臺灣新竹地方法院民事簡易判決110年度竹簡字第149號原 告 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 曾肇昌律師複代理人 林淑芬被 告 廖智慧即竹美行訴訟代理人 廖大鵬律師複代理人 劉君豪律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國110年10月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告辦理「橫山民俗文物館委託民間機構營運管理案」，經公開招標後，由被告得標，並訂有新竹縣政府橫山民俗文物館委託民間機構營運管理案勞務採購契約（下稱系爭採購契約），雙方約定進行營運之範圍為坐落於新竹縣○○○○○段0000○0000地號（下稱1247地號、1248地號）2筆土地，土地面積共計3513.68平方公尺（以土地登記簿所載面積爲準），建物租賃面積1113.89平方公尺（以核定使用執照登記面積爲準，下稱系爭標的物），房地租金則依原告核定之「新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準」計收，並自點交日起依履約標的範圍收取，不足1年部分，按比例計算之；房屋租金：每年依房屋課稅現値10%計收。土地租金依土地申報地價年息百分之5計收。第一年房地租金於點交日前繳納，第二年起，每年房屋土地租金應於每年6月30日前一次繳清。如逾期繳納，經通知限期繳納，仍未繳納者，以違約論。
（二）查原告已將系爭標的物於民國104年12月31日點交於被告，然被告欠繳106年度之房地租金，以房屋總面積1113.89平方公尺，當年度現値為新臺幣（下同）3,664,200元之10%計算，房屋租金爲366,420元。1247地號及1248地號土地面積共計3513.68平方公尺，當期申報地價均爲每平方公尺320元，土地租金爲56,219元，合計106年度之房地租金共計422,639元。被告未如期於106年6月30日一次繳付該房地租金。嗣經原告多次催告，然被告仍未給付，被告逾6月有餘仍不置理，原告依系爭採購契約第17條之規定，請求被告應給付按該106年度房地欠額422,639元加計百分之10即42,264元之違約金。茲經原告再於109年9月9日發函催被告應於109年9月30日前繳清房地租金欠款422,639元及違約金42,264元，合計464,903元，迄今仍未受償。
（三）被告主張系爭標的物無法作為餐廳使用等語，然查依系爭採購契約第2條（一）之規定可作餐飲服務使用，被告如認仍應申請許可部分爲餐飲使用，依系爭採購契約第2條
（七）之規定，自應由被告向相關主管機構提出申請許可，原告依約在法令許可及權責範圍內，協助被告與相關機構進行協調，但原告不負擔保該協助事項之必然成就之責，被告亦不得以此因原告協助事項不必然成就，而主張原告違約。況被告從未因相關單位以其與使用執照所核准陳列館使用目的不符，擅自部分做餐廳使用超過樓地板面積2/5而遭課罰或命改善或勒命停業等情事。
（四）系爭標的物為橫山鄉公所於91年8月29日新建完成，橫山鄉公所為系爭標的物之所有權人及管理人，而被告因與原告簽訂系爭採購契約而為系爭標的物之使用人及管理人，因此系爭標的物之使用執照申請許可變更「餐廳」，應由所有權人橫山鄕公所或使用人（即被告）經所有權人橫山鄕公所之同意申請，並委託開業建築師依「建築物使用類組及變更使用辦法」及「建築法」等相關規定辦理，原告並非系爭標的物之所有權人，亦非使用系爭標的物之人，有關申請時程之掌控及證照、許可之取得，應由被告自行負責，原告依約提供協助，但不擔保所協助之使用執照申請許可變更爲餐廳必然取得許可變更，被告不得因原告上開協助被告申請變更使用未取得許可，而主張原告違反契約，進而片面終止系爭採購契約。惟被告自始至終從未依上開建築法及相關辦法之規定，取得所有權人橫山鄕公所同意申請辦理系爭標的物許可變更餐廳使用。被告既從未提出申請，原告自亦無從提供協助，是被告以原告未辦理系爭標的物之使用執照許可變更爲餐廳使用，主張原告違約，終止系爭採購契約，至無理由。
