臺灣新竹地方法院民事小額判決110年度竹小字第77號原 告 鄭金城被 告 李珮穎訴訟代理人 喬國偉律師上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國110 年4 月27日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟肆佰零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣玖佰壹拾貳元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬陸仟肆佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告胞姊即訴外人鄭梅玉於民國102年6月6日向被告承租門牌號碼新竹市○○路0段000巷0弄0號之整棟房屋（下稱系爭房屋），105年6月30日租期屆至後，改由原告為承租人，於105年6月30日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自105 年7 月1 日起至110 年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）1萬8,000元，水、電、瓦斯費由原告負擔，原告並交付相當於2個月租金數額之3萬6,000元作為押租金。嗣原告於109年7月31日繳交109年8、9、10月份租金時，告知被告將提前於109年10月解除（按應為終止）系爭租約，並與被告合意依系爭租約第21條約定，以押租金半數即1萬8,000元作為違約金。嗣原告於109年9月底搬離系爭房屋，於109年10月23日繳清水、電、瓦斯費，兩造於109年10月23日、109年10月31日二度進行點交。詎點交房屋時，被告竟以租約所未載明之木門，要求原告回復原狀，且以木門缺失為由，不願收回鑰匙，亦拒不返還剩餘之押租金1萬8,000元。經原告以存證信函催告，被告始於110年1月6日收回房屋鑰匙，但迄仍未返還前開押租金。至於被告提出之水費、瓦斯費等，均非原告所使用。爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告1萬8,000元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前到場所為之聲明及陳述略以：依系爭租約第11條約定，原告於交還房屋時應回復原狀。然原告未經被告同意，擅自將系爭房屋1樓之6扇木門（下稱系爭木門）拆除，逕行更換為鋁門，又將系爭房屋2、3樓外牆之鐵窗(下稱系爭鐵窗)拆除，改為氣密窗，系爭木門、系爭鐵窗之回復原狀所需費用各為4萬2,000元、5萬1,200元。另原告在系爭房屋原有地磚上鋪有塑膠地板，原告搬遷後，被告發現塑膠地板有多處破損，重新鋪設費用為5,400元。原告既有前述應回復原狀之義務而未履行，顯已違反系爭租約第11條約定，致損害被告權益。被告因本件涉訟支出律師費用6萬元，依系爭租約第15條約定，得向被告請求賠償。又被告代原告繳納109 年9 月11日至109年10月31日之瓦斯費302元、109年9 月30日至109年10月31日之水費2,640元。基上，原告對被告所負債務合計為16萬1,542元，被告主張與原告請求之押租金1萬8,000元抵銷，經抵銷後，原告已不得向被告請求等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張其胞姊於102年6月6日向被告承租系爭房屋，租期屆至後改由原告為承租人，與被告簽立系爭租約，租期自10
5 年7 月1 日起至110 年6 月30日止，每月租金1萬8,000元，水、電、瓦斯費由原告負擔，訂約時已交付押租金3萬6,000元，嗣原告提前於109年10月31日終止租約，以押租金半數1萬8,000元作為違約金，兩造曾二度進行點交，被告於110年1月6日調解期日當庭收下系爭房屋鑰匙等節，業據提出系爭租約為證，為被告所不爭執，此部分堪信屬實。惟原告請求被告返還其餘押租金1萬8,000元，被告則以原告未回復系爭木門、系爭鐵窗原狀，塑膠地板亦有破損置辯，並以前開項目暨金額主張抵銷。是本件兩造間爭點厥為：⑴原告請求被告返還押租金，有無理由？⑵被告抗辯原告未回復系爭木門、鐵窗、屋內塑膠地板之原狀暨瓦斯費、水費、律師費未清償，而得與其應負之債務抵銷，是否有理由？茲逐一說明如下：
㈠原告請求被告返還押租金，有無理由？⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。又契約之解除，係當事人一方行使解除權，使契約之效力溯及既往失其效力，而回復締契約前之狀態；契約之終止，乃契約當事人行使終止權，使契約向將來消滅之單方意思表示。查系爭租約第21條固約定：「甲（即被告）、乙（即原告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方最多一個月租金作為違約金，方可解除契約。」（見本院卷第23頁），然租賃契約係繼續性契約關係，探究兩造訂立該條約款之真意，應係針對使契約向將來消滅之終止權行使而設，並非處理使契約效力溯及既往消滅之問題，是該條款雖用「解除」之文字，然真意應為「終止」之意。是兩造間既有上述提前終止契約之約定，堪認兩造於租約屆滿前，均得提前終止契約，僅須提前通知對方並賠償違約金。又如前述，系爭租約定有期限，原告主張已於109年7月31日通知被告將於同年10月提前終止系爭租約，並依約以押租金之半數1萬8,000元作為違約金，為被告所不爭執，堪認系爭租約已於109年10月31日合法終止。
