臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第160號原 告 簡金明訴訟代理人 路春鴻律師被 告 林保鴻訴訟代理人 楊惠琪律師上列當事人間給付補償費事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告原為坐落新竹市○○段000號土地及其上29建號建物即門牌號碼新竹市○○路000巷0號（與前揭188號土地合稱系爭房地，單稱系爭農舍）之所有權人，而系爭188號及周遭土地於101年8月間，由土地所有權人組織「新竹市東區光埔二期自辦市地重劃區重劃會」（下稱光埔二期重劃會）辦理市地重劃，並於103年4月22日獲新竹市政府以府地劃字第1030098907號函核定重劃計畫書，再於103年7月22日獲新竹市政府以府地劃字第1030139399號函核定成立重劃會，正式辦理市地重劃事宜。被告知悉前揭市地重劃計畫將使計畫之土地因整合而大幅增值，遂向原告表示欲購買188號土地，兩造並於103年8月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），由原告將系爭188號土地出售予被告，雖買賣契約書之標示中包括系爭房屋，惟此係因該建物為農舍，必須連同系爭土地一併移轉，始為如此記載，此觀系爭契約書僅記載買賣總價為8,955萬元，而未分別土地與建物分別計價即明。但因系爭農舍日後將因市地重劃而拆遷，被告無買受之必要，原告則有受領地上物補償之利益，兩造遂於買賣契約書特別約定日後系爭農舍補償費用由原告領取，詎原告於依約將土地及系爭農舍移轉所有權登記予被告，並如期於105年12月30日前搬遷，而近期光埔二期重劃會通知發放地上物補償費1,421萬2,508元，原告催請被告應授權原告領取或於領取後歸還原告，被告均置之不理，迫不得已，原告只能提起本件訴訟。
（二）查兩造所簽訂之系爭契約書，雖標的欄內標示土地及農舍，惟並未分別區分價款，而是以總價8,955萬元計，惟此8,955萬元之由來，可細繹系爭契約書之附件即同意書「出售價以每坪27萬5,000元（實得），若成交價超過實拿之金額、皆為豪城不動產仲介經紀股份有限公司仲介服務費用」、「其他稅務、契稅、增值稅、佣金、仲介費、分割費、含代書其他一切金額，賣方不支付」（鈞院卷33頁），可得而推知，系爭買賣之總價8,955萬元包括三大項即：（1）土地價款（2）仲介費（3）增值稅等相關稅費。
而系爭188地號土地之面積為2,941平方公尺（約889.653坪），原告及簡金龍出售應有部分共3分之1，以每坪實拿27萬5,000元計算，土地款為8,155萬1,525元；而仲介費，依負責買方之仲介林康平到庭證稱約300萬元，若再加計增值稅約500萬元，則與系爭買賣契約書所載總價8,955萬元相當（8155＋300＋500），由此可知，系爭買賣之價金，僅及土地而不包括農舍與地上物，而之所以標示農舍，即如代書所言，係因系爭土地為農地，農舍必須一併移轉，至為灼然。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告抗辯系爭29號建物包括在買賣範圍內，則被告既買受系爭建物為其所有權人，何以需另以特約事項約定建物補償費之歸屬？蓋重劃會係以建物登記之所有權人或事實上處分權人作為補償費發放之對象，若被告已買受系爭建物，且已登記為所有權人，則既給付29號建物之價金予原告，又何必再約定建物補償費由原告領取？如此豈非等同於給付二次價金？此外，倘欲規範原告搬遷之時間點，亦只須約定註明原告需於何時搬遷完畢即可，又何必將已歸屬被告之補償費約定於一定時間前由原告領取？甚或約定原告除須搬遷外，另須將29號建物拆除？原因無它，端在於被告只買受188號土地，並未買受29號建物及其它地上物，因此關於29號建物及其他地上物之相關權利，例如補償金，始特別約定仍歸原告所有，惟慮及原告屆期不依約搬遷並拆除系爭建物及地上物，致妨害自辦市地重劃之進度，始以時間點限制之。退步以言，不論系爭建物及地上物是否屬於買賣之範圍，依特約事項所載「地上之建築改良物的補償費由原屋主領取，並拆除完竣。雙方約定自中華民國105年12月30日前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有。」之內容以觀，應認屬於違約金之性質，即原告若未能於105年12月30日前搬遷完畢，則補償費歸被告所有，惟系爭補償費之金額高達1,400餘萬元，全數歸被告所有以充作違約金，其金額顯屬過高，應由鈞院酌減至相當數額後，將餘額返還予原告，爰併依民法第179條不當得利之法律關係請求被告給付。
２、被告辯稱原告遲至107年間皆未依約完成搬遷，而主張系爭農舍的補償費應歸伊所有云云。惟查，原告於103年8月間簽立系爭買賣契約，約定於105年12月31日前遷出系爭農舍後，旋即於104年8月26日購得新竹市○○路000巷00弄00號房屋以備舉家遷出，並於105年3月31日將全家戶籍資料遷至大庄路23號房屋，嗣於期限屆至前之105年12月初完成搬遷，其後於105年12月29日終止天然氣，並於105年12月30日前，分別向台灣電力公司及自來水公司申請停用及廢止。依原告提出之台電公司製發之「收到登記單回條」所載，原告係於105年12月27日申請暫停全部用電，而台灣自來水公司核發之「廢止」證明，亦可知系爭農舍之自來水於105年12月28日即已因廢止而不再供水，再與原告前已提出天然氣停用證明互核以觀，系爭農舍至遲於105年12月28日，已無水、無電、無天然氣可供使用，對照原告舉家遷出之戶籍謄本，在在證明原告確已依約於105年12月30日前遷出系爭房屋。此外，尚有於是日協助原告搬家之葉金俊可資證明，是被告抗辯原告遲未依特約事項所示條件搬遷云云，並非事實。