（五）被告又主張系爭標的物無電力可供使用等語，因被告爲試營運所需，有另行先申請220伏特之用電，因同一館舍不得重複申請用電，若重複申請，原申請之用電須以斷電，爲使被告能先行試營運，乃未向台電申請用電。另因館舍有使用380伏特之機電設備，被告係用租借發電機的方式用以供電，因電費過高，被告試營運3個月餘即因電費支出龐大，乃暫停試營運。原告於104年1月29日完成驗收後（交通部觀光局補助辦理有室內空間裝修改善、戶外景觀水池、廣場鋪面建置、景觀植栽等），原告即請被告逕向台電辦理用電申請程序，同時爲使後續與被告就系爭標的物點交程序能順利進行，亦同時於104年3月持續辦理點交程序。因增設電力設備依台電公司規定需有電氣負責人資料，應由後續負責系爭標的物經營管理之被告提供。因被告於104年8月才備齊相關文件申請，並於104年9月8日完成用電申請。
（六）原告依約就系爭標的物範圍內之設施係以現況存在之方式辦理點交予被告。點交完成後，相關設施如因被告營運需求需辦理修繕，其費用係由被告負擔，被告並不得主張抵扣租金或要求原告補償。然無論如何，104年12月31日點交清冊其中項次第52、58、59、61、68、71項等顯示系爭標的物於點交與被告時確實係有380伏特及220伏特之電力用電設備。此爲被告所明知之事實，殊無恣意妄稱原告無提供其電力使用涉行違約，實無理由。
（七）並於本院聲明：被告應給付原告464,903元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）依系爭採購契約約定，餐飲服務為營運標的建築物使用用途之一。且依系爭採購契約所附「橫山民俗文物館委託民間機構管理案投資計畫書」所記載之餐飲收入占年度收入44%，足見系爭標的物部分空間做為餐廳使用，且餐飲收入為該投資計畫之主要收入。
（二）兩造於102年10月間簽立系爭採購契約後，翌月起每星期召開1次進度會議，期間由原告發包相關工程予他人，遲至103年年底被告配合原告進場裝修（未點交，發包他人部分工程仍在進行）；104年2月起進行試營運（未點交，尚無電源，租發電機因應之），同年6月停止試營運，因原告所發包工程尚未完工，仍無電力可供使用。原告遲於105年6月16日發函點交，然未交付相關圖說、使用執照影本，僅交付設備表予被告；同年9月颱風期間，建築物發生嚴重漏水情形，被告發函通知原告關於系爭標的物嚴重漏水造成館内商品及機電滲水受損，要求原告請原設計監造單位及營造廠商處理，然原告均未置理。
（三）原告卻於106年1月間要求給付當年度租金，始提供系爭標的物之使用執照予被告，被告發覺系爭標的物使用執照所載各樓層用途僅列D2陳列館及樓梯間、水箱，未有餐廳類組織G3類組，根本無法作為餐廳使用，被告遂向原告反應，然原告人員僅口頭稱說系爭標的物始供餐廳使用，便無下文，然因使用執照用途未含餐廳使用，被告未敢開放餐廳使用，被告遂於106年5月9日發函給原告，限期改善，如逾期未改善且持續超過30日，即逕終止系爭契約並請求損害賠償。
（四）原告雖於106年6月2日召開『橫山民俗文物館委託民間機構營運管理案』經營管理討論會議，針對使用執照之使用用途疑義（可否做為餐廳使用、公司行號設籍、消防設備是否符合餐廳使用），請業務單位儘速確認，原告為此於106年6月20日發函說明稱：「一、依據106年6月2日旨案經營管理討論會議結論辦理。二、經查本案原領有本府核發
（092）工建字第00616號（00）使用執照(供公眾使用執照），地上一層用途為D2陳列館，面積為734,01平方公尺；地上二層用途為D2陳列館，面積為327,65平方公尺；104年2月13日領有本府（104)府使字第00127號使用執照（供公眾使用執照），消防安全設備經本府消防局104年1月12日竹縣消預字第1043000116號函知查驗符合規定，先予敘明。三、依據建築物使用類組及變更使用辦法第6條第3項『從屬用途樓地板面積不得超過該使用單元樓地板面積之五分之二。』暨附表五：建築物主從用途關係表，本案原核准為D2陳列館使用，其餐廳類組為G3類組，其面積不得違反該項規定。…」，然查上開函文未能說明建築物原消防設備是否符合餐廳使用，且未能說明原告究竟有無申請變更多種用途，被告因上開種種因素，遂委請律師於106年6月27日發函給原告終止系爭採購契約。
