臺灣新竹地方法院民事簡易判決110年度竹簡字第196號原 告 池國泰訴訟代理人 徐宏澤律師複代理人 黎紹寗律師被 告 連涌翔上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月17日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○弄○○號五樓之二房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬零貳拾參元，及其中新臺幣陸萬伍仟元自民國一一○年三月一日起，另新臺幣壹萬伍仟零貳拾參元自民國一一○年七月十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○九年八月四日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之八十由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告以被告向其承租門牌號碼新竹市○○街000巷00弄00號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），已逾2期租金未繳付，原告已於民國109年8月終止兩造間租賃關係，請求被告騰空遷讓系爭房屋，並請求給付積欠租金及契約終止後之不當得利；退步言之，若本院認兩造間租賃法律關係並未於109年8月4日終止，然被告迄今未繳納租金，亦以起訴狀繕本之送達為終止之意思表示，並請求給付至110年1月27日止合計16個月租金，及相當於租金不當得利；另因被告惡意不繳電費，造成與被告分攤電費6樓租客因不滿代為墊繳於109年10月15日搬離，直到110年1月才再度出租，共計閒置2.5個月並額外付出相當於1個月租金之仲介費，被告應依民法第184條後段賠償原告損失。而於本院先、備位聲明：（一）先位聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷空返還原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）87,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自109年8月4日起至遷讓返還房屋之日止，按月賠償原告6,500元。（二）備位聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷空返還原告。⒉被告應給付原告126,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6,500元。嗣以被告應負擔代墊之電費14,510元、向台灣電力股份有限公司申請復電支付設備維持費113元、接電費400元為由具狀追加，追加後之先位聲明第2項變更為：被告應給付原告102,773元，及其中87,750元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘15,023元自民事訴之追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自109年8月4日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6,500元；備位聲明第2項變更為：被告應給付原告141,773元，及其中126,750元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘15,023元自民事訴之追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6,500元。有起訴狀、民事訴之追加狀附卷可按，經核與前開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告於108年1月27日向原告承租系爭房屋，約定租期自108年1月27日起至109年1月27日止，每月租金6,500元。前開租賃契約期滿後，兩造並未再簽訂新書面租賃契約，視為不定期租賃契約。詎被告並未依期給付租金，至109年4月止已積欠9個月租金，兩造協議被告應自109年5月10日起，每月給付2個月租金直至將積欠租金清償完畢。惟被告109年5、6月仍僅支付當月租金，於109年7月租金亦未給付。被告截至109年7月止，已積欠租金總額多達10個月，經原告多次催告，並於109年7月30日以LINE通訊軟體催告被告限期給付積欠之租金，否則即請被告於109年8月3日搬離，惟被告並未置理，兩造間之租賃契約已於108年8月3日終止。被告迄今仍未搬離。兩造租賃關係即經原告依法終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋及請求被告給付至109年7月止共積欠10個月之租金65,000元。再兩造租賃契約既經原告合法終止，被告無權占有使用系爭房屋，原告受有損害，請求被告賠償原告租賃契約終止後占用系爭房屋之損害，即自109年8月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元。
（二）退步言之，倘若鈞院認兩造間契約並未於109年8月4日終止，然被告迄今尚未繳租金，自可認已經過相當期限，則原告以本件起訴狀繕本之送達，作為聲明終止系爭租賃契約之意思表示，則兩造租賃關係即經原告依法終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋及請求被告給付至110年1月27日為止，合計積欠16個月之租金104,000元。再兩造租賃契約既經原告合法終止，被告無權占有使用系爭房屋，原告受有損害，請求被告賠償原告租賃契約終止後占用系爭房屋之損害，即自本件起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元。
（三）又查，被告截至109年7月份為止已積欠10個月租金，原告屢次要求被告搬離，被告均置之不理，且自109年7月起迄今都沒有再給付房租，實屬惡意。又被告係與6樓租客分攤電費，惟被告即便連電費此種小錢，都惡意拖欠不繳納，導致6樓租客屢屢為被告代墊電費，而心生不滿，堅持於109年10月15日搬離6樓房間，該6樓房間直到110年1月份才透過仲介再度出租，合計共閒置2.5個月，並額外付出相當於1個月租金之仲介費，此部分損失共相當於3.5個月之租金。由於該6樓房間每月租金亦為6,500元，故原告共損失22,750元（計算式如下：6,500×3.5＝22,750），爰依民法第184條第1項後段請求被告賠償之。
（四）繼查，兩造間所簽訂之房屋租賃契約書第6條第（二）項第1點約定被告使用系爭房屋期間因用電所必須繳納之費用，應由被告負擔。此外，被告明知其與6樓租客應共同分攤電費，卻大量用電且惡意不繳納電費，導致6樓租客屢屢為被告代墊電費，而心生不滿，最終拒絕繼續為被告代墊電費且搬離6樓房間，系爭房屋於109年10月5日遭台灣電力公司停電，原告於109年12月24日向台灣電力公司申請復電，為此支付設備維持費113元與接電費400元，原告更為被告代墊自109年5月27日至109年10月4日積欠之電費共計14,510元。是以，被告依不當得利、侵權行為法律關係亦應償還原告上開代墊設備維持費、接電費及電費合計為15,023元。