３、又原告為舉家搬遷之需，曾委請外人葉金俊以一車5,000元協助搬遷。而證人葉金俊到庭證述：伊本身平時有幫人清除風水之雜草，而簡金明父親的草是我除的，所以認識簡金明有10年了，伊雖不是專業搬家人員，但他因為務農有載肥料之需求而有三噸半之貨車，加上時間配合度而言，我比一般搬家公司還好配合，在我搬家之前，簡金明位於香山大庄的新居已落成，簡金明就先用他自己的小貨車，跟他女兒陸陸續續搬掉一些東西，最後剩下大樣的東西（如床、冰箱、櫃子、梳妝台等），簡金明就請我幫忙他搬家，並要求在105年11月6日搬畢及一車5000元之搬家費用，我前後搬了約六趟，是我和太太、小孩及家中親友去幫忙搬，是從埔頂COSTCO這邊搬到大庄，搬完時，房屋裡面的東西大部分都淨空了，而幫忙搬家期間，簡金明、簡金明的媽媽、女兒及太太都已經搬到香山大庄新家…等語，是依葉金俊親自參與搬遷親見親聞之證言，可證原告於新竹市香山區大庄所購置之住家已新居落成並與家人於105年11月6日前搬入新居，並將位於埔頂之舊宅內的東西都淨空。況原告於搬遷完畢後，於105年12月27日向台灣電力公司申請停用電錶，並結清電費，105年12月28日向台灣自來水公司申請廢止用水，並結清水費，105年12月29日向台灣中油天然氣事業部終止瓦斯供應及結清瓦斯費，佐以證人葉金俊所證述簡金明原居住之農舍內物品、傢具皆已搬空，誠不知在家中空無一物，以及無水、無電、無瓦斯之環境下，簡金明及一家人如何繼續居住在無起居傢俱之農舍內？又是如何與一家人在這樣的環境中熬了一年多，直到被告所稱之107年才搬離？
４、被告雖辯稱原告未依約搬離，且仍續為使用及出租鐵皮屋與劉冠辰云云。惟查被告傳喚之劉冠辰到庭證稱，伊不認識原告，有在109年因接到一個工程，工程有很多器具及床墊等物品要置放，經工地朋友介紹向一位打零工的陳阿姨承租埔頂路8號房子旁邊約5、6坪的鐵皮屋來放置，租金是交給陳阿姨，我是110年1月才進駐，租到110年7月17日，109年11、12月還在整理這些拿回來的二手東西，要做清潔及維修的動作，所以需要一些電跟水，簡金明的舊屋子在我的正後方，前面就是整排鐵皮屋，應該算是屬於簡金明舊房子的圍牆外，水、電是我做水電時認識的一位屋主阿志，而電是阿志的名字，我跟他租借…等語。是依劉冠辰所言，伊所承租之處所，已經是完全無水、無電、無瓦斯之狀態，而且是向一位與原告毫無關連性且不知名之陳阿姨所承租，是縱然劉冠辰確有向其所稱之陳阿姨承租鐵皮屋，與原告何干？更何況，劉冠辰證稱伊是在110年1月才進駐承租之鐵皮屋內，但依被告向重劃會所提出之申請書及系爭土地上農舍及地上物拆除之照片以觀，系爭土地上之農舍及地上物，早已於109年8月17日以前拆除殆盡，則劉冠辰如何在無水、無電之環境下承租？被告凡此種種不可思議且偏離常情之承租說法，益加證明被告抗辯原告於105年12月30日後仍未搬離，故原告不得主張補償費云云，絕非事實。
５、又證人周雨錡到證庭述：因農地跟農舍不能分開出售，所以本件農舍與農地才會一起出售，而買賣時重劃會已對地上物進行查估，地上物的查估金額有800多萬元，而簡金龍出售之實拿價款，並沒有加上地上物查估的800多萬元加進去。兩造當初在談買賣時，因農地與農舍重劃徵收是在一起，而簡金明全家仍居住於農舍內，所以約定兩年搬遷的時間…等語。另證人李侑恩亦證述：兩造買賣時，簡金明的小孩有學區的問題，所以被告同意給簡金明兩年的時間住，也因此才會約定105年12月30日搬遷完畢…等語。
查系爭農舍為簡金明1人所有，農地共有人簡金龍並非農舍所有人，佐以同為出賣土地共有人之簡金龍所書立之同意書內明載出賣土地實拿價金為27萬5000元等語，可知系爭買賣契約雖內容記載有農舍，實則農舍並未一同出售與被告，只因農地與農舍不得分開買賣之規定，方於買賣契約內併列，是農舍既未出賣與被告，則農舍重劃所查估關於地上物補償費、拆遷費及獎勵金，自歸屬簡金明所有。再由上開證人所述，可知兩造之所以約定有搬遷期限，是因為農舍雖不在買賣範圍內，但被告所購買之農地亦為徵收範圍，於重劃後有搬遷、拆遷等問題，且買賣當時農舍之所有人即原告全家尚住居於農舍內，又原告小孩又剛好於農舍學區內就學，短期內仍有使用農舍之需要，兩造始約定搬遷時程，惟被告慮及原告於農地出售後，如有未遵期履行搬遷之承諾之情形發生，方於特約條款中重申農舍雖非屬買賣標的，徵收後農舍之補償金、拆遷費及獎勵金歸原告所有，然原告如有違約未遵期搬遷時，應將徵收後農舍之補償金轉由被告領取之違約條款。也因為農舍非在買賣範圍內，所以農舍補償費歸屬原告所有，且如原告依約定於105年12月30日前完成搬遷承諾，縱然農舍補償費是在105年12月30日以後方核撥，補償費仍是歸屬原告所有，前開補償費歸屬及未遵期搬遷為違約懲罰之約定，此由周雨錡到庭向鈞院明確證述⑴補償費在105年12月30日以前發放就歸簡金明所有；⑵如果簡金明在105年12月30日之前已經搬遷完畢，補償費縱然是在105年12月31日才發放，補償費仍歸簡金明所有等證言，即可獲得證明。
