臺灣新竹地方法院民事裁定110年度聲字第32號聲 請 人 范立金相 對 人 陳郭慧麗 住新竹縣○○鄉○○村0鄰○○○00○ 0號兼 上 一人代 理 人 李秀梅代 理 人 徐圳宏上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：
(一)聲請人為坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段000000地號土地(下稱系爭土地)之共有人，相對人於110年2月9日未經聲請人同意，依民法第820條第1項之規定，向新竹縣竹東地政事務所為共有物分管協議登記，然該共有物管理登記前未經鑑界，相對人將警衛室及其周邊土地分由聲請人管理，道路部分未清楚說明範圍所在處，且無從進入。
(二)相對人所提出之分管圖非原稿，可見相對人無分管示意圖，故至今達12年未做任何變更土地分割之事。共有地不論平坦或邊坡，各共有人皆有其權利範圍在，圍籬圍起自行使用即同占用共有地。聲請人前所提出之分管契約係由三方商談分管，但遭相對人李秀梅拒絕，則分管契約即失其拘束力，聲請人住宅新建工程埋設管路沿道路邊經由警衛室後方溝渠而出，也算合理，種樹亦係為美化環境。
(三)聲請人之前手於99年購買時並不清楚示意圖，當初買賣時只是交付全部資料而已，而且警衛室沒有包括在系爭土地內，但分管圖卻把警衛室包括進去，故分管圖有問題且不合法。為此爰依民法第820條第3項之規定提起本件聲請等語。
二、相對人等答辯意旨：
(一)系爭土地為相對人等98年間購買建地時開發商無償贈與，係依據買方所購買的土地面積依比例由聲請人之前手陳麗春、相對人李秀梅、陳郭慧麗各持分5分之2、5分之2、5分之1，並於買賣契約書所附分管農地示意圖，標示由陳麗春分管其所購買之新竹縣○○鄉○○段○○○○段○○○段○○○○○00地號土地（即標示Ａ部分）前方之系爭土地粉紅色區域，相對人李秀梅分管其所購買79-8地號土地（即標示Ｂ部分）前方之系爭土地橘色區域，相對人陳郭慧麗分管其所購買79-7地號土地（即標示Ｃ部分）前方之系爭土地綠色區域，渠等於購買時皆清楚自己的使用範圍。系爭土地只有兩部分地勢較平坦，其他為75度邊坡地，無法使用只能種植樹木，其餘部分為98年購地時就存在之產業道路。A區分配1032.8平方公尺，其中約160平方公尺相連自家建地並緊鄰社區馬路，其他約872平方公尺均屬較平坦土地，無邊坡地形。B區分配1032.8平方公尺，整理後較平坦地為110平方公尺，其他920平方公尺為邊坡地。C區分配516.4平方公尺均為斜坡地無法使用。
(二)聲請人於五年前購地建屋時，都有做土地測量也知道分管情形，並繳納新臺幣（下同）6萬元共管地鋪設水泥道路費用代墊款給相對人陳郭慧麗，聲請人建屋時同時使用到其所分配分管區域範圍內土地，做為植樹、埋設汙水、雨水涵管(經過守衛室區域)，且未經過B、C區分管地，表示聲請人認同接受分管地範圍。又開發商分配分管區域及持分面積是考量整體每戶土地使用面積完整性，B、C區分配到分管地大部分為邊坡75度無法使用土地，聲請人所分配到之A區實屬最完整，緊鄰社區馬路，屋前有一片四方形空地。
(三)綜合前述，聲請人於購地時應知悉系爭土地分管使用範圍，
A、B、C區三戶共有人實際按開發商劃定使用範圍、對各自分配管理部分，互相包容關照，並對其他共有人使用、收益、各自經營之部分未予干涉，默示分管區域已有12年之久，聲請人主張系爭分管協議顯失公平云云，並無可採。
三、本院之判斷：
(一)按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」民法第82
0 條第1 項、第2 項分別定有明文。其立法理由係以：「二、共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2 項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。」，準此，依本條第2 項規定聲請為變更共有物管理者，必以其共有物之管理係經同條第1 項規定而定之管理，且聲請人須為不同意之共有人，並所定之管理有顯失公平之情事，始得為之。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
