臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴更一字第3號原 告 陳黃玉映訴訟代理人 陳市藏
陳鎮翔被 告 黃明枝訴訟代理人 宋子堅上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國111年5月4日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告聲請支付命令時原係請求：被告應給付原告新臺幣(下同)200萬元，及自民事支付命令聲請狀收到之隔日起按年利率百分之5利息計算。嗣經本院民事庭司法事務官以109年度司促字第4867號支付命令認「被告應向原告給付100萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並賠償督促程序費用500元。其餘聲請駁回。」，被告則於法定期間內對該支付命令給付部分提出異議，此部分支付命令之聲請視為起訴(至駁回支付命令聲請部分，非本件訴訟審理範圍)。而原告復於訴訟進行中變更聲明為：被告應給付原告100萬元(見本院卷三第7頁)，並追加願供擔保請准宣告假執行之聲明(見本院卷三第83頁)，均核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告因欲買受被告所有門牌號碼高雄市○○○路000號、000號房屋(下稱系爭房屋)，雙方於民國81年3月23日約定買賣價金為1,604萬元，被告並保證系爭房屋坐落即高雄市○○區○○段0000000○0000000○0000000地號土地（下稱系爭土地）可以每坪42萬元之價格向政府購買，原告則透過訴外人宋子堅、宋子明交付定金100萬元予被告，並約定於81年4月30日前簽訂書面之買賣契約。然於81年4月30日當天，訴外人宋子堅未帶委任狀及權狀正本，且稱土地公告現值上漲，價格有所變動，導致雙方價格未談妥、無法完成簽約，買賣契約尚未成立，故屬不可歸責於雙方之原因致契約不能履行。嗣被告於81年5月2日以高雄58支局郵局存證信函第98號通知原告於函到7日內出面辦理簽訂買賣契約書及產權過戶手續，否則任由被告無條件沒收訂約金100萬元，原告則於81年5月4日收受上開郵局存證信函，惟被告於期限屆至(81年5月11日)前之81年5月9日即將系爭房屋出賣予訴外人陳○○，並於81年6月1日辦理所有權移轉登記，被告自應將收受之定金100萬元返還原告。為此，爰依民法第249條第4款之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告100萬元。原告願供擔保請准宣告假執行。
一、被告則以：原告所述與事實不符，且兩造就系爭房屋之價金談妥為1,604萬元，並約定正式簽訂契約書時須給付3分之1之價金，然原告一直找理由拖延，經一再催促仍不理會，因此，依買賣之一般約定沒收定金。關於原告主張被告在催告期間屆滿前即將系爭房屋另行出賣一事，因房屋買賣過程並非簽約後即可過戶，尚須審核、核稅、公證、申請印鑑證明，故契約上之日期並非過戶日期，此經訴外人陳○○前到庭證述之，被告並未違約，故原告提起本件訴訟顯無理由。答辯聲明：原告之訴駁回。被告願提供擔保請准免為假執行。
二、得心證之理由：
㈠、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致。而對於非必要之點，未經意思表示者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第2項及第345條第2項分別定有明文。所謂契約非必要之點未經意思表示者，包括當事人約定留待他日解決之點。準此，可知私法上契約之雙方當事人，茍已互相意思表示一致，約定就若干契約之點待日後另行協商確定，以作為其契約內容之一部分，且其約定未違反強制或禁止規定，依契約自由原則，自無礙於契約之成立，而非法之所不許(最高法院97年度台上字第2678號判決意旨參照)。經查：
１訴外人宋子堅、宋子明前受被告委託出售系爭房屋，並於81
