臺灣新竹地方法院民事小額判決110年度竹小字第63號原 告 潘朵拉社區管理委員會法定代理人 楊雪芳被 告 孟南煦上列當事人間給付管理費事件，本院於民國110年3月16日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟壹佰貳拾元，及自民國一○九年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖佰陸拾肆元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國109年9月4日前為潘朵拉社區（下稱系爭社區）門牌號碼新竹市○○路○段000號4樓之1（下稱系爭房屋）之區分所有權人。系爭社區住戶應繳之管理費，每戶每月原為新臺幣（下同）1,000元，後依系爭社區區分所有權人第八屆第二次臨時住戶大會會議（下稱系爭會議）決議，自108年度起每戶每月調整為1,200元。詎被告自107年8月起至109年9月止，共計26個月未繳納管理費，積欠金額共計30,200元（計算式：1,000×5＋1200×21=30,200）。原告曾於109年9月4日寄發存證信函催告被告繳納，迄今仍未清償。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付積欠之管理費。
（二）被告辯稱系爭會議召集人楊雪芳捏造社區規約改選第八屆管理委員會，不合法開會後，與訴外人劉明禎共同偽造文書、偽造印章，謊稱報備證明因移交遺失而申請補發，讓劉明禎於107年5月25日申請主任委員變更得逞云云，實則訴外人張秦禎於擔任系爭社區第七屆管理委員會主任委員期間，因積欠廠商貨款與管理員、清潔員薪資，且於任期屆滿前未召開區分所有權人會議以選任下屆管理委員，又避不見面未與社區住戶聯繫管理委員會交接事宜，依公寓大廈管理條例第29條第4項規定已視同解任。系爭社區住戶無法忍受無人管理而影響住戶權益，遂於107年3月依公寓大廈管理條例第25條第3項、同條例施行細則第7條第3項規定，推舉並公告區分所有權人楊雪芳為第八屆臨時區分所有權人會議之召集人，而楊雪芳擔任召集人後，公告並發送開會通知召集臨時區分所有權人大會，經歷第一次臨時會議因出席人數不足法定人數而流會，再於107年4月4日公告並發送開會通知於社區公告欄、電梯及住戶信箱，於107年4月14日召集系爭會議，出席人數已達公寓大廈管理條例規定之出席比例，故於該次會議中選出第八屆管理委員劉明禎等人，同時通過管理費自108年1月1日起調整為每戶每月1,200元之決議，另通過決議，從108年度下屆（即第九屆）管理委員會之選舉方式改為自願優先，再以門號從16號起輪流方式依次輪流，若不履行委員職責，則須繳納6,000元於社區管理基金。而第八屆管理委員選出後，因第七屆主任委員拒絕移交，第八屆主任委員基於維護社區權益及本於管理委員之職責，僅得聲請補發管理委員會之報備證明、變更管理委員會之印鑑等文書、財務所需相關資料，以利社區事務運作與財務支出。第八屆管理委員任期屆滿後，第九屆管理委員依前述方式由門號16號往前輪替，2樓至10樓共9名擔任，有第九屆第二次區分所有權人會議紀錄可稽。嗣於109年5月30日召開第九屆第二次臨時區分所有權人會議，選出第十屆即目前之管理委員與主任委員。
（三）對於上開歷次會議與決議，均無任何人提出異議，且絕大多數住戶均依遵循住戶規約及上開決議向原告繳交管理費，即便被告欲主張民法第56條第1項規定之撤銷權，亦已逾決議3個月請求法院撤銷決議之期間，自不得遽認該決議無效。從而，原告組織合法、法定代理人之代表亦無欠缺，而該決議內容並無違反法律強制或禁止規定，自屬合法有效，且被告未於決議後3個月向法院提起撤銷決議之訴訟。
（四）綜上，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約及系爭會議決議，請求被告給付積欠之管理費30,200元。並於本院聲明：被告應給付原告30,200元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）因楊雪芳與劉明禎捏造社區規約，未合法通知住戶召開107年4月14日系爭會議，導致原告第八屆委員會組織選舉不合法，及系爭會議決議自108年1月起，管理費調整為1,200元之事項違法無效，又楊雪芳與劉明禎拒不重新召開區權人會議，卻共同偽造文書、偽造印章，謊稱報備證明因移交遺失而申請補發，讓劉明禎於107年5月24日申請主任委員變更得逞。而劉明禎以第八屆不合法主委身分提告第七屆主委張秦禎不交接侵占公款35元，嗣經臺灣新竹地方檢察署檢察官為不起訴處分。
（二）又系爭會議決議管委會產生方式由各樓層門號16號開始往前1號輪替，2樓至10樓共9名擔任，但基於上述理由，此會議決議內容也應屬無效，則第十屆管委會依第八屆區分所有權人會議決議採輪替制成立顯然亦不合法，基於上述種種，被告不服現任管委會為合法組織，故不繳納所欠之管理費，待管委會恢復為合法組織後，當繳清管理費等語。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）被告於101年9月21日以買賣為原因登記取得系爭房屋所有權，於109年9月4日將系爭房屋贈與訴外人孟祥瑞並辦理所有權移轉登記，被告於109年9月4日前為系爭社區區分所有權人。系爭社區住戶應繳之管理費，每戶每月原為1,000元，後依系爭會議決議，自108年度起每戶每月調整為1,200元之事實，有新竹市東區區公所補發之公寓大廈管理組織報備證明、新竹市東區區公所109年6月18日同意備查函、系爭會議紀錄、存證信函暨回執、建物謄本、地籍異動索引、107年3月17日公告、系爭會議緊急通知、第九屆第二次區分所有權人會議紀錄、第九屆第二次臨時區分所有權人會議紀錄等件為證。
