臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第1015號原 告 莊松碧訴訟代理人 路春鴻律師複代 理 人 葉文海
黃昌仁被 告 莊瑞乾訴訟代理人 成介之律師被 告 蔡莊梅
莊梅紅
陳睿勳上 一 人法定代理人 陳佑仰
蔡璧如兼前列三人共 同訴訟代理人 莊惠鈞上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年8月7日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落新竹縣○○市○○段○○○地號土地及同段一○四建號建物（門牌號碼新竹縣○○市○○街○○○號，含增建部分）全部分歸被告莊瑞乾取得，被告莊瑞乾並應補償原告及其餘被告如附表應補償金額欄所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。經查，訴外人莊梅雀曾將其所有坐落新竹縣○○市○○段000地號土地及其上104建號建物（即門牌號碼新竹縣○○市○○街00號，下稱系爭房地）全部設定抵押權予訴外人渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行），有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第61、63、67頁)，渣打銀行雖回函債務已結清（見本院卷一267頁），惟上開抵押權既未塗銷，原告請求判決分割系爭房地，受告知訴訟人渣打銀行依民法第824條之1第2項之規定，就系爭房地之分割仍有法律上之利害關係，為保障其權利，爰對渣打銀行告知訴訟，惟渣打銀行並未聲明參加本件訴訟，合先敘明。
二、除被告莊瑞乾外，其餘被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房地為兩造所共有，長期以來均係被告莊瑞乾占有使用，並將之出租予他人營業使用。系爭房地為2層樓透天建物，對外出入僅1樓大門，倘為原物分配，勢須將2層樓房劃分諸多區域維持共有，不符合經濟效用，損及房屋完整性，故主張變價分割，並就賣得價金由兩造按應有部分比例分配。
二、被告部分：
（一）被告莊瑞乾表示：系爭房地為被告莊瑞乾在使用，希望系爭房地分割予被告莊瑞乾單獨取得，再補償其餘共有人，惟不動產過戶增值稅應在找補金額中扣除。
（二）其餘被告表示：同意變價分割。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權力。民法第759條之1第1項定有明文。又按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限，請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準（最高法院67年台上字第3131號判決意旨參照）。
是法院應依土地登記謄本上記載各共有人應有部分裁判分割共有物，共有人或第三人縱對土地登記謄本上記載之共有人或應有部分有所爭執，應另以訴訟處理。查系爭房地為兩造共有之事實，有土地、建物登記謄本為憑（見本院卷一第59-67頁），且系爭房地依其使用目的並無不能分割情形，而兩造亦無就系爭房地有不分割之協議，被告就此亦未爭執，是兩造既就分割方法無法達成協議，則原告訴請裁判分割共有物，自屬有據。至被告莊瑞乾主張被告陳睿勳所有系爭房地持分係由訴外人蔡林梅櫻所贈，但蔡林梅櫻非莊陳銀之繼承人，無權繼承取得系爭房地持分後再轉贈被告陳睿勳云云，此部分雖經訴外人莊錦標提起塗銷繼承登記等訴訟，刻正由本院以112年度訴字第498號案件審理中，然揆諸上開說明，該訴訟對本件並無影響，本院仍應依土地登記謄本之記載為裁判分割。
（二）再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：
一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1至6項分別定有明文。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。而共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人(最高法院51年台上字第271號判例、90年度台上字第1607號判決意旨參照)。
（三）經查，系爭房地位於雙向兩車道之華興街路旁，為一有騎樓透天建築，騎樓部分外推，一、二樓間有鐵柱遮陽棚往外道路延伸（指大門口之外），房屋兩側均緊鄰他人透天厝，一樓經營彩券行，門牌號碼為華興街83號，附近有中藥行、牛肉麵店、蔬食館及其他商業店面，一樓彩券行前段為門市、中段為休息區及廁所、後段為廚房，據測量員稱後方廚房可能為增建，一樓中段處並有樓梯通往二、三樓。一樓有後門，後門打開為極窄的通道，其後緊鄰他人建物，後門外上方有一小段雨遮。二樓供住家使用，二樓後段據測量員稱可能也有增建，部分屬於室內，部分屬於室外陽台，陽台有雨遮。三樓為鐵皮屋（鐵皮屋頂及矮磚牆，矮磚牆上有包覆鐵皮、鋁門窗、鋁門），鐵皮屋外為陽台，並有鐵皮屋頂延伸之遮雨棚，其內堆放雜物，二三樓需透過樓梯通往一樓，再由一樓門市對外通行，系爭房屋現為被告莊瑞乾占有使用等情，業經兩造陳明在卷，並經本院會同兩造勘驗現場並囑託新竹縣竹北地政事務所派員到場會勘屬實，此有勘驗筆錄、複丈成果圖及現場照片在卷可稽（見本院卷一第149、179、159-175頁）。本院審酌兩造共有系爭房地，除被告莊瑞乾應有部分為9分之4，其餘共有人之應有部分均為9分之1，且以原物分配並無困難，惟系爭房屋僅有單一出入口，勢必難以滿足分割後個別住戶之使用，現實上顯無原物分割分配於各共有人之可能性，考量系爭房屋使用現況，將系爭房地分歸被告莊瑞乾單獨取得，再由分得原物之被告莊瑞乾以金錢補償其餘共有人，較利於系爭房地之整體規劃及利用，進而發揮其最大經濟效益。至原告主張系爭房地應以變價之方式為分割等語，揆諸前開說明，本件既可採行原物分配兼金錢補償方式予以分割，即不得再行斟酌是否予以變價，原告所提分割方案，自非可採。
（四）系爭房地經本院囑託凱信不動產估價師聯合事務所進行鑑價後，鑑定總價為新臺幣（下同）9,964,976元，有凱信不動產估價師聯合事務所函、不動產估價報告書可參（見本院卷二第35頁及外放卷），原告雖主張鑑定金額過低，惟本件估價報告乃係委請兩造同意且為司法院公告之鑑定機構鑑定而得之結論，該估價師與系爭房地共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性。系爭房地之價格既已送鑑定，鑑定之程序亦無瑕疵，內容亦無不適當，自可作為本件金錢找補之依據。是被告莊瑞乾應補償原告及其餘被告如附表應補償金額欄所示之金額。另土地增值稅乃土地所有權移轉時，應由納稅義務人按土地漲價總數額繳交予主管機關之稅費，而市場價格則係取決於前揭估價報告所分析之因素，並不因土地所有權人持有土地之長短及增值稅之多寡而有不同，故不論土地應有部分之移轉是否需繳納土地增值稅，受分配者仍應按系爭房地之價格補償予未受分配者，始為公平，是本件系爭房地尚無扣除土地增值稅之問題，被告莊瑞乾抗辯應將補償金額扣除土地增值稅等語，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請分割系爭房地，為有理由，本院認將系爭房地分歸由被告莊瑞乾取得，被告莊瑞乾應補償如附表應補償金額欄所示之金額予原告及其餘被告之分割方式較為適當，爰判決如主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、又分割共有物之訴具非訟事件之性質，分割共有物之方法，應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由兩造各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰併依民事訴訟法第80條之1規定，諭知訴訟費用之負擔如主文第二項所示。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日
民事第一庭 法 官 林哲瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 26 日
書記官 彭富榮附表：
共有人 應補償金額 (新臺幣) 應有部分比例 原告莊松碧 1,107,220元 9分之1 被告莊瑞乾 9分之4 被告蔡莊梅 1,107,220元 9分之1 被告莊梅紅 1,107,220元 9分之1 被告莊惠鈞 1,107,220元 9分之1 被告陳睿勳 1,107,220元 9分之1