臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第896號原 告 邱建雄被 告 余詠鈴
陳能鎮上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國111年6月16日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，此為民事訴訟法第247 條第1 項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其為坐落新竹縣○○鎮○○段000地號（以下逕稱222地號土地）之承租人，對於被告余詠鈴於民國101年4月9日出售予被告陳能鎮之系爭土地應有部分11分之1有土地法第104條第1項所規定之優先購買權存在，為被告所否認，則原告就系爭土地是否有優先購買權存在，即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。
二、本件被告余詠鈴經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於99年6月25日向訴外人余世緯（原名余榮廷）、余榮火、余榮增兄弟3人承租坐落新竹縣○○鎮○○段000○000地號內面積300坪之土地建築房屋（門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000號尚品家具對面房屋，下稱系爭房屋) 使用，並約定租期10年，即自99年8月1日至109年7月31日止。嗣原告獲悉222地號土地共有人之一即被告余詠鈴於101年4月9日將其就222地號土地所有權應有部分11分之1出售予被告陳能鎮，原告既為222地號土地之承租人，對於被告余詠鈴出售予被告陳能鎮之222地號土地所有權應有部分11分之1自有優先購買權，為此爰依土地法第104條之規定提起本件訴訟，並聲明：申請被告余詠鈴於101年4月9日賣給陳能鎮坐落於新竹縣○○鎮○○段000地號7729.93平方公尺11分之1優先購買權，並塗銷所有權移轉登記，原告願以相等條件購買。
二、被告方面：
（一）被告余詠鈴雖曾到庭，惟並未就原告之主張作何聲明或答辯，僅陳稱願與原告進一步詳談等語。
（二）被告陳能鎮則以：關於其向被告余詠鈴購買土地乙事，業經本院108年度訴字第245號判決認定原告並無優先購買權等語置辯。
三、本院之判斷：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。其立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用並杜紛爭（最高法院62年台上字第2962號及65年台上字第530號判例參照）。倘基地租賃契約之效力不及於土地所有人全體或租賃範圍僅及於土地之特定部分，俱無從貫徹法條盡土地經濟上之效用並杜紛爭意旨，故土地法第104條第1項優先購買權應限於承租人向土地所有人全體或經全體共有人同意承租（共有）土地「全部」作為建物基地時始有適用。又所謂應有部分，係指共有人對於共有物所有權之比率，為對物所有權抽象之成數，抽象存在於共有標的物之任何部分，非存在於某一特定位置、具體侷限共有物之某一部分，無供他人使用收益之可言，而依民法第421條規定意旨，租賃標的物必須為可供使用收益之有體物（動產或不動產），是共有土地之應有部分性質上不能為租賃標的物，易言之，土地應有部分買賣契約之「買賣標的」（即抽象存在之土地應有部分），與共有土地出租特定部分作為建物基地使用之「租賃標的物」，二者迥異，承租共有土地之特定部分作為建物基地使用者，租賃標的既非共有土地之應有部分，於土地應有部分出賣時，亦難遽認有土地法第104條第1項前段規定之適用。
（二）經查，訴外人余世緯（原名余榮廷）前於99年6月25日以坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地（以下逕稱223地號土地）之「持分土地法律代表」之名義，同時代表其另二名兄弟即訴外人余榮增、余榮火，與原告簽訂土地租賃契約（下稱系爭基地租賃契約），租約上雖僅記載將223地號內面積300坪之土地出租予原告，惟實際出租土地之範圍，係位於222、223地號土地內，面積共300坪之土地，嗣原告即在承租之土地上興建門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000○0號房屋居住使用。又被告余詠鈴於101年4月9日以買賣為登記原因，將其所有系爭土地應有部分11分之1移轉登記予被告陳能鎮等情，有原告提出之土地租賃契約書在卷可憑（見本院卷第19至29頁），且經本院另案109年度訴字第607號請求確認優先購買權存在事件認定在案，另有新竹縣竹北地政事務所110年10月13日北地所登字第1100004583號函檢附之222地號土地101年4月5日竹北字第51030號買賣登記申請書全卷影本、第一類登記謄本、異動索引表及地籍圖等資料存卷可查（見本院卷第67至169頁）。揆諸前揭規定暨說明，被告余詠鈴雖為222地號土地之出賣人，惟非系爭基地租賃契約之出租人，則原告向訴外人余世緯三兄弟承租222、223地號土地之「特定部分」建屋使用，於被告余詠鈴出售222地號土地「應有部分」時，其租賃標的與買賣標的並不相同，且原告與被告余詠鈴間就222地號土地並無租賃關係存在，原告自不得就222地號土地對被告主張有土地法第104條第1項規定之優先購買權存在，其理至明。
