臺灣新竹地方法院民事判決110年度訴字第989號原 告 邱建雄被 告 余世緯
陳新宜
陳新欣上 一 人訴訟代理人 林裕家律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國111年7月29日辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就被告余世緯所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地（面積七七二九點九三平方公尺）、權利範圍三十三分之一，有優先購買權。
被告陳新宜、陳新欣就前項土地於民國一○四年八月二十五日以買賣為登記原因、登記日期為民國一○四年九月四日之所有權移轉登記應予塗銷。
被告余世緯應就第一項所示土地，有以新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟玖佰肆拾元之價格，及與被告陳新宜、陳新欣於民國一○四年八月二十五日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告訂立土地買賣契約，並於原告給付上開價金之同時，將第一項所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦同，此為民事訴訟法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其為坐落新竹縣○○鎮○○段000地號（下逕稱地號）土地之承租人，對於被告余世緯於民國104年8月25出售予被告陳新宜、陳新欣等2人之222地號土地所有權應有部分33分之1，依土地法第104條規定有優先購買權存在，為被告所否認，則原告就222地號土地是否有優先購買權存在，即陷於不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，合先敘明。
二、本件被告余世緯、陳新宜經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠222地號及新竹縣○○鎮○○段000地號（下逕稱地號）土地（下
合稱系爭土地）原為被告余世緯（原名：余榮廷，下逕稱余世緯）與他人所共有，原告於99年6月25日與被告余世緯簽署土地租賃契約書，約定由原告向被告余世緯承租系爭土地內面積300坪之土地（下稱系爭租約），供原告於其上搭建房屋使用，約定租期自99年8月1日起至109年7月31日止，合計10年，並約定租賃期間被告余世緯須無條件提供原告承租興建房屋期間所須使用證明文件，以利原告申請房屋建照及水電，嗣原告承租系爭土地後，乃於其上搭建門牌號碼新竹縣○○鎮○○路000○0號房屋（下稱186之1號房屋）居住使用。
詎被告余世緯未依約交付上開證明文件，原告始自104年9月間起拒付租金，其後原告並獲悉被告余世緯已將222地號土地之應有部分出售予被告陳新宜、陳新欣之消息，原告爰依土地法第104條規定提起本件訴訟，主張就222地號土地有優先購買權，並請求塗銷被告等3人間就系爭土地所為所有權之移轉登記等語。
㈡另186之1號房屋合計占用系爭土地面積952.04平方公尺，因
給付工程款爭議遭查封其中672.68平方公尺，經原告與債權人調解後達成協議，且上開遭查封之面積縱遭第三人購得，原告仍有279.36平方公尺之面積，並未影響土地優先購買權。至關於原告行使優先購買權之價金，原告認為被告等3人本件222地號土地辦理買賣登記之日期為104年9月4日，而訴外人黃綉珍購買222地號等11筆土地持分之日期為105年12月29日，與被告等3人上開辦理買賣登記之時間相距僅1年，交易價值應相差甚微，而訴外人黃綉珍購買222地號等11筆土地持分時，合計購買面積為616平方公尺，買賣價金共新臺幣（下同）3,949,000元，換算平均每平方公尺土地價金為6,410元（計算式：3,949,000元÷616平方公尺＝6,410元，小數點以下無條件捨去）。而本件原告行使優先購買權之面積為234平方公尺，是合計金額為1,499,940元（計算式：6,410元×234平方公尺＝1,499,940元）。
㈢又被告余世緯辯稱原告承租系爭土地後曾為違法事宜等情，
