臺灣新竹地方法院民事判決110年度簡上字第124號上 訴 人 胡雅美訴訟代理人 陳成志律師被上訴人 黃登明訴訟代理人 戴華延上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國110年8月24日本院新竹簡易庭110年度竹簡字第142號第一審簡易判決提起上訴，本院於111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣玖萬貳仟貳佰捌拾壹元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔之十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之主張：
（一）被上訴人於民國99年4月13日向上訴人父親即被繼承人胡明朗承租新竹市○○路0號2樓至4樓房屋（以下簡稱系爭房屋），約定租賃期間為93年7月1日起至100年4月10日止，到期後，因上訴人繼承系爭房屋，兩造續約，接續承租期間為100年4月11日起至108年4月10日。93年簽約時，被上訴人即依約交付押租金新臺幣（下同）125,000元，租期屆滿後，被上訴人已將系爭房屋交還上訴人之代管人即訴外人吳明玉，上訴人自應返還押租金。詎上訴人竟列出諸多不合理的修繕物品，藉故不肯退還押租金。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，請求上訴人返還押租金，並聲明：上訴人應給付被上訴人125,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）上訴人固提出抵銷抗辯（詳如後述），然而：兩造訂約時，系爭租賃房屋非簡單裝潢即可使用，尚須被上訴人以自己工班裝潢後方能達成系爭房屋作為髮廊、辦公室之使用收益目的(就此免費幫上訴人裝潢之情事，亦未向上訴人請求償還增益費用、或無因管理），從而被上訴人回復原狀之程度應為【承租時為狀況不堪、難以使用之系爭租賃屋，而承租人(即被上訴人)承受該狀況不堪、難以使用之租賃房屋，於經過15年後之「應有狀態」】。本件被上訴人承租系爭房屋時，天花板、牆壁、地板均完整乾淨，狀況完善，遷離時固有零散遺留物，然上訴人提出之現場照片無拍攝日期，亦僅為系爭房屋之一隅，與被上訴人承租時狀況相去甚遠，其應就「系爭房屋租賃時之原狀」負舉證責任；又上訴人提出之估價單，內容空泛，不足以證明有施工或修繕之必要性，其主張上開費用，無異要求被上訴人返還全新（裝潢）甚至優於出租狀態前之系爭房屋予上訴人，與前揭說明所述承租人返還租賃物義務顯有不符，被上訴人已負擔上訴人本應負交付合於使用收益之物此一成本，又繳納每月5萬租金，倘再令被上訴人負擔上訴人全面裝潢俾招租之成本，實屬無據。綜前所述，上訴人主張以上開回復原狀費用185,292元，抵銷押租金云云，應屬無理由。
二、上訴人之答辯：上訴人於原審經合法通知未到庭，亦未提出書狀為答辯。其提起上訴後於本院答辯如下：
（一）押租金契約性質上屬要物契約，以金錢交付為其成立要件，本件被上訴人未曾交付押租保證金予上訴人，是雙方租賃契約書中第5條「押租金條款」並未成立亦未生效，故被上訴人請求退還押租金，並無理由。
（二）倘鈞院認上訴人有收受押租金（假設語氣），上訴人主張以其支出185,292元回復原狀費用抵銷押租金：
1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條第1項及第455條分別定有明文。又兩造間系爭租約第6條、第7條、第11條亦約定：「乙方於租期屆滿時，…，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」、「應無條件將該房屋照原狀還甲方」、「乙方（即被上訴人）應盡善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」等語。所謂回復原狀，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，即租賃物返還時應具有何種狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則等，而非回復租賃物之原有狀態。