６、綜前述，兩造及簡金龍所簽訂之買賣契約，並未包括農舍在內，即農舍並未一同出賣與被告，而原告既為農舍之所有人，重劃徵收之補償費自歸屬原告所有，只因原告於農地出賣後尚須繼續使用農舍，因此兩造方於買賣契約書第15條其他特別約定明載：「地上之建築改良物的補償費由原屋主領取，並拆除完竣。雙方約定自中華民國105年12月30日前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有。」之約定內容，特別就原告為農舍重劃補償費（含補償金、拆遷費、獎勵金等）之歸屬者，但負有於105年12月20日前搬遷29號建物，如原告逾期未搬遷時，即有債務不履行之情狀，應將農舍徵收補償費用中之地上物補償金轉由被告受領，以之作為違約之懲罰，核其性質乃違約金約定之性質。而依證人葉金俊親自參與搬遷之證述內容，再佐以農舍水、電、瓦斯停用時間點之情況證據，可證明原告確於105年12月30日前完成搬遷之義務，是被告並無可受領或保有農舍補償費之法律上原因。
（四）為此聲明：被告應給付原告333萬6,084元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭契約書「一、買賣不動產標示」欄，其中「建築物改良標示」即明載系爭29號建物建號、門牌、基地座落、構造、面積及「出售權利範圍：全部」，本條既已開宗明義標明買賣契約標的，原告執稱系爭買賣標的不含29號建物，然未提出任何反證，空言否認，已無可取。實則被告於103年間向原告買受系爭房地時，原告當時仍實際居住在系爭建物內，惟原告因個人行動不便，且近期有腿部開刀、醫療及復健休養因素等需求，無法於短時間內立即搬遷，因此簽約時向被告要求讓原告繼續在系爭建物居住至105年12月30日，給予原告充裕時間安排合適之處所，由此益徵系爭買賣標的確包含建物，否則何必於系爭契約第15點特別註記搬遷期日。
（二）又被告雖同意原告之要求，惟系爭不動產所在地段為光埔二期自辦市地重劃案，此為該重劃會自辦，簽約當時係處於重劃會甫成立，然後續直到分配土地、公告及點交土地等執行之時程，尚有多階段程序待辦，能否如期進行甚至完成重劃仍屬未定之天，兩造皆不能控制實際重劃進度。是以兩造特別約定以105年12月30日為限，期間原告能繼續居住系爭不動產，使其有充裕時間安排新居，若在105年12月30日前重劃進度已進行至拆遷地上物之執行，致原告迫於面臨提前搬離，則由原告負責拆除房屋，拆遷之補償費便歸原告所有，以作為提早搬離之補償。至105年12月30日之期限屆至後，原告依特別約定本應履行搬離之義務，此後拆除作業與原告無關，拆遷補償費當無歸屬原告之理，自應歸被告所有。而本件簽約後，原告確實繼續居住系爭建物相當時間，被告依約讓原告居住使用，原告在約定期限屆至後，尚有找被告協商並表示希望再繼續居住配合小孩國中畢業為止，經被告提示合約且當場拒絕後，原告始自行搬走。如依原告所述「被告實際只有買受土地」云云，原告又何必約定搬遷?又何必特別約定還能住到105年12月30日及約定「以後補償費歸買方所有」？是依系爭契約第15點之約定，系爭徵收補償費本即應歸被告所有，原告主張買賣契約特別約定日後系爭農舍補償費由原告領取云云，與契約文字不符，雙方亦未作此約定，原告之請求無理由。
（三）被告在買賣之初即係基於買受系爭房、地而簽訂系爭買賣契約，此有證人林康平即負責系爭不動產買賣契約仲介之證述：「（當時買賣的標的有無包含土地上的房子嗎？）有，當時有看房子是蓋在這邊，大約有多大的範圍，看土地是哪邊到哪邊。（買賣標的也包含土地上的農舍嗎？）有」等語明確，核與證人曾麗娟即代書之證詞：「（買賣契約的價格有無包含土地上面的農舍嗎？）有阿，買賣就是一筆土地、一筆建物。」、「（你剛剛說買賣的價金裡面有包括建物，當時土地是多少錢？建物是多少錢？）他們沒有分別處理。（只有告訴你一個總價？）是，就說多少錢」等語相符，又證人林康平、代書曾麗娟均同為簽訂契約時在場之人，確立買賣雙方之標的、價金及支付條件等節，足見系爭買賣標的為系爭土地及建物，實無疑義。另以證人林康平證述：「（賣方當時委賣的底價是多少？）大概是每坪30萬左右。（總共有幾坪？）將近300坪。
（農舍的價錢呢？）農舍的價錢就是整個一起賣，買賣的時候農地連同農舍一起賣。（你的意思是農舍的價錢就沒有另外計？）因為那時候土地的行情沒有那麼高，當初成交的價格沒有農舍的話每坪不到30萬元，要連同農舍算進去才有達到這個價位，當時農地土地行情約27萬到28萬左右，所以要加上農舍才能說服買方有這個價值」，及證人周雨錡（賣方仲介）於110年11月9日言詞辯論期日證述：
「（買方說要是買土地還是土地連同上面的建物？）農地跟建築物不能分開，建地就跟建築物可以不同名字，但農地跟建築物要一起賣」、證人李侑恩（賣方仲介）證述：「（8,955萬是土地總價，還是土地跟房子的總價？）土地跟房子」等語相符。是由不動產買賣契約所載及證人林康平、曾麗娟、周雨錡及李侑恩之證詞可知，本件買賣價金8,955萬元確為系爭188地號土地及系爭農舍之總價，原告與被告議價之時，便已將系爭29號建物納入買賣約定範圍，土地及建物整體成交價，由行情價每坪27至28萬，提升至約每坪30萬元左右。倘若原告並無出售系爭29號建物與被告，被告又為何需支付顯高於市場行情之金額僅購買系爭188地號土地，而不包含建物？況且系爭不動產買賣契約之買賣標的早已標示清楚，原告徒憑拆解8,955萬元買賣價金之組合，推斷買賣標的僅有系爭188地號土地，顯係刻意扭曲，且悖於買賣交易之常理。
