臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第681號原 告 陳達為訴訟代理人 黃靖恩被 告 林献銘
林煥雲
林鴻達林鴻鑫
林鴻玉上五人共同訴訟代理人 張堂歆律師被 告 林煥森
林米穠即林洪蘭
林洪桂
林保芳
林保芝
林鴻村
林鴻昌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月18日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○號房屋二樓(面積一一三點零五平方公尺)、三樓(面積一一二點三五平方公尺)、陽台(面積五點二平方公尺)清空遷讓返還予原告。
二、被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉應自民國一○九年十二月十五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣參仟捌佰壹拾元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉連帶負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬柒仟元為被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉供擔保後得假執行；但被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉如以新臺幣壹佰陸拾柒萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹仟貳佰柒拾元為被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉供擔保後，得假執行；但被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉如每期以新臺幣參仟捌佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告林煥森、林米穠即林洪蘭、林洪桂、林保芳、林保芝、林鴻村、林鴻昌等7人經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠新竹縣○○鄉○○段000○號建物即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路0號房
屋(建築式樣、主要建築材料、房屋層數、各樓層面積、附屬建物等如附表所示，下稱6號房屋)，及所坐落之基地即新竹縣○○鄉○○段000000地號土地，原為訴外人陳進財所有，經本院執行處以109年度司執字第1285號清償票款強制執行程序拍賣，原告拍定買受6號房屋及上開土地，本院於民國109年12月15日核發不動產權利移轉證書，原告即取得6號房屋及上開土地之所有權。原告取得所有權之範圍包括6號房屋1至3層合計349.68平方公尺，自得本於所有權就6號房屋為使用收益。
㈡惟本院109年度司執字第1285號強制執行案件公告之「使用情
形欄」記載︰據鄰右稱在場人士為債務人姪子，在場2號鄰右稱6號房屋只能使用1樓，拍賣建物之2樓及3樓已封住，僅能由2號房屋進出，2號房屋屋主嗣後提出本院90年度簡上字第77號民事判決（下稱前案），主張有權使用系爭6號房屋2樓及3樓，故拍定後不點交等語。由上可知，6號房屋現遭受新竹縣○○鄉○○路0號房屋(下稱2號房屋)屋主即原告林献銘及其親人占有使用中。而本院前案係訴外人陳貴美訴請被告林献銘、林煥雲遷讓房屋，依前案判決書內容可知，6號房屋2樓內之物品係被告林献銘等人之父親林春河所有，林春河死亡後，其2樓放置之物品應屬其繼承人即被告全體共有，足認6號房屋2樓由被告全體所占用。又6號房屋3樓為被告林獻銘提供其子女林鴻達、林鴻鑫及林鴻玉等人居住，故6號房屋3樓為被告林献銘、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉占有使用中。另系爭6號房屋1樓遭被告林献銘姪子占用。被告均無法律上之權源，卻無權占用6號房屋1至3樓，原告取得所有權後曾以利用LINE通訊軟體請被告林献銘、林鴻達等人返還，其等置之不理，爰先位主張依民法第767條第1項規定，請求被告自6號房屋清空遷出，將6號房屋返還予原告。
㈢被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉辯稱其等與
訴外人陳貴美存在使用借貸契約關係，此一使用借貸契約對於受讓6號房屋之原告繼續存在云云，原告予以否認，縱認其等得對原告主張使用借貸關係，因不定期借貸，貸與人得隨時請求返還借用物，原告亦得備位主張民法第470條借用物返還請求權，請求被告返還6號房屋。
㈣被告無權占用6號房屋，致原告受有相當於租金之不當得利，