其所言不實在，蓋其所謂不法之事實，實際係原告因建屋期間未經申請而載運砂石填地，因興建房屋有使用磚頭、水泥之必要，難認違法。另系爭租約爭議已歷經拆屋還地訴訟（鈞院106年度訴字第311號、臺灣高等法院107年度上易字第760號）、優先購買權訴訟（鈞院竹北簡易庭107年度竹北簡字第336號、鈞院108年度簡上字第5號、鈞院109年度訴字第607號）、損害賠償訴訟（鈞院109年度訴字第628號），以上訴訟法院均判定被告余世緯、訴外人余榮火、余榮增等3人為系爭土地之出租人，故原告就222地號土地有合法承租權及優先購買權，故被告陳新宜、陳新欣等2人此部分所辯，應非可採。
㈣綜上，爰聲明：
⒈確認原告就被告余世緯所有222地號土地（面積7729.93平方公尺）、權利範圍33分之1，有優先購買權。
⒉被告陳新宜、陳新欣就前項土地於104年8月25日以買賣為原因、登記日期為104年9月4日之所有權移轉登記應予塗銷。
⒊被告余世緯應就第1項所示土地，有以1,499,940元之價格，
及與被告陳新宜、陳新欣於104年8月25日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告訂立土地買賣契約，並於原告給付上開價金之同時，將第1項所示土地之所有權移轉登記予原告。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠被告余世緯經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據
其先前到庭所為之陳述略以：被告余世緯與原告約定系爭租約時，曾於土地租賃契約書中聲明不得將系爭土地做違法事宜，且被告余世緯曾寄發存證信函通知原告。當初因被告余世緯無法向原告收取租金，故將系爭土地出售予被告陳新宜、陳新欣等2人。又被告余世緯係將222地號土地出售予被告陳新宜、陳新欣等2人之父親，僅係名義上登記為被告陳新宜、陳新欣等2人所有，至關於被告余世緯出售222地號土地之價格，因時間已久，不復記憶等語，並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
㈡被告陳新欣之答辯：
⒈依原告所提出之土地租賃契約書記載，租賃標的為223地號土
地，惟本件原告主張行使優先購買權之土地為222地號土地，並非223地號土地，可見222地號土地與原告顯無租賃關係存在，故原告依系爭租約約定，主張其對222地號土地依土地法第104條規定有優先購買權存在，顯屬無據。縱認系爭租約約定之租賃範圍包含222地號土地，惟系爭租約乃被告余世緯擅自與原告所約定，而被告余世緯就222地號土地之持分僅有33分之1，縱加計訴外人余榮火之持分33分之1、訴外人余榮增（已轉讓予訴外人黃綉珍）之持分33分之1，總計亦僅持分33分之3，顯對其他共有人不生效力，加以系爭租約乃約明承租土地有形部分供建築使用，而非無形之應有部分，依最高法院86年度台上字第3020號判決意旨，原告自不得主張對該出租人之應有部分有優先購買權。
⒉又原告所提出鈞院109年度訴字第607號另案判決理由中，雖
以原告與訴外人余榮火間關於租賃關係給付租金之前案事件（即鈞院106年度訴字第311號、臺灣高等法院107年度上易字第760號），已判認原告應依系爭租約給付租金予訴外人余榮火為由，認其等租賃關係存在，惟此僅係基於契約債權相對性之結果所致，亦即該租約不過僅拘束契約相對人，並僅於其間生租金給付或損害賠償等契約之效力，非謂承租人因此即得對系爭土地主張有租賃權，進而有優先購買權，否則無疑全體共有人均受他人所成立債權約定之拘束。尤其本件被告等人均非上述另案事件之當事人，自不受該案判決既判力或爭點效之拘束，故原告以此為據，並無理由。
⒊另系爭租約約定之租期係自99年8月1日起至109年7月31日止
，共計10年，該租約已因租期屆滿未經更新而消滅（出租人余榮火已多次對原告寄發存證信函表明屆期不續租），186之1號房屋經鈞院110年度司執字第20145號強制執行拍賣時，亦自承地主已寄發存證信函表明不再續租，該案債權人更具狀陳明186之1號房屋屬無權占有。是土地法第104條第1項所定租地建屋優先購買權，期使基地與基地上房屋合歸1人所有，以盡經濟上效用之立法意旨已無從達到，從而參照最高法院108年度台上字第2636號判決意旨，原告優先購買權之資格已因喪失基地承租權而併同失去，並無再行主張之餘地。
⒋再者，共有人如未經其他全體共有人之同意，擅自占用共有