⒉次按租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決意旨參照）。查兩造於系爭租約第6 條約定：「乙方（即原告）若不能續約承租時，甲方（即被告）應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」，有系爭租約影本附卷可稽（見本院卷第17-23頁）。原告提前於109年10月31日終止系爭租約，並以押租金之半數1萬8,000元作為違約金，則被告自應將剩餘之押租金1萬8,000元返還予原告（計算式：36,000元－18,000元＝18,000元）。
㈡被告抗辯原告有未回復系爭木門、系爭鐵窗、屋內塑膠地板
之原狀，以及就瓦斯費、水費、律師費未清償，而與原告所應負之返還押租金債務抵銷，是否有理由？⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第43
8 條第1 項、第432 條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即應容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，民法第423 條、第429 條第1 項定有明文。
是以，出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，出租人主張承租人應負侵權行為損害賠償責任者，自應由其就此利己之事實負舉證之責。
⒉再按「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得
藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止…」，經兩造於系爭租約第8 條約定甚明（見本院卷第21頁）。而前開所稱承租人回復租賃物原狀之義務，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之「應有狀態」返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌賃物之折舊等狀態而返還，並非回復租賃物之「原有狀態」，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物至出租時未經使用之狀態，與承租人依租賃契約得使用收益租賃物之本質有違，亦非法律所保護出租人之權利。是原告於租賃期間屆滿時，固有將系爭房屋回復原狀交還被告之義務，惟其應回復原狀之範圍，應以其依契約就系爭房屋為使用收益應有之狀態為限。再如前述，依系爭租約第13條之約定，系爭房屋因自然之損壞有修繕必要時，本應由被告負責修理，原告僅於違反善良管理人注意義務致系爭房屋毀損時，始對被告負損害賠償責任。從而，原告於租賃期間屆滿時，雖有將系爭房屋回復原狀交還被告之義務，惟其回復原狀之範圍，應以其依契約就系爭房屋為使用收益應有之狀態為限，且原告僅就因其故意、過失或使用管理維護不當所致之房屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，仍應屬被告負責。
⒊另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別有所規定。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒋被告抗辯原告未將系爭木門、系爭鐵窗、屋內塑膠地板回復原狀部分：
⑴關於系爭木門、系爭鐵窗：
被告主張系爭房屋點交時未見系爭木門（見本院卷第89頁上方照片所示）、系爭鐵窗(見本院卷第91頁上方照片所示)，原告應予返還，原告則否認承租系爭房屋時有系爭木門、系爭鐵窗存在。查被告雖提出照片為佐（見本院卷第89-91頁、第131頁），然所提照片僅其中2張有載明「2009.03.04」、「2009.06.27」日期，其餘均未記載拍攝日期，而原告胞姊鄭梅玉係102年6月、原告係105年7月向被告承租系爭房屋，均晚於前開照片之日期，自無從以被告所提照片遽認系爭房屋出租予原告時確有系爭木門、系爭鐵窗存在。其次，證人即泥作師傅陳勝宏於本院結證稱：我於102年3月至4月間去系爭房屋1樓廚房施工，將舊式的灶打掉，另作可放瓦斯爐之水泥檯面，也進行抓漏、壁癌等，我施工時沒有注意房屋2、3樓有沒有裝鐵窗，但我看到房屋1樓有被證一號上方照片(即本院卷第91頁）所示的6片木門，因木門不好推開，我建議被告換掉，但被告不想花錢，還說這是很好的木頭等語（見本院卷第126-128頁）。依證人陳勝宏所述，其既未證稱看過系爭鐵窗，自無從佐證被告將系爭房屋出租予原告時有系爭體鐵窗存在。而證人陳勝宏固證述施工時有看到系爭木門，然證人陳勝宏前去時間係102年3至4月，原告胞姊鄭梅玉則係102年6月始向被告承租，二者相差2個月，亦不能僅以證人陳勝宏所述逕推認系爭房屋交予原告胞姊時系爭木門仍然存在。