臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第370號原 告 陳稔被 告 張復山上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年9月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○街○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾貳萬元；及自民國一一○年八月十四日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第二項前段原告如以新臺幣陸拾萬柒仟元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項後段於原告就已屆清償期部分每期各以新臺幣壹萬元供擔保後，各得假執行；但被告如按期各以新臺幣參萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1 項、第2項分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明第二項原為：「被告張復山；被告鄭玉琴應連帶給付原告新臺幣(下同)186萬元，及自民國(下同)110年遷讓房屋之日止，按月給付租金3萬元。」，因鄭玉琴於言詞辯論期日到庭陳述其為原契約之連帶保證人(見本院卷125至127頁)，原契約已到期，兩造成為不定期租賃不應由伊負責等語，原告乃於110年9月14日當庭以言詞向本院撤回對鄭玉琴之訴訟（見本院卷第149頁），並得鄭玉琴當場同意，自生撤回效力；復經原告重新核算被告張復山積欠租金，並以110年8月10日言詞論筆錄送達被告之日為終止租約之意思表示，而於110年9月14日言詞辯論期日變更聲明第二項為：「被告應給付原告188萬元，及自110年8月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告不當得利損害賠償3萬元」(見本院卷第129、154頁)。核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣被告於93年9月1日向原告承租坐落新竹市○區○○街00號之房屋(下稱系爭房屋)，雙方約定租期五年，每月租金3萬元，於每月1日前給付，並簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)。98年8月31日租期屆滿後，兩造未訂定新租賃契約，致使契約變成不定期租賃契約，被告自104年1月1日起至110年3月31日止，均未按時繳付租金，至今已積欠5年2個月，經原告於110年2月26日寄發存證信函表示如逾期未繳付租金，即為終止租約之意思表示，如今期限已滿，被告仍未繳付租金。
(二)被告後來支付房租之方式都用匯款，如有收現金會開收據給被告，原告時常去被告店裡收不到錢，被告說有錢就匯款，然其匯款金額不定，最後一次係108年8月12日匯款1,500元。被告雖曾說要向伊買系爭房屋，但雙方並未合意亦未簽訂買賣契約，伊以為被告係為擴大經營而裝修系爭房屋，況伊亦無權干涉。為此，爰依民法第767條第1項、第179條及系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
1、被告應將坐落新竹市○區○○街00號房屋全部遷讓騰空返還原告。
2、被告應給付原告188萬元，及自110年8月14日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告不當得利損害賠償金3萬元。
3、訴訟費用由被告負擔。
4、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於99年間曾向伊表示願意出售系爭房屋，兩造均有共識，並經原告同意由被告先行整修系爭房屋俾利向銀行爭取最佳貸款，且即日起系爭租約不再續約準備房屋買賣事宜。被告於99年1月開始整建房屋，耗時7個月花費500萬元，並於完成整建後向原告提出購買房屋之事，未料原告藉故推諉故意延宕至今，被告本於誠信自99年1月至108年12月均有以現金支付租金，支付房租時原告有時拿了就走，有時會簽收據，後面沒有契約時原告也沒有收取房租，因為講好要買系爭房屋，原告說既然要賣，租賃契約就沒了，談到最後原告提出1,180萬元，由伊先整修房子貸款後再一次給他，伊一直要給他，但原告又說要跟太太商量，後來原告反悔，伊還是有給他房租等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告所主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、存證信函暨掛號執據、回執、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、109年房屋稅及地價稅繳款書、存摺內頁為證(見本院卷第13至61頁)，核與所述相符。被告雖不否認系爭租約，惟以原告承諾出賣並允其先行整修系爭房屋，其另有以現金方式給付房租等語置辯。則本件爭點厥為：原告請求被告遷讓房屋並給付租金188萬元，及自被告遷讓返還系爭房屋前按月給付租金3萬元有無理由？
(一)按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例參照）。本件被告先以兩造曾於99年1月達成買賣系爭房屋之合意為由，抗辯兩造已無租約云云，並到庭陳述：「我跟原告講好要跟他買房子，他就說既然要賣房子合約就沒有了。一開始講890萬，後來他說這邊的房屋漲價了，我當時要整修房子原告也答應」、「房屋談到最後原告提出1180萬，價金部分原告跟我說可以跟銀行貸款，我就說如果要貸款要整修房子，原告就說我先整修房子再一次給他這樣交易」等語(見本院卷第151頁)。原告雖未否認曾與被告討論買賣系爭房屋之事，但辯稱其僅說如果被告有賺錢就把房屋賣他，但被告都沒有行動亦未出價，照樣給付房租，且否認先讓被告整修系爭房屋以利向銀行貸款乙事，主張被告為擴大營業才裝潢，原告身為房東無理由不允許等語，此有本院言詞辯論筆錄在卷可按(見本院卷第131頁、第154頁)。則依兩造上開所陳，尚難據此即推斷兩造就系爭房屋買賣契約成立之要素—買賣價金已確認，進而達成意思表示合致，自難認兩造間已成立系爭房屋買賣契約。況被告就其抗辯之事實，未能提出確實證明之方法以證其實，更自陳：「後來原告反悔，整修好房屋後伊繼續做生意，還是有給原告房租」等語(見本院卷第151頁)，益徵被告已知原告無與其訂立系爭房屋買賣契約之意欲，自無發生買賣契約之法律效果，是被告執此抗辯，難為憑採。
