臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第491號原 告 廖裕健
廖子敬上二人共同訴訟代理人 廖于清律師
楊詠誼律師被 告 徐文崇
廖宇垣
劉欽乾
鍾英城
張琳泉
何有妹兼上一人訴訟代理人 何恭喜上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國112年3月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。如附表一「被告」欄位所示之被告，向「原告」欄位所示之原告承租如附表一「附圖」、「地號」、「位置」、「面積（平方公尺）」欄位所示之土地，每月租金應自民國一一一年五月一日起調整為如附表一「調整後月租」欄所示，並應按月於每月1日給付。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
原告備位之訴假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第256條、第262條第1、4項分別定有明文。查原告起訴時，原將溫敏妹列為被告，請求其拆屋還地及按月給付相當於租金之不當得利；嗣因和解，撤回對溫敏妹之訴訟（見卷二第141頁）。溫敏妹就原告上開撤回行為，未於撤回書狀送達之日起10日內提出異議（見卷二第157頁），揆之上開規定，應視為同意撤回，合先敘明。
貳、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2、3、7款、第2項分別定有明文。第按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查本件原告起訴時，原係依據民法第767條、第179條規定，聲明請求被告徐文崇、廖宇垣、劉欽乾、鍾英城、張琳泉、何恭喜、何有妹應分別將渠等所有、坐落在原告土地上之地上物予以拆除、返還占用之土地，並應按月給付相當於租金之不當得利。嗣因實施土地測量，原告乃據測量結果更正聲明請求拆除地上物之位置及面積，並調整不當得利金額（見卷二第137-139頁）；爾後，因被告等抗辯與原告間具土地租賃契約，原告乃依租質關係追加備位請求調整租金（見卷二第358-359頁）；最終將訴之聲明變更為如民事辯論意旨狀所示（見卷三第205-211頁）。經核，因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，或屬單純擴張應受判決事項之聲明，且本件前後之請求基礎事實，均係以被告是否無使用原告所有土地之權限，而應負返還土地之責任，其原因事實具有共通性及關聯性，而不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法條，基於訴訟經濟及紛爭解決一次性之考量，自應准許。另備位追加請求調整租金之訴，其基礎事實均為被告所有之地上物占用土地之事實及因而衍生之爭執，二者請求之基礎事實堪認應屬同一，且被告就原告之訴之追加並無異議，而為本案之言詞辯論，原告追加備位聲明部分，亦屬合法，應予准許。
參、被告鍾英城、張琳泉經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告廖裕健為坐落新竹縣○○鄉○○段413、454-5、454-11、454-12、454-13、454-14、454-22、468-5、468-6地號土地之所有權人；原告廖子敬為同段454-23地號土地之所有權人；原告二人共有同段414地號土地，應有部分各1/2（下稱系爭
413、454-5、454-11、454-12、454-13、454-14、454-22、468-5、468-6、454-23、414地號土地)。被告等未經原告之同意，而為下列之占用：
(一)被告徐文崇所有之車庫、建物、雨遮，無權占有系爭413、414地號土地內如新竹縣竹東地政事務所繪製之110年11月4日東測數字第135700號、111年6月14日東測數字第077900號土地複丈成果圖（下稱附圖一、二）所示位置A、A1、A2，面積依序為47.65平方公尺、2.57平方公尺、1.30平方公尺。
(二)被告何恭喜所有之石棉瓦雨遮，無權占有系爭454-14地號土地如附圖一所示位置B、面積26.12平方公尺。
(三)被告何恭喜所有之石棉瓦雨遮、鐵皮屋、平房、水塔，無權占有系爭454-23地號土地如附圖一所示位置B1、C、D、D1、D2，面積依序為0.40平方公尺、194.21平方公尺、166.53平方公尺、45.29平方公尺、1.69平方公尺。
(四)被告何恭喜所有之建物，無權占有系爭454-5地號土地如附圖二所示位置B、面積5.26平方公尺。
(五)被告何恭喜所有之建物，無權占有系爭454-12地號土地如附圖二所示位置C、面積40.84平方公尺。
