臺灣新竹地方法院民事判決109年度重訴字第192號原 告 周梯萬
彭忠義共 同訴訟代理人 徐豪駿律師被 告 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 戴愛芬律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國110年10月4日辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴駁回。
原告備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事判例要旨參照）。本件原告主張與被告間就新竹市榮光段三小段329、330、331、332、333、334、335、336、337、338、339建號建物（下稱系爭建物）及其坐落基地即同段23、23-6地號土地（下合稱系爭房地）成立不定期限之租賃關係，為被告所否認，則原告私法上之地位即有不安之狀態存在，且此不安狀態得以確認判決除去，原告提起本件確認之訴，應認有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原備位聲明第1項：原告即承租人就新竹市榮光段三小段329、330、331、332、333、334、335、336、337、338、339建號建物及其坐落基地即同段23、23-6地號土地支出有益費用（以不動產估價師或相關鑑定機構鑑定後定之），因而增加該物之價值者，以其現存之增價額為限額內，被告應償還其費用予原告，及自起訴狀送達之日起至清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息（本院109年度補字第448號卷（下稱補字卷）第9頁）。嗣原告於民國（下同）110年10月4日更正前開備位聲明第1項：原告就新竹市○○段○○段000○000地號及建物及其坐落基地及同段23及23之6地號土地增益新臺幣(下同)23,937,000元，被告應償還23,937,000元予原告及自起訴狀送達之日起清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息（本院卷第109頁）。原告所為係補充及更正事實上之陳述，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、兩造於101年4月23日就新竹市○○段○○段00號建物（下稱原建物）及其坐落基地即同段23、23-6地號土地簽訂「新竹縣縣有非公用房地租賃契約」（下稱原契約），嗣原告進行增建工程時，原建物因年久失修而自然倒塌，原告經徵得被告同意後，拆除原建物，並於原地以原告為起造人，興建系爭建物。原告於租賃期間屆滿（106年4月22日）前與被告達成續租之合意，原告已繳納106年4月23日至106年10月22日之租金，並將106年10月23日至109年4月22日之租金辦理提存。
被告遲至107年5月18日始片面通知終止租賃關係，然兩造就系爭房地係成立不定期限之租賃關係，非可任由被告率斷終止。又系爭建物係原告花費近1,500萬元進行新建主體結構及基礎裝修工程，加上水電瓦斯、消防、衛浴設備、停車空間代金等費用，原告共支出有益費用約2,400萬元。爰依租賃之法律關係及民法第431條規定起訴。
㈡、訴之聲明：⒈先位聲明：
⑴確認兩造就新竹市榮光段三小段329、330、331、332、333、
334、335、336、337、338、339建號建物及其坐落基地即同段23、23-6地號土地之租賃關係存在。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴原告就新竹市○○段○○段000○000地號及建物及其坐落基地及同
段23及23之6地號土地增益23,937,000元，被告應償還23,937,000元予原告及自起訴狀送達之日起清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告自原契約租期屆滿前，曾於106年3月間多次向被告提出續約申請，被告於106年6月20日發函同意續租，並檢具租賃契約，限期原告於106年6月30日前補足押租金、繳納租金及辦理簽約與租約公證手續。原告事後雖補足押租金及繳清租金，惟遲未簽訂租約及公證手續，經被告催促仍未配合辦理，並自107年3月起，逕提出已屆滿失效之原契約、被告同意續租之函文，以被告受領遲延為由，提存租金，更於107年4月9日提出說明書，要求被告配合修改契約關於租賃期限、租期屆滿後費用請求權等約定，因顯與原契約增修條文精神不符，經被告回函表示不予同意，並請原告於函到10日內辦理簽約及公證手續，逾期未辦理，被告即依契約第19條終止契約。因原告均未配合，被告於107年5月18日發函原告，以原告違反租賃契約之約定或承諾事項，經被告限期改善而不改善為由，終止租賃關係。是以，兩造間就系爭房地之租賃關係，因可歸責原告之事由，業經被告合法終止，且經鈞院107年度訴字第516號民事判決確定。又依原租約第20條及增補條文約定，兩造已明文排除民法第431條第1項請求有益費用返還規定之適用，原告於租賃關係終止後，自不得向被告請求償還有益費用。