再者，被告雖提出錄音光碟及譯文(見本院卷第139頁)，然該錄音乃原告父親所言，而非原告，且原告父親所述內容係最初簽訂租約之前之看房情形，亦難以執此佐證被告將系爭房屋交付予原告胞姊時有系爭木門存在。況且，被告自陳：被告父母居住在系爭房屋附近數十年，被告父親於數年前過世，被告母親目前仍居住於該處等語（見本院卷第128-129頁），而原告胞姊、原告係分別於102年6月、105年7月承租，倘若原告胞姊或原告進行系爭木門、鐵窗拆除工程時，由系爭房屋外觀即可明顯看出，被告家人又長年居住在系爭房屋附近，倘真有此事，被告家人豈有可能毫無所悉而未告知被告。尤其被告將系爭房屋出租予原告胞姊、原告，迄109年10月底終止租約為止，租期前後長達7年多，中間又曾改由原告為承租人與被告另訂租約，衡情度理，被告對於系爭房屋之狀況應會有所觀察及留意，若系爭房屋裝設之系爭木門、系爭鐵窗遭到拆除，被告殊有可能完全不知。此外，被告未提出其他具體證據足資證明系爭房屋交予原告時有系爭木門、系爭鐵窗存在，則被告抗辯原告未將系爭木門、系爭鐵窗回復原狀，應賠償復原費用各4萬2,000元、5萬1,200元云云，即非可採。
⑵關於屋內塑膠地板：
查被告主張屋內塑膠地板有破損，固據提出地板照片為憑（見本院卷第93-94頁），惟被告自承塑膠地板為原告所鋪設（見本院卷第84頁），足見塑膠地板並非被告因租賃關係而交付予原告使用之物，該塑膠地板毀損與否，自與被告無關。其次，被告陳述系爭房屋屋齡為3、40年（見本院卷第79頁），而前開照片所示之地板，即令有些許破損及凹凸不平，但是否係因原告未盡善良管理人注意義務所致，要非無疑。況且，上開地板於一般正常使用情形下，亦有可能造成某程度之損壞，再依民法第429 條第1項規定，系爭房屋之修繕本為被告之義務，被告復未舉證原告有何未盡善良管理人之注意義務，致塑膠地板損壞，被告此部分之抗辯及主張，委難憑採。
⒌被告主張代墊瓦斯費、水費部分：
被告主張其代原告繳交瓦斯費302元、水費2,640元，並提出相關單據為佐，原告對於上開費用為被告所繳一事並不爭執。承前所述，原告於109年10月31日已合法終止系爭租約並已遷離，是原告就109年11月1日起所生之水費、瓦斯費，即無支付義務。而依上開單據所示，瓦斯費302元之計算係自109年9月11日至109年11月10日，水費2,640元之計算係自109年9月30日至109年12月1日（見本院卷第95-97頁），但僅發生於000年00月00日前者，係原告所應負擔。因前開單據並未就前述期間各別拆列，爰以日數比例計算，原告應給付之瓦斯費為252元【計算式：302×(51/61)＝252，小數點下四捨五入】，應給付之水費為1,341元【計算式：2640×(32/63)＝1,341，小數點下四捨五入】，合計為1,593元(計算式：252＋1,341＝1,593)。被告逾前開金額之主張，則難謂有據。
⒍被告主張原告應負擔被告委請律師支出費用部分：
按系爭租約第15條約定：「乙方(即原告)若有違約情事，致損害甲方(即被告)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責損害賠償」（見本院卷第21頁）。查原告並無被告所指未將系爭木門、系爭鐵窗、屋內塑膠地板回復原狀之違約情形，而被告代墊之瓦斯費252元、水費1,341元，係代墊性質，亦非原告有違約情事，又本件係被告未返還押租金，由原告向被告起訴請求返還，與前揭契約第15條約定之情形並不相符。從而，被告主張原告應負擔被告就本件訴訟委請律師之費用，且據此主張與前開押租金互為抵銷云云，即屬無據。
㈢綜上，被告主張抵銷而有理由之金額為1,593元，被告逾此數
額之主張，均屬無由。是以，被告應返還予原告之押租金1萬8,000元，經與1,593元抵銷後，被告尚應給付原告1萬6,407元（計算式：18,000－1,593＝16,407）。
四、綜上，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付1萬6,407元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，尚非有據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3 項所示。中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
新竹簡易庭 法 官 李珮瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 蕭宛琴附錄：
一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436 條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項：第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第
455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468條、第469條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第1 項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。