臺灣新竹地方法院民事判決 109年度重訴字第140號原 告 林寶樹被 告 昇特科技有限公司法定代理人 黃昌和上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號七樓之房屋連同地下第三層編號二八至二九號平面式車位回復原狀暨全部騰空遷讓返還及將前開房屋及停車位所附鑰匙、磁扣、卡片、遙控器交還原告。
被告應將公司登記地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○號七樓辦理遷出登記。
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬伍仟伍佰肆拾元。
被告應自民國一０九年六月一日起至遷讓前開第一項房屋及車位之日止，按月給付原告新臺幣陸萬肆仟元。
訴訟費用新臺幣陸萬伍仟玖佰肆拾肆元由被告負擔。
本判決第三項得為假執行。
本判決第四項於所命各期給付到期後得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109 年1 月4 日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定被告自109 年1 月1 日起至109 年12月31日止，承租原告所有如主文第一項所示之房屋及停車位並定期1 年，且被告應於每期10日之前，1 次繳納每期即1 季共
3 個月之租金，月租金為新臺幣（下同）3 萬2,000 元，暨應自行負擔水、電、瓦斯、管理費（含清潔費，下同），惟查被告除了2 個月押金共5 萬8,000 元有給付，此外，凡租金自109 年1 月起皆未給付，前因累積欠租5 月共16萬元，經多次催告，甚至原告還替被告墊付管理費共3 萬5,540 元，被告仍不為給付，此故原告不願繼續出租並於109 年4 月16日發函通知被告終止租約暨通知被告應於109 年5 月31日前完成繳清欠款、回復原狀、辦理營業登記遷出及交還鑰匙、卡片、遙控器等物，基此，被告自109 年6 月1 日起對原告所有之房屋含停車位即屬無權占有等語，爰依民法租賃契約、系爭租約、民法第767 條第1 項前段法律關係，請求回復原狀暨全部騰空遷讓返還及將房屋所附鑰匙、磁扣、卡片、遙控器交還；同時依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告應將公司地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○ 號7樓辦理遷出營業登記；併依系爭租約法律關係，請求被告給付積欠租金與原告代墊管理費合計19萬5,540 元；及依不當得利法則與系爭租約法律關係，請求被告自109 年6 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬4,000 元（指每月因無權占有而受有相當於不當得利之月租金與依約按月賠償違約金），依序聲明如主文第1 至4 項所示。
二、被告則以：伊除了2 個月押金共5 萬8,000 元有給付，此外，租金自今（109 ）年1 月份開始沒付，伊違約在先，但伊非惡意積欠逃避，實則COVID-19肺炎疫情導致伊損失近300萬元而出現狀況，目前伊未完成訂單有2,000 萬元以上，已完成貨款則有190 萬元並預計於明（110 ）年1 月入帳，伊希望原告同意在伊於原址繼續營運並於伊貨款入帳後，再讓伊結清租金及相關管理費，被告將給予原告年息5 ％之利息以表誠意與感謝等語。
三、關於回復原狀、全部遷讓返還與交還系爭房屋相關物品：
（一）按，民法規定：（第440 條）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約…。（第455 條）租人於租賃關係終止後，應返還租賃物…。（第767 條第1 項）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之…。而系爭租約則經兩造約定：（第13條第1 項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人返還出租人並遷出戶籍或其他登記。（第15條）承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：（一）遲付租金之總額達2 個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付…。（見本院卷第10頁）。土地法第100 條第3 款規定，出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房屋，上開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，最高法院44年台上字第516 號判例意旨參見。土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定。
（二）依系爭租約對於租金及繳納時程之約定：（第3 條）租賃期間自109 年1 月1 日起至109 年12月31日止。（第4 條）承租人每月租金為3 萬2,000 元，每期應繳納3 個月租金，並於每期10日前支付…（第5 條）擔保金（押金）由租賃雙方約定為2 個月租金，金額5 萬8,000 元…（見本院卷第8 頁），可知被告應於109 年1 月10日前應給付第
1 期（指109 年1 至3 月）租金、109 年4 月10日前應給付第2 期（指109 年4 至6 月）租金。又，上開第1 期租金前經通知須於109 年2 月15日完成繳納，否則視同違約，且查原告109 年2 月17日、20日、28日、3 月7 日持續催繳，但皆未獲給付，嗣於109 年3 月9 日向被告法定代理人表示請在「（1 ）5 月31日前搬離。（2 ）所有物品搬離。（3 ）清潔乾淨，恢復原狀。（4 ）營業登記處，遷離此處。（5 ）5 月31日繳回相關鑰匙、卡片。（6 ）繳交積欠租金。」等語，原告並於次（4 ）月14日通知被告應於109 年5 月31日繳清由原告代繳之管理費3 萬5,54
0 元（見本院卷第20～22頁），復於109 年4 月16日以新竹中山郵局第90號存證信函重申被告應於109 年5 月31日前繳清欠款、回復原狀、辦理營業登記遷出及交還鑰匙、卡片、遙控器等相關物品，該函於109 年4 月20日已送達被告（見本院卷第14～18頁），原告再於109 年5 月20日、5 月29日兩度通知提醒：「提醒黃先生，還剩11天。」、「跟你約5 月31日星期日下午5 時進行點交，6 項要點請準備完成，應繳5 個月的租金」（見本院卷第23頁），對於上開卷證調查結果，兩造對於被告除了2 個月押金共
5 萬8,000 元有給付，此外，所有的租金從今（109 ）年
1 月份開始全部都沒有付之事實，並無意見（見本院卷第76頁筆錄第19、21、31行及次頁筆錄第3 、5 行），可知原告雖在109 年3 月9 日曾為終止系爭租約之意思表示，然斯時被告積欠第1 期租金9 萬6,000 元（3 萬2,000 元3 ），參照前開最高法院判例意旨，經扣抵押租金所積欠之租金額，明顯未達2 月以上，依前揭說明，此時終止租約不合法，而應延至被告109 年4 月20日收受存證信函時，經原告請求109 年1 至5 月租金共16萬元（3 萬2,00