（三）次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項固有明定。
惟按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。且按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。共有物之出租係管理行為之一種，故共有人中之一人或數人將共有土地之特定部分出租者，須經其他共有人之同意（最高法院89年度台上字第637號及同院71年度台上字第5180號裁判要旨可資參照）。查，原告於99年6月間向222、223地號土地部分共有人即余世緯兄弟三人承租222、223地號內面積300坪之土地興建房屋使用，業如前述，惟當時222地號土地共有人除系爭基地租賃契約之出租人余榮火、余世緯外，尚有訴外人余茂松、余振河、余鴻程、余鴻光、余鴻炎、余振田、余振豐及被告余詠鈴等8人，有新竹縣地籍異動索引在卷可佐（見本院卷第143至163頁），且當時余榮火、余世緯就222地號土地所有權之應有部分各為33分之1及33分之2，亦經本院108年度訴字第245號判決查明無誤，是余榮火、余世緯既僅為222地號土地部分共有人，其等2人與另名兄弟余榮增共同將222地號土地之特定部分出租予原告使用，乃屬共有土地之管理行為，又余榮火、余世緯之應有部分比例及人數合計均未達民法第820條第1項所規定共有物管理行為之多數決門檻，則除非余榮火、余世緯與其他共有人間存有分管契約，得單獨使用、收益222地號土地特定部分而予以出租，或該出租行為經共有人全體同意，否則余榮火、余世緯將222地號土地特定部分出租予原告之行為，對其他共有人自不生效力，即難認被告余詠鈴在出售其所有222地號土地應有部分時，亦須受原告與訴外人余世緯兄弟三人間基地租賃契約之拘束，而使原告取得優先購買被告余詠鈴對於222地號土地應有部分11分之1所有權之權利。
（四）況按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院103年度台上2478號判決意旨參照）。準此，基地之承租人依土地法第104條第1項規定主張「依同樣條件」優先購買，係指承租人於基地所有人出賣基地時，對於該基地所有人有請求以「同樣條件」要求優先成為基地之買受人，故承租人行使優先購買權，應接受出賣之基地所有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之基地所有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之承租人應依此條件與為出賣之基地所有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先購買，否則即非按出賣之基地所有人出售之同一條件購買，難認其係合法行使優先承買權，而就出賣之共有土地有優先承買之權。經查，被告陳能鎮係向被告余詠鈴購買222地號土地及同段130、
132、216、218、221、223、241地號應有部分各11分之1；224地號應有部分11分之2；133、214 地號應有部分72分之7等11筆土地，被告余詠鈴則以總價1,500萬元將上開11筆土地合併出售予被告陳能鎮，業據本院依職權調取本院108年度訴字第245號民事卷內所附不動產買賣契約書核閱無誤（見該民事卷宗第66至71頁），然原告僅就被告余詠鈴合併出售11筆土地其中之222地號土地部分要求優先承買，參諸前開說明，原告即非按被告余詠鈴出售之同一條件主張有優先購買權，核其情形與原告於另案起訴請求確認就訴外人余榮增於105年11月21日出售予被告陳能鎮間之11筆土地有優先購買權之情節並不相同，自不得比附援引。準此以觀，縱認被告間已成立買賣契約，亦難認原告係合法行使優先承買權，而就被告余詠鈴出賣之222地號土地有優先承買權。
四、綜上所述，原告起訴請求確認其對於被告余詠鈴於101年4月9日出售予被告陳能鎮之新竹縣○○鎮○○段000地號土地、權利範圍11分之1，有優先購買權存在，並被告間就222地號土地於101年4月9日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，亦併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
民事第一庭 法 官 張詠晶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 20 日
書記官 陳佩瑩