（四）又依證人林康平證述：「（契約的特別約定事項是由誰加註上去的？是誰要求加註的？）簡金明當初因為腳要開刀，他說他要拿這筆錢去買土地、蓋房子，所以需要給他時間買土地蓋好房子才能搬走，原本他說約1年多、2年，後來我們仲介就請買方給原地主簡金明方便，讓他拿到錢可以蓋房子再搬走，因為簡金明腳受傷要開刀；後來買方也很好，就直接切齊到105年12月31日。（照你所述，為何特約事項要記載土地上的建築改良物補償費由原屋主領取？）因為他住在那邊，房屋拆了才有錢可以領，他住在那邊還在期限也沒辦法拆除，地上補償費要拆遷了才有資格去領。（訂立契約當時有無就地上物的補償金做特約的討論嗎？）有啊，他們就是說地上物以105年12月30日為斷點分開來，前面就歸簡金明，後面就歸買方，要看開發公司開發的實際日期。（你的意思是如果開發公司在105年6月30日開發徵收，房屋拆遷的話補償費歸誰？）105年12月30日以內的話，開發土地的話就歸地主。（你的意思是兩造當時有同意是以105年12月30日作為分界點，是以發放補償費為準還是徵收為準？）以開發土地發放的日期為準。（為何沒有寫清楚？）因為我們也不曉得何時開發土地，政府跟私人開發土地外面風聲很大，但是確實的開發日期跟發放補償金的日期常常是空穴來風，當時簡金明說開發公司跟他說一年內，他還在住在上面的話就由他來領補償費，但是開發公司講的也常常不會實現，後來拖到10
6、107年也沒有聽說補償費下來。」。及證人曾麗娟於110年4月29日言詞辯論筆錄證述：「（可否解釋這個特約事項的意思為何？）他們有約定一個時間點賣方必須要搬遷，那個時間點過後補償費就由買方所有，就如上面所寫的。（你所謂的時間點就是105年12月30日？）是，中間他們有協調，本來說一年，後來又說兩年，因為契約是8月份簽的，然就說乾脆到年底。（你的意思是在105年年底之前如果發放補償費的話，就由原屋主即賣方領取？）是。（105年年底之後發放補償費的話就由買方領取？）是。」，證人周雨錡於110年11月9日言詞辯論筆錄證述：「（契約中特別約定事項所寫：『改良建築物的補償費由原屋主領取，並拆除完畢，雙方約定105年12月30日前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有』的真意為何？）如果補償費是在105年12月30日以前就發放的，這就歸土地所有權人所有，如果是這個期限以後補償費就歸買方所有，這個日期以後就已經跟搬遷沒有關係。（你說補償費跟搬遷沒有關係，所以原告不搬走也沒有關係？只要補償費是在105年12月30日以前發放就歸地主所有？）對，這就是當初的約定，我們幾位同事都在場。（為何做這樣的約定？）因為買的是徵收地，萬一土地沒有徵收，原地主不搬呢？當初搬遷是為了給原地主方便，他們也問了開發商，兩年內會拿到補償費。（為何要以105年12月30日作為時間點切割？）當初買方先提出這個要求，要以這個時間點作為基準，如果在這時間點以前補償費發放就歸土地所有權人所有，如果是這個時間點以後就歸買方所有，這是當初的協議，因為買賣標的物是為了徵收。（買方是房屋連同土地一起買嗎？）買方是買房屋跟土地沒錯，但是當初有約定一個時間點，因為買的標的物是徵收地，買農地一定要加上建築物，無法分開，當初有約定時間即105年12月30日以前如果發放補償費加上原告搬遷，這筆補償費就歸土地所有權人所有，這個時間點以後就歸買方所有，當初是兩造雙方自己約定，不能說時間過了沒有領到補償費，就來上法庭告我們。（為何原告在105年12月30日之前就搬遷，補償費12月31日才發放，為何會歸賣方所有？）搬遷是為了讓原告蓋房子有緩衝時間，雙方的約定就是補償費在105年12月30日以後就歸買方所有，我剛剛講錯了，應該是歸買方，12月30日以前就歸賣方，12月30日以後就歸買方。」；證人李侑恩於110年11月9日言詞辯論筆錄證述：「（契約書第15條特別約定事項約定，地上建築物補償費由原屋主領取並拆除完畢，雙方約定自105年12月30日以前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有，這句什麼意思？）是說105年12月30日以前發放補償費的話就歸簡金明所有，如果是12月30號以後發放的話就歸林保鴻所有。（跟搬遷有無關係？）沒有關係。」等語。綜觀證人林康平、曾麗娟、周雨錡及李侑恩所述均與系爭不動產契約所載內容互核相符，足徵其等證言具有高度之可信性，亦足認定原告於簽立系爭不動產契約時在場，且明瞭第15條特別約定事項所載內容。又第15條約定暨為兩造合意約定，則依其文字內容解釋契約各方之意思表示，應係在表達：本件補償金如在105年12月30日前發放，且原告完成搬遷及拆除，則由原告領取補償費；補償費如在105年12月30日後發放，即歸被告所有，此與證人林康平、周雨錡及李宥恩證述：搬遷是為了方便原告，如果補償費在105年12月30日前發放，則由原告領取；105年12月30日後發放，即歸被告所有等語，確屬合致。簡言之，補償費只要在105年12月30日前發放，原告搬遷並拆除，始得領取，但補償費在105年12月30日後發放，即歸被告所有，在105年12月30日之後才發放補償金，也與原告搬遷無涉。至原告主張該條文義僅在表達「原告應於105年12月30日前搬遷，即應可領取補償費」，故以該條約定應給付補償金云云，並非可採。