（二）按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第10條第1項，定有明文。查被告於109年9月4日前為系爭房屋之所有權人，此有系爭房屋建物登記簿謄本及異動索引在卷可稽，準此，被告於109年9月4日前為系爭社區之區分所有權人，是依上開規定，自有繳納有關專用、共用部分之修繕、管理、維護費用（下稱管理費、修繕費）之責甚明。而各區分所有權人，每月應繳納之費用數額（即收費標準），係系爭社區住戶規約第10條第2項規定，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，是此，被告依住戶規約之約定，負有繳納管理費之義務。原告主張被告自107年8月起即未繳納管理費，此部分未見被告爭執，應屬可信。則被告自107年8月起至109年9月3日止積欠管理費用總計29,120元（計算式如下：1,000×5＋1,200×20＋1,200×3/30＝29,120），逾此部分請求，即屬無據。
（三）被告雖主張系爭會議之召集程序有違反規約之情形，其決議通過管理費調整及選任委員會方式無效等語。按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第30條第1項前段、第31條、第32條第1、2項、第34條第1項分別定有明文。經查，系爭社區住戶於107年3月依公寓大廈管理條例第25條第3項、同條例施行細則第7條第3項規定，推舉並公告區分所有權人楊雪芳為第八屆臨時區分所有權人會議之召集人，此有原告提出之107年3月17日公告附卷可稽（見本院卷第137頁），而楊雪芳擔任召集人後，公告並發送開會通知召集臨時區分所有權人大會，經歷第一次臨時會議因出席人數不足法定人數而流會，被告對此不爭執，再於107年4月4日公告並發送開會通知於社區公告欄、電梯及住戶信箱，於107年4月14日召集系爭會議，而該次會議出席區分所有權人(含委託)計60人，已達全體區分所有權人126戶的5分之1，合於公寓大廈管理條例第32條所定全體區分所有權人數與區分所有權比例均達5分之1以上出席之規定。
出席人數已達公寓大廈管理條例規定之出席比例，故於該次會議中選出第八屆管理委員劉明禎等人，同時通過管理費自108年1月1日起調整為每戶每月1,200元之決議，另通過決議，從108年度下屆（即第九屆）管理委員會之選舉方式改為自願優先，再以門號從16號起輪流方式依次輪流，若不履行委員職責，則須繳納6,000元於社區管理基金。此亦有原告提出之系爭會議紀錄附卷可證，並於公告欄及電梯張貼，被告亦自承有收到系爭會議紀錄，但並未於7日內提出反對意見，準此，系爭會議召開符合公寓大廈管理條例之規定，系爭會議決議應屬有效成立。
（四）而公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令或章程之決議效力為何，固未規定，惟參諸召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法一有違反法令或章程之情事，即概認為無效，徒增糾紛，對於公寓大廈之區分所有權人未必有利，當非立法本意，此應屬法律漏洞，須類推適用其他規定填補之（臺灣高等法院暨所屬法院92年度法律座談會民事類提案第1號之研討結果參照）。依上開實務見解，公寓大廈區分所有權人會議決議內容違反法令或規約者，該決議為無效，區分所有權人得類推適用民法第56條第2項規定，訴請法院確認決議無效，另一方面，決議方法違反法令或規約者，區分所有權人得類推適用民法第56條第1項規定，於決議後3個月內訴請法院撤銷其決議。本件被告雖辯稱如上，然未提出業已訴請法院確認系爭會議決議無效之證據，況且系爭會議決議距今早逾3個月得訴請法院撤銷之不變期間，當亦無可能經法院撤銷。從而，系爭會議決議既未經法院確認無效，亦未經法院撤銷，被告空言辯稱開會不合法，委無足採。
（五）至被告主張系爭社區第十屆委員會選任違反系爭社區規約第3條第7款、第5條的規定，原告未修改規約，直接採輪替制，成立不合法。然依卷附新竹市東區區公所關於潘朵拉社區管理委員會主任委員變更案同意備查函（見本院109年度司促字第9402號卷第8頁），及109年5月30日第九屆第二次臨時區分所有權人會議紀錄（見本院卷第378至389頁），且被告並未提出系爭會議決議經撤銷之證明，系爭社區目前之主任委員確為楊雪芳無訛，是楊雪芳為原告之法定代理人，其代理原告提起本件訴訟，法定代理權並無欠缺。又雖新竹市東區區公所函覆本院稱系爭社區後續報備皆無檢附最新規約，是否尚有增修規約之情事本所並未知悉等語，然依公寓大廈管理條例施行細則第8條及內政部公寓大廈管理組織申請報備處理原則需檢齊第3點規定應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查，惟該備查僅屬行政上之管制行為，是住戶規約、區分所有權人會議決議並不以向主管機關報備為其生效之要件，則被告所辯系爭規約、決議無效等詞，即屬無據，被告自應受系爭社區規約、決議內容之拘束，堪可認定。
（六）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查，系爭社區規約第10條第1項規定區分所有權人應繳納管理費，並於同條第5項規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算。」亦有系爭社區規約在卷可按。被告既為系爭社區之區分所有權人，負有按期繳納管理費之義務，惟竟欠繳管理費共計29,120元未清償，且已欠繳逾2期以上，從而，原告依社區規約及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付積欠之管理費29,120元，及自支付命令送達翌日起即109年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
四、本件係小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分爰依職權宣告假執行，並於判決時確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示之金額。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
書記官 陳筱筑