亦屬侵權行為，爰依民法第179條、第184條第1項、第185條第1項前段之規定，請求被告自109年12月15日本院核發不動產權利移轉證明書之日起至清空遷讓返還6號房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利及賠償原告所受損害。
參考上開土地109年1月當期申報地價為每平方公尺新臺幣(下同)880元，故申報總價為153,120元（174平方公尺×880=153,120），6號房屋課稅現值為50萬元，以7％計算，則每年相當於租金之不當得利及原告所受損害為45,718 (計算式：
153,120+500,000=653,120元；653,120×7％=45,718元，小數點下四捨五入）。原告自得請求被告自109年12月15日起至遷讓返還6號房屋止，按月連帶給付3,810元（計算式：45,718/12=3,810，小數點下四捨五入）。
㈤並聲明：
⒈被告應將6號房屋清空遷讓返還予原告。
⒉被告應自109年12月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付3,810元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告林献銘、林煥雲、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉(下稱被告林献銘等5人)：
⒈被告林献銘等5人占有使用6號房屋2樓、3樓，有合法之權
源，而無不當得利。反之，本院109年度司執字第1285號強制執行事件之拍賣公告載明，6號房屋拍定後不點交，足稽6號房屋縱經拍定為原告所有，惟拍定後既不點交，原告自無從主張有何起訴請求之權源。
⒉當初係訴外人林春河興建6號房屋1、2樓及2號房屋1、2樓
，之後被告林献銘、林煥雲出資興建6號房屋3樓及2號房屋3樓，因為不是公寓式房子，各樓層無法分開登記，故將6號房屋(包含1至3樓)登記予林春河之子林煥廷，2號房屋(包含1至3樓)登記予林春河另一子即被告林献銘，但6號房屋實非林煥廷所有，被告林献銘等5人則因興建房屋而取得6號房屋之所有權。
⒊林煥廷過世後，6號房屋由其配偶陳貴美繼承，陳貴美於另
案敗訴確定，由另案判決內容足以認定被告林献銘等5人與陳貴美間存在使用借貸關係。原告取得6號房屋所有權之前，於因拍賣公告之記載知悉被告林献銘等5人占有使用6號房屋之情事，依債權物權化之法理，被告林献銘等5人與原告之前手間之使用借貸關係，縱未經以登記為公示方法，因已具備使原告知悉該狀態之公示作用，應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該使用借貸關係對於受讓6號房地之原告繼續存在。準此，原告應受上開使用借貸關係之拘束，則被告占有使用6號房屋2、3 樓，自非無權占有。
⒋並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告林煥森、林米穠即林洪蘭、林洪桂、林保芳、林保芝、
林鴻村、林鴻昌等7人均經合法通知，皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院協同到場之兩造整理不爭執事項如下（本院卷第333頁，並依判決格式、用語予以修正）：
㈠原告於本院執行處109年度司執字第1285號強制執行拍賣程序
，拍定買受6號房屋及坐落之新竹縣○○鄉○○段000000地號土地。
㈡訴外人陳貴美曾於89年、90年間就6號房屋對被告林献銘、被
告林煥雲提起遷讓房屋訴訟(89年度竹北簡字第314號、90年度簡上字第77號)。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而民法第767條規定之無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所有人之物而言，無論係自始無權占有，或係原為有權占有，其後喪失占有之權源者，均屬之(最高法院87年度台上字第2024號判決意旨參照)。查原告拍定買受6號房屋及上開土地，本院業於109年12月15日核發所有權移轉證書，經調閱前述執行案卷查核無訛，是原告為6號房屋之所有權人，自得依民法第767條第1項規定，對無權占有或侵奪其所有物者請求返還。其次，被告林献銘等5人抗辯6號房屋於拍賣公告註明拍定後不點交，亦經本院調閱上開執行案卷核閱無誤。被告林献銘等5人辯稱因拍定後不點交，故原告無從主張起訴請求權源云云，尚非可採，蓋執行法院為債務人之代理人，拍賣公告所載「拍定後不點交」係出賣人所提出之買賣條款，承買人願意接受而拍定，拍定人受其拘束雖不得請求執行法院點交拍定物，但拍定人依法取得之權利並不受影響。職是，本件原告仍得本於所有權人之身分，主張民法第767條物上請求權。是本件爭點厥為：被告是否占用6號房屋？占用範圍為何？被告林献銘等5人抗辯有合法占有權源是否屬實？原告得請求不當得利及損害賠償之數額為何？茲逐一說明如下。
五、被告是否均占用6號房屋：㈠關於6號房屋1樓：