(六)被告何有妹所有之平房，無權占有系爭454-23地號土地如附圖一所示位置E、面積157.76平方公尺。
(七)被告鍾英城所有之平房、雨遮，無權占有系爭454-22地號土地如附圖一所示位置F、F1，面積依序為104.80平方公尺、1
35.57平方公尺。
(八)被告張琳泉所有之平房、雨遮，無權占有系爭454-22地號土地如附圖一所示位置G、G1，面積依序為110.08平方公尺、8
7.53平方公尺。
(九)被告劉欽乾所有之樓房，無權占有系爭454-13、468-5地號土地如附圖一所示位置H、H1，面積依序為83.24平方公尺、
0.19平方公尺。
(十)被告廖宇垣所有之樓房，無權占有系爭454-11、468-6地號土地如附圖一所示位置J、J1、K、K1，面積依序為39.64平方公尺、87平方公尺、11.93平方公尺、0.16平方公尺。
二、原告既為系爭土地之所有權人，自得本於所有權之行使，對無權占用土地之被告，請求排除侵害。又被告等長期無權占用系爭土地，致原告受有無法使用收益之損害，伊等亦得按不當得利之法律關係，請求被告按土地申報地價新臺幣（下同）560元之10%，計算應返還相當於租金之利益。為此，依據民法第767、179條之規定，提起先位之訴，並聲明：（一）被告徐文崇應將坐落系爭413、414地號土地如附圖一所示位置A及如附圖二所示位置A1、A2之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告二人。（二）被告徐文崇應自111年12月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健237元。（三）被告廖宇垣應將坐落系爭454-11、468-6地號土地如附圖一所示位置J、J1、K、K1之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕健。（四）被告廖宇垣應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健647元。（五）被告劉欽乾應將坐落系爭454-13、468-5地號土地如附圖一所示位置H、H1之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕徤。（六）被告劉欽乾應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健389元。
（七）被告鍾英城應將坐落系爭454-22地號土地如附圖一所示位置F、F1之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕徤。（八）被告鍾英城應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健1,122元。（九）被告張琳泉應將坐落系爭454-22地號土地如附圖一所示位置G、G1之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕徤。（十）被告張琳泉應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健922元。（十一）被告何恭喜應將坐落系爭454-14地號土地如附圖一所示位置B之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕健。（十二）被告何恭喜應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健122元。（十三）被告何恭喜應將坐落系爭454-5地號土地如附圖二所示位置B之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕健。（十四）被告何恭喜應自111年12月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健25元。（十五）被告何恭喜應將坐落系爭454-12地號土地如附圖二所示位置C之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖裕健。（十六）被告何恭喜應自111年12月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖裕健191元。（十七）被告何恭喜應將坐落系爭454-23地號土地如附圖一所示位置Bl、C、D、D1、D2之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖子敬。（十八）被告何恭喜應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖子敬1,904元。（十九）被告何有妹應將坐落系454-23地號土地如附圖一所示位置E之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告廖子敬。（二十）被告何有妹應自110年6月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告廖子敬736元。（二十一）訴訟費用由被告負擔。（二十二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、承上，被告雖抗辯其等就各別占用之土地，具有租賃契約存在云云，惟原告否認之：