年3月23日收受原告交付之定金100萬元、書寫載有「茲收到陳黃玉映所購之○○○路000、000號定金壹佰萬元整，買賣金額新台幣壹仟陸佰零肆萬元整無誤，雙方約定民國81年4月30日前成立買賣簽約」之定金收據(下稱系爭定金收據)予原告收執，有該紙定金收據在卷可參(見支付命令卷第7頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。由系爭定金收據之內容可知，兩造就買賣標的為系爭房屋及買賣價金為1,604萬元等必要之點已達成合致，被告亦已收受原告交付之定金100萬元，依前揭規定與說明，及88年4月21日修正前民法第248條「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，視為其契約成立」之規定，應可視為兩造間關於系爭房屋之買賣契約已成立生效，故原告主張兩造間就買賣系爭房屋之意思表示未達成合致一節，難認有據。又查，兩造間關於系爭房屋之買賣契約已成立生效，業如前述，其等雖訂於81年4月30日前另成立買賣簽約，然依契約原理論之，買賣契約係屬非要式、諾成之法律行為，並無簽立書面之必然，簽約手續僅係關於非必要之點，如價金給付方式、移轉登記時點、登記名義人等，有待雙方另於正式契約中訂明以利於登記及證明法律關係使用，自不影響兩造間就系爭房屋買賣契約在法律上已成立之事實。
２原告雖主張兩造所約定之1,604萬元價金包含系爭房屋及坐落
之土地，被告則認僅包含系爭房屋，故兩造雙方意思表示明顯不一致云云。惟查，原告於兩造歷次訴訟案件進行中，先於臺灣高雄地方法院(下稱高雄地院)82年度訴字第204號、臺灣高等法院高雄分院82年度上字第315號返還定金事件中主張兩造約定之買賣價金1,604萬元包含系爭房屋及系爭土地，被告應將原為省政府之系爭土地申請價購取得後再一併移轉予原告云云，並提出其於81年6月15日寄送予被告之滿州郵局第12號存證信函為憑(見本院卷三第85頁)，然上開存證信函之內容為原告片面書寫，尚不足僅以該存證信函即認定兩造間買賣契約標的之範圍包含系爭土地。又原告訴訟代理人陳鎮翔於本院審理時亦表示：那時候是說可以用1,604萬元去買房子，但是土地的部分對方保證可以用每坪42萬元的價格向政府購買等語(見本院卷三第28頁)，顯見原告就兩造間成立買賣契約之標的範圍，前後所為之主張明顯存在矛盾。且查，證人顏○○於臺灣高雄地方檢察署81年度偵字第17798號詐欺案件偵查中曾具結證稱：我是認識陳黃玉映，曾買賣房子找我辦理，賣方我不認識，只是要我幫寫買賣契約書，當時並未拿任何證件給我，印象中是沒有土地權狀等語(見本院卷三第112頁)；另於臺灣高等法院高雄分院82年度上字第315號案件審理時先後具結證稱略以：定金收據不是我寫的，是陳市藏3月23日打電話給我，說要到我這裡寫契約書，雙方要求寫買賣契約，因為他們並沒有提出權狀有關資料，我告訴他們沒有辦法寫，當時由他們其中一個人寫這收據，雙方簽名蓋章，寫好收據之後，他們就走了，當時買賣價金有講到，講多少我忘記了，我也知道買賣只有房子，沒有土地，沒有講到要如何取得土地所有權等語(見本院卷三第130頁至第131頁)；我只知道當時有講到，買主也知道，土地沒有包括，因為土地沒有權狀，當時在我那邊，土地並沒有談到所有權移轉登記問題，來只有簽約講要買賣房子，當時我心裡想怎麼那麼便宜，經告知才知道沒有包括土地等語(見本院卷三第143頁至第144頁)；是由證人顏○○之前揭證述，堪認兩造於81年3月23日成立之買賣契約，買賣標的範圍並不及於系爭土地。此外，證人即代書陳素禎於臺灣高雄地方檢察署81年度偵字第17798號詐欺案件偵查期間亦結證述：4月底左右雙方至伊事務所，要求伊寫契約，伊記得買方要求賣方保證土地可以公告現值買到，伊說這是沒有辦法保證的，伊還向陳市藏說舉伊自己的例子，伊的事務所也是國有土地，是以公告現值加四成買到的，沒人可以保證能以公告現值的價格買到，要求他們回去商量好再寫契約等語，原告訴訟代理人陳市藏隨即表示證人陳素禎說的話沒錯等情(見本院卷三第114頁)，益徵原告係以1,604萬元向被告買受系爭房屋，並未包含系爭土地。準此，原告以前詞主張兩造間就買賣標的之意思表示不一致云云，洵屬無據，難認可採。
３原告復主張被告保證可以每坪42萬元之價格向政府購買系爭
土地一情，然未據原告提出相關事證以實其說，且由證人陳素禎前揭證述，及原告訴訟代理人陳市藏在場附和證人陳素禎所言之陳述，實難認被告曾向原告保證可以每坪42萬元之價格向省政府購買系爭土地之事。再者，縱認原告前揭主張為真，然是否得以每坪42萬元之價格向省政府購買系爭土地，與兩造買賣契約之標的物及價金無涉，非一般買賣契約必要之點，至多僅能認原告資為判斷買賣契約之價值而願意購買系爭房屋。且如原告認為其與被告於締約時，「原告可以每坪42萬元之價格向政府購買系爭土地」此一訊息影響其購買系爭房屋之意願，則此一訊息係屬重要，理應於訴外人宋子堅、宋子明簽訂系爭定金收據之際一併記載，使之成為契約之一部分。惟觀諸系爭定金收據未有是項記載，且證人顏○○亦證稱簽定金收據當天，沒有講到要如何取得土地所有權等情，詳如前述，益徵原告對於是否可以每坪42萬元之價格向省政府取得系爭土地之訊息內容，並不認屬重要，而非屬兩造買賣契約必要之點。是以，兩造間就買賣標的即系爭房屋及價金必要之點，意思表示既已一致，縱使雙方就上開是否保證得以42萬元之價格向省政府購買系爭土地部分尚未達成一致，買賣契約亦已成立生效，故原告所執前詞尚屬無據，不足採信。