2.經查，被上訴人承租系爭房屋做髮廊使用，因此對系爭房屋進行裝潢，然被上訴人於雙方終止契約時，不僅留置大量廢棄物、另造成系爭房屋天花板、牆壁等之毀損，且被上訴人之美髮院招牌亦未拆除，並未依約回復原狀，致上訴人需另聘請進忠企業社負責人洪進忠施作「室内木板隔間、天花板拆除、室内水電斷電水電拆除、清運雜物（木板）、清運雜物（矽酸鈣板、玻璃）」工程，共計支出172,692元，再另聘請南光設計企業有限公司就附掛在系爭房屋之招牌，進行「緊急施工工程、吊車、拆除舊招1.3F外牆鐵板拆除**不含上方帆布架2.ART側招拆除」工程，共計支出12,600元，上開費用合計共185,292元（計算式：172,692+12,600＝185,292），均屬回復原狀之必要費用。
3.押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字第1645號判決要旨參照）。是如果被上訴人已將系爭房屋回復原狀時，上訴人即應負返還押金義務，反之若系爭房屋有未回復原狀之情形，上訴人得自押租金中扣除回復原狀之費用，本件被上訴人未回復原狀，上訴人主張以前揭回復原狀必要費用185,292元抵銷押租金，應屬有據。
三、原審就被上訴人之請求為勝訴之判決，上訴人以前揭理由提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）門牌號碼新竹市○○路○段000號與門牌號碼林森路7號為同棟房屋互相打通，各有門牌如上，並各有所有權人。新竹市○○路0號建物（下稱系爭租賃房屋）之所有權人原為胡明朗，後由上訴人胡雅美（下稱上訴人）繼承所有權；新竹市○○路○段000號之所有權人為訴外人胡明信。
（二）胡明朗與被上訴人就系爭租賃房屋簽有「93年7月1日至100年4月10日之房屋租賃契約書」（下稱與胡明朗簽立之第一份租約）；上訴人與被上訴人於99年4月13日就系爭租賃房屋簽有「100年4月11日至108年4月10日之房屋租賃契約書」（下稱兩造簽立之第二份租約）
（三）胡明信與被上訴人就門牌號碼新竹市○○路○段000號房屋2、3、4樓層簽有「93年7月1日至100年4月10日之房屋租賃契約書」（下稱與胡明信簽立之第一份租约）；於99年4月13日就相同門牌地址簽有：「100年4月11日至108年4月10日之房屋租賃契約書」(下稱與胡明信簽立之第二份租約）。
（四）被上訴人已返還系爭租賃房屋之占有予上訴人委託之人即訴外人吳明玉。
（五）被上訴人分別於108年4月11日、4月17日郵寄新竹市○○街○○○○號碼000235、000248之存證信函予上訴人。
（六）上訴人於108年4月15日郵寄新竹市○○街○○○○號碼000239之存證信函予被上訴人。
五、本院之判斷：被上訴人主張上訴人於系爭房屋租約終止後，即應返還押租金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點及本院判斷分述如下：
（一）被上訴人是否得請求上訴人返還押租保證金？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，如一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照）。又按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的在於擔保承租人支付租金及損害賠償之用（最高法院72年度台上字第4885號判決意旨參照）。押租金係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，惟租賃關係如已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，則其請求出租人返還押租金，自非法之不許。