（五）查系爭農舍於109年8月間經被告委請順達環保有限公司拆除及清運，並於109年8月17日向光埔二期重劃會提出拆除勘查申請，有申請書、拆除照片及收據影本1份可證，核與證人林康平上開證詞及光埔二期重劃會函文相符。而系爭農舍之補償費係於109年7月20日通知發放並經被告切結領取，明顯係於兩造所約定之105年12月30日後的第四年才發放。若非有第15條特別約定，原告豈不是任意繼續在系爭農舍住居四年之久？致被告無法管領及利用系爭農舍及土地之經濟價值，甚至任憑原告向第三人收租，此狀態實非被告所樂見。又如依原告所述「被告實際只有買受土地」云云，為何不是約定原告得繼續居住使用至光埔二期重劃會辦理拆遷補償為止？又原告何必約定搬遷期日？且甚至特別約明還能住到105年12月30日；倘原告仍為系爭農舍之所有權人，何以原告未負責進行拆除並負擔費用？故由目的性解釋，被告好意讓原告在簽約後，方便其腳部手術恢復、子女就學及安排新居，同意繼續由原告住2年即至105年12月30日，若在此之前發放補償金，且原告能搬走並拆除，則由原告領取；但在之後發放，則歸被告所有。又補償金在買賣過戶完畢後，本即應屬被告所有，已如前述，補償費既未在105年12月30日前發放，則原告請求被告給付補償金並無理由，縱然原告辯稱其於105年12月30日前已搬離系爭農舍，然光埔二期重劃會通知發放時間係在109年7月20日，此後有關補償金歸屬即為被告所有，與原告是否搬遷無關。
（六）系爭契約第15點之約定係為處理105年12月30日前、後補償金之歸屬問題，而無確保特定債務履行之目的，觀諸文義，亦無從推導出有約定懲罰性或損害賠償預定性違約金之意涵。參最高法院103年度台上字第2251號判決意旨，當事人間既無懲罰性特約之意，即不應認定該特別約定係違約金條款。原告主張該特別約定係為規定其未能按期搬離之懲罰性違約金，並要求被告依不當得利返還過高之違約金云云，顯不足採。而系爭不動產買賣契約之8,955萬價金即係系爭188號土地及系爭農舍之總額，原告拆解價金組合，泛稱被告為負擔增值稅、仲介費等費用而分別開立4張支票云云，顯與本件爭點無涉，實無調查必要等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造與訴外人簡金龍於103年8月12日簽訂系爭契約書，買賣標的標示為系爭188地號土地（權利範圍12分之四，下稱系爭188號土地）及坐落其上建號29號建物（即系爭農舍），約定買賣總價為8,955萬元。原告為系爭農舍之所有權人。
（二）系爭契約書第15條其他特別約定記載「地上之建築改良物的補償費由原屋主領取，並拆除完竣。雙方約定自中華民國105年12月30日前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有」。
（三）系爭188地號土地屬光埔二期重劃會之市地重劃範圍，經新竹市政府於103年4月22日以府地劃字第1030098907號函核定重劃計畫書，並於103年7月22日經新竹市政府以府地劃字第1030139399號函核定光埔二期重劃會成立，正式辦理市地重劃事宜。
（四）被告於109年7月20日領取光埔二期重劃會核撥之補償費3,336,084元、救濟金6,345,577元、自動拆遷獎勵金4,523,847元及計表遷移7,000元，共計14,212,508元。
四、本院之判斷：原告主張系爭農舍為其所有，原告僅出售系爭土地未包含系爭農舍，爰依系爭契約書第15條請求被告返還補償費3,336,084元。退步言之，系爭契約書第15條特約事項係屬違約金之約定，系系爭補償費之金額高達1,400餘萬元全數歸被告所有以充作違約金，金額顯屬過高，應予酌減並將餘額依不當得利之規定歸還原告等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭執之點厥為：（一）原告向被告請求系爭29號建物之補償費3,336,084元，有無理由？（二）系爭不動產買賣契約第15點有無違約金之性質？如有，是否應予酌減，經酌減後原告得否請求被告返還補償費？經查：
（一）系爭契約之買賣標的包含系爭土地及農舍：
１、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）另意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨可資參照）。
２、兩造及訴外人簡金龍於103年8月12日簽訂系爭契約，系爭契約書買賣不動產標示欄載明，買賣標的包含坐落新竹市○○段000號土地（權利範圍12分之4）及其上同段29建號農舍（門牌號碼新竹市○○路000巷0號），有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第147頁）。並經證人即經手系爭房地買賣之六家不動產公司之買方仲介林康平到庭證稱：「（林保鴻當時是從何取得資訊而向原告購買這個標的？） 我們貼的看板上有電話說有這塊土地，林保鴻打電話來，他有意願我就帶他去現場看土地，介紹給他買」、「（當時買賣的標的有無包含土地上的房子嗎？）有，當時有看房子是蓋在這邊，大約有多大的範圍，看土地是哪邊到哪邊、「（買賣標的也包含土地上的農舍嗎？）有」、「（將近9千萬元的買賣價金有無經過議價？）我們前後把買方的價錢拉上來才成交」、「（賣方當時委賣的底價是多少？）大概是每坪30萬元左右」、「（農舍的價錢呢？）農舍的價錢就是.. 是整個一起賣，買賣的時候農地連同農舍一起賣」、「（你的意思是農舍的價錢就沒有另外計？）因為那時候土地的行情沒有這麼高，當初成交的價格沒有農舍的話每坪不到30萬元，要連同農舍算進去才有達到這個價位，當時農地土地行情約27到28萬左右，所以要加上農舍才能說服買方有這個價值」、「（當時你以農舍估價多少錢去說服買方？）農舍原則上就是請買方加一點上去，當時價錢開得比較高開到31.5萬，由買方去砍價」、「（你剛剛說土地大約27到28萬元，當時農舍是加多少錢？）當時加了3 萬5左右到31萬五千元，一定會砍價，買方出了價錢，我們問賣方說可以的話就協調準備簽約」、「（所以農舍是土地總價每坪加3萬到5萬？）是，那是開價」、「（後來就以這個價錢成交？）不是，後來砍價每坪到30萬2千元左右」、「（ 仲介費大約是多少錢？）大概300萬左右」、「（所以賣方實拿的金額是否就是每坪27萬5千元？）我記得當初的仲介費應該沒有這麼多，我記得是大概300 萬左右，我記得節稅下來每坪約
