臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第776號原 告 君寶建設有限公司法定代理人 吳麗娟原 告 寶君建設有限公司法定代理人 吳國寶共 同訴訟代理人 蘇毓霖律師被 告 吳哲宇訴訟代理人 許恒輔律師
陳于潔上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111年3月10日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告君寶建設有限公司負擔十分之九，餘由原告寶君建設有限公司負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國108年12月7日與原告君寶建設有限公司（下稱原
告君寶公司）簽訂「有謙家園」透天房屋之預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定由被告以新臺幣（下同）624萬元向原告君寶公司買受由原告君寶公司依新竹縣政府108年建字第54號建造執照所興建坐落於新竹縣○○鄉○○○段○○○段000000地號等土地基地內，地上5層、編號M區20棟房屋1戶。被告並於同日與原告寶君建設有限公司（下稱原告寶君公司）簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定由被告以676萬元買受原告寶君公司所有坐落於新竹縣○○鄉○○○段○○○段000000地號等土地（專有土地面積193.91平方公尺，丙種建築用地以應有部分計算面積約為4.27平方公尺，國土保安用地及特定目的事業用地以應有部分計算面積約為98.07平方公尺）。系爭房屋、系爭土地買賣契約約定二者屬聯立契約，如有任一契約解除、終止或撤銷，他契約亦同時失其效力。
㈡依系爭房屋買賣契約第21條「稅費負擔之約定」第3款約定：
「應由買方繳交之稅費、代辦手續費及瓦斯外管費（含挖掘道路修建地下工事費：即柏油、減壓閥、遮斷閥、裝裱費、保證金相關）等費用，買方於辦理所有權移轉登記時，應依賣方通知繳款期限及方式預繳代辦費用新臺幣貳拾伍萬元整予賣方，並於交屋時依單據證明核銷結清，多退少補。」。被告已依系爭房屋、土地買賣契約之分期付款明細表繳付第一期訂金款10萬元、第二期簽約金款120 萬元、第三期結構體完成款33萬元、第四期使用執照取得款32萬元，房地款項合計195萬元。然原告依系爭房屋買賣契約第21條約定通知被告繳納契約稅費、代辦手續費及瓦斯外管費等款項25萬元時，被告雖於110年5月7日匯款至原告君寶公司帳戶，嗣後卻明示拒絕給付，要求原告退回，並以系爭房屋買賣契約第12條第3項第2款「預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管費用由買方負擔」之約定(下稱瓦斯外管線費用負擔約定)，違反行政院內政部108年5月2日修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(下稱「應記載及不得記載事項」)為由，向行政院消費者保護會提起申訴，原告君寶公司遂於110年9月13日將前開25萬元匯入被告指示之帳戶內。
㈢被告違反系爭房屋買賣契約第21條第3項約定，原告君寶公司
不待催告即得解除系爭房屋買賣契約，另原告寶君公司依約亦得一併解除系爭土地買賣契約，原告遂以起訴狀繕本之送達作為解除系爭房屋、土地買賣契約之意思表示。原告君寶公司並依系爭房屋買賣契約第24條第4款約定，沒收依房屋總價款640萬元15％計算之違約金即93萬6千元；原告寶君公司則依系爭土地買賣契約第15條第2項之約定，沒收被告已繳之價款10萬元為違約金。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告君寶公司93萬6千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應給付原告寶君公司10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊原告均願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告依約繳付各期款項，並無違約，原告君寶公司指摘被告