0 元5 ），遲付租金總額始達2 月以上，並由原告合法行使系爭租約終止權，從而，被告於此後之109 年6 月1日對系爭房屋既無正當占有權源，原告請求被告應將系爭房屋含停車位回復原狀、全部騰空遷讓返還及所附鑰匙、磁扣、卡片、遙控器交還原告，均屬有據，應予准許。
四、關於辦理營業登記遷出：所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項中段定有明文。經查，被告營業所在地址迄今仍登記為系爭房屋之門牌地址，有商業登記查詢資料1 紙在卷可憑（見本院卷第69頁），系爭租約既已終止，如前認定，則此項營業登記失其依據，並對原告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害，故原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告應將營業登記遷出系爭房屋，當屬有據，併予准許。
五、關於給付積欠費用：押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參見。所謂當然抵充，即無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額。又抵充乃出租人之權利而非義務，租賃關係存續中出租人亦得以押租金抵充欠租，於此情形等於出租人拋棄押租金返還期限之期限利益，承租人無反對之權利，臺灣高等法院90年上易字第
558 號判決意旨參見。本件被告積欠原告109 年1 至5 月租金16萬元與積欠由原告代墊管理費3 萬5,540 元（見本院卷第24～26頁），合計19萬5,540 元，又經原告本人到庭稱：
押金的部分就是被告將租屋處的東西返回原狀，支付的租金、及積欠的違約金及我代繳的管理費，把房屋返回原狀，確認都沒有問題的話，才會把押金返回給被告，及據被告法定代理人：押金的部分，同意不用歸還，但是希望以我陳述狀的內容所寫希望和解並給我時間把這些款項還清、（你的意思是押金不用在本件訴訟處理，是這樣嗎？）原告其實很幫忙我，但畢竟我是違約在先，我也是有所苦衷不是惡意的不繳交費用，也確定會有貨款在110 年1 月進來時才會把這些費用繳清，而我也有用簡訊跟原告後續聯絡、（原告的意思是押金等到判決後再處理，這樣子被告同意嗎？）好的，但是就是對於和解事項可否請原告協助我做這方面的請求，讓法庭這邊依照法律的效力來保障原告等語（見本院卷第75～76頁筆錄），則兩造一致同意押租金部分等到本判決後再處理，本院爰予尊重，故迄至本件最後言詞辯論期日為止，原告原告請求被告給付19萬5,540 元（詳細計算式：1 至5 月租金16萬元＋代墊管理費3 萬5,540 元），洵屬有據，應予准許。
六、關於給付相當於租金之不當得利及違約金：
（一）按，法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院97年度台上字第294 號判決意旨參見。
查，因109 年6 月1 日（含當日）往後，被告屬於無權占有系爭房屋之事實甚明，故依前揭說明及系爭租約第13條第3 項前段：「承租人未依第1 項約定於租期屆滿或租賃契約終止返還房屋時，出租人得向被告承租人請求未返還房屋期間之相當月租額…」（見本院卷第10頁），被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，參酌本件月租金為3 萬2,000 元，堪認該金額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。
（二）次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。查，系爭租約第13條第3 項後段約定：「（承租人未依第1 項約定於租期屆滿或租賃契約終止返還房屋時，出租人…）並得請求相當月租金額1 倍（未足1 個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷第10頁），本院審酌被告於租賃關係終止後，未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，惟依原告所受積極損害、所失利益，為通常為租金之收入及租金轉投資之收益等情，併參目前社會經濟處於存款低利率，暨系爭房屋所在社區係新竹縣竹北市「市政廳大樓」（見本院卷第25～26頁，戶別：
D7）之一切各情，上開按月給付相當月租額之1 倍違約金即3 萬2,000 元，依一般通念並未過高，無須依民法第25
2 條予以酌減。準此，原告請求被告給付自109 年6 月1日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付6 萬4,000 元（3 萬2,000 元相當於租金之不當得利＋3 萬2,000 元違約金），為有理由，應予准許。
七、綜上，本件原告依民法租賃契約、系爭租約、民法第767 條第1 項前段法律關係，請求被告將系爭房屋回復原狀、全部騰空遷讓返還及將系爭房屋含停車位所附鑰匙、磁扣、卡片、遙控器交還原告；依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告將公司登記地址自門牌號碼新竹縣○○市○○路○○○ 號
7 樓辦理遷出登記；依系爭租約法律關係，請求被告給付積欠租金及原告代墊管理費合計19萬5,540 元；依不當得利法則、系爭租約法律關係，請求被告自109 年6 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬4,000 元，俱有理由，應予准許，爰依序判決如主文第1 至4 項所示。又，本判決主文第3 至4 項所命給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，由本院依職權宣告假執行，如主文第6 至7 項所示。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論、駁，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔：本件訴訟標的價額前經本院109 年8 月31日109 年度補字第529 號裁定，核定為655 萬2,000 元（見本院卷第45頁），應徵收第一審起訴裁判費6 萬5,944 元，已由原告預納（收據乙紙見本院卷第4 頁），爰依民事訴訟法第78條規定，定由敗訴之被告負擔，如主文第5 項所示。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
民事庭 法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應按不服程度一併繳納上訴審裁判費暨添具繕本1 件（如被告對本件判決全部不服而提起上訴，按訴訟標的金額或價額新臺幣655萬2,000 元計算，應徵收第二審上訴裁判費新臺幣9 萬8,916 元）。
中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
書記官 鄧雪怡