稱:「編制表上沒有伊之車位，因伊沒有去管委會登記車位；伊從來沒有去管委會登記過車位，因為伊的車位一直以來都沒有問題。」等語可佐（見本院卷第121-122頁）。又查，除系爭房屋(戶號109-1)與同為北區之戶號000-7之車位均填載31號，而有同一車位分屬不同戶號之情形外，於A區亦同有二個不同戶號，但車位登記編號相同之情形（見本院卷第139頁）。再經本院函詢系爭社區所屬之○○○○社區管理委員會，有關上開室內車位編制表是否為其所製作、係根據何資料製作，及何以北區戶號000-7及000-1號兩戶，均係記載其車位編號為31號車位，及該車位編制表，何以未記載編號10號車位等節，業經該管理委員會於110年2月24日以(110)彤管字第20210224001號函覆稱：該車位編制表並非該管委會之正式文件，亦未經管委會審核，亦無管委會之會議紀錄提及此編制表，亦無當時之主委簽名，且內容亦不全等情（見本院卷第145、153頁），準此，堪認該車位編制表僅係初步之文件，內容不全，非屬該管委會經過調查程序並審核通過之正式文件，其正確性顯有所疑義，是自不得以編制表上記載被告該戶房屋之車位編號為31號，即謂被告就系爭車位無專用權。至於原告固以:被告應提出建商出具之系爭車位停車位證明書，始能證明其享有系爭車位之專用權，並舉上開管委會之函文 內，提及:車位使用權是由當初建商跟建物一同作銷售，還是得根據建商給的「停車位證明書」為根據（見本院卷第153頁），以為佐證，然為被告所否認。經查，就管理委員會所指「停車位證明書」部分，證人即同為北區住戶之謝曉慧，亦已證稱:「伊向前手買受房地時，前手並未交付伊停車位證明書，而係於買賣契約書上有寫車位編號。」等語（見本院卷第119、122頁），是不得僅以住戶未能取得建商出具之停車位證明書，即謂該住戶未取得車位之專用權。又系爭社區係約於83年間所興建（見本院卷第91頁之697建號建物之建物測量成果圖影本所示日期），迄今已近27年，被告亦係輾轉自其前前手等，買受取得系爭房地（見本院卷第125頁），是以縱使建商於出售系爭房地之初，曾交付停車位證明書予當時第一手之買受人，然亦可能於多次轉手時，出賣人未將該停車位證明書一併交付予後手，而致後手未能取得該停車位證明書，尤以本件之系爭房地，依被告所述，其前手係向法院拍賣取得之情形（見本院卷第125頁），更具此可能性。故自不得以被告未能提出系爭車位之停車位證明書，即謂其無系爭停車位之專有使用權，是原告此部分之主張，亦非可採。
５、綜上所述，系爭社區之北區住戶，就地下一層之停車位，應有分管之約定，且被告已因繼受該分管契約而取得系爭車位之專有使用權。原告主張被告無系爭車位之專有使用權，為無理由。
㈡、被告就系爭契約之履行，有無給付不能之情事?原告據此主張解除契約，是否合法？原告依民法第179條、第259條規定及系爭買賣契約第12條第3項之約定，暨民法第226條第1項之規定，請求被告返還其已付價金126萬元及賠償其同額126萬元之違約損害賠償金，是否有理由？
１、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項固有規定；又按債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約；再契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第256條、第259條第2款固亦分別定有明文。再者，如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償，系爭買賣契約第12條第3項後段固亦有所約定。
２、經查，本件原告固主張：被告並無系爭車位之專有使用權，無從履行被告依系爭買賣契約之給付義務，屬可歸責於被告之事由致給付不能。然查，被告就系爭車位有專有使用權存在，業經本院析述如前，且被告已於109年8月7日將系爭房地，包含共用之公設建物即697建號建物之應有部分所有權212/10000，均移轉登記予原告，亦如前述。是原告以被告未擁有系爭車位之專用權，主張被告給付不能而解除契約，並拒絕繼續履約以點交系爭房地，已於法無據，被告並無給付不能債務不履行或其他違約之情事存在，原告據此主張解約係不合法而無效，兩造間系爭買契約之效力仍屬有效存在，被告受領原告支付之價金126萬元，乃係本於合法有效之系爭買賣契約，即有法律上之原因。則原告依系爭買賣契約第12條第3項之約定、民法第179條、第259條第2款之規定，訴請被告返還已付之價金126萬元，於法無據，不應准許。又被告對原告既無給付不能或違約之債務不履行情形，已如前述，則原告另依系爭買賣契約第12條第3項之約定及民法第226條第1項之規定，請求被告賠償其與已付價金126萬元同額之違約損害賠償金126萬元，亦無理由而應予以駁回。
㈢、綜上所述，原告以本件有可歸責於被告之事由致給付不能為由，主張解除兩造間系爭買賣契約，並依民法第179條、第259條第2款之規定、系爭買賣契約第12條第3項之約定，請求被告返還其已給付之價金126萬元，並依民法第226條第1項之規定及系爭買賣契約第12條第3項之約定，請求被告給付其違約損害賠償金126萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
乙、反訴部分：