(一)否認被告所提出之給付租金憑據之形式及實質真正。依該等憑據，並非給付金錢予原告；且其上之簽名筆跡潦草、模糊不清，不足證明為原告廖裕健代父親受領所簽。此外，單據上亦未明確記載承租標的，更無法確認是否即為被告等所占用之部分。
(二)否認證人廖子龍、廖子宏、廖度榕所證述原告父親曾與其他共有人六年一個循環收取租金云云，縱認前共有人有達成分管協議，而由部分共有人收取被告等所給付之租金，然按最高法院110年度台上字第409號判決意旨，該分管契約已因分割而終止，原告不受拘束。
(三)被告何恭喜占用原告廖裕健所有系爭454-12地號土地如附圖二位置C部分，該區域至少於103年12月14日止仍為空地，並非被告何恭喜所稱之作為興建廚房使用，足證被告何恭喜租用之範圍並未包含該處。
(四)據被告抗辯內容，系爭土地早自日治時期即出租予被告或其先祖，亦即坐落土地上之建物已持續70年以上，已超過房屋使用年限，則原告主張租約因分割而終止，並無不符合土地法第103規定之情形。
(五)被告廖宇垣所述之新竹縣○○鄉○○段00○號，乃坐落在同段543地號土地上，而該筆土地並無買賣移轉情形，故無土地法第104條規定之適用。另原告廖裕健於向訴外人廖子龍購買系爭454-11、468-6地號土地前，曾口頭詢問被告廖宇垣購買意願，經其表示不願意，伊始辦理買賣移轉登記，故未違反土地法第104條規定。
四、又若認兩造間就系爭土地存有租賃關係，被告等非無權占有，則原告亦得依租賃關係請求被告給付租金。考量與系爭土地鄰近之同段531地號土地，其出租予合興簡易自來水廠興建儲水池之租金，經換算為每坪349元，而該筆土地之使用分區為山坡地保育區，屬農牧用地；相對於系爭土地之使用分區為鄉村區，屬乙種建築用地；再參酌鄰鄉芎林鄉之土地出租行情，為每坪301元至992元不等，是原告主張以每坪400元計價，應為合理，且低於市場行情。是以，依據民法227條之2規定，提起備位之訴，並聲明：（一）被告徐文崇應自111年 5月1日起至將系爭413、414地號土地騰空返還原告二人之日止，按月於每月1日給付原告廖裕健6,156元、原告廖子敬79元。（二）被告何恭喜應自111年5月1日起至將系爭454-5、454-12、454-14地號土地騰空返還原告廖裕健之日止，按月於每月1日給付原告廖裕健8,739元。（三）被告何恭喜應自111年5月1日起至將系爭454-23地號土地騰空返還原告廖子敬之日止，按 月於每月1日給付原告廖子敬49,383元。（四）被告何有妹應自111年5月1日起至將系爭454-23地號土地騰空返還原告廖子敬之日止，按月於每月1日給付原告廖子敬19,089元。（五）被告鍾英城應自111年5月1日起至將系爭454-22地號土地騰空返還原告廖裕健之日止，按月於每月1日給付原告廖裕徤29,085元。（六）被告張琳泉應自111年5月1日起至將系爭454-22地號土地騰空返還原告廖裕健之日止，按月於每月1日給付原告廖裕健23,911元。
（七）被告劉欽乾應自111年5月1日起至將系爭454-13地號、468-5地號土地騰空返還原告廖裕健之日止，按月於每月1日給付原告廖裕健10,095元。（八）被告廖宇垣應自111年5月1日起至將系爭454-11、468-6地號土地騰空返還原告廖裕健之日止，按月於每月1日給付原告廖裕徤16,768元。（九）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告徐文崇部分：
(一)證人所述屬實，伊之父親於83年間購買門牌號碼新竹縣○○鄉○○村000巷0號房屋後，即開始繳交地租，每年皆由不同之地主輪流前來收租；購屋前則係由前屋主負責繳交。對於未定期限之租賃契約，出租人應符合土地法第103條第2至5款法定事由，始得合法終止契約。
(二)系爭鑑定報告所為之鑑定結果，與被告等之認定差異太大。就伊占用之土地租金行情，應參照劉代表家之租金數額，較為合理；或應照原約定作些許微調。
(三)綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
二、被告廖宇垣部分：