物之特定部分，他共有人本得基於所有權依民法第767條規定，請求該共有人除去其妨害並返還該占用部分。則共有人未自行占用而出租供第三人占用，他共有人自亦得主張無權占有而予以排除。本件系爭土地既未經全體共有人同意而出租供原告占有使用，他共有人依法已得主張其為無權占有，自無可能仍認原告就系爭土地有租賃權或租賃關係存在，進而主張租地建屋之優先購買權，否則既屬無權占用卻又認有租賃權存在而有優先購買權，於法律適用上即顯然矛盾而謬誤。
⒌至土地法第104條所定租地建屋承租人之優先購買權，於土地
僅1人單獨所有時固無問題，惟於土地係多數人共同持有時，解釋上當然須承租人對全體土地共有人均有租約關係存在始得據此主張該優先購買權，而非與任一或少數共有人訂定租約即可，此於上開法令之適用上應屬當然之理。又依土地法第34條之1規定，共有土地持分出賣時，他共有人本亦得主張優先購買權（債權效力之優先購買權），則如認共有人於未經其他共有人同意之下，擅與第三人成立租地建屋關係即得主張物權效力之優先購買權，則形同任一共有人可僅憑一己之意與他人成立租約，即可自由操縱物權效力優先權之發生，進而輕易排除他共有人債權效力優先權之行使，其不符法制，亦甚明確。
⒍另原告表示願以1,499,940元承買222地號土地，被告陳新欣
認為價格不合理，並非真正價格，蓋與系爭土地緊鄰之223地號土地於他案之出賣價格已是每平方公尺9,058元，故以此推算222地號土地之價格，應是21,217,460元方屬合理。
⒎綜上，答辯聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
㈢被告陳新宜經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告余世緯前為系爭土地共有人之一，於99年6月25
日併同代表其另2兄弟即訴外人余榮增、余榮火，與原告訂立系爭租約，約定由原告承租223地號土地內面積合計300坪部分，供原告在土地上興建房屋等地上物使用，租期自99年8月1日起至109年7月31日止，合計10年，出租人並應配合提供土地使用同意書等證件予承租人，以供承租人申請系爭土地上所興建房屋之建照及水電瓦斯之用。嗣被告余世緯於104年9月4日以買賣為登記原因，將其對222地號土地之所有權應有部分33分之1移轉登記予被告陳新宜、陳新欣等2人，由被告陳新宜、陳新欣等2人各取得上開土地所有權應有部分66分之1等情，業據原告提出土地租賃契約書、222地號土地土地登記第一類謄本等件為證（見本院卷第17至35頁），復經本院依職權向新竹縣竹北地政事務所調取222地號土地於104年9月4日以買賣為登記原因所申請之所有權移轉登記資料，經該所於110年12月24日北地所登字第1100005519號函檢送土地買賣登記申請書全卷影本附卷可參（見本院卷第85至105頁），且上開事實亦為被告等所不爭執，堪信屬實。㈡至原告主張系爭租約約定之租賃範圍應及於222地號土地，故
對於被告等人間就222地號土地所簽訂之買賣契約及所有權移轉登記行為，依土地法第104條規定原告有優先購買權存在等語，則為被告等所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為⒈系爭租約之租賃標的，是否包括222地號土地？⒉原告是否有遲延給付而積欠被告余世緯租金？原告以被告余世緯未提供證件供其申請房屋之建照及水電，而拒付租金予被告余世緯，是否於法有據？⒊原告主張其依土地法第104條規定，就222地號土地有優先購買權，並請求塗銷被告陳新宜、陳新欣等2人就222地號土地之所有權移轉登記，有無理由？㈢本件被告陳新欣辯稱原告與被告余世緯間雖訂有系爭租約，
惟系爭租約之租賃標的並未包括222地號土地等語。依卷附土地租賃契約書所示，其中記載之租賃標的雖僅有223地號土地1筆，而未包括222地號土地（見本院卷第19頁），惟參酌本院依職權調取本院另案107年度竹北簡字第336號原告向被告等3人請求行使223地號土地優先購買權事件卷宗，經核閱該案卷附之土地複丈成果圖所示，原告向被告余世緯承租土地後，在土地上搭建及設置之房屋、圍牆、水泥地及菜園、果園等地上物，係坐落在系爭土地等2筆土地上，其占用之面積總計為881.9平方公尺【計算式：321.36＋120.53＋110.96＋75.49＋65.91＋10.86＋0.31＋92.62＋83.86＝881.9平方公尺，見另案107年度竹北簡字第336號卷（下稱竹北簡字卷）第93頁正反面】，佐以原告與被告余世緯以系爭租約約定承租之面積為300坪，換算約為991.74平方公尺（按：1坪約等於