（五）依系爭採購契約約定，餐飲服務為營運標的建築物使用用途之一，餐飲收入占年度收入44%，是以系爭標的物部分空間應得以作為餐廳，然依系爭標的物之使用執照所載各層用途僅D2陳列館及樓梯間、水箱，根本無法作為餐廳使用，被告自得依民法第264條第1項規定拒絕給付房地租金。
（六）次查，因系爭標的物所在橫山地區104年間尚無380伏特電源，且因系爭標的物電力需求之故，被告向台電公司申請220伏特之臨時用電，並租用380伏特之發電機，以供系爭標的物之用電，被告為此向台電公司申請220伏特臨時用電，申請時間不到1個月，僅於該申請期間內不得重複申請，原告卻稱因同一館舍不得重複申請用電，若重複申請，原申請之用電須以斷電，未使被告能先行試營運，乃未向台電申請用電云云，原告欲將其未向台電公司申請用電之責轉嫁於被告，顯與事實不符；此外，橫山地區原先即欠缺380伏特之電源，如原告早日向台電公司申請380伏特之用電，被告豈有租用380伏特發電機之道理可言。另系爭標的物之用電申請人為於原告，係原告人員與台電公司接洽，原告片面要求被告提出電氣負責人資料，並負擔電氣負責人之費用，是此，本案遲於104年9月8日始完成用電申請，與被告無關。
（七）退萬步言，縱被告上開所執不為本院所採，然本案保證金240,000元原告迄今尚未退還。又每年權利金300,000元，按被告主張終止日期為106年6月27日，當年度權利金至少應退還150,000元，以上金額合計390,000元，縱按原告主張終止日期，11、12月租金亦不應計入，則租金應只有350,000元，上開金額足以抵銷本案房地租金。
（八）並於本院聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告前辦理「橫山民俗文物館委託民間機構營運管理案」，經公開招標後，由被告得標，雙方約定進行營運之範圍為坐落1247地號、1248地號土地上系爭標的物，房地租金則依原告核定之「新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準」計收，並自點交日起依履約標的範圍收取，不足1年部分，按比例計算之；房屋租金每年依房屋課稅現値10%計收，土地租金依土地申報地價年息百分之5計收。第一年房地租金於點交日前繳納，第二年起，每年房屋土地租金應於每年6月30日前一次繳清，原告於104年12月31日將系爭標的物點交於被告之事實，有新竹縣政府橫山民俗文物館委託民間機構營運管理案第一次契約變更議定書、勞務採購契約、點交清冊（見本院卷第27-67頁、第241-255頁）在卷可憑。
（二）依兩造簽訂系爭採購契約及投資計畫書（見本院卷第143-192頁）所示，原告所提供營運的建築物可做為紀念品販賣、餐飲服務遊客服務中心及客家文化展示空間。且依投資計畫書內容所載，被告將在前開建築物1樓規劃餐廳，且於5年委託營運期間餐飲營收占全部營收約44%。
（三）又原告所提供營運的建築物領有原告所核發之使用執照（供公眾使用建築），地上一、二層用途均為D2陳列館，依據建築物使用類組及變更使用辦法第6條第3項規定，從屬用途即餐廳使用面積不得超過該使用單元樓地板面積之2/5，亦有原告核發使用執照及於106年6月20日府交工字第1060078946號函（見本院卷第359頁、第197-198頁）在卷可按。
（四）再依建築物使用類組及變更使用辦法第6條第1項規定，建築物於同一使用單元內，申請變更為多種使用類組者，應同時符合各使用類組依該辦法附表三規定之檢討項目及附表四規定之檢討標準，足見原告所提供營運的建築物領有被告所核發之使用執照（供公眾使用建築），地上一、二層用途均為D2陳列館，依前開規定原告提供營運的建築物於一樓部分做餐廳使用，必須申請變更使用，應無疑義。
（五）前開使用執照申請許可變更餐廳，經新竹縣政府函覆本院，應由所有權人或使用人經所有權人同意申請，亦有原告110年9月15日府交工字第1100375818號函（見本院卷第321頁）可憑。而依卷附使用執照所示，系爭標的物起造人為橫山鄉公所即為所有權人，原告向橫山鄉公所承租系爭標的物後，再出租予被告，亦經原告於本院陳述在卷（見本院卷第330頁）。而依兩造簽訂系爭採購契約內容可知，原告雖係依促進民間參與公共建設法規定由被告營運政府投資興建完成之建設，營運期間屆滿後，營運權歸還政府，而與被告簽訂系爭採購契約，然依同法第12條第1項規定，兩造間之權利義務，除該法另有規定外，依投資契約之約定；契約無約定者，適用民事法相關之規定。