(一)證人所述屬實，伊之父親廖金政早自70年間起，以興建房屋居住為目的，向合興段543地號土地所有權人承租土地。又系爭土地為廖家祖產，自日治時期起即開始由土地共有人輪流收租，屬不定期租賃契約，並由原告伯父廖金田於78年設置地租簿，原告尚曾於80年間代理其父廖金賜前來收租，並於廖金政之簽收地租簿上簽名，依據土地法第103條規定，出租人不得任意收回土地。
(二)原告分割繼承系爭土地，未書面通知承租戶，即擅自買賣，違反土地法第104條規定。
(三)原告於於80年間，將每坪地租由50元調漲至70元，已達土地法第105條所訂之上限。就伊占用之土地租金行情，應參照隔壁9鄰劉代表家與范家地主之租金數額，最能反映此區之合理地租。伊願以前一年度承租金額，乘以當年度行政院主計總處全年物價波動率（CPI），當作基準調整當度租金。
系爭估價報告拿鄰近新竹科學園區之竹東鎮三處房屋，與位於鄉下之系爭土地相互評比，顯不合理。
(四)綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、被告劉欽乾部分：
(一)證人所述屬實，伊之母親周古綉圓於67年間，以興建房屋居住為目的，向土地所有人承租系爭土地，嗣於其上興建門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○街000巷0號房屋，並於承租之始按年繳交租金，由土地共有人輪流收租。依據土地法第103條規定，對於未定期限之租賃契約，出租人不得任意收回土地。
(二)原告原即為系爭土地之共有人之一，且有經手收取租金之事，對兩造間存有土地不定期限租賃關係乙節，知之甚詳，縱因共有人間辦理土地分割買賣轉移，致產權異動，亦當負有繼續承受租約之義務。
(三)伊為系爭土地之承租人，且擁有地上物所有權，依據土地法第104條第1項規定具優先購買權，惟原告於辦理土地分割及買賣時，竟未通知被告，是土地共有人間買賣契約無效。
(四)系爭鑑定報告以不同地區來鑑價，所為之鑑定結果無參考價值。另原租金已達土地租金上限，本件應按原租金之消費者年增率作調整。
(五)綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
四、被告鍾英城部分：
(一)伊之一家早於35年間即已居住在系爭土地上，此由當時政府進行戶口清查時，經戶政人員在戶籍登記申請書上登載「世居」乙節即明，是伊所有地上物已建築在系爭454-22地號土地上至少達75年以上，亦即伊之一家係長期和平、公然、繼續且善意居住在此。
(二)嗣因土地政策緣故，被告一家無法取得系爭454-22地號土地（分割前地號為同段454地號土地）之所有權，為能繼續使用地上物，乃向當時之地主廖家承租分割前之454地號土地，並自89年起按年繳交租金5,000元，由廖家成員即訴外人廖子龍、廖金賜等人收取。
(三)原告廖裕健為分割前之454地號土地之共有人之一，依經驗法則，難認其不知悉被告鍾英城一家長年給付租金之事。參酌最高法院96年度台上字第1526號判決要旨，基於同一法理，應做同一解釋，原告廖裕健既知已有被告鍾英城於分割前係因租賃關係而使用分割前454地號土地之一部（即系爭454-22地號土地），現又行使土地所有權之物上請求權及不當得利請求權，即有違誠信原則。
(四)綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
五、被告張琳泉部分：證人所述屬實，伊於購買房屋後，即開始繳租金，已繳納20餘年，係由訴外人廖子宏、廖子龍等人輪流來收租。
六、被告何恭喜、何有妹部分：
(一)證人所述屬實，被告何恭喜之曾祖父早於日治時期，即開始繳交系爭土地之租金，再依序由祖父、父親及被告何恭喜接手繳納。伊等係向系爭土地之全部共有人承租，由地主輪管、輪流收租，並非分管。國家尚有買賣不破租賃之規定，何況被告對系爭土地有使用權，自無應予拆屋還地之道理。
(二)被告何有妹於自訴外人林金龍處受讓取得門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰○○街○段000巷00號房屋後，即按年繳納地租，亦非無權占用。
(三)綜上，原告提起本訴為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其所有之系爭土地，經被告等分別占用如附圖一、二所示範圍，以建置地上物使用等情，業據其提出土地登記謄本、現況照片等件為證，且經本院會同兩造至現場履勘並囑請竹東地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及附圖一、二在卷可稽，並為被告等所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。惟原告另主張被告等欠缺占用系爭土地之合法權源，構成無權占有云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：（一）被告等分別占用系爭土地如附圖一、二所示之部分，是否具正當法律權源？原告依據民法第767、179條之規定，先位訴請被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利，有無理由？（二）原告另依民法227條之2規定，備位請求調整租金，是否有理？若有，則調漲金額為何？茲論述如下。