(二)本件聲請人主張與相對人等共有系爭土地，應有部分為聲請人2/5、相對人李秀梅2/5（相對人李秀梅業於111年3月29日，以買賣為原因移轉79-8地號土地全部及79-9、527-24地號土地應有部分各5分之2予第三人邱秀桃，並經本院依非訟事件法第30條之3為通知)、相對人陳郭慧麗1/5，相對人於110年2月9日以多數決方式作成「共有土地分管決定書」，將系爭土地分為A至F區，其中A、B區由聲請人單獨管理、C區由相對人陳郭慧麗單獨管理、D區由李秀梅單獨管理，E、F區為道路用地按持分比例維持共有，並向新竹縣竹東地政事務所為分管註記登記等情，業據提出土地登記謄本、分管註記登記申請書、共有土地分管決定書、存證信函、現場照片等件為證(見本院卷第15至43頁)，且為相對人所不爭執，堪信聲請人此部分之主張為真。
(三)聲請人雖主張前開「共有土地分管決定書」所訂定共有物之管理方式顯失公平，其不同意並依民法第820條第2項之規定，聲請裁定變更系爭土地之管理方式云云。惟查：系爭土地係聲請人之前手陳麗春、相對人李秀梅、陳郭慧麗分別向開發商購買79地號、79-7地號、79-8、79-10地號時，由開發商無償贈與，並按其等所購買土地面積由聲請人之前手陳麗春、相對人李秀梅、陳郭慧麗各持分5分之2、5分之2、5分之1，建商並於不動產買賣契約書附圖標示分管農地（527-24）示意圖，即以靠近買受人所購買之建地位置，劃分系爭土地為A、B、C三區，分別由陳麗春、李秀梅、陳郭慧麗管理使用。嗣聲請人於104年間向陳麗春購買上開土地時亦由仲介告知並交付該示意圖，業據聲請人自承在卷，並有不動產買賣契約書在卷可稽(見本院卷第81至89頁、第177至183頁、第123頁)。是聲請人於104年買受79號土地建屋時，顯知悉兩造就系爭土地使用收益之分配係以「分管農地(527-24)示意圖」所示，並依從該示意圖使用A部分土地至今，則聲請人自應受該「分管農地(527-24)示意圖」之拘束，至為明確。
(四)又依相對人於110年2月9日所做成之「共有土地分管決定書」，除依前開「分管農地(527-24)示意圖」所劃分之區域由兩造分管外，僅係將警衛室及周邊土地即附圖所示B部分劃分由聲請人管理，其分配方式於聲請人購地建屋時亦曾向相對人提出，此參分管契約及圖面在卷可考(見本院卷第105至106頁)，其後僅因其他因素而未成立該協議。然經證人即製作該「共有土地分管決定書」之地政士劉念慈到庭證述，其製作方式係基於「分管農地(527-24)示意圖」上劃有三方各自使用之範圍，再比照航照圖調整道路位置，兩造原各自使用之農地無太大差異，只有公共道路路型稍微改變，同時因聲請人所分配到之A部分面積非常少，按其持分比例計算差異過大，因警衛室已經獨立出來與道路併在一起，伊就將警衛室旁邊土地分配予聲請人。另以GOOGLE圖面計算大致使用範圍等語，此有本院訊問筆錄在卷可參(見本院卷第263至267頁)。是以，相對人所做成之「共有土地分管決定書」，除考量先前兩造所維持之分管方式外，尚慮及聲請人先前所分配之A區不足聲請人持分比例，而另以B區分配予聲請人供其管理使用，以維公平。從而，聲請人以「共有土地分管決定書」及所附地籍圖謄本所示之分管方式，主張相對人等協議之管理方法不公等情，即難作該管理方法有失公平之論據。
(五)上開管理方法之效果係在維持兩造於系爭土地管理使用之公平性，而變更共有物管理方法之裁定程序所欲解決者，係共有人間使用共有物之公平性。是聲請人主張依上開管理方法在所分配之土地上相對人設有圍欄至無法通行云云，非變更共有物管理方法之裁定程序所得以救濟，聲請人如認為須拆除圍欄或連接道路等以維自身權益，係其應否循其他方式請求救濟之問題，附此敘明。
四、綜上所述，聲請人主張相對人為系爭共有土地分管決定書之管理方法，對其有顯失公平，依民法第820條第2項規定，聲請聲請變更管理方法，為無理由，應予駁回。
五、依非訟事件法第21條第2 項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 劉亭筠