1 萬多，我記得他們拿的價格應該比較高，是以付款金額為準」等語（見本院卷第124至132頁）；及承辦代書曾麗娟結稱：「（買賣契約的價格有無包含土地上面的農舍嗎？）有啊，買賣就是一筆土地、一筆建物」、「（依你的專業，農地上面有農舍是必須要一併移轉嗎？還是可以個別移轉？）不行，一定要併同移轉」、「（你剛剛說買賣的價金裡面有包括建物，當時土地是多少錢？建物是多少錢？）他們沒有分別處理」、「（只有告訴你一個總價？）是，就說多少錢」（見本院卷第135、136頁）；暨賣方仲介周雨錡證稱：「 …這件是我們去地主家詢問有無要賣地，開發是我跟李侑恩，當時到簡先生家，地主說他要賣並說他要實拿多少，我忘記他講多少，我們就在途中幫他找客戶，我們公司有幾個投資不動產的客戶，買方是我們公司的仲介林康平找的…」、「（買方說要買是買土地還是土地連同上面的建物？）農地跟建築物不能分開，建地就跟建築物可以不同名字，但農地跟建築物要一起賣」、「（你剛剛說賣方有說他要實拿一個價格，買方當時說要買時有無開價？雙方磋商過程？）當初賣的人只有說他要賣多少錢，我們幫他找了客戶後，因為農地跟建築物不能拆開，所以買賣土地時一定有加房子，簽約當中買賣雙方互相協調，當初內容有寫105 年12月30日以前原告要搬遷完成，還有如果當時有發放補償費，這筆補償費就歸原來的土地所有權人，如果超過這個期限就歸買方所有」、「（每坪27.5萬是土地，還是土地包含房屋？）這是土地包含房子」、「（增值稅等一切金額賣方並不支付，這些金額由誰支付？）成交價是每坪30萬1 千元，會有增值稅，因為無法辦理農地農用的證明」、「（第一項買方實拿這些錢，賣方又不付，買賣土地產生的增值稅及傭金如何支付？）加在成交價金中，包含仲介費以及增值稅」、「（最上方的總金額為8955萬就是已經包含了所謂買方實拿、仲介費及增值稅等其他稅負？）是」、「（所以扣掉買方實拿的27.5萬，以外就是仲介費還有增值稅？）對」、「（仲介費、增值稅各多少錢？）我記得買賣雙方仲介費加起來快300 萬，剩下的就是增值稅，我忘記多少錢了，後續是代書幫忙繳」（見本院卷第288至296頁）；李侑恩證稱：「（8955萬是土地的總價還是土地跟房子的總價？）土地跟房子」、「（第二項稅務、佣金、仲介費等等賣方不支付，這個錢從哪邊來？）簡先生的金額是實拿27.5萬，實拿後扣除的就作為仲介費及稅負」、「（27.5萬乘上坪數，其他的就是佣金、仲介費以及稅負這些費用？）對」、「（27.5萬是指土地還是包含房子？）包括房子」、「（簡金龍並非房屋所有權人，為何你剛才說27.5萬元包含房子呢？）這是他們自己協調的」、「（簡金龍並非房屋所有權人，為何27.5萬元包含房子？）這可能要問簡金明、簡金龍為什麼會這樣，問他們怎麼樣分的」等語（見本院卷第301、302頁），互核渠等所陳，均明確證述買賣總價包含系爭土地及農舍。而證人林康平、曾麗娟、周雨錡、李侑恩均為簽訂契約時在場之人，應就系爭契約買賣標的、價金及付款條件等節知之甚詳，且與兩造亦無利害關係，應無偏袒任一方之理，所為證言應堪採信，足見系爭買賣標的包含系爭土地及建物，應無疑義。至原告雖一再主張系爭買賣之總價8,955萬元包括土地價款、仲介費、土地增值稅等三大項。而系爭土地面積為2,941平方公尺（約889.653坪），原告及簡金龍出售應有部分共3分之1，以每坪原告要求實拿27萬5,000元計算，土地款為8,155萬1,525元，加計仲介費約300萬元、土地增值稅約500萬元，則與系爭買賣契約書所載總價8,955萬元相當（8155＋300＋500），由此可知，系爭買賣之價金，僅及土地而不包括系爭農舍，之所以標示農舍係因農地與農舍必須一併移轉云云。查系爭土地之共有人簡金龍固曾出具同意書要求出售價實拿每坪275,000元，其餘各項稅費、增值稅、仲介等費用不包括在內，其應按系爭土地持分比例分配買賣價款等情，有同意書在卷可稽（見本院卷第33頁），且本件土地增值稅經查為5,389,367元，亦有新竹市稅務局110年12月14日新市稅機字第Z000000000號函檢附之土地增值稅申報書附卷可按（見本院卷第351至356頁）。惟簡金龍僅為系爭土地共有人，就系爭農舍並無權利，自僅能就其持有之系爭土地應有部分為底價要求。且如證人林康平前開所述，系爭土地當時行情為每坪27萬元至28萬元間，核與簡金龍要求每坪實拿275,000元相符，而依土地稅法第5條第1項第1款之規定，在系爭土地有償移轉的情形下，原應以出賣人為納稅義務人。然本件實際上係由買受人即被告負擔土地增值稅，並由其以土地出賣人之名義代為繳付，而被告買受之目的係為參與土地重劃獲配重劃後之土地，享受其間增值之利益，則就系爭土地上之地上物對其應無使用價值，是就超出土地市價由被告實際負擔之土地增值稅部分，應係其評估利害得失後買受系爭農舍之對價，方為合理。否則其單僅買受系爭土地，日後如何應對坐落其上之農舍所有人對其主張權利？又有何法律依據得要求原告搬遷？參以證人林康平證稱：當時農地土地行情每坪約27萬元到28萬元間，賣價開得比較高開到31萬5,000元，後來砍價到每坪到30萬2,000元左右，要加上農舍才能說服買方有這個價值等情，益徵原告與被告議價之時，便已將系爭農舍納入買賣約定範圍，土地及建物成交價，由土地每坪27萬5,000元，提升至約每坪30萬2,000元甚明。至原告與土地共有人簡金龍間就出賣之系爭房地總價如何分配，乃其等內部協調問題，尚不能逕以簡金龍出具之前開同意書，逕認系爭買賣標的不包含系爭農舍，原告前開主張，尚非可採。