查兩造簽立之第二份租約第5條係約定：「乙方（指被上訴人）應於訂約時，交付甲方新臺幣拾貳萬伍仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租金」等語（見原審卷第19頁），堪認上開押租保證金之約定，即為擔保承租人即被上訴人關於租金給付及租賃債務履行之押租金性質無疑。而系爭租約已因租期屆滿而終止，被上訴人並已將系爭租賃房屋鑰匙返還予上訴人委任之代理人吳明玉，此有被上訴人提出之簽收單一紙在卷（見本院卷第395頁），則被上訴人依系爭租約第5條之約定，自得請求上訴人返還系爭押租金。
2.上訴人固以前語為辯，並提出胡明朗之存摺影本為論證之依據（見本院卷第405頁）。然查：
⑴被上訴人於99年4月13日向上訴人父親即被繼承人胡明朗承
租系爭租賃房屋，與胡明朗簽立之第一份租約第5條約定：「乙方（承租人）應於訂約時，交付甲方（出租人）新臺幣拾貳萬伍仟元作為押租保證金、、、」等語，而被上訴人與胡明朗於上開「拾貳萬」、「伍仟元」處分別用印；本件上訴人為胡明朗之繼承人，於前揭契約到期、胡明朗往生後，另以其個人名義與被上訴人續行簽立系爭租賃房屋租賃契約，而兩造簽立之第二份租約第5條亦有「乙方（承租人）應於訂約時，交付甲方（出租人）新臺幣拾貳萬伍仟元作為押租保證金、、、」約定，此有被上訴人提出前揭契約在卷可參（見本院卷第45頁、第57頁），細譯上揭書面租賃契約書之格式屬一般市售範本，兩造亦無法律專業，被上訴人主張胡明朗收受保證金時，未另簽立保證金收據，而僅於書面租賃契約書保證金金額欄位蓋印，此後因向上訴人接續承租系爭房屋，故未另為記載退還保證金後另交付保證金等語，與一般租賃契約簽訂過程中，契約雙方於收受保證金時，未必另簽立保證金收據、兩造續約時不進行退還後另為交付保證金之手續，直接沿用前次租賃契約之保證金等交易習慣，並無顯然相違之處。上訴人固另提出胡明朗之存摺影本為其論據之佐證，然細譯上開存摺影本所示內容，僅足以證明93年8月以後，被上訴人係以匯款方式交付每月租金4萬5000元予胡明朗，然於邏輯推論上，無從以該證據認定被上訴人未曾於93年8月以前或以後以其他方式交付押租金予胡明朗之事實；況且，依一般租賃契約商業交易慣行，縱然出租人允諾承租人於裝修房屋完畢前之特定期間，得暫緩繳納租金之義務，然於此情況下，實少有未收取押租金即允諾承租人開始裝修房屋之實際案例，本件胡明朗與被上訴人係於93年7月間簽立第一份租約，上訴人主張胡明朗雖同意給予承租人一個月裝修期之優惠（即自93年8月起收取租金），然於簽約時即已收取押租金，與前述社會常情亦無違誤，依前所述，本院無從依上開證據認定上訴人未曾收受押租金之情。
⑵再者，兩造間租賃法律關係長達8年之久，上訴人於本院審
理前，未曾向被上訴人催討押租金，此為上訴人所未予爭執之事實，而本件租賃契約到期，被上訴人以新竹武昌街郵局000235、00248號存證信函請求上訴人返還押租金之際，上訴人委任之代理人於回復被上訴人之新竹武昌街郵局000239號存證信函中，亦係表示：「、、、本人特函請台端於收到函文三日內，依約遷空、、、、，倘未獲台端置理，本人將另尋廠商進行整理作業，其作業費用及期間再原約定租金收取費用並依民法334條主張與租壓金（應為押租金之誤）扣抵、、」等語，此有前揭存證信函在卷可參（見原審卷第38至39頁），倘若被上訴人始終未曾繳付押租金予上訴人，則何能主張「扣抵」之？又何以未曾於前揭信函上表示：「未曾收受押租金」之主張？上訴人所為抗辯，顯與客觀事實及一般經驗法則相違，依此，上訴人主張被上訴人未曾繳付押租金，是其毋庸負擔返還押租金之責任云云，顯難採信，自非可取。
3.依前所述，兩造間租賃契約已因租期屆滿而終止，被上訴人並已將系爭房屋鑰匙返還予上訴人委任之代理人吳明玉，則被上訴人依租賃契約約定，請求上訴人返還其交付之押租金，應屬有理由。
（二）上訴人主張抵銷部分，有無理由？其應返還之押租金金額為何？