二、被告等分別占用系爭土地如附圖一、二所示之部分，是否具正當法律權源？原告依據民法第767、179條之規定，先位訴請被告拆屋還地、給付相當於租金之不當得利，有無理由？
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項、第179條分別定有明文。次按，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可資參照）。準此，被告等既不否認有分別於原告所有之系爭土地上建築地上物使用之事實，僅辯稱具有占用土地之合法權源，揆諸前揭法條及判決意旨，自應由被告就其等上開非無權占有土地之利己事實，負舉證說明之責。
(二)次按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。又「㈠基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用。㈡倘上訴人之先祖確於日據大正14年間，即與斯時系爭土地共有人全體訂定（未定期限）租約，且未限定以建屋為其目的。則於該租約合法終止前，縱被上訴人輾轉於民法第425條修正施行後之95年7月17日，受讓該土地之所有權。依上開說明，仍非無修正前民法第425條（其租賃契約對於受讓人（被上訴人）仍繼續存在，即「買賣不破租賃」）規定之適用。」，最高法院98年度台上字第764號判決意旨亦值參照。
(三)經查，被告抗辯其等就占用之系爭土地位置，非無權占有之原因，其所持理由均係以其先祖前曾與斯時土地所有人成立土地租賃契約，嗣均由後代繼承該租賃契約關係等情為據，並提出其上載有收取年度、金額、交付人姓名、地租字樣、收取人簽名或印章不等資訊之租金簽收紀錄為證（見卷一第
97、119、139-165、181-183、205-207、217-239、319-323、407-413、445頁；卷二第75-79、111、115-123、203、24
9、255、335-339、355頁；卷三第111-113頁）。且查：
1.系爭土地分割前之共有人即證人廖子龍，曾於本院審理時到庭具結證稱：「（在分割之前，你們共有之系爭土地，有無出租？）應該是有，因為他們有寫一個小簿子，我們有收到錢都要寫在簿子上面。（就你所知，出租是從何時開始的事情？誰租給誰？）出租很早，我那時還在當兵，由我母親負責，我母親已經過世很久，因為很長的一段時間，究竟剛開始是民國幾年幾月，我已經不知道。土地上有房子的的人都有跟我們土地共有人承租。（是否可說明，你們共有人是一起出租給他們？還是有何其他狀況？）是講好一起出租，收租方法就是隔年收租，廖子敬、廖裕健他們收一年，我收一年，輪流收租。廖子宏、廖裕健、廖子敬他們收一年，我收一年這樣，因為1/2的土地只有我的名字，另外1/2就是廖子宏他們，是輪流收租，沒有分配的問題，就是以時間區分。（這是什麼？其上是否有你的簽名？《提示卷二第437頁》）是收租的收據，是我簽名，我都是收單數年，隔年他們收。（收租的收據是誰拿給你的簽的？）租土地的人付地租給我的人拿給我簽。還沒有分割以前，有何恭喜、鍾英城、我姐姐廖西子、戴阿明、賴新富（已歿），大概就是這樣，我記不起來。（被告徐文崇、廖宇垣、劉欽乾、張琳泉、何有妹、鍾英城、何恭喜，有無跟你們共有人租土地嗎？）有，而且有收他們的租金。（廖徐鳳珍是誰？）我母親。（廖金賜是誰？）…是我叔父。（廖金來是誰？）…是我堂伯父。（高富元是誰？）算起來是我哥哥，從小賣給我爸爸。（現在有無印象跟每個人每年收的租金是多少錢？）很便宜，一坪70幾元、60幾元都有。（請證人在圖上指出其稱有收受租金的被告，承租的土地位於何處？《提示院卷第395頁複丈成果圖》408地號約是現在中山街一段的位置，徐文崇承租的土地是哪一塊？《成果圖所示A為徐文崇之車庫》）就是A的位置。（在中山路的對面399、398-1地號土地上，是否徐文崇有跟你承租該部分土地？）有。地租是向他母親收。（是否可以確認徐文崇繳納的地租是繳納399、398-1的土地或是A的部分？）他有兩塊地，一個是413（A）的地方，另一個就是399。（徐文崇租的是413的（A）還是413的全部？）應該是413中車庫座落的土地（A）。」等語，有本院111年5月31日言詞辯論筆錄在卷可稽（見卷三第40-46頁）。