（六）又依兩造簽訂之系爭採購契約第3條、第4條、第5條規定，被告就原告所提供營運營運的建築物需支付租金，就前開事項促進民間參與公共建設法並無特別規定，自應適用民法關於租賃之規定。
（七）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。依兩造約定原告所提供營運的建築物可做為餐飲服務，已如前述，原告自應交付符合前開始用目的之建築物。茲系爭標的物於變更申請許可前僅得供展列館使用，原告雖非所有權人，然所有權人與被告間並無契約關係存在，無請求其同意變更之權利，依前開規定，自應由原告負責取得變更許可經營餐廳之義務。
（八）雖原告主張依兩造簽訂系爭採購契約第2條（七）第1點規定，變更許可申請應由被告自行負責，原告依約提供協助，但不擔保所協助之使用執照申請許可變更爲餐廳必然取得許可變更，被告不得因原告上開協助被告申請變更使用未取得許可等語。然查：
原告所指前開規定內容為：「⒈協助乙方（即被告）取得相關證照乙方因執行本案而須向相關主管機關申請證照或許可時，甲方（即原告）在法令許可及權責範圍內，協助乙方與相關機構進行協調。但乙方應自行負責時程掌控及證照、許可之取得。」，應指依兩造約定應由被告自行取得之證照或許可部分，此並非解免原告應提供合於約定使用收益之租賃物之義務，原告前開主張，實無可採。
（九）茲依兩造簽訂系爭採購契約第17條（五）、第18條（三）第2點規定，原告未能履行契約承諾，經被告限期要求改善而未改善且持續超過30日時，被告得於7日前以書面通知原告終止契約。被告於106年5月9日以原告未提供合於約定使用收益之租賃物，要求7日內改善，有律師函、回執影本（見本院卷第193-194頁）可按。而原告雖於106年6月2日召開協調會，並於106年6月20日以函文通知被告系爭標的物改作餐廳使用須申請變更許可，然仍未提供合於約定使用收益之租賃物，亦有會議紀錄、新竹縣政府106年6月20日府交工字第1060078946號函（見本院卷第195-198頁）可參。被告於106年6月27日委託律師發函終止兩造間契約，於106年6月28日送達原告，同有律師函、回證（見本院卷第199-200頁）附卷可參。依前開約定，兩造契約已於106年7月5日終止。於契約終止前，被告仍負有給付租金之義務。原告雖主張於106年10月24日終止系爭採購契約，然前開契約既經本院認定由被告於106年7月5日終止，原告前開終止，尚屬無據。
（十）出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。本院審酌依被告提供投資計畫關於餐飲營運收入占總收入約44%，類推適用民法第435條第1項規定，被告基於同時履行抗辯權，得拒絕給付44%租金。茲被告每年應繳租金總計為422,639元，為兩造不爭執，而兩造間系爭採購契約於106年7月5日終止，則原告得向被告請求租金應為121,521元（計算式如下：422,639÷12×（6＋5/31）×56%＝121,521元）。另依兩造簽訂系爭採購契約第5條規定，被告租金應於每年6月30日前向原告一次繳清，逾期繳納逾3個月者，照欠額加收百分之10。
兩造簽訂之系爭採購契約雖於106年7月5日終止，然被告並未於約定106年6月30日繳租，已有逾期，且迄今仍未繳納，依前開規定，原告應得向被告請求違約金12,152元（計算式如下：121,521×10%＝12,152）。而被告主張每年除給付租金外，尚須支付權利金300,000元，於契約終止後，原告亦應退還。被告已支付原告106年度權利金300,000元，原告未予爭執（見本院卷第351頁），前開權利金自應依比例退還145,968元（計算式如下：300,000－300,000÷12×（6＋5/31）＝145,968）。被告就前開應返還權利金主張與租金、違約金抵銷，依民法第334條規定，亦屬有據，原告亦不得再向被告請求租金。
四、綜上所陳，原告得向被告請求租金、違約金已與應返還被告權利金抵銷，原告請求被告給付租金、違約金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 8 日
書記官 陳筱筑