臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第21號原 告 莊訓雲訴訟代理人 范綱祥律師被 告 蕭婉儀即蕭素卿上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年4月19日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村00鄰○○000○0號房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應自民國109年12月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及各期自次月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬元，及自民國110年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁拾叁萬肆仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣陸萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，原訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村00鄰○○000○0號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告；㈡被告應自民國109年12月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬2,000元，及各自次月1日起至清償日止，按週年率利百分之5計算之利息；㈢被告應給付原告21萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣於訴訟進行中具狀更正上開第㈢項之聲明為：被告應給付原告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。核原告所為聲明之變更，其請求之基礎事實仍為相同，且屬單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告自民國93年12月1日起承租原告所有系爭房屋，最後一次租約租期係自104年12月1日起至109年11月30日止，共計5年，同時約定租期屆滿除雙方另行訂立書面租約外，租賃關係即為終止，被告不得主張以不定期租約續約，租金為每月1萬2,000元整，應於每月1日以匯款方式給付（下稱系爭租約）。系爭租約已於109年11月30日屆滿終止，經扣除押金2萬元，被告仍積欠租金20萬8,000元，原告就積欠租金迭經催討，並曾以存證信函催告租期屆滿不予續租，要求被告返還租賃房屋並清償所積欠之房租，均未獲置理。被告嗣後雖3次分別匯款6,000元予原告，惟因上開約定，故不得主張以不定期租約續約，予以抵充所欠租金後，被告尚應給付19萬元。另被告雖主張原告曾經同意出租系爭房屋20年及請求原告減租為每月6,000元云云，然僅為被告之片面主張，原告從未承諾，實難同意。為此，依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還系爭房屋、給付所欠租金及現仍占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告；㈡被告應自109年12月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告1萬2,000元，及各自次月1日起至清償日止，按週年率利百分之5計算之利息；㈢被告應給付原告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告自93年12月1日承租系爭房屋迄今已有16年，而當初簽約之時，原告親口承諾租期20年，須5年一簽，被告始放心處理北部房屋後安心入住系爭房屋，並在屋後增建約8坪大的採光屋、圍牆外增設花台植栽，並在環繞房屋的三面水溝加上鎳鐵水溝蓋，共花費23萬5,000元，原告亦無異議。直至第15年下半年，被告因財務問題，請求原告在第4次合約時能減少租金為每月6,000元，並以上開增建費用抵充租金，經原告秘書轉告表示原告同意，言明須正式簽約，但始終未得合約書，之後竟收到原告寄發之存證信函，然而被告仍盡所能地在每月底匯款6,000元予原告，是懇請原告同意能以每月6,000元租金續簽剩餘4年之租約，並以上開增建費用23萬5,000元抵扣所欠租金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張被告向其承租系爭房屋使用，自104年12月1日起每
月租金為1萬2,000元，應於每月1日前繳納，而系爭租約已於109年11月30日期滿終止，且無續約，惟被告迄未搬遷返還系爭房屋，且積欠租金19萬元未償等情，業據其提出租賃契約書、存證信函暨收件回執、租金給付情形明細表等件影本為證（本院卷第13至29頁），核與所述相符。而被告就上開事實並不否認，僅以原告承諾出租系爭房屋予被告20年、被告同意減少租金為每月6,000元並以被告所支出之增建費用23萬5,000元抵充租金等語置辯，是堪認原告主張之上開事實為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例參照）。本件被告抗辯兩造在93年簽定第1份租賃契約書時，原告親口承諾出租系爭房屋予被告20年不會收回，被告始支出23萬5,000元增建、修繕系爭房屋週遭環境，嗣於租期至第15年下半年時，經被告之請求，原告經由秘書轉告同意在簽第4份租賃契約時減少租金為每月6,000元，並以上開增建費用抵充租金等語，但原告均予否認，而被告就其抗辯之事實，未能提出任何確實之證明方法以證其實，本院自無從逕認原告有上開同意之事實存在；況查，被告於其答辯書狀同時載明，針對20年租期部分，「須5年一簽」，可見係為雙方預留不願續租之自由，故仍應以租賃契約之約定為有效；另針對減少及抵充租金部分，被告亦稱係原告之秘書轉告同意，但「言明須要正式簽約」，顯然原告有意保留猶豫期間且應以書面契約之內容作為最終確定之意思表示，而被告嗣後遲未收受來自原告之合約書，更為被告所自陳，是堪認兩造並未就被告上開所辯事實達成意思表示合致，應不發生契約法律效果。
㈢次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第450條第1項、第455條前段亦有明定。查兩造自93年12月1日起即就系爭房屋簽定租約，由被告向原告承租系爭房屋，而系爭租約係兩造所簽定之第3份契約書，租賃期間自104年12月1日起至109年11月30日止，系爭租約第3條：「租金每月壹萬貳仟元整，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒絕。租金乙方應按月給付，乙方於每月一日以匯款方式支付每月租金，…」、第7條：「乙方於租任（應係「賃」之誤繕）期滿或租約終止後，應即將房屋遷讓交還，…」、第2條中段：「租期屆滿除雙方另行訂立書面租約外，租賃關係即為終止，乙方不得主張以不定期租約續約。」，原告於租期即將屆滿前之109年11月23日以存證信函請求被告給付積欠之租金及期滿後遷讓返還系爭房屋，該存證信函已送達居住在系爭房屋之被告，被告迄未遷讓返還房屋，且系爭租約無視為以不定期間繼續契約之情形，自因租賃期間屆滿而消滅；又被告自107年6月起未依約按時繳付或未繳足租金，至本件言詞辯論終結前，於扣除押除押租金2萬元及期滿後所繳納之1萬8,000元金額後，被告仍有欠繳租金19萬元。是原告依第455條前段規定、系爭租約第7條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第439條第1項前段規定、系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠之租金19萬元，洵屬有據。㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條本文定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告為系爭房屋之出租人，系爭房屋之使用收益本應歸其所有，被告與原告間就系爭房屋雖訂有系爭租約，惟於109年11月30日已屆滿，業如前述，則被告於系爭租約屆滿後，已無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，並以被告前依系爭租約承租系爭房屋之租金每月1萬2,000元，應為適當可採。是以，原告依民法第179條之規定，請求被告給付自租約屆滿翌日即109年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元，核屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110年1月26日以寄存送達被告（見本院卷第33頁），應於同年2月5日發生送達效力，故原告請求被告給付積欠租金19萬元部分，併得請求自110年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。又被告應按月給付不當得利1萬2,000元部分，係於得利後始生返還之義務，故應在當月屆滿後始負遲延責任，則原告請求各自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定及系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自109年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利1萬2,000元，及各自次月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨請求被告給付原告積欠之租金19萬元，及自110年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
書記官 林琬茹