(二)按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第451條定有明文。又按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上第1820號判決要旨可資參照）。又按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨可資參照）。
1、查兩造自93年9月1日起簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自93年9月1日起至98年8月31日止，依系爭租約第3條及第4條約定：「租金每個月新臺幣參萬元整，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒絕。租金應於每月壹日以前繳納，每次應繳納壹個月份已方不得藉詞拖延。」、第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方...」，堪認係定有期限之租約，此參系爭租約在卷可稽(見本院卷第15至17頁)。然系爭租約租賃期間屆滿後，兩造未重新簽定書面租賃契約，仍由被告依原租約內容繼續使用系爭房屋，原告未反對被告繼續使用，且持續收取被告繳納之租金，為兩造所不爭，揆諸前開說明，足認兩造自98年9月1日起，就系爭房屋成立不定期租賃關係。
2、然被告自104年起繳租情況不正常，至110年8月已積欠原告租金188萬元未清償，此有原告郵局存摺內頁及繳付明細表等件為證(見本院卷第39至61頁、第139至145頁)，其遲付租金總額顯已達2個月以上。又原告雖曾於110年2月26日以竹北光明郵局第91號存證信函催告被告繳付租金，如未繳付則終止租賃契約為意思表示，然該存證信函因招領逾期而退回（見本院卷第29頁），因未能送達被告而未發生通知效力，依前開判決意旨，自不生終止租賃契約之效力。原告復於本院110年8月10日言詞辯論期日主張終止系爭租約，並以言詞辯論筆錄之送達為向被告終止租約之意思表示，經被告於110年8月13日收受，此有110年8月10日言詞辯論筆錄及其送達證書在卷可參（見本院卷第129、134頁）。惟被告仍未於相當期限內繳付積欠之租金，是系爭租約關係應已於110年8月13日經原告合法終止。從而，原告既為系爭房屋所有權人，被告亦已無合法占用之正當權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
3、按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用（最高法院64年台上字第1579號、93年台上字第2158號判決意旨參照）。則依上開說明，本件原簽訂系爭租約之內容，除關於租賃期限約定外，於成立不定期租賃契約關係中均生拘束契約當事人之效力。查兩造原簽訂租賃契約之內容，除關於租賃期限約定外，於成立不定期租賃契約關係中均生拘束契約當事人之效力，系爭租約關係於110年8月13日合法終止，已如前述，經原告核算後被告於104年1月至110年8月租賃期間尚積欠原告188萬元，此參原告提出之郵局存摺影本內頁及繳付明細表在卷可明。然兩造簽訂系爭租約時，被告已給付押租金6萬元予原告，並記載於系爭租約第5條，此參系爭租約在卷可稽，依上揭土地法第100條第3款之規定原告應先扣除押租金6萬元後，始得請求被告給付積欠租金，是以被告積欠之租金188萬元扣除押租金6萬元後，原告得請求被告之租金應為182萬元(計算式：188萬-6萬=182萬)，據此，原告於182萬元租金範圍內之請求，自屬有據，逾此部分，不應准許。
4、又被告雖辯稱每月均有交付租金，累計已繳360萬元，繳納方式為付現或匯款，付現之部分原告有時拿了就走，有時會簽單子云云，並提出108年8月12日1500元之郵局匯款單為證(見本院卷第105頁)，惟為原告所否認，並稱：被告如以現金交付租金伊會手寫收據給他，除訂約第一年被告以給付一年期支票方式繳付外，後來由伊每月去跟被告收取，後來被告說以郵局劃撥方式給付，但後來就越來越難收到，有時付2,000元，有時付3,000元等語(見本院卷第128頁)，參原告所提出之郵局存簿內頁及兩造均不否認被告最後一次匯款係於108年8月12日匯款1,500元等情觀之，原告主張被告於近年均以劃撥方式繳付租金，且未能按時足額給付租金乙情，堪為真實。參以被告如以現金繳納租金，應能提出原告手寫收據或其他已繳付租金之證據已實其說，然被告至言詞辯論終結前僅空言為前開抗辯，均未提出其他有利事證，自無足採。
(三)復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條本文定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告為系爭房屋之出租人，系爭房屋之使用收益本應歸其所有，被告與原告間就系爭房屋雖訂有系爭租約，惟於110年8月13日已屆滿，業如前述，則被告於系爭租約屆滿後，已無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害，且依上開說明，被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，並以被告前依系爭租約承租系爭房屋之租金每月3萬元，應為適當可採。是以，原告依民法第179條之規定，請求被告給付自租約屆滿翌日即110年8月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，核屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約之法律關係，請求(一)被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告；(二)被告應給付原告182萬元，及自110年8月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 5 日
民事第一庭法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 5 日
書記官 劉亭筠