臺灣新竹地方法院民事判決110年度簡上字第125號上 訴 人 胡明信訴訟代理人 陳成志律師被 上 訴人 黃登明
居新竹市○○路000號5樓 訴訟代理人 戴華延 住同上上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國110年8月24日本院新竹簡易庭110年度竹簡字第143號第一審簡易判決提起上訴，本院於111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣玖萬零玖佰陸拾捌元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔之十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠被上訴人於民國93年7月1日向上訴人承租門牌號碼新竹市○○
路0段000號2至4樓建物（下稱系爭建物），租賃期間自93年7月1日起至100年4月10日止，當場交付押租保證金新臺幣（下同）12萬5000元（下稱系爭押租金）給上訴人，兩造並簽署用印房屋租賃契約書（下稱第1份租約）。兩造嗣於99年4月13日就系爭建物，簽立第2份房屋租賃契約書（下稱第2份租約），約定租賃期間自100年4月11日起至108年4月10日止，並將系爭押租金延用至第2份租約，而於第2份租約第5條亦載明被上訴人於訂約時，已交付上訴人系爭押租金。又上訴人於兩造長達15年之租賃期間，未曾向被上訴人主張押租金未付之事，足認上訴人確實已受領被上訴人交付之押租金無訛。
㈡被上訴人於第1份租約簽訂後，係經上訴人（上訴人之代理人
即訴外人胡○○）同意，沿用系爭建物既有格局（2樓原為髮廊，3樓及4樓原為網咖、網咖宿舍），並招攬訴外人卓○○就系爭建物部分重貼壁紙、裝修塑膠地板、條狀天花板、粉刷牆壁、更換電燈、拆除隔間、窗戶層板、加裝門扇與前門櫃台，方能正常使用以達成承租系爭建物作為髮廊、辦公室之使用收益目的，足見系爭建物在被上訴人承租初始之屋況即與一般租賃房屋出租時已符合使用收益之屋況有所不同。被上訴人返還系爭建物時不僅清空遷出，格局亦與承租時相符（塑膠地板、天花板、輕鋼架、水冷空調管線等），屋況甚遠優於當初承租之原狀，是認被上訴人已於租期屆滿時依約將系爭建物誠心按照原狀遷空並返還上訴人。至現場餘留之家俬雜物，同意依第2份租約第17條之約定任憑上訴人處置，且兩造就處理費部分亦未特別約定應由被上訴人負擔。
㈢上訴人固提出系爭建物租期屆滿後內部照片、施工照片、訴
外人胡○○寄發之存證信函，逕認被上訴人就系爭建物有未回復原狀之情事。然上訴人未具體陳述系爭建物出租時之屋況、應回復原狀之具體內容及程度、交還系爭建物時之整體屋況、系爭建物何部分未回復原狀等，難認上訴人所提上開事證與系爭建物原狀有何關聯，而無從確定被上訴人有未盡回復原狀義務之情事乃至損害賠償之責任範圍與相當因果關係。況且，上訴人提出由進忠企業社出具之估價單（下稱系爭估價單）未註明拆除及清運之區域與樓層，亦未說明有何修繕及施工之必要，甚與胡○○提出之估價單相同，是否全部屬於系爭建物拆除之範圍，而如上訴人主張屬系爭建物回復原狀之必要費用，自非無疑。因此，上訴人主張以回復原狀費用17萬2692元為抵銷抗辯，實無事證以實其說。被上訴人仍得依第2份租約法律關係請求上訴人返還系爭押租金。
㈣並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠被上訴人於第1、2份租約簽訂期間，均未交付系爭押租金給
上訴人，且上開租約亦未記載被上訴人有交付之事實，故兩造租約中押租金契約條款並未成立生效，無從依租約第5條之約定即認被上訴人已交付押租金12萬5000元給上訴人。
㈡第2份租約租期屆滿後，被上訴人未將系爭建物回復原狀，並
造成系爭建物毀損，且現場留置大量廢棄物、天花板、牆壁等也遭毀損、室內木板隔間、室內水電等，有未盡回復原狀義務之情事。上訴人聘請進忠企業社負責人將系爭建物內之室內木板隔間、天花板拆除、室內水電斷電水電拆除、清運雜物（木板、矽酸鈣板、玻璃），共支出17萬2692元，有系爭估價單及施工照片可參，均應認屬回復原狀之必要費用，上訴人抗辯以此金額抵銷系爭押租金，核屬有據。是以，上訴人為抵銷抗辯之金額17萬2692元抵充押租金12萬5000元後，被上訴人仍積欠上訴人4萬7692元，已無餘額得請求返還系爭押租金等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
1.原判決廢棄。
2.被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠門牌新竹市○○路0段000號與新竹市○○路0號為同棟建物互相打
通，上訴人為系爭建物所有權人，於93年7月1日起將系爭建物出租被上訴人經營髮廊，於108年4月10日租期屆滿，翌日返還租賃物給上訴人委託之代理人吳○○。兩造簽立2份房屋租賃契約書（見本院簡上卷第47至69頁）。
㈡門牌新竹市○○路0號2至4樓空間為胡○○所有，被上訴人同期間