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係，最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照。查本件反訴被告依系爭買賣契約第12條第3項及民法第179條、第259條、第226條第1項之規定，訴請反訴原告返還其已給付之價金126萬元及違約損害賠償126萬元；而反訴原告則依系爭買賣契約，具狀請求反訴被告應依約履行給付未付之買賣價金尾款及違約金。經核反訴原告之前開請求，與其在本訴作為被告之防禦方法所主張之基礎事實同一，且其間之攻擊防禦方法有相牽連關係，故被告於本訴進行中提起反訴，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：依系爭買賣契約第3條之約定，買賣總價金為420萬元，分簽約、備證、完稅及尾款四期給付，前三期每期各42萬元，合計126萬元，反訴被告已匯入履保專戶，反訴原告已於109年8月7日，依約完成系爭房地所有權（包含公設697建號建物應有部分212/10000所有權）移轉登記至反訴被告名下，尾款294萬元反訴被告依約則應於109年9月30日付清。詎料，反訴被告突然毀約，竟於109年8月17日以存證信函稱反訴原告並無系爭車位之專有使用權，率而解除系爭買賣契約，除要求返還已給付之126萬元外，另要求賠償同額之違約金，反訴原告雖立即請仲介向反訴被告說明反訴原告確有系爭車位專有使用權，惟反訴被告置若罔聞，進而提起本件本訴，反訴被告既無理毀約且拒不支付尾款，反訴原告自有權訴請其履約給付買賣價金尾款294萬元。另反訴被告本應於109年9月30日給付尾款294萬元予反訴原告，卻迄未履行，依系爭買賣契約第12條第2項約定，即應賠償反訴原告自109年10月1日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算即每日2,100元之違約金，計至109年12月30日止，共91日，違約金合計為191,100元，且自109年12月31日起至清償日止，每日尚應給付2,100元違約金。為此，爰依系爭買賣契約第4條第1項、第12條第2項之約定，提起本件反訴。並聲明如主文第3、4項所示，及願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告之答辯：反訴原告無系爭車位之專有使用權，其於標的物現況說明書為不實之登載，其已無法依系爭買賣契約履行其給付義務，屬給付不能，反訴被告已合法解除系爭買賣契契，故反訴原告之請求即屬無據等語。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第367分別定有明文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條、第231條第1項亦分別定有明文。
㈡、經查，系爭買賣契約第4條第1項係約定：「甲方（即反訴被告）應依下列日期給付乙方（即反訴原告）價款：…尾款294萬元整，於產權登記完畢三日內支付；交屋日期訂於109年9月30日，甲方應依約付清尾款」，是依上開契約之約定，反訴原告主張反訴被告至遲應於109年9月30日時，付清尾款294萬元予反訴原告，即非無據。又反訴原告已於109年8月7日，依約完成系爭房地所有權（包含公設697建號建物應有部分212/10000所有權）移轉登記至反訴被告名下，亦已如本訴所述。反訴被告固辯稱：反訴原告並無系爭車位之專有使用權，其就系爭買賣契約係屬給付不能，反訴被告已合法解除買賣契約等語，然查，反訴原告就系爭車位有專有使用權存在，並無給付不能，反訴被告解除系爭買賣契約並未合法生效之情，已如本訴所述，是反訴被告以反訴原告給付不能，解除契約為由，拒絕繼續履行契約以點交系爭房地，於法無據，則依民法第101條第1項「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」之規定，亦應認為尾款之給付日為109年9月30日。是以系爭買賣契約既仍屬有效存在，且反訴原告已依約，將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，而反訴被告拒絕點交房地並無正當理由，自應依約至遲於109年9月30日，將系爭房地買賣之價金尾款294萬元給付予反訴原告，惟反訴被告迄今未給付，已有遲延給付之情。從而，反訴原告依系爭買賣契約第4條第1項之約定，請求反訴被告給付其尾款294萬元，及自109年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據，應予准許。
㈢、又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又兩造所訂系爭買賣契約第12條第2項前段，亦約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」（見本院卷第24頁）。經查，依前所述，就本件之買賣，反訴被告就價金尾款之清償日，至遲為109年9月30日，且反訴被告已有遲延給付價金尾款之情形，故反訴原告依上開之約定，請求反訴被告給付違約金，即無不合。從而，反訴原告請求反訴被告給付自109年10月1日起至109年12月30日止，共計91日之違約金191,100元（即：買賣總價款420萬元×千分之0.5×91日），及自109年12月31日起至反訴被告清償價金尾款294萬元本息之日止，按日應給付反訴原告違約金2,100元（即：420萬元×千分之0.5），即屬有據而應予准許。
㈣、綜上所述，系爭買賣契約仍屬合法有效，反訴被告已有違約遲延給付價金尾款之情形，故反訴原告依系爭買賣契約第4條第1項之約定，請求反訴被告給付價金尾款294萬元，及自109年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依系爭買賣契約第12條第2項之約定，請求反訴被告給付違約金191,100元，及自109年12月31日起至反訴被告清償價金尾款294萬元本息之日止，按日給付違約金2,100元，均有理由，應予准許。
㈤、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，均核於法均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，皆准許之。
㈥、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
四、據上論結，本件反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 24 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 25 日
書記官 黃志微