（二）系爭契約書第15條其他特別約定：「地上之建築改良物的補償費由原屋主領取，並拆除完竣。雙方約定自中華民國105年12月30日前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有」之真意為何？原告據此請求3,336,084元，有無理由？：
１、系爭契約書第15條其他特別約定記載：「地上之建築改良物的補償費由原屋主領取，並拆除完竣。雙方約定自中華民國105年12月30日前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有」（見本院卷第157頁）。核屬兩造就系爭農舍補償費歸屬之約定，惟其內容語意不明，系爭農舍（地上建築改良物）補償費究由買方（被告）或賣方（原屋主即原告）領取，如原告於105年12月30日期限前搬遷完畢，惟補償費係於105年12月30日以後始發放，並由被告負責拆除系爭地上物，則補償費應歸屬何人？兩造爭執甚劇，依前揭說明，自應以兩造交易當時所欲達到之目的、習慣及誠信原則為解釋。
２、查證人林康平到庭結稱：「（契約的特別約定事項是誰加註上去？是誰要求加註的？）簡金明當初因為腳要開刀，他說他要拿這筆錢去買土地、蓋房子，所以需要給他時間買土地蓋好房子才能搬走，原本他說約1 年多、2 年，後來我們仲介就請買方給原地主簡金明方便，讓他拿到錢可以蓋房子再搬走，因為簡金明腳受傷要開刀；後來買方也很好，就直接切齊到105年12月31號，等於有2 年多的時間…」、「（照你所述，為何特約事項要記載「土地上的建築改良物補償費由原屋主領取」？）因為他住在那邊，房屋拆了才有錢可以領，他住在那邊還在期限也沒辦法拆除，地上物補償費要拆遷了才有資格去領」、「如果時間內開發公司要徵收房屋的話不可能由買方去拆房屋，因為原地主還住在那邊，要請原地主自己拆房子去領那筆錢，他搬走之後，物件在買方名下，必須由買方拆除房屋，才由買方領取拆除費用以及補償費」、「（這個特約事項是誰要求加註的？）當初是三方面協調好加上去的」、「（是誰寫的？）代書寫的，當初是簡金明跟簡金明的姐 姐，還有買方三方協調好以105年12月31日為斷，之後補償費就是由買方領取」、「（那為何不直接記載：簡金明應於105 年12月31日拆遷完畢，拆遷補償費由買方領取？）拆遷完畢之後也有記載由買方所有，以105 年12月30日作為一個斷點」、「前面那段是為了保證原地主簡金明的權利」、「土地徵收的事情沒有人知道何時會開發，所以這條要寫清楚，當初的理念是無法預期開發公司何時會開發這塊土地，當初是說讓簡金明住在上面，當初就是這樣協調好」、「（在103年簽約時，知道補償金是多少錢了嗎？）那時候也不曉得，只知道開發公司要開發那區塊」、「（訂立契約當時有無就地上物的補償金做特約的討論嗎？）有啊，他們就是說地上物以105 年12月30日為斷點分開來，前面就歸簡金明，後面就歸買方。要看開發公司開發的實際日期」、「（你的意思是如果開發公司在105 年
6 月30日開發徵收，房屋拆遷的話補償費歸誰？）105年12月30日以內的話，開發土地的話就歸地主」、「（你剛剛不是說連農地跟地上物一併賣給林保鴻了嗎，為何105年12月30日以前開發的話地上物的補償費就歸簡金明？）因為簡金明說他還住在上面，他說這筆費用能不能給他領？他說他來拆，這筆獎金就由他來領，買方就說好啊」、「（你的意思是兩造當時有同意是以105 年12月30日作為分界點，是以發放補償費為準還是徵收為準？）以開發土地發放的日期為準」等語（見本院卷第126至130頁）；核與證人曾麗娟證稱：「（ 可否解釋這個特約事項的意思為何？）他們有約定一個時間點賣方必須要搬遷，那個時間點過後，補償費就由買方所有，就如上面所寫的」、「（所謂的那個時間點就是105年12月30日？）是，中間他們有協調，本來說一年，後來又說兩年，因為契約是8月份簽的，然後就說乾脆到年底」、「（你的意思是在105 年年底之前如果發放補償費的話，就由原屋主即賣方領取？）是」、「（105年年底之後發放補償費的話就由買方領取？）是」（見本院卷第134至135頁），及證人周雨錡：「…簽約當中買賣雙方互相協調，當初內容有寫105 年12月30日以前原告要搬遷完成，還有如果當時有發放補償費，這筆補償費就歸原來的土地所有權人，如果超過這個期限就歸買方所有」、「以當時的約定來講，搬遷跟發放補償費沒有關連，買方一坪買30幾萬，房屋如果後來沒有徵收的話這樣房屋不就是一直給原地主住，這兩年的期間房租也是簡先生在收，約定搬遷時間是給原告方便，因為簡金明說要買土地來蓋房子，可能需要兩年，還有小孩就學兩年後才畢業」、「如果補償費是在105 年12月30日以前就發放的，這就歸土地所有權人所有，如果是這個期限以後補償費就歸買方所有，這個日期以後就已經跟搬遷沒有關係」、「（當初特別約定事項建築改良物的補償費為何105 年12月30日這個日期之前是原地主領取，以後就是歸買方？為何以這個日期來切割？）