被告林献銘等5人否認占有使用過1樓，並稱：被告林洪桂、林洪蘭為被告林鴻村之女兒，沒有使用1樓；被告林保芳、林保芝、林鴻昌、林鴻村係訴外人陳貴美之子女，以前有使用1樓，但現在都沒有居住使用，自從原告得標後，就搬遷走了，1樓是空屋等語(本院卷第158-159頁)。其餘被告均未到庭，亦不曾承認占有使用6號房屋1樓。經本院111年1月21日勘驗現場，6號房屋1樓有一木製對開之大門，但有上鎖，經敲門無人應答，從窗外往內看，僅看到客廳有2張椅子，椅子上有空碗盤、地上有一堆垃圾、衣服等雜物，待經由2號房屋2樓通往6號房屋2樓陽台，進入6號房屋2樓後，再經樓梯通往6號房屋1樓，可知6號房屋1樓之格局為1間客廳、1間衛浴及3間房間，客廳與部分房間堆置圾垃、廢棄桌椅床板等雜物，部分房間空置，堪認皆係無人使用之狀態，此有同日勘驗筆錄、現場照片、簡圖等可資佐證(本院卷第267-275頁)。此外，原告並未舉證證明被告有何占有使用6號房屋1樓之事實，堪信6號房屋1樓確為空屋，被告均非占用人。從而，原告主張被告就6號房屋1樓為無權占用，應予清空遷讓返還一節，要屬無據，無從准許。
㈡關於6號房屋2、3樓及陽台：
被告林献銘等5人自承占有使用6號房屋2、3樓，且稱其餘被告從來沒有使用過(本院卷第152頁、第158-159頁)，並詳細說明2 樓為神明廳，2樓後面房間由被告林煥雲返回時使用，6號房屋3樓與2號房屋3樓整體規劃成一個大空間，由被告林献銘、林鴻達、林鴻鑫、林鴻玉共同居住(本院卷第158頁、第268頁)等語。其餘被告均未到庭，亦未曾承認占有使用6號房屋2、3樓。經本院前述時日勘驗現場，因6號房屋1樓門上鎖，無法由該屋1樓往上進入，必須經由2號房屋2樓之陽台，始能進入6號房屋2樓之陽台後再進入，進入後可見6號房屋2樓陽台設有香爐，2樓有一神明廳及4間房間，除其中1間房間無法打開觀看外，其餘3間房間置放有床、棉被、床墊等物；6號房屋3樓，因2樓通往3樓之樓梯已用水泥封住，無法經由該屋2樓往上進入，必須經由2號房屋2樓、3樓始能進入，而6號房屋3樓與2號房屋3樓屬於一整體規劃之空間，其中有一公共空間置放有沙發、喝茶桌椅、書桌椅、洗手台、冰箱、電視等物，6號房屋3樓另有雅房、套房、衛浴各1間，各放置日常用品、盥洗用具等物；亦有勘驗筆錄、現場照片、簡圖等附卷可按(本院卷第267-281頁)。綜上各情，並參以原告對被告林煥森、林米穠即林洪蘭、林洪桂、林保芳、林保芝、林鴻村、林鴻昌等7人有何占用6號房屋2、3樓及陽台之情事，未舉證以實其說，且無證據證明6號房屋2、3樓內之物品係林春河所有而由其繼承人所繼承，足認6號房屋2、3樓及陽台均為被告林献銘等5人所占有使用，其餘被告則無占用之事實。
六、被告林献銘等5人占用6號房屋2、3樓及陽台是否有法律上之權源、原告請求其5人清空遷讓有無理由：㈠關於被告林献銘等5人抗辯為房屋所有權人部分：
被告林献銘等5人抗辯其等因興建6號房屋而取得所有權云云，然6號房屋早於86年2月即辦畢建物所有權第一次登記，登記之所有權人即為林煥廷，而非林春河或被告林献銘、林煥雲，有新竹縣新湖地政事務所110年11月22日函所附登記申請書、建物測量成果圖等附卷可考(本院卷第189-202頁)。
又林煥廷取得6號房屋所有權後，因繼承、贈與、買賣、拍賣之故，輾轉由陳貴美、陳進財、原告依序取得，被告林献銘等5人皆不曾列名為所有權人，有地籍異動索引存卷可憑(本院卷第63-81頁)。按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。基此，6號房屋顯然並非被告林献銘等5人所有，洵堪認定。被告林献銘等5人以其等為6號房屋所有權人置辯，委非可採。
㈡關於被告林献銘等5人以使用借貸契約抗辯部分：
⒈另案判決認定林煥廷生前同意被告林献銘使用6號房屋3樓
，陳貴美及其子女因繼承而應承受此一義務，認為被告林献銘使用6號房屋3樓非無權占用，固有另案判決可憑，然本件原告之前手為陳進財，並非陳貴美或林煥廷之子女，則被告林献銘等5人以林献銘與陳貴美間之使用借貸關係置辯，已嫌無據。其次，使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在於原貸與人與借用人之繼承人之間；使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束，使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（最高法院104年度台上字第2014號、93年度台上第1948號判決意旨參照)。如前所述，陳進財係因買賣之原因從陳貴美取得6號房屋之所有權(本院卷第77頁)，原告又係因拍賣自陳進財取得6號房屋之所有權，陳進財、原告均屬被告林献銘與陳貴美間使用借貸關係之第三人，揆之上開說明，除陳進財、原告同意外，皆不受前揭使用借貸關係之拘束。被告林献銘等5人並未提出證據證明陳進財、原告曾經同意，自不能對原告主張有使用借貸之權利。
⒉被告林献銘等5人雖又辯稱依拍賣公告之記載及債權物權化