亦向胡○○、胡○○先後承租該建物經營同家髮廊，雙方亦有就該租賃契約涉訟，已由本院於111年12月21日以110年度簡上字第124號（捷股）返還押租金事件審理終結。
㈢被上訴人承租前之前手曾在同址經營網咖、髮廊（見本院簡上卷第263至278頁）。
四、本院之判斷：㈠被上訴人於承租系爭建物時有無交付系爭押租金給上訴人？
1.按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的在於擔保承租人支付租金及損害賠償之用。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條本文定有明文。而當事人主張有利於己之事實，就其事實固有舉證責任，倘一方就其主張事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，自應由其提出相當之反證，以盡其證明之責。
2.被上訴人主張於93年間承租系爭建物時已交付系爭押租金一節，業據提出兩造完成簽署用印之第1份租約、第2份租約為證（見本院簡上卷第47至69頁），細繹第1份及第2份租約第5條前段均約定：被上訴人（即乙方）應於訂約時，交於上訴人（即甲方）12萬5000元作為押租保證金。其中金額部分均為手寫，第1份租約關於上開金額位置更有兩造之印文2枚（見本院簡上卷第49、61頁），已足表彰兩造就此部分約定及履行之意思。再參以上訴人不否認交付系爭建物給被上訴人占有使用長達近15年，且被上訴人於承租期間均依約繳付租金，而被上訴人於租期屆滿返還系爭建物時，上訴人之代理人吳○○在點交文件上僅記載被上訴人現場廢棄物未清除等文字，未有任何向被上訴人催討尚未繳付之系爭押租金情事（見本院竹簡卷第25頁），足見被上訴人主張於承租時依約交付系爭押租金給上訴人，已盡舉證責任，應屬可信。
3.上訴人主張被上訴人未於承租時交付系爭押租金，只有93年8月繳付該月租金4萬6500元，固提出申設人、金融機構、帳號均不詳之存摺內頁於93年間交易明細翻拍照片為憑（見本院簡上卷第370頁），惟依前揭租約條文並未記載被上訴人交付系爭押租金須如繳付租金方式匯款至該帳戶，且依民間租賃交易習慣通常於簽約完成時即須先交付押租金，上訴人自始未釋明倘被上訴人未曾交付系爭押租金，為何願出租長達近15年之久，甘願承擔對被上訴人之租賃債務無任何擔保之風險，此外，上訴人並未再提出其他反證證明被上訴人確未於承租時交付系爭押租金，是上訴人所提此部分證據，仍不足作為有利其之認定。㈡被上訴人於租期屆滿返還系爭建物時，可否請求上訴人返還
系爭押租金？按押租金係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，惟租賃關係如已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，則其請求出租人返還押租金，自為有據。次按第2份租約第5條後段已約定上訴人（即甲方）應於被上訴人（即乙方）遷空、交還房屋後無息退還押租金（見本院簡上卷第63頁）。查被上訴人於108年4月間第2份租約租期屆滿後，已將系爭建物鑰匙交還上訴人之代理人吳○○，並經其簽收確認，為上訴人所不爭執，並有點交文件為證（見本院竹簡卷第25至26頁），足認被上訴人自得請求上訴人返還系爭押租金。
㈢被上訴人於返還系爭建物時有無回復原狀？如否，被上訴人
應負擔回復原狀費用為何？上訴人主張以回復原狀費用17萬2692元，與系爭押租金作為抵銷抗辯，有無理由？
1.按被上訴人於租期屆滿時，除經上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還上訴人；房屋有改裝設施之必要時，被上訴人取得上訴人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，被上訴人於交還房屋時自應負責回復原狀。第2份租約第6條前段、第9條分別定有明文。查被上訴人於108年4月間交還系爭建物時，自應依前揭約定負回復系爭建物於93年間承租時之原狀，殆無疑義。
2.上訴人主張被上訴人於返還系爭建物時，留有大量廢棄物，天花板、木板隔間、水電設備等未拆除，致需另聘請進忠企業社負責人洪進忠施作工程，共計支出17萬2692元回復原狀費用等節，業據提出系爭建物內部拆除前後之現場照片、估價單為憑（見本院簡上卷第83至147頁），並有進忠企業社回函確認上訴人已依所提估價單完成付款及上訴人之代理人吳○○於108年4月間受領被上訴人交還系爭建物時之點交文件（註記：廢棄物未清除，且未回復原狀）附卷可參（見本院簡上卷第279頁、竹簡卷第25至26頁），堪信屬實。觀上開系爭建物內拆除後之現場照片，上訴人所為回復原狀程度係將全室連同輕鋼架天花板、空調設備、木板隔間、管線全部拆除至無任何裝潢之空屋狀態（見本院簡上卷第113至147頁），惟被上訴人主張其於93年間承租時，系爭建物內部已有前手承租人經營髮廊、網咖所留裝潢等情，業據證人卓○○於本院110年度簡上字第124號返還押租金事件準備程序時到場證述明確（見本院簡上卷第333至344頁），並有系爭建物所在地址及門牌新竹市○○路0號2樓之商業登記資料在卷可參（見本院簡上卷第263至278頁），且為上訴人所不否認，堪信為真，而上訴人復未舉證證明其於93年間交付被上訴人系爭建物內部即為無任何裝潢之空屋狀態，自難認被上訴人有回復系爭建物至空屋狀態之契約責任。