違約主張解除契約，實屬無據。系爭房屋買賣契約有關瓦斯外管線費用負擔約定，違反「應記載及不得記載事項」，被告先於109年10月向行政院消費者保護會提起申訴，經新北市政府辦理調解協商，然兩造無共識協商不成立。嗣原告君寶公司於109年11月5日寄發存證信函稱被告拒絕繳付瓦斯外管線費用而解除系爭房屋買賣契約，被告旋以存證信函函覆原告君寶公司稱未收到繳付瓦斯外管線之通知，且系爭房屋使用執照尚未取得、繳付費用之構成要件不該當，不同意解除契約。其後被告向本院提起確認契約條款無效等訴訟（即110年度竹簡字第25號，後因被告變更訴之聲明改分為110年度重訴字第190號，下稱另案），訴請確認瓦斯外管線費用負擔約定條款無效，該瓦斯外管線費用應由原告君寶公司負擔，並非主張拒絕給付代辦費用，原告君寶公司擴大解讀為被告拒絕給付一切代辦費用，恐有誤會。另案進行中，被告於110年5月7日繳付瓦斯外管線費用25萬元予原告君寶公司，嗣與原告君寶公司約定於110年9月15日進行第一次驗屋。
詎料驗屋前原告君寶公司通知被告提供銀行帳戶，經多次詢問關於何事未獲回音，被告以為係結清工程變更減帳，豈知原告君寶公司竟於110年9月13日將前述瓦斯外管線費用25萬元匯回被告帳戶，並以另案訴訟進行中為由，逕自取消第一次驗屋，再於110年9月14日以解除契約通知書通知原告違約逕自解除系爭房屋、土地買賣契約，雖被告速回函明示拒絕，卻又提起本件請求違約金，原告違背誠實信用原則，罔顧消費者權益，其心可議。㈡依系爭房屋買賣契約第24條第4項之文義解釋，僅有買方(即
被告)違反第7條有關「付款條件及方式」、第8條有關「逾期付款處理方式」、第17條有關「貸款約定」、第18條有關「貸款撥付」及「質押禁止」、「附件三各條規定」等約定時，原告方得行使契約解除權。被告並無前述任一情形，原告自無權解除系爭房屋、土地買賣契約。其次，縱令被告違反系爭房屋買賣契約第21條第3項之約定，此約款亦非原告得行使解除權之事由，況且被告並無遲延給付，反係原告領取25萬元自行退回，原告所為之解除契約意思表示及違約金之主張均無理由。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經本院偕同兩造整理並簡化不爭執事項及爭點如下(依判決格式、用語修正，本院卷第185-186頁)：
㈠不爭執事項：
⒈被告於108年12月7日與原告君寶公司簽訂系爭房屋買賣契
約，以624萬元買受由原告君寶公司依新竹縣政府108 年建字第54號建造執照、坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○段000000地號等土地上，所興建之地上5層、編號M 區20棟房屋1戶。被告並於同日與原告寶君公司簽訂系爭土地買賣契約，以676萬元買受原告寶君公司所有坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○段000000地號等土地（專有土地面積193.91平方公尺，丙種建築用地以應有部分計算面積約為4.27平方公尺，國土保安用地及特定目的事業用地以應有部分計算面積約為
98.07平方公尺）。系爭房屋、土地買賣契約約定二者屬聯立契約，如有任一契約解除、終止或撤銷，他契約亦同時失其效力。
⒉系爭房屋買賣契約第12條「驗收」第3項第2款即瓦斯外管
線費用負擔約定：「預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管費用由買方負擔」；第21條「稅費負擔之約定」第3 款約定：「應由買方繳交之稅費、代辦手續費及瓦斯外管費( 含挖掘道路修建地下工事費：即柏油、減壓閥、遮斷閥、裝裱費、保證金相關) 等費用，買方於辦理所有權移轉登記時，應依賣方通知繳款期限及方式預繳代辦費用新臺幣貳拾伍萬元整予賣方，並於交屋時依單據證明核銷結清，多退少補。」。
⒊被告已依系爭房屋、土地買賣契約之分期付款明細表繳付
第一期訂金款10萬元、第二期簽約金款120萬元、第三期結構體完成款33萬元、第四期使用執照取得款32萬元，合計195萬元。
⒋被告於109年10月26日以瓦斯外管線費用負擔約定違反「應
記載及不得記載事項」為由，向行政院消費保護會提起申訴，由新北市政府於109年10月29日函原告君寶公司妥適處理。原告君寶公司於109年11月5日以竹北成功郵局存證信函覆被告，稱向被告請求繳付瓦斯外管線費用遭拒而解除系爭房屋買賣契約。被告於109年11月9日以竹東二重埔郵局存證信函函覆原告君寶公司稱未收到繳付瓦斯外管線之通知，且使用執照尚未取得、繳付費用之構成要件不該當，不同意被告君寶公司解除契約。
⒌被告於109年12月1日以瓦斯外管線費用負擔約定違反「應
記載及不得記載事項」為由，向本院提起另案，訴請確認前揭該條款無效，並主張瓦斯外管線費用應由君寶公司負擔。另案訴訟進行中，被告於110年5月7日繳付瓦斯外管線費用25萬元予君寶公司，後於110年9月3日以瓦斯外管線費用何方負擔未議定為由，變更暨擴張另案訴之聲明，請求君寶公司返還該25萬元。君寶公司於110年9月13日將25萬元匯入被告帳戶內。被告於110年9月17日再度變更另案訴之聲明及追加寶君公司為被告，另案變更後之聲明為確認兩造間之系爭房屋、土地買賣契約均存在，並確認瓦斯外管線費用應由君寶公司、寶君公司負擔。
