臺灣新竹地方法院民事簡易判決110年度竹簡字第63號原 告 紀翔被 告 張綾珍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月6日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○號四樓之一房屋全部遷讓返還原告，及自民國一一○年二月十日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○路0段000號之1房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）4萬元，及自民國109年12月10日起至遷讓之日止，按月賠償原告1萬元；㈡被告應給付1,337元，及自民國109年12月10日起至遷讓之日止，按月給付水、電、瓦斯費。嗣於110年3月4日言詞辯論期日以言詞變更聲明為如後述聲明所示（見本院卷第102頁），核其所為係減縮應受判決事項之聲明，且屬請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，要無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告之父即訴外人紀福林將其所有之系爭房屋交予原告管理，並同意由原告以自己之名義出租。兩造於108年1月2日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自108年2月10日起至113年2月10日止，每月租金為1萬元，被告應於每月5日（最晚展延至10日）繳納租金，水、電、瓦斯費由被告自行負擔，押租金為2萬元。惟被告自109年8月份起即未繳納租金，原告自109年9月起以LINE通訊軟體向被告多次催討，被告雖曾表示會繳，但迄至109年12月仍未給付，且截至109年12月為止，被告業已積欠5個月租金，經扣除押租金後，被告欠租金額仍達2個月以上，原告遂於109年12月11日以LINE通訊軟體向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已於該日生終止之效力。系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭房屋即無正當權源，原告自得請求被告返還系爭房屋，並按月賠償相當於租金之損害至返還之日止。又如前述，押租金2萬元與被告所欠租金抵扣後，被告尚積欠3個月租金即3萬元。而原告提起本件訴訟後，被告曾償還4萬元，此4萬元再與所欠租金相抵，所餘1萬元應係被告於110年1月10日至110年2月9日所應給付相當於租金之不當得利。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋及自110年2月10日起至遷讓之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬元。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及自110年2月10日起至遷讓之日止，按月給付原告1萬元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠㈠原告主張之前開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、
房租付款明細表、通訊軟體LINE對話紀錄等件影本為證，經核無訛；被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，是本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真正。
㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1項、第2項前段、第455條分別定有明文。而所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照）。次依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。
又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，是以，承租人積欠租金達2 個月以上，係指抵扣押租金後所積欠之租金達2個月以上。
㈢經查，系爭租約第3條、第13條第1項分別約定：「租賃期間
自民國108 年2月10日起至113 年2月10日止」、「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」等語（見本院卷第77頁）。再者，原告於109年11月6日、109年12月9日分別以通訊軟體LINE傳送訊息予被告催繳租金，並表明若未繳納將依法終止租約（見本院卷第15至17頁）。被告於109年11月6日表示會在109年11月11日或同年12月11日一併給付欠租，然被告於109年12月11日仍未給付，此際被告積欠109 年8、9、10、11、12月之租金共5 萬元，抵扣上述押租金2 萬元後，被告仍積欠3 萬元，已達遲延給付逾2個月租金之要件。是以，原告主張於109年12月11日終止系爭租約，為有理由。從而，系爭租約既經原告合法終止，原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，於法即屬有據，應予准許。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條亦有明定。再按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨可資參照）。
查原告合法終止系爭租約後，被告迄今仍未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當於租金之損害，其利益與損害，可認相當於系爭房屋之租金即每月1萬元。原告又主張其提起本件訴訟後，被告曾清償4萬元，此金額與所欠租金3萬元相抵後，所餘1萬元為110年1月10日至110年2月9日被告所應給付之不當得利。從而，原告請求被告自110年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於原租金1萬元計算之不當得利，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，及自110年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告假執行。
六、訴訟費用之負擔:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
書記官 蕭宛琴