因為買方當時有提出要求，土地上面有地上物，萬一沒有徵收的話不可能讓他住一輩子，萬一20、30年以後才徵收，當時補償費才發放呢？」、「買方是買房屋跟土地沒錯，但是當初有約定一個時間點，因為買的標的物是徵收地，買農地一定要加上建築物，無法分開，當初有約定一個時間即105年12月30日以前如果發放補償費加上原告搬遷，這筆補償費就歸土地所有權人所有，這個時間點以後就歸買方所有，當初是兩造雙方自己約定，不能說時間過了沒有領到補償費，就來上法庭告我們」、「（如果賣方在105 年12月30日之前已經搬遷完畢，補償費是在105年12月31日當天才發放，這樣補償費是歸誰？）歸賣方所有」、「（ 照你剛剛說的要兩個都具備，補償費是在105 年12月30日之後為何補償費是歸賣方？）當初會寫這個日期，是因為買方說這個日期後補償費就歸買方所有，搬遷的時間是為了讓賣方方便，他有蓋房子的需求」、「（為何原告在105年12月30日之前就搬遷，補償費是在12月31號才發放，為何會歸賣方所有？）搬遷是為了讓原告蓋房子有緩衝時間，雙方的約定就是補償費在105 年12月30日以後發放就歸買方所有，我剛剛講錯了應該是歸買方，12月30號以前就歸賣方，12月30號以後就歸買方」（見本院卷第289至292頁），暨證人李侑恩證稱：「（契約書第15條特別約定事項約定，地上建築物補償費由原屋主領取並拆除完畢，雙方約定自105 年12月30日以前搬遷完畢，以後補償費歸買方所有，這句什麼意思？）是說105 年12月30日以前發放補償費的話就歸簡金明所有，如果是12月30號以後發放的話就歸林保鴻所有」、「（為何以105年12月30日作為切割的時間點？）他說小孩有學區的問題，賣方同意給簡先生兩年的時間住，因為簡先生認為會在兩年的時間內發放補償費，所以才同意這樣寫」、「（你的意思是簡金明認為地上物的補償金應該由他來領？）應該是說他認為兩年內開發公司會發給他」、「（你的意思是他主觀上認為重劃會兩年內會發放補償費，所以簡金明主觀是認為地上物的補償費由他來領嗎？）他認知上認為他領得到，但是實際上補償費拖到109 年才發放」、「原則上是由屋主來領，屋主是林先生，但林保鴻也不可能等一輩子，也不知道什麼時候會做，所以當時雙方就簽約同意105 年12月30日以前是簡先生領，12月30號之後是林保鴻領」、「（當時你們的認知105 年12月30日以前地上物補償費是簡金明領，105年12月30日以後是林保鴻領？）是」、「（當時買賣雙方都有這樣的認知嗎？）是，而且當時簡先生的認知是兩年內他應該領得到，所以他也同意」、「（特別約定事項上面記載的搬遷完畢與補償費有無關係？）沒有關係，與補償費領取是兩回事」、「（你剛剛提到在買賣磋商條款約定時，簡金明他的認知是他兩年內可以拿得到，他有大概跟你說明他為何會這樣判斷嗎？）可能跟當時的查估有關係，我印象中當時開發公司有派人去做查估，他認知查估完他應該就可以拿得到了」（見本院卷第297至300頁）等語相符。足見本條內容乃兩造為便利原告搬遷系爭農舍所為之特別約定，即被告給予原告兩年餘之搬遷緩衝期至105年12月30日，如前開期限前地上物徵收完畢須拆遷，因原告依約尚得居住於系爭農舍，兩造同意由原告負責拆除並領取補償費，惟於105年12月30日期限過後，則因系爭農舍本屬被告買受所有，不論原告有無依約於105年12月30日前搬遷，補償費悉歸被告所有，至為明確。
被告辯稱前開約定係慮及如在105年12月30日前重劃進度已進行至拆遷地上物之執行，致原告迫於面臨提前搬離，則由其負責拆除房屋，拆遷之補償費便歸原告所有，以作為提早搬離之補償。至105年12月30日之期限屆至後，原告依特別約定本應履行搬離之義務，此後拆除作業與原告無關等語，應堪採信。
３、次查，系爭農舍於109年8月間經被告委請順達環保有限公司拆除及清運，並於109年8月17日向光埔二期重劃會提出拆除勘查申請，有被告提出之申請書、拆除照片及收據影本在卷可按（見本院卷第179至185頁），嗣109年7月20日經被告切結領取14,212,508元之自動拆遷獎勵金，亦有光埔二期重劃會110年4月20日光埔二期自劃字第110014號函及檢附之建築改良物調查表、照片、切結書附卷可稽（見本院卷第93至97頁、第105、106頁），即系爭補償費係於兩造所約定之105年12月30日後的第四年才發放，則被告依約受領補償費，自無不合。且原告是否於105年12月30日前搬遷，亦無審酌之必要。
４、末按，系爭契約第15條特約事項，係兩造就系爭農舍補償費約定以105年12月30日前、後發放，定補償金歸屬何人之約定，並無確保特定債務履行之目的，或有違約金之性質，無從依民法第252 條之規定，由法院予以核減，是原告請求本院依職權酌減違約金，並請求被告依不當得利返還酌減後溢領之補償金云云，亦有未合。
（三）綜上，系爭契約之買賣標的包含系爭土地及農舍，且系爭契約第15條係兩造間就補償金歸屬之約定，並不具違約金之性質，而系爭補償金係於兩造所約定之105年12月30日以後始發放，自應歸屬被告所有。
五、綜上所述，系爭契約之買賣標的包含系爭土地及農舍，且系爭補償金係於兩造約定之105年12月30日以後始發放，則由被告受領，並無不合。故原告依系爭契約第15條及不當得利之法律關係，請求被告給付原告3,336,084元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起迄清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 14 日
書記官 劉亭筠