㈡、答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、經查，被告前就其所管理之門牌號碼新竹市○○街00號建物（即新竹市○○段○○段00○號）及坐落基地（即新竹市○○段○○段00○0000地號土地），於101年4月23日與原告周梯萬、彭忠義簽訂「新竹縣縣有非公用房地租賃契約」，約定租期5年（下稱原契約）。嗣因原告於租期中進行整修時，不慎毀損原建物，兩造乃協議由原告再新建以被告為起造人、建物所有權為被告所有之三層建物，並於102年11月1日簽訂「租賃契約增補內容」，租賃建物嗣增修為「門牌號碼新竹市○○街00號、2樓、3樓；新竹市○○街00號、2樓；新竹市○○街00號、2樓；新竹市○○街00號、82之1號；新竹市○○街00號（即新竹市榮光段三小段329、330、331、332、333、334、335、336、337、338、339建號）等建物」（下與租賃基地合稱系爭房地），合意仍按原契約第4條規定收取、繳納租金。原告自原契約租期屆滿前之106年3月起，曾多次向被告提出續約申請，經被告於106年6月20日發函同意續租及檢具空白之書面租賃契約（下稱106年6月版續租契約），要求原告應於期限內補足押租金、繳納租金及辦畢簽約手續。而原告事後雖補足押租金及繳清租金，惟遲未簽訂書面契約，屢經被告催促仍未配合辦理簽訂書面契約及辦理公證手續。自107年3月起，原告提出已屆滿失效之原契約、被告同意續租之函文，而以被告受領遲延為由向本院提存所提存租金外，更要求被告配合修改續租契約中關於租賃期限、租期屆滿後費用請求權等約定，然因此顯與兩造簽訂之原契約增修條文精神不符，經被告回函表示不予同意，並請原告應於函到10日內簽約，否則即依兩造於106年11月1日協調會決議修正之契約（下稱106年12月版續租契約）第19條約定終止合約。原告仍置之不理，被告乃於107年5月18日發函以原告二人違反租賃契約之約定或承諾事項，經被告限期改善而不改善為由，依106年12月版續租契約第19條第1項12款約定終止租賃關係，而該份函文已於107年5月22日送達原告。有原租賃契約增補條文、新竹縣政府106年6月20日函及原告製作之106年6月版租賃契約、新竹縣政府106年8月21日函、新竹縣政府106年9月21日函、106年11月1日房地續租案協調會會議紀錄及原告製作之106年12月版租賃契約、新竹縣政府107年3月20日函、107年4月9日說明書、新竹縣政府107年4月16日函、新竹縣政府107年5月18日函及送達證書在卷可稽（補字卷第139-197頁）。被告前對原告起訴請求遷讓房屋返還土地、違約金及相當於租金之不當得利等，經本院107年度訴字第516號民事判決在案。該判決爭點為「：㈠兩造間就系爭房地有無租賃關係存在？㈡原告（即本件被告）主張終止租約，請求被告（即本件原告）遷讓房屋及返還系爭房地，有無理由？㈢原告（即本件被告）請求被告（即本件原告）給付違約金及相當於租金之不當得利，是否有理？」，經本院107年度訴字第516號民事判決在案，本院依職權調閱該案卷宗查明，並有前開民事判決在卷可稽（補字卷第199-212頁）。以上事實兩造均不爭執。
㈡、按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號民事裁定意旨參照）。
㈢、參酌本院107年度訴字第516號民事判決之當事人與本件判決之當事人相同（僅原告、被告地位互換），前開民事判決之爭點為：「㈠兩造間就系爭房地有無租賃關係存在？㈡原告（即本件被告）主張終止租約，請求被告（即本件原告）遷讓房屋及返還系爭房地，有無理由？㈢原告（即本件被告）請求被告（即本件原告）給付違約金及相當於租金之不當得利，是否有理？」已本於當事人辯論之結果而為判斷：「原告已將續租契約之修正內容說明詳細，亦即載明租約期間自106年4月23日起至111年4月22日止共計5年、租金調整為每月174,237元，同時檢附與說明內容相符之106年6月版續租契約，且被告亦可自該份契約中得知租賃物即為原契約增補條文所載標的。而被告於收受該份函文後，並未就原告提出之續約條件作有任何反對之表示，並隨即於106年6月30日、106年8月1日依照函文所附租金收入繳款書繳納系爭房地106年4月23日至106年7月22日、106年7月23日至106年10月22日按調升後之每月租金174,237元，有租金收入繳款書在卷可參（見該案卷第131頁、第132頁），可認其已有按106年6月版續租契約所載內容，與原告成立續租契約之意思，不因未定書面而受影響。換言之，依據前開說明，堪認兩造就租賃契約必要之點即租金及標的物達成續租之意思表示合致，系爭租賃契約已成立生效，是兩造於原契約租期屆滿後，就系爭房地另有續租之租賃關係存在，且租期為5年等事實，堪予認定。…被告對於兩造就系爭房地所成立之系爭租賃契約，租賃期限為5年，應知之甚詳，此參以被告曾於107年4月9日出具說明書，請求原告依據情事變更原則延長本案租期（見該案卷第57頁），可認兩造確係於續租時成立定期契約甚明。…兩造就租賃系爭房地事宜，既作有應簽訂書面契約並經公證之約定，被告即有依約履行之義務，然其因可歸責自身之因素而未配合辦理，經原告多次發函限期改善未果，自屬違約，原告據此以107年5月18日府財產字第1070005912號函終止與被告間之租約關係（見該案卷第61-65頁），即屬有理。