2.系爭土地分割前之共有人即證人廖子宏，亦曾到庭結稱：「(本件系爭土地以前你們是否是共有？)是。現在已經分割了。(尚未分割之前，土地是否有出租給別人？)租給現在住的那些人。(是否可說出租給哪些人？)今天來的在場被告。(你們共有人當時是如何出租？)是父親、祖父母那時候一直傳下來的，我是六年收一次租，我是1/6，收來代繳地價稅的，差不多是這樣。(是否可說明你們共有人之間，是如何跟這些有房子的人收租？)大家輪流收，廖子龍是一半，還有一半是我們三個堂兄弟（我、廖子敬、廖度榕），我們三個人一個人各1/6。我們三個人由輪到的人去收，今年是廖子龍、明年是我、後年又是廖子龍，再來是廖子敬、再來又是廖子龍，再來就是廖度榕，就這樣。(請說明這是什麼？其上是否有你的簽名？《提示院卷二第437頁》)這是收地租繳地價稅的。有我的簽名，107年的。(請說明這是什麼？是否你的簽名？《提示院卷一第161頁》)這也是收租的，收來繳地價稅的。有的是我太太廖葉嬌妹簽的，有的是我簽的。(方才提示你簽107年代收，是什麼意思？)收來繳地價稅的。(是否知道廖徐鳳珍是誰？)是廖子龍的母親。(廖金賜是誰？)是我叔叔，是廖裕健的父親。(高富元是誰？)廖子龍的堂兄弟。(廖祺祐是誰？)應該是廖洪祐，是我兒子。」等語（見卷三第46-49頁）。
3.系爭土地分割前之共有人即證人廖度榕，則係到庭供稱：「（在本件系爭土地分割前，土地有無出租給別人？）從阿公留下來的時候，庄內的鄰居（就是他們這些被告）有租金的部分，是指他們有付地租。共同持有的土地有聯名，所以會依照土地的持分、比例去輪流收取每年的租金。（請說明是如何輪流收取租金？）廖子龍的持分是1/2，我阿公（廖金田）即三房（廖子宏的爸爸廖金來、我阿公廖金田、廖裕健的爸爸）各持分1/6，所以地租的部分，阿公有交代，廖子龍收一年，三房收一年，廖子龍收第三年，三房這邊再收一年，廖子龍收第五年，三房這邊再收一年，因為持分是廖子龍1/2，我們三房1/2，就照1/6的比例，六年一個循環去收。（你們三房是如何收？）其實鄰居都住很久了，每年農曆年前，地主就會跟承租戶去收地租，有時會去他們家中去收，有的承租戶會交給比較熟的鄰居統一轉交給地主，可能沒有住在那邊，有的就託鄰居轉交。（就你所知，你阿公交代你的，分割之前共有的土地，是否有分管？或土地就是共有的一起出租？）共有的，沒有分管。（你本人也有向承租戶收過地租？）有。96年我印象是我奶奶第一次帶我去收的。
6年後即102年，由廖子宏的太太陪我一起去收的，因為我沒有住在那邊，有些老鄰居我不熟，阿公有委託請廖子宏的太太，就是我的伯母幫忙去這些鄰居家。（請說明這是什麼？其上是否有你的簽名？《提示院卷二第437頁》）這是承租戶、我印象中他們每一戶都有自己的收租本，去證明地主有去收今年度的租金。上面有我的簽名。（你知道廖葉嬌妹是誰嗎？）是廖子宏的太太，是我伯母。（是否曾經有過其他共有人幫忙代收租金的情形嗎？）有。我印象中被告有一位是張琳泉，他的經濟狀況比較沒有那麼好，所以租金比較晚，96年、102年我印象中都是拖了半年他才拿給廖葉嬌妹再轉交給我。（你是否知道分割之前，跟你們共有人租土地的人，他們的租金是如何計算的？）阿公之前口頭告知，大約是一坪70元，他過世後，我有整理過他的遺物，有紀錄當初承租戶的姓名、坪數、租金的計算，資料我今天有帶來《庭呈》。（這是誰寫的？）我阿公。有兩份，有一份比較舊，其中比較新的一份是他重新謄過的…。」等語（見卷三第50-53頁）。
4.承上可知，證人廖子龍、廖子宏、廖度榕均到庭供述系爭土地早在其等先祖所有時期，即經全體共有人之同意而共同出租予他人興建房屋，並約定依土地持分比例按年輪流向承租人收取租金；上開約定於渠等先祖死亡後，即一代一代傳接下來，渠等於系爭土地分割前，亦係以土地共有人身分向被告等輪流收取租金等語綦詳，並據證人廖度榕提出其上載有被告資料之建物基地地租名冊附卷佐證（見卷三第29-37頁）。本院審酌上開證人之證述內容，除確屬一致且無矛盾外，並與被告等分別提出之租金簽收紀錄，無論係簽收起始年代、每年收租無中斷紀錄、由土地共有人輪流收租之規律等情，亦均相符；加以上開證人與被告間已無租金之利害關係，反與原告間具親屬關係，可認證人應無虛偽證述而為有利被告、不利原告偏頗證詞之可能，是渠等所為之上揭證述，自具相當之憑信性而得採信。
5.是以，依據上開事證、證人之證詞，足認被告等之先祖，確曾與斯時之系爭土地共有人全體訂定未定期限之基地租賃契約，則原告於事後受讓該等土地所有權，揆諸前揭說明，應認該租賃契約對原告繼續有效存在；再參以原告廖子敬亦曾向被告收租，有被告何恭喜所提租金收據在卷可參(見卷一第235頁)，足認原告等對於系爭土地有出租予被告等人之事實確屬知悉。故而，被告等抗辯其等係基於未定期限之基地租賃契約，分別占用系爭土地如附圖一、二所示之土地，非屬無權占有等節，應堪信為真實。
(四)綜上，被告等分別占用系爭土地如附圖一、二所示之土地，既具正當法律權源，且非無法律上原因，則原告依據民法第
767、179條之規定，先位訴請其等拆除地上物、返還占用之土地，並訴請被告給付相當於租金之不當得利，於法即屬無據，不應准許。