（五）為此，爰依兩造租賃契約、不當得利及侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語。並於本院聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷空返還原告。⑵被告應給付原告102,773元，及其中87,750元自起訴狀繕本送達翌日起，另15,023元自民事訴之追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自109年8月4日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6,500元。⒉備位聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷空返還原告。⑵被告應給付原告141,773元，及其中126,750元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘15,023元自民事訴之追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6,500元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告於108年1月27日向原告承租系爭房屋，約定租期自108年1月27日起至109年1月27日止，每月租金6,500元。前開租賃契約期滿後，被告仍繼續承租系爭房屋，兩造並未再簽訂新租賃契約之事實，業據提出房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書、兩造間LINE對話截圖為證（見本院卷第21-37頁）。兩造於原定租賃期限屆滿後，被告仍繼續為租賃物之使用，原告未即為反對意思，且繼續向被告收取租金，依民法第451條規定，兩造間租賃契約即視為不定期限租賃。
（二）按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。又按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨可資參照）。查本件原告雖與被告間成立不定期限之租賃契約，惟被告截至109年7月止已積欠10個月租金，原告多次催繳，並經原告於109年7月30日以LINE通訊軟體再為定期催告租金否則應於109年8月3日前搬離系爭房屋，被告已讀取該訊息，此有兩造LINE通訊軟體對話截圖在卷可憑（見本院卷第25至37頁），被告猶未履行租賃契約義務，則本件不定期租賃契約於109年8月3日終止，亦堪認定。則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求租賃契約終止前未繳付之租金65,000元，為有理由，應予准許。
（三）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。查兩造間就系爭房屋租賃契約之法律關係，業經原告於109年8月3日合法終止，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後，仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自109年8月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,500元，同屬有據。
（四）又原告主張被告係與6樓租客分攤電費，惟惡意拖欠不繳納，導致6樓租客屢屢為被告代墊電費，而心生不滿，堅持於109年10月15日搬離6樓房間，該6樓房間直到110年1月份才透過仲介再度出租，合計共閒置2.5個月，並額外付出相當於1個月租金之仲介費，此部分損失共相當於3.5個月之租金。由於該6樓房間每月租金亦為6,500元，故原告共損失22,750元，請求被告賠償此部分損失。然原告就此部分並未提出相關證明，此部分請求即不可採。
（五）再依兩造簽訂之租賃契約書第6條約定：「費用負擔：(一)甲方（即原告）負擔…(二)乙方（即被告）負擔⒈自交屋至還屋前之水電、瓦斯、網路、第四台、電話、管理費等，因使用必須繳納費用由乙方自行負擔。…」，原告主張兩造就電費係約定由使用者之被告負擔，應為可採。原告主張被告未繳納電費，系爭房屋於109年10月5日遭台灣電力公司停電，原告於109年12月24日向台灣電力公司申請復電，為此支付設備維持費113元與接電費400元，原告更為被告代墊自109年5月27日至109年10月4日積欠之電費共計14,510元，合計15,023元，業經提出收據及電費繳費憑證為憑（見本院卷第75至81頁），故原告依不當得利、侵權行為法律關係請求被告給付代墊之設備維持費、接電費及電費共計15,023元，亦應准許。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。被告積欠之租金65,000元均約定有給付期限為每月前，則被告未於約定之給付期限前給付，自應自各期租金給付期限屆滿時起負遲延責任，又原告依不當得利法律關係請求被告給付設備維持費、接電費、代墊電費部分，核屬無確定期限之給付，原告請求積欠租金部分自起訴狀繕本送達翌日即110年3月1日起，及請求代墊電費部分自民事訴之追加繕本送達翌日即110年7月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依租賃、不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告80,023元，及其中65,000元自110年3月1日起，其餘15,023元自110年7月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自109年8月4日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告6,500元。為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。本院既認定兩造間租賃契約已於109年8月3日合法終止，就備位聲明部分，即毋庸再行審認，併此敘明。又本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告部分勝訴部分，應依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第389條第1項第3款、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 31 日
書記官 陳筱筑