…兩造間就系爭房地所成立之租賃關係，業經原告終止而消滅，已如前述，是被告已不具占用系爭房地之正當權源，而其仍繼續占有使用該等不動產，即屬無權占有」。前開民事判決經原告提起上訴，臺灣高等法院於110年3月8日以110年度上字第61號民事裁定駁回，原告不服提起抗告，經最高法院110年度台抗字第698號民事裁定駁回確定。是兩造間就系爭房地之租賃關係已於107年5月18日終止，業經本院107年度訴字第516號民事確定判決本於兩造辯論之結果而為判斷，且其判斷並無顯然違背法令情形，本件兩造均係上開確定判決之同一訴訟當事人，原告於本件並未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，其於本件自不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。從而，原告請求確認兩造間就系爭房地之租賃關係存在，自無足採。
㈣、按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。上開有關有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而不予適用（最高法院110年度台上字第1197號判決意旨參照）。
㈤、原契約第6條不得任意增建、改建或修建約定第1項：「租賃房地，限現狀使用。乙方（即原告）非得甲方（即被告）事前書面同意，不得就租賃房地任意增建、改建或修建，如房屋有修繕或改裝設施之必要，亦應得甲方之書面同意後始得為之，且不得有損害原有建築之功能、結構等減損原有建築利用價值之情事，其費用由乙方自行負擔，不得抵償租金請求甲方予以補償」。第3項：「若乙方有違反前2項規定之情事者，甲方得定相當期限催告乙方回復原狀。逾期未回復原狀者，甲方得逕行終止契約，並要求乙方支付回復原狀之費用。乙方並應自違約時起算至甲方確認已回復原狀為止，按月計罰租金金額3倍之懲罰性違約金。若致甲方遭受損害，並應賠償甲方所受損害，且不得要求補償」。第20條返還房地第1項：「本契約租賃期間屆滿、終止或解除時，租賃關係即行消滅，乙方應於期間屆滿之日起15日內或甲方指定之日無條件將租賃房地點交返還予甲方」。第2項：「前項情形，乙方應將租賃房地回復原狀交還甲方。但增建、改建或裝修之部分，經甲方同意留置者，應無條件無償歸屬於甲方所有，不得拆除，並不得向甲方請求任何補償」（補字卷第
19、22頁）。又兩造於102年11月1日辦理租賃契約增補內容，原租賃契約增補條文記載：承租人周梯萬、彭忠義（以下簡稱乙方）與新竹縣政府（以下簡稱甲方）業於民國101年04月23日在臺灣新竹地方法院公證處就原租賃契約完成公證。因乙方施工不慎導致原承租建物坍塌滅失，乙方重新於原租賃基地上興建三層樓建物（新竹市○○街00號等11棟建號），並已完成建物保存登記，經甲乙雙方同意變更此棟新建建物為租賃標的，茲因原租賃契約之建物門牌、建號及承租面積等已修正，特就原租賃契約部分條文增補如下，並辦理公證事宜。第6條第4項：「乙方新建完成之建築物，應無條件無償歸屬於甲方所有，甲方同意新建建物分設水電，且乙方應以甲方名義辦理建物所有權第一次登記，其所有相關費用均由乙方自行負擔。…」。第20條第2項但書：「但新建、增建、改建或裝修之部分，經甲方同意留置者，應無條件無償歸屬於甲方所有，不得拆除，並不得向甲方請求任何補償」（補字卷第139-144頁）。由上開契約約定可知，兩造約定新建完成之建築物無條件無償歸屬於被告，原告因新建、改建等而支出之相關費用，不得向被告請求。則兩造既已於原契約及租賃增補契約為特別約定，即得排除民法第431條第1項規定之適用，縱原告為系爭房地支出有益費用一事屬實，然兩造已約定由原告自行負擔相關費用，其請求被告償還有益費用，自屬無據，無從准許。
㈥、綜上所述，原告依租賃之法律關係及民法第431條規定，先位聲明請求：確認兩造就新竹市榮光段三小段329、330、331、332、333、334、335、336、337、338、339建號建物及其坐落基地即同段23、23-6地號土地之租賃關係存在。備位聲明依民法第431條規定請求：原告就新竹市○○段○○段000○000地號及建物及其坐落基地及同段23及23之6地號土地增益23,937,000元，被告應償還23,937,000元予原告及自起訴狀送達之日起清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告備位之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
四、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉之證據，經審酌後認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論列。
五、據上論結，原告先位、備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
民事第二庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
書記官 郭春慧