臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第555號原 告 高陳璣被 告 荃鼎企業有限公司法定代理人 彭材和上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月2日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹市○○里○○街○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○○里○○街○○○號辦理遷出登記。
三、被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬參仟元，及自一一○年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、被告應自一一○年七月二十五日起至騰空遷讓返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。
七、本判決第一、三、四項得假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國79年間向原告及訴外人田勝華承租門牌號碼新竹市○○里○○街000號房屋（下稱系爭房屋）供公司營業使用，當時約定租期2年、每月租金新臺幣（下同）15,000元、押租金5萬元，有房屋租賃契約書可憑（下稱系爭租約）。嗣原告向訴外人田勝華購買系爭房屋持分而取得全部所有權，於租期屆滿後亦未與被告重新訂立租約，但被告仍持續承租系爭房屋至今，且每月租金調漲至27,000元，並以現金支付。詎被告自109年4月起未依約繳納租金，經原告多次催討未果，故原告以新竹英明街郵局第327號存證信函通知被告於3日內給付租金，屆時如未付清，租約即行終止，該存證信函已合法寄達被告公司設址，郵局並製作招領通知單通知被告領取，原告終止租約之意思表示已於110年6月23日到達被告而生效力，被告仍未給付租金，兩造租約於110年6月26日終止。為此，原告依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告將公司登記地址及營業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出變更登記。另依兩造租賃契約及不當得利之法律關係，於扣租押租金後，請求被告給付積欠之租金324,000元，並自起訴狀繕送達之日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新竹市○○里○○街000號房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○○里○○街000號辦理遷出登記。㈢被告應給付原告324,000元，及自起訴狀繕本送達之日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元及按年息百分之5計算之利息。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。又不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。租賃關係未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第421條、第422條、第440條第1、2項、第450條第2、3項、第451條分別定有明文。又民法第450條第3項所定應先期通知終止租約，係指依同條第2項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院60年台上字第223號民事判例參照）。再按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨參照)。
（二）原告主張其為系爭房屋之所有權人，於79年間將系爭房屋出租被告，而與被告簽立系爭租約，約定租賃期間為期2年，每月租金15,000元，被告已給付押租金5萬元；上開租賃期限屆滿後，兩造未再簽署書面租賃契約，被告仍繼續占有使用系爭房屋，原告未為反對之表示，是以系爭租約已成為不定期限租賃；被告自109年4月起即未繳納租金，遲付租金之總額已逾2個月之租額，原告已以新竹英明街郵局第327號存證信函限期被告繳付租金，否則租約即行終止，該存證信函已合法寄達被告公司設址，郵局並製作招領通知單通知被告領取，原告終止租約之意思表示已於110年6月23日到達被告而生效力，被告迄未給付租金，兩造租約已於110年6月26日合法終止之事實，業據原告提出109年房屋地價稅繳款書、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、經濟部商業司商工登記公示資料、簡訊內容畫面、存證信函、郵件查詢紀錄、房屋租賃契約書、經濟部公司執照、買賣所有權移轉契約書等件為證（見本院卷第27-44頁、第71-89頁），而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告之主張為真實。
（三）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。查系爭租約業經原告寄存存證信函為終止租約之意思表示而合法終止，則原告依民法第455條前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。又被告營業所在地址及營業稅籍登記地址迄今仍登記為系爭房屋之門牌地址，有商業登記查詢資料1紙在卷可憑（見本院卷第91頁），系爭租約既已終止，則此項營業登記失其依據，並對原告就系爭房屋之所有權圓滿行使有所妨害，故原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將營業登記遷出系爭房屋，當屬有據，併予准許。
（四）再按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。倘當事人約定於原定之租期屆滿後，改以其他條件繼續租約，自無該條規定之適用（最高法院64年台上字第1579號判例、93年台上字第2158號判決意旨參照）。查原告未提出兩造變更租約條件之租賃契約，亦未提出每月租金調漲至27,000之證據，則關於兩造間之租賃關係應適用系爭租約之內容，即除關於租賃期限約定外，於成立不定期租賃契約關係中均生拘束契約當事人之效力，而系爭租約已於110年6月26日合法終止，已如前述，則自109年4月起至110年6月26日租約終止時止（共14個月又26日），被告尚積欠原告租金223,000元（計算式：15,000×14＋15,000×26/30＝223,000），扣除押租金5萬元後，原告得請求被告給付之租金應為173,000元，逾此範圍之請求，不應准許。又系爭租約業經原告合法終止，被告無權占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，而致原告受損害，則原告依民法第179條規定，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即110年7月25日（於110年7月14日寄存送達，經10日發生效力，見本院卷第51、53頁）起，按月給付相當於原約定之租金額15,000元予原告，亦屬有據。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。本件原告對被告之租金債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，即應負遲延責任，是原告請求被告應加計自民事起訴狀繕本送達翌日即自110年7月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核無不合，應予准許。又依上開規定，原告主張自110年7月25日起每月應付之相當於租金不當得利部分，應自每期給付日之翌日起算法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租約之法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應將公司登記地址及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹市○○里○○街000號辦理遷出登記；㈢被告應給付原告173,000元，及自110年7月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣被告應自110年7月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決主文第1、3、4項所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回之。另遷出登記為意思表示，依強制執行法第130條規定，判決確定即視為債務人已為意思表示，無待執行，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 傅伊君以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 21 日
書記官 李勻淨