之法理，應認該使用借貸關係對原告繼續存在云云。惟拍賣公告僅係將查封時在場鄰右所述情形加以記載，且註明：「法院不為實體認定，請投標人先行注意查證房屋使用現況及通行權限」等語，顯然對於使用借貸契約存在與否不為認定，自難認為已使原告知悉該借貸關係「存在」之公示作用。再者，被告林献銘等5人所引之最高法院97年度台上字第1729號判決與101年度台上字第1834號判決，前者係關於互易契約，後者涉及區分所有建築物之專有、共有部分有無民法第799條、公寓大廈管理條例相關規定適用，均與無償性質之使用借貸契約無涉，實無從援引於本件進而適用。是以，被告林献銘等5人以原告應受上開使用借貸關係拘束置辯，同非可取。㈢綜上，被告林献銘等5人所提上開抗辯，均無足採，皆不能佐
證其等有合法占用6號房屋2、3樓及陽台之法律權源，應認其等為無權占有。原告依民法第767條第1項規定，請求被告林献銘等5人自6號房屋2、3樓及陽台清空遷讓並予以返還，為有理由，應予准許。
七、原告得請求不當得利及損害賠償之數額：第按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；民法第179條、第184條第1項前段分別定有明文。
再按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段亦有規定。被告林献銘等5人無權占用原告所有之6號房屋2、3樓及陽台，係無法律上之原因而受有利益，且係因故意或過失不法侵害原告之所有權，使原告受有損害，原告自得依不當得利、侵權行為之法則，請求被告返還其利益、連帶賠償其損害。又按無權占有他人之房屋或土地，該房屋或土地所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念。又土地法第110 條規定，地租不得超過地價8%，此計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，但非謂必照申報價額8%計算，尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。查上開土地屬於特定農業區之甲種建築用地，非位於都市計畫區，尚不得依土地法第105條準用同法第97條為依據而予以計算租金，應依土地法第110條第1項所定為據。而前開土地109年度之申報地價為每平方公尺880元，有土地登記第一類謄本可稽（本院卷第30頁），6號房屋110年度之課稅現值為50萬元，亦有新竹縣政府稅務局房屋稅110年房屋稅繳款書在卷可按（本院卷第45頁）。本院審酌前開土地雖位於特定農業區，然屬建築用地，附近有市場、學校，有不動產鑑定報告書附於本院109 年度司執字1285號執行案卷可考，且6號房屋於109年拍定價高達2,592,000元，具有相當之經濟價值，2、3樓面積合計為225.4平方公尺，折算為68坪，參考目前湖口地區房屋591網站刊登之出租行情，14坪至35坪之房屋，每月租金為9,000元至25,000元不等(本院卷第319-329頁)，綜合上情，認以前開土地申報地價及6號房屋課稅現值之年息7％，以此計算被告林献銘等5人應連帶給付之不當得利及損害賠償，應屬適當。從而，原告請求自109年12月15日取得前開土地及6號房屋所有權之日起，至被告林献銘等5人清空遷讓返還6號房屋2、3樓及陽台之日止，按月連帶給付原告3,810元(計算式：174平方公尺×880=153,120，153,120+500,000=653,120元，653,120×7％÷12=3,810，小數點下四捨五入），為有理由。
八、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告林献銘等5人自6號房屋2、3樓及陽台清空遷讓並予以返還，及依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段，請求被告林献銘等5人自109年12月15日起至清空遷讓返還6號房屋2、3樓及陽台之日止，按月連帶給付3,810元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均尚屬無據，應予駁回。
九、原告及被告林献銘等5人均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 3 月 18 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 21 日
書記官 鄧雪怡附表：
編號 建號 基地坐落 建築式樣、主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 門牌號碼 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 新竹縣○○鄉○○段000○號 新竹縣○○鄉○○段000000地號 住家用；鋼筋混凝土造；總層數：3層 一層：124.28 二層：113.05 三層：112.35 合計：349.68 陽台：5.20 全部 新竹縣○○鄉○○○路0號