三、原告另依民法227條之2規定，備位請求調整租金，是否有理？若有，則調漲金額為何？
(一)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。又民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫之情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。倘契約成立後，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。
(二)查系爭土地之租金，約自81年起調整為每年以每坪70元計算，此後即未調整乙節，此為兩造所不爭執，並經證人廖子龍、廖度榕到庭證實明確。兩造自斯時起，迄今已逾30年，系爭413、414地號土地，以及系爭468-5、468-6、454-5、454-11、454-12、454-13、454-14、454-22、454-23地號土地於110年間自母地分割而出之同段468、454地號土地，於93年1月間之公告現值均為每平方公尺2,000元，於96年1月間為2,400元、105年1月為2,650元、106年1月至111年1月為2,900元，亦即陸續調漲公告現值，有上開土地之公告土地現值查詢在卷可稽。則系爭土地市場交易價值，自93年起迄今，即約已提高將近50%，若與81年間之交易價值相較，兩者之差距應更為巨大。是兩造現仍以每年每坪70元之金額計算租金，顯有偏低，不符該等土地實際價值應有之租金收益，而有非當時所得預料之情事變更，依其原有效果顯失公平，自有調整租金之必要。
(三)本院曾就系爭413、468-5、454-23地號土地之客觀合理租金數額為何乙項，囑託中聯不動產估價師事務所進行評估，經該所以112年2月1日R-000000000號估價報告書略謂：「本次評估價格-正常租金：413地號每月每坪租金123元、454-23地號每月每坪租金115元、468-5地號每月每坪租金124元。
」，有系爭評估報告在卷存查（見卷三第339頁）。本院審酌中聯不動產估價師事務所具不動產租金評估之專業能力，且其係經針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用分析後，採用比較法、積算法等估價方法進行評估，進而決定最終價格，評估內容均已詳述評估依據及推論，應認客觀專業，自得作為審判之依據。是以，系爭413地號土地及鄰近之系爭414地號土地，均應改以每月每坪123元計算租金；系爭454-23地號土地及鄰近之系爭454-14、454-23、454-22、454-13、454-11、454-
5、454-12地號土地，應改以每月每坪115元計算租金；系爭468-5地號土地及鄰近之系爭468-6地號土地，則應改以每月每坪124元計算租金。依此計算，被告就其等分別占用系爭土地如附圖一、二所示之部分，應按月給付予原告之租金數額，即為如附表一「調整後月租」欄位所示。
(四)從而，原告依民法227條之2規定，備位請求調整租金數額及給付方式，於法有據，惟調漲後之每月租金，應為如附表一「調整後月租」欄所示，原告於此範圍內所為之之請求，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則屬無理，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767、179條規定，先位聲明之請求無理由；原告另依民法第227條之2規定，備位聲明請求自111年5月1日起調整租金，並按月於每月1日給付，在如附表一「調整後月租」欄位所示之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告另請求宣告假執行，在先位之訴部分，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。在備位之訴部分，因調整租金之訴屬形成訴訟，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始會發生，當事人始取得判決所賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權訴訟（即給付訴訟），原告得釋明或供擔保以待釋明，在判決確定前，不為執行恐受難於無從抵償或難以計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而原告上開假執行之聲請，於法未合，應予駁回，
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
肆、據上論結，本件原告之先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 24 日
書記官 陳麗麗