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。上訴人主張被上訴人於返還系爭房屋時，並未依兩造間系爭租約第6條、第7條、第11條約定回復原狀，致上訴人另支出回復原狀費用共185,292元，應與應返還之押租金金額互為抵銷等語，為被上訴人所否認之。本院應審酌者，即為上訴人前揭抵銷抗辯有無理由？金額為何？⑴經查，被上訴人於返還系爭房屋之際，並未拆除附掛於系
爭房屋外之營業招牌，該招牌嗣經上訴人另僱請南光設計企業有限公司以吊車進行拆除，共支出12,600元等情，業據上訴人提出南光設計企業有限公司報價單及照片在卷（見本院卷第113至115頁、第129頁、第155至157頁），堪信屬實。上訴人於返還系爭房屋時，本應將其自行設置、附掛於系爭房屋外之招牌予以卸除，上開費用屬回復原狀之必要費用，依系爭契約第6條、第7條、第11條，本應由被上訴人於返還系爭房屋前負擔，是上訴人主張該部分應自押租金中予以抵銷之，應屬有理由。
⑵上訴人另主張被上訴人於雙方終止契約時，留置大量廢棄
物、另造成系爭房屋室內天花板、牆壁等之毀損，致上訴人需另聘請進忠企業社負責人洪進忠施作工程，共計支出172,692元回復原狀費用等語。經查：
①兩造間系爭租約第6條、第7條、第11條約定：「乙方於
租期屆滿時，…，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」、「應無條件將該房屋照原狀還甲方」、「乙方（即被上訴人）應盡善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」，應認承租人於終止租約時，應負「回復租賃物應有狀態」之返還義務，亦即承租人交還房屋時，應負自行清運廢棄物、並將自行裝修、拆卸之裝潢回復原狀之義務。
②經查，依上訴人所提出之現場照片（上證二，見本院卷
第85至111頁）可知，系爭租賃房屋於終止租約返還鑰匙後，屋內部分天花板因拆卸燈具，而有電線、空調管線部分外露情形，現場亦堆有瓶、罐裝、塑膠收納箱、黑色大塑膠袋、紙箱及破損之沙發、髮廊用洗頭躺椅等廢棄物品，此與訴外人吳明玉於系爭租賃房屋「門鎖鑰匙簽收證明」上書寫：「4/11鑰匙已取回，但廢棄物未清除，且未恢復原狀」等情相符（見本院卷第395頁），是上訴人主張被上訴人於返還房屋時，未負清運其留存之廢棄物，並將天花板「回復租賃物應有狀態」等語，非屬無據。
③又查，依證人卓旻賜於本院審理中證稱：「我總共受被
上訴人委託進入系爭房屋施工兩次。第一次進場時，只做10幾萬元，施工範圍包含系爭房屋2至4樓，進場時，
2 樓是一家美髮店，我沒辦法判斷3、4樓空間原本是做什麼的，但3 樓有輕鋼架天花板、牆面、櫃子、空調、地板，4 樓也有輕鋼架天花板、空調，牆面都有釘起來。我施工的內容是：在2 樓貼壁紙及塑膠地板，在3 樓挪櫃子，把一些原本釘好的櫃子、桌子拆掉，還有好像有加裝一道門。大約3到5年後，我第二次進場，第二次施工花的錢比第一次多，施作範圍只有3 樓到4 樓，2樓沒有施工。這次我在3 樓把整個輕鋼架的天花板噴漆上顏色，還有把原有的一道牆切一半，貼上氧化鎂板，加裝門，前面增加櫃台，另外一邊有一個小區域有做一點點木作隔起來，還有重貼地板。4 樓部分，我一樣把整個天花板噴漆，地板也整個換掉，有一間增加了教室的講台。被上訴人提供的現場照片中，3樓及4樓部分（本院卷第209至221頁）就是我施工後的樣子。至於上訴人所提供的現場照片，2 樓部分（本院卷第103至107頁）格局與我第一次進場時看到的樣子是一樣的，3樓部分（本院卷第93頁）是我第一次進場時看到的樣子，該櫃台是我第一次進場時就看到的，地板也是第一次進場時看到的地板，我第二次進場施工前的地板是長這樣子，4樓部分（本院卷第91頁）格局跟我進場前是一樣的，左邊是原本就有裝潢好的，是一道牆。」（見本院卷第337至350頁）等語，應認被上訴人租賃系爭房屋後，僱請證人卓旻賜為室內裝修之內容為天花板噴漆、重鋪地板、並裝設部分室内木板隔間及4樓教室講台，依前所述，被上訴人於承租系爭租賃物期間要求證人卓旻賜裝修之4樓講台及木造隔間部分，於終止租賃契約返還租賃物時，亦應負拆除、清運之義務，然依前開照片可知，被上訴人於交還房屋鑰匙時，並未拆除4樓之講台及隔間（見本院卷第91頁），上訴人主張被上訴人於返還房屋時未就此部分「回復租賃物應有狀態」，亦屬有據。