3.證人卓○○於本院110年度簡上字第124號返還押租金事件準備程序時到場證稱：我當時受被上訴人委託承包系爭建物2、3、4樓的裝潢工程，經費只有10多萬元，該處2樓原本就是一家美髮店，已經有裝潢，所以我沒有動太多的裝潢。我在2樓只有貼壁紙及塑膠地板。3樓我是協助移走一些桌子，把一些櫃子往旁邊放，讓它做倉庫用。4樓沒有做什麼裝潢。後來過了3至5年有第2次施工，只有針對3、4樓天花板重新噴漆，把塑膠地板換掉，並在4樓增加教室的講台及將3樓部分更改動線，加裝門、增加櫃台、另外一邊有一個小區域使用木作隔起來等語（見本院簡上卷第333至344頁），核與被上訴人坦認於93年間承租時僅在系爭建物2樓貼壁紙及塑膠地板、3樓拆除、挪動櫃子、桌子後加裝一道門、4樓未多做施工，施工費用約10萬餘元等語，及其所提於承租期間系爭建物內部照片大致相符（見本院簡上卷第328、353、233至251頁），應堪採信。至上訴人雖辯稱被上訴人於93年間承租時之裝修範圍不僅如此等語，然其又不否認迄今已無其他證據可以證明系爭建物內部於被上訴人93年間承租時之裝修狀態（見本院簡上卷第353頁），僅屬空言爭執，自無從採認上訴人所辯為真。
4.被上訴人既自承於108年4月間交還系爭建物時，未將上述系爭建物內2樓壁紙及塑膠地板，3樓加裝之一道門拆除等語（見本院簡上卷第353頁）及不否認未拆除及清運證人卓○○證稱上開2次在系爭建物內裝修項目，是被上訴人此部分自未依約回復承租時之原狀，致上訴人受有另需支出回復原狀費用之損害。經檢視上訴人所提估價單雖記載：①「室内木板隔間、天花板拆除共10萬8192元」、②「室內水電斷電水電拆除2樓共7500元」、③「清運雜物（木板）共4萬8000元」、④「清運雜物（矽酸鈣板、玻璃）共9000元」，然系爭建物前承租人既為營業店家，嗣由被上訴人承襲原有裝潢狀態使用，且被上訴人與證人卓○○並未坦認有何裝修水電、天花板及玻璃項目，是①項目之天花板、②、④項目顯難為其應負回復原狀之責任範圍。另參照系爭建物內拆除、清運前之現場照片（見本院簡上卷第83至109頁），現場確實留有美髮假人頭、金爐、辦公椅、裝有雜物紙箱、文件散落等未回復原狀狀態，顯已妨礙系爭建物正常使用效益，自應由被上訴人負責，難認得依其主張以第2份租約第17條約定逕由上訴人自行處理而不得請求被上訴人負擔清運費用。本院依被上訴人承租3樓層、實際有較多裝修之3、4樓兩樓層，兼依民事訴訟法第222條第2項規定之法理，認①項目扣除室內天花板的一半報價為5萬4096元（計算式：10萬8192÷2），酌定其中3分之1比例即1萬8032元（計算式：5萬4096÷3）為被上訴人應負擔之拆除費用。另③項目之清運雜物，酌定其中3分之1比例即1萬6000元（計算式：4萬8000÷3）為被上訴人應負擔之清運費用。綜此，被上訴人應負擔回復原狀費用為3萬4032元（計算式：1萬8032+1萬6000）。
5.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項本文定有明文。查上訴人得請求被上訴人給付系爭建物回復原狀所需費用3萬4032元，業經本院認定如前，是上訴人抗辯此部分金額範圍內，與被上訴人之系爭押租金返還請求權進行抵銷，自屬有據，至逾此金額範圍之抵銷抗辯，要非有據，不應准許。從而，被上訴人扣除應給付上訴人之回復原狀必要費用3萬4032元後，請求返還押租金9萬0968元（計算式：12萬5000－3萬4032），及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月24日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍請求者，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依第2份租約法律關係，請求上訴人給付9萬0968元，及自110年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求者，為無理由，應予駁回。原審就被上訴人之請求超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第1 、2 項所示。至原審就被上訴人之請求於上開應准許範圍內，判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 李珮瑜
法 官 楊明箴法 官 王凱平以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
書記官 王恬如