臺灣新竹地方法院民事簡易判決110年度竹簡字第244號原 告 林家慶(即林茂榮之承受訴訟人)訴訟代理人 林子民原 告 林芷瑄(即林茂榮之承受訴訟人)
謝明君(即林茂榮之承受訴訟人)被 告 林明宗上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年12月8日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原列林明宗、詹益偉為被告，求為聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）120,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。而原告對被告詹益偉提起訴訟部分，已因逾期未補正當事人之年籍資料及地址，經本院另以裁定駁回（見本院卷第25頁）。嗣原告於本院110年12月8 日言詞辯論期日當庭以言詞減縮請求金額為119,150元（見本院卷第148頁）。核原告所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
二、本件原告林芷瑄、謝明君經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於106年10月1日向原告之被繼承人林茂榮承租門牌號碼新竹縣○○鎮○○路0段000○000○000號2樓房屋（下稱系爭房屋）作為經營KTV之用，雙方並簽立租賃契約，約定租賃期間自106年10月1日起至109年9月30日止，每月租金19,500元，應按月於5日以前繳納，林茂榮業已收受押租金19,500元（下稱系爭租約）。詎被告於109年1月間因夜間至天亮仍營業，遭鄰居檢舉而未能繼續營業，迄今未將系爭房屋裝潢及招牌拆除，損及其權益，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付積欠之水電費3,500元、2月至4月之租金45,500元及玻璃38,400元、油漆26,750元、招牌拆除費5,000元，合計119,150元等語。並聲明：被告應給付原告119,150元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告則以：水電費及玻璃為前一個承租人所為，被告係向其頂讓而來，但被告於109年1月28日已將房屋鑰匙還給林茂榮，並以押租金折抵1月份之租金，故未積欠房租等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告林芷瑄、謝明君均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即應容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，民法第423 條、第429 條第1 項定有明文。是以，出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
㈡關於欠租及水電費部分：
原告主張被告迄今積欠109年2月至4月之租金45,500元及水電費3,500元未付，然為被告所否認，揆諸前開說明，原告應就此有利於己之事實負舉證責任，惟原告僅提出系爭租約，並未能提出任何證據以證明上情，是原告上開主張，委無可採。被告此部分之抗辯，堪予採信。
㈢關於回復原狀部分：
原告另主張被告未將系爭房屋之玻璃、油漆及招牌回復原狀云云，復提出估價單（見本院卷第151至153頁）為證，被告則否認之，並以前詞置辯。惟按系爭租約第9條第3、4項、第10條約定：「房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。」、「前項情形承租人返還房屋時，應負責回復原狀。」、「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償之責。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限。」（見本院卷第133至135頁）。而前開所稱承租人回復租賃物原狀之義務，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之「應有狀態」返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌賃物之折舊等狀態而返還，並非回復租賃物之「原有狀態」，絕非回復租賃物「原有」或「全然新穎」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面、油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物至出租時未經使用之狀態，與承租人依租賃契約得使用收益租賃物之本質有違，亦非法律所保護出租人之權利。本件原告主張被告應將玻璃、油漆回復原狀，並將招牌拆除，而請求被告給付為回復原狀費用即玻璃38,400元、油漆26,750元、招牌拆除費5,000元，共計70,150元部分，則原告自應該回復原狀之費用及回復必要之有利事實先予舉證，然觀諸原告提出之估價單（見本院卷第151至153頁），其上所載品項僅記載「強化玻璃」、「玻璃門」、或「油漆施工」、「牆柱及裝潢拆除」等，並未記載油漆或拆除何處之範圍或費用，甚包含「天棚」及「牆壁及壁紙消除」等項目，內容甚為空泛，均難認與被告有何關連或有何必要性存在，且此估價單至多僅能證明原告曾請廠商估價，尚不足以證明被告承租系爭房屋後造成系爭房屋有修繕或施工之必要等情，原告就系爭房屋於出租時之狀態，迄未能舉證以實其說，且其於本院審理時亦自承不清楚房屋當時是否有人裝潢好才租給被告（見本院卷第148頁）。此外，原告就回復原狀之請求部分，均未能證明為被告於承租期間所造成，亦無法證明被告有何違反善良管理人注意義務而為使用、收益，因而造成原告損害之情形，自無從為有利原告之認定。況原告主張上開回復原狀費用，無異等同要求被告返還全新甚至優於最初出租狀態前之系爭房屋予原告，與前揭說明所述之承租人返還租賃物義務已有不符，此部分主張實屬無稽。則原告請求上開代為回復原狀費用70,150元，應由被告給付云云，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付原告119,150元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
書記官 蕭宛琴