④然查，上訴人於終止系爭租賃契約後，僱請進忠企業社
負責人洪進忠施作工程內容係包含2至4樓全部「室内木板隔間、天花板拆除」、「室内水電斷電水電拆除」、「清運雜物（木板）、清運雜物（矽酸鈣板、玻璃）」等，此有上訴人提供之施工照片及估價單在卷（上證3、4即本院卷第118至153頁、第454頁），依施工後之照片可知，前揭施作工程最終係將系爭房屋回復至無天花板、管線、木作裝潢之「空屋」狀態，然依前述證人卓旻賜之證詞可知，系爭租賃房屋2至4樓於被上訴人租賃時，原即有木造裝潢及輕鋼架天花板、空調設施，並非甫建造完成之毛胚屋，而遍查系爭租約，亦無被上訴人承租系爭房屋時原狀之描述，且未據上訴人舉證證明被上訴人承租系爭房屋之原狀為「空屋狀態」，則依前所述，被上訴人並無將租賃物原有之裝潢、管線均拆除後返還空屋予上訴人之義務，上訴人主張上述費用全屬「回復原狀之必要費用」，亦屬無據。
⑤綜前所述，本院參酌前揭證據，衡量照片中被上訴人遺
留於現場之廢棄雜物總量，再參酌其自行施工之內容及範圍，認被上訴人應負回復原狀之必要費用為進忠企業社負責人洪進忠施作整體工程（見本院卷第454頁）中「室内木板隔間、天花板拆除」、「清運雜物（木板）」費用各十分之一（計算式：（216384+96000）÷10＝31238，小數點以下四捨五入）及「清運雜物（矽酸鈣板、玻璃）」費用二分之一（計算式：18000÷2＝9000）共40238元（計算式：31238+9000＝40238），又因被上訴人就已打通之房屋分別與本件上訴人與胡明信分別簽訂系爭租賃房屋之租約，前開費用亦應分別於兩租約予以抵銷，即本件上訴人得主張抵銷之費用為20119元（計算式：40238÷2＝20119）。上訴人抗辯其得向被上訴人請求前述拆除裝潢清運裝潢廢棄物之回復原狀費用，並自押租金中抵銷之，逾20119元範圍外，應屬無據。
⑶從而，上訴人得請求被上訴人支付回復原狀費用即拆卸附
掛於系爭房屋外招牌費用12,600元及回復屋內原狀費用20119元共32,719元（計算式：12,600+20,119＝32,719），經互為抵銷後，被上訴人得請求上訴人返還押租金92,281元（即125,000-32,719=92,281）。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項及第203條亦有明文。查本件上訴人主張於32,719元範圍內抵銷為有理由，是被上訴人可請求上訴人返還保證金之金額即為92,281元，而此給付無確定期限，是被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日即110年5月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息即應准許。
七、綜上，被上訴人依兩造租賃契約關係，請求上訴人給付92,281元，及自110年5月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。原審就被上訴人之請求超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第1 、2 項所示；至於原審就被上訴人之請求於上開應准許範圍內，判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
民事第一庭 審判長 法 官 林南薰
法 官 蔡欣怡
法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
書記官 陳佩瑩