3.3058平方公尺，300坪×3.3058平方公尺＝991.74平方公尺），可知原告搭建地上物占用之面積亦與系爭租約約定承租之面積大致相符，足認原告依系爭租約約定承租300坪土地之所在及範圍，應為上開複丈成果圖所示之範圍，亦即包括222地號土地在內，僅係原告與被告余世緯於簽訂土地租賃契約書時漏未記載該地號，堪予認定，故被告陳新欣抗辯系爭租約之租賃標的並未包括222地號土地，難認可採。
㈣又被告余世緯辯稱原告於承租系爭土地期間，並未依約按期
繳納租金，且原告承租系爭土地期間有以違法之方式使用系爭土地等情，均已違反系爭租約約定，經被告余世緯終止租約等語。而原告就上開抗辯內容，則主張因被告余世緯並未依系爭租約約定提供土地使用同意書等證件予原告，致原告無法合法申請興建房屋之建照，故主張同時履行抗辯等語。
經查：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付，是否立於互為對待給付之關係，能否發生同時履行抗辯，當視其對契約目的之達成是否必要而定。又債務人享有同時履行抗辯權者，於未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院110年度台上字第2411號民事判決意旨參照）。
⒉而被告余世緯抗辯原告於承租系爭土地期間，有未按期繳納
租金而違反系爭租約等語。依土地租賃契約書約定，出租人應配合提供土地使用同意書等證件予承租人，以供承租人申請系爭土地上所興建房屋之建照及水電瓦斯之用，已如前述，是系爭租約乃係租地建屋之契約，並約明出租人負有交付相關證件給承租人之契約義務，以讓承租人即原告申辦建照，避免其興建完成之建物成為違建日後遭拆除，及供承租人申請水電之用，可知就系爭租約之簽訂，出租之一方本須提供相關證件，包括土地使用同意書等以利承租方申請合法興建房屋之建照及水電之用，乃係租賃雙方所約定出租方重要之契約義務之一，以確保承租人在所承租之土地上，興建及保有合法建物契約目的之達成。是縱被告余世緯已交付土地予原告使用，然因其另負有提供證件之義務，對原告就系爭租約契約目的之達成確屬必要，故應認被告余世緯所負提供上開證件予原告之義務，與原告給付租金之義務間，具有相當之關聯性及對價性，具有對待給付關係。然經遍觀全卷，原告既已主張其於承租系爭土地期間，被告余世緯並未提供上開證件予原告，而被告余世緯亦未舉證證明其有提供上開證件之事實，是原告主張其因行使同時履行抗辯權而拒絕繼續給付租金一事，應屬有據，而無遲延繳付租金之問題，則被告余世緯抗辯原告有未繳納租金而違反系爭租約約定云云，難認有據。
⒊又被告余世緯抗辯原告於承租系爭土地期間，有以違法之方
式使用系爭土地而違反系爭租約等語。觀諸土地租賃契約書第9條固約定：「土地不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」等語（見本院卷第21頁），惟經遍觀全卷，未見被告余世緯就原告承租系爭土地期間，有何以違法之方式使用系爭土地之事實，提出任何證據以實其說，難謂原告有何以違法之方式使用系爭土地而違反系爭租約之情形，被告余世緯此部分抗辯，洵屬無稽，不予憑採。
⒋況縱認原告承租系爭土地期間，確有未依約按期繳納租金，
或以違法之方式使用系爭土地等違約情事，然被告余世緯仍未舉證證明其有向原告催告繳付積欠租金，或向原告終止租賃契約之事實。至依被告陳新欣另提出之鶯歌鳳鳴郵局存證號碼000007、000015號存證信函所示，其中記載：「台端（即原告）承租土地於民國109年7月31日到期後將作買賣或分割其他等情事，無法再承租給台端…請台端到期日後一個月內將土地回復原狀交還」等語（本院卷第117至123頁），至多亦僅能證明被告余世緯於系爭租約租期屆至後，不願再與原告更新租約之事實，無從證明被告余世緯有提前終止租約，仍應認系爭租約於109年7月31日租期屆至前，均屬有效存在，則被告余世緯抗辯因原告承租系爭土地期間有違約情事，經被告余世緯終止租約等情，難認有據，不足採信。
㈤次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。是此項優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號裁判要旨參照 ）。
