臺灣新竹地方法院民事小額判決110年度竹小字第312號原 告 張思遠兼 上 一人訴訟代理人 白丞鈞原 告 林奕翔被 告 潘清熙上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國110 年8 月13日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國106年11月間向被告承租門牌號碼新竹市○區○○路000號7樓之6房屋（下稱系爭房屋），雙方簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自106 年12月
1 日起至108 年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）26,000元，應按月於5 日以前繳納，原告並交付相當於3個月租金數額之78,000元作為押租金。嗣108年11月30日租期屆至後，兩造以LINE通訊軟體約定延續原租賃條件續約一年。然被告於109年10月間以收回房屋為目的，逕自要求立即調漲房租每月2,000元，希藉此逼迫原告搬遷，原告雖認被告要求不合理，但考量搬家勞心費力，不得不勉為其難接受漲租並續約一年，而於109年11月間匯款28,000租金予被告。詎料，當原告向被告表達續租意願後，被告發現上開漲租方法無用，竟要求原告立即搬遷，且稱會將房租退給原告，原告無奈之餘，同意於110年1月31日搬遷退租，是日原告會同被告及其委託之房屋仲介進行點交房屋、返還鑰匙等事宜。原告已於移交前整理清潔系爭房屋，經被告確認屋況後，將系爭房屋點交予被告，被告於移交當下並未提出整潔或修復系爭房屋之要求，卻在原告於110年2月1日向被告要求返還扣除水電、瓦斯費共3,886元後之押租金74,114元時，以系爭房屋需重新油漆及清潔為由，扣除全部押租金，屢經催討，被告雖於110年2月9日同意還款，但仍置之不理。再者，原告係以續約一年為同意每月漲租2,000元之停止條件，今被告既反悔不續約，兩造即無漲租2,000元之合意，原告之租金給付義務仍應依原約定即每月26,000元為準，原告於109年11月至110年1月共3個月各給付被告28,000元，顯溢繳6,000元，被告受領該溢繳款項屬無法律上之原因受有不當得利，應退還原告。爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告80,114元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：否認原告有溢繳租金之情，108年11月30日租期屆至後，兩造同意調漲租金為每月28,000元，但原告並未依約支付，僅最後3期各支付28,000元，因為原告未照約定履行，兩造同意終止租約。原先協調原告搬走時需支付清潔費5,000元，豈料原告事後反悔不認，又被告已於110年2月9日以女兒帳戶退款74,114元予原告，原告請求並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張其等於106年12月1日向被告承租系爭房屋，租期至1
08年11月30日為止，每月租金為26,000元，押租金為78,000元，嗣到期後原告依原租賃條件繼續支付租金予被告，被告則於109年10月要求調漲租金2,000元，原告自109年11月起至110年1月止支付每月租金28,000元予被告，最終兩造同意原告於110年1月31日搬遷並點交房屋予被告等情，業據提出系爭租約、LINE通訊軟體對話紀錄等件為證，且為被告所不爭執，此部分堪信屬實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條亦有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第451 條所明定。惟民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判決意旨參照）。經查，兩造所訂系爭租約第2條、第12條第1 項分別約定：「租賃期間；自民國106年12月1日起至民國108年11月30日止。」、「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」（見本院卷第23頁），足見兩造所訂系爭租約為定期租賃，於租期屆滿時租賃關係當即消滅。嗣108年11月30日租期屆滿，兩造未另定書面新約，為被告所不爭執，而原告自108年12月起至109年10月5日，均以原租賃條件繼續支付每月租金26,000元予被告，被告並無異議，有兩造Line對話紀錄可稽(見本院卷第33-43頁)。嗣被告於109 年10月28日以Line通訊軟體通知原告租金改為每月28,000元，並表示合約已到期，已有告知，如有異議，於109年12月30日後將不再續約等語(見本院卷第45頁)，原告則於109年10月29日回覆被告表示同意，希望重新簽約一年，並向被告詢問新租約自何時生效(見本院卷第45頁)，被告表示自當年度11月份開始，原告即於109年11月13日匯款28,000元予被告，乃至110年1月31日搬遷為止，均以每月28,000元租金之內容履行租金給付義務（見本院卷第45-47頁）。由上可知，兩造自108年12月起已另成立未定書面之不定期限租賃關係，自108年12月至109年10月每月租金為26,000元，自109年11月起至110年1月31日止，每月租金為28,000元。再者，兩造協議於110年1月31日點交房屋，原告自系爭房屋遷離，水、電、瓦斯結清之費用為3,886元，原告於110年2月2日以Line通訊軟體向被告索討扣除前開水電瓦斯結清費用後之押租金74,114元，再於110年2月9日向被告表示迄未收到74,114元，若農曆年後被告仍未退還，原告將提告順便把最後3個月所繳之6,000元一併請求，以上亦有兩造Line對話紀錄附卷可考(見本院卷第53-61頁)，堪認兩造間之不定期限租賃關係，業經兩造同意於110年1月31日終止。
㈢原告雖主張兩造係以續約一年為每月漲租2,000元之停止條件
云云。然原告對於被告調漲每月租金2,000元部分，早在109年10月29日即表示同意，且之後兩造並未訂定以一年為期之書面租約，原告於此情況下，仍於109年11月、12月、110年1月持續支付每月租金28,000元，況依兩造Line對話紀錄所示，原告於110年1月2日通知被告1月份租金已繳納後，旋於110年1月24日向被告表示「我們約1/31點交房子可以嗎，一同來點交包含水電瓦斯和屋況以及押金相關事宜…」(見本院卷第51-53頁)，足徵兩造間並無以續約一年為調漲租金之停止條件。原告上開主張，委無從採。從而，被告受領原告所給付109年11月至110年1月共3個月，每月28,000元之租金，自有法律上原因，原告主張被告就其中6,000元係不當得利而請求返還，於法無據，不能准許。
㈣再按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履
行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。查兩造於系爭租約第4 條第1、2項約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為三個月租金，金額為柒仟捌佰元整。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。（承租方提出飼養一隻貓多擔保一個月押金保障屋主之房屋狀況即租期，並於107年壹月初支付第三個月押金）」、「前項擔保金（押金），除有第十一條第三項、第十二條第四項及第十六條第二項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」（見本院卷第21頁）。兩造不爭執扣除水電、瓦斯費3,886元之剩餘押租金為74,114元，而被告抗辯其已於110年2月9日以女兒帳戶匯款74,114元至原告所指定之原告林奕翔設於中國信銀行光復分行之帳戶一節，業據提出存摺存款客戶歷史交易明細表、兩造間Line對話紀錄（見本院卷第119-121頁）為證，足認被告業已返還押租金剩餘款74,114元，原告已無餘額可資請求。是以，本件原告有關押租金之請求，洵屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付80,114元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。並依同法第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第2 項所示。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 24 日
書記官 蕭宛琴附錄：
一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436 條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項：第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第
455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468條、第469條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第1 項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。