㈡爭點：
⒈原告解除系爭房屋、土地買賣契約，有無理由？⒉原告請求被告各給付違約金93萬6千元、10萬元，有無理
由？
四、得心證之理由：㈠原告君寶公司主張被告違反系爭房屋買賣契約第21條第3項約
定，其得不待催告即解除系爭房屋買賣契約，原告寶君公司因契約聯立一併解除系爭土地買賣契約，被告則以前詞置辯。經查：
⒈系爭房屋買賣契約關於解除權係規定於第23條及第24條第1
、2、4項。第23條約定遇不可抗力時買賣雙方均同意解約。第24條第1、2項約定當賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」或第22條第1項有關權利瑕疵擔保規定時，買方得解除契約。第24條第4項則約定買方違反有關「付款條件及方式」、「逾期付款之處理」、「貸款約定」、「貸款撥付」、「質押禁止」及契約附件三(即房屋代辦貸款委託書)之各條規定者，賣方得解除契約(本院卷第30頁)。
⒉觀諸系爭房屋買賣契約全文，於每條條次後方、條文內容
之前，均附有該條之名稱，經交互對照，系爭房屋買賣契約第7條名稱為「付款條件及方式」、第8條名稱為「逾期付款之處理方式」、第17條名稱為「貸款約定」、第18條名稱為「貸款撥付」。基此，足認第24條第4項所稱「付款條件及方式」、「逾期付款之處理」、「貸款約定」、「貸款撥付」，各係指該契約第7、8、17、18條甚明。從而，原告主張有權解除契約，自應就被告有無違反系爭房屋買賣契約第7、8、17、18條、或有無質押、或有無違反契約附件三房屋代辦貸款委託書等，先為認定，倘被告並無任一違反，原告即無權解除契約。⒊如不爭執事項所載，被告業依系爭房屋、土地買賣契約之
分期付款明細表繳付各期期款，足徵被告並無違反系爭房屋買賣契約第7、8條之情形。原告雖主張第21條第3項約定之稅費、代辦手續費、瓦斯外管費等代墊款25萬元，亦屬第7條之列。惟查，第7條載明「一、買方應依已完成之工程進度所定之房屋分期付款明細表(附件一)規定繳款…
二、付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款…」，完全未提及稅費、代辦手續費、瓦斯外管費等代墊款，堪認此揭代墊費用並非第7條規範之內。是以，即令被告有違約不繳稅費、代辦手續費、瓦斯外管費之情事，依契約文義解釋，亦無從認屬賣方得主張解除契約之事由。⒋至於「貸款約定」、「貸款撥付」、質押禁止及契約附件
三房屋代辦貸款委託書等，原告未主張被告違反此揭約定，亦未就此部分提出任何證據，自應認被告就此部分並無違約。
⒌綜上，被告並無違反系爭房屋買賣契約第7、8、17、18條
之約定，亦無違反質押或附件三規定之情事，原告自未取得解除契約之權利。原告主張其有權解除系爭房屋、土地買賣契約，俱屬無據。㈡原告又主張依民法第254條解除契約。按民法第254條規定：
「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，準此，須被告先有遲延給付情事，且經原告定相當期限催告仍未履行時，原告方得解除契約。承不爭執事項⒋、⒌所載，被告早於109年10月26日因認瓦斯外管線費用負擔約定違反「應記載及不得記載事項」，已向行政院消費保護會提起申訴，與原告君寶公司協商無共識後，於109年12月1日向本院提起另案訴請確認上開條款無效，顯然瓦斯外管線費用應由買賣何方負擔，為兩造間之爭議，但被告於法院尚未就該爭議為判決之前，仍願意繳付並於110年5月7日匯款予原告君寶公司，足認被告並無遲延給付之情事。即令被告匯款後，於另案變更訴之聲明，請求原告君寶公司返還該款項，亦僅係因應繳款事實而就聲明做變更，被告原本訴訟之目的並無改變，亦即仍然訴求確認瓦斯外管線費用負擔之約定究竟有效或無效，尚不能因原告自行退還該款項，反予認定被告為遲延給付。是以，原告主張依民法第254條解除契約，亦無理由。㈢原告主張有權解除系爭房屋、土地買賣契約，皆無理由，則
原告依系爭房屋、土地買賣契約請求被告各給付違約金93萬6千元、10萬元，即屬無據，不能准許。
五、綜上，原告君寶公司、寶君公司分別請求被告給付違約金93萬6千元、10萬元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均無理由而無從准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 1 日
書記官 鄧雪怡