㈡、按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4款定有明文。觀諸上開法條文義，須不可歸責於雙方當事人之事由，始有適用，至為灼然。本件縱認被告曾向原告保證可以每坪42萬元之價格向政府購買系爭土地，倘若被告未能履行上開保證，當屬可歸責被告之事由，致契約無法履行，並非屬不可歸責於雙方當事人之事由。從而，即無民法第249條第4款適用之餘地。反之，若被告未為前揭保證，嗣後兩造未能完成簽約手續及所有權移轉登記等行為，依後述所載（即二、㈢）則屬可歸責於原告之事由，致契約不能履行，亦不符合民法第249條第4款之規定。
因此，原告主張本件係屬不可歸責於兩造之事由，致契約無法履行，係其對於民法第249條第4款規定之適用有所誤會，其依民法第249條第4款之規定請求被告返還定金，於法不合，礙難准許。
㈢、第按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於負定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第249條第2款定有明文。查兩造關於系爭房屋之買賣契約於81年3月23日業已成立，且原告未能舉證證明契約成立之際，被告曾保證原告得以每坪42萬之價格元向政府購買系爭土地，均如前述。又兩造雖曾約定於81年4月30日前成立買賣簽約，然於是日未能完成正式書面契約之簽訂，被告乃於81年5月2日通知原告於函到7日內辦理簽訂買賣契約書及產權過戶手續，有高雄58支局第98號存證信函在卷可參(見支付命令卷第9頁至第10頁)，原告於本院審理時自承於81年5月4日收受上開存證信函(見本院卷三第8頁)，然原告屆期並未與被告簽訂買賣契約及辦理產權過戶手續，堪認係原告未依約履行，即認有可歸責於原告之事由，嗣後被告於81年5月11日以高雄郵局第3032號存證信函通知原告依民法第254條規定解除系爭房屋之買賣契約，並沒收原告所付定金100萬元等情(見本院卷三第103頁至第105頁)，原告於本院審理時表示被告曾寄發上開存證信函等語(見本院卷三第82頁)，足認原告已收到該解約及沒收定金之意思表示。綜上，堪認兩造間之買賣契約業經被告合法解除而不存在，兩造關於系爭房屋之買賣契約係可歸責於原告之事由，致無法履行，被告依前揭規定，沒收原告交付之定金100萬元，於法有據。
㈣、至原告另主張被告於81年5月2日以存證信函催告原告於7日內履行契約，期限屆至(81年5月11日)前之81年5月9日即將系爭房屋出賣予訴外人陳○○，並於81年6月1日辦理所有權移轉登記，被告自應將收受之定金100萬元返還原告云云。惟查，被告係於81年6月1日始將系爭房屋之所有權移轉登記予訴外人陳○○，此為兩造所不爭執，而在此之前，被告業已合法解除兩造間關於系爭房屋之買賣契約，被告就系爭房屋所為之合法處分行為，對原告自不生「給付不能」之情形。此外，被告縱於兩造買賣契約解除前，曾於81年5月9日與訴外人陳○○簽訂不動產買賣契約書，然於尚未辦理所有權移轉登記前，其等所簽訂之契約屬債權契約，不因契約先後訂立而異其效力，僅出賣人對買受人基於買賣契約關係，各負有移轉買賣標的物所有權之義務而已。因此，本件被告在尚未辦理系爭房屋所有權移轉登記前，並無給付不能問題，原告以前揭事由拒絕簽訂書面契約及辦理所有權移轉登記行為，於法乃屬無據。
㈤、綜上所述，兩造間關於系爭房屋之買賣契約於81年3月23日業已成立生效，且原告未能舉證證明被告曾保證得以每坪42萬元之價格向政府購買系爭土地一事，原告復未於約定之時間與被告簽訂正式書面契約及辦理所有權移轉登記，經被告催告後，原告亦未遵期為之，被告乃依法解除兩造間關於系爭房屋之買賣契約等情，詳如前述，是認關於系爭房屋買賣契約無法履行之事，非可歸責於被告，亦非不可歸責於兩造之事由，致給付不能，實係因原告不願依約簽訂書面契約及辦理所有權移轉登記所致，原告自不得請求返還定金。從而，原告依民法第249條第4項之規定，請求被告返還定金100萬元，核屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失其依據，併予駁回之。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 李珮瑜
法 官 張百見法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 1 日
書記官 王恬如