準此，土地法第104條所定「基地承租人有依同樣條件優先購買之權」，其同樣條件係包括該買賣契約之相同標的及範圍，並非僅限於其中有租約之基地部分，可見立法者已賦予基地承租人，就同一買賣契約內之標的享有優先購買權，以免法律關係之複雜化。查被告余世緯既先於99年6月25日與原告訂立系爭租約，約定租期自99年8月1日起至109年7月31日止，復於系爭租約存續期間之104年9月4日以買賣為登記原因，將其對222地號土地之所有權應有部分33分之1移轉登記予被告陳新宜、陳新欣等2人，由被告陳新宜、陳新欣等2人各取得上開土地所有權應有部分66分之1，已如前述，惟被告余世緯並未將上開買賣之事實通知原告，依上開規定及說明，被告余世緯與被告陳新宜、陳新欣等2人訂立買賣契約並為所有權移轉登記，自均不得對抗原告，原告仍得行使優先購買權，及請求被告陳新宜、陳新欣塗銷222地號土地所有權移轉登記，是原告主張依土地法第104條之規定，其已享有222地號土地之優先購買權，並得對抗被告等3人等情，應屬有據。
㈥被告陳新欣雖援引最高法院86年度台上字第3020號判決意旨
，並以倘本件肯認原告就222地號土地應有部分之買賣有優先購買權，無異造成任一共有人得未經其他共有人之同意，擅自與第三人成立租地建屋契約關係，而讓承租人得享有物權效力之優先購買權，排除其他共有人享有之債權效力優先購買權之行使，已不符法制，亦與其他共有人得對承租人主張其使用土地係無權占用，並訴請其拆屋還地之情形有違，故本件原告應不得主張就被告余世緯所共有之222地號土地應有部分有優先購買權等語。惟本件與上述最高法院86年度台上字第3020號事件之事實內容有所不同，尚無法比附援引之，且因本件並非係222地號土地之其他共有人出面主張並行使優先購買權，故並無涉及對其他共有人之優先購買權，是否應優於本件原告予以保護之問題。再者，基於前述土地法第104條，賦予租地建屋承租人，就建物基地有優先購買權之立法目的考量，被告陳新欣上開所辯尚難憑採，其辯稱原告因未得到其他共有人同意而承租222地號土地之特定部分，其就222地號土地應有部分之出售，即無土地法第104條之優先購買權乙節，亦難以成立。
㈦至被告陳新欣另辯稱系爭租約已於109年7月31日租期屆至，
且原告與被告余世緯間亦未再就系爭土地更新租約，故原告應自系爭租約租期屆至後喪失222地號土地之優先購買權等語。惟按土地法第104條規定所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。而上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之（最高法院106年度台上字第1263號民事判決意旨參照），是上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之，倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，縱然該租約嗣經終止，仍不影響其原本已取得之先買權。亦即承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權，是租地建屋之承租人在基地所有權人出售基地時，該租賃契約尚未終止，固取得優先承買權，並在取得之後，該租賃契約始經終止，則該租約終止部分並不影響已取得優先承買權之行使。而本件被告余世緯係先於99年6月25日與原告訂立系爭租約，復於系爭租約存續期間之104年8月25日與被告陳新宜、陳新欣等2人簽訂買賣契約，出售222地號土地應有部分33分之1予被告陳新宜、陳新欣等2人，且未通知原告，已如前述，是依上開說明，被告余世緯既未於系爭租約存續期間，就其與被告陳新宜、陳新欣等2人之買賣契約，對原告為同樣條件之通知，縱系爭租約現已屆期終止，且被告余世緯已向原告發出前揭存證信函，表明不願繼續出租222地號土地，而無不定期租賃契約之適用，仍無礙於原告已取得優先購買權之行使，故被告陳新欣抗辯原告已因系爭租約租期屆至後，喪失222地號土地之優先購買權等語，亦屬無據。
㈧再按土地法第104條所謂「依同一價格優先承購」，係指出賣
之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。且此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高法院101年度台上字第1716號民事判決意旨參照）。本件被告余世緯係先於99年6月25日與原告訂立系爭租約，復於系爭租約存續期間之104年8月25日與被告陳新宜、陳新欣等2人就222地號土地簽訂買賣契約，經原告得知上開買賣之事實後，提起本件訴訟主張行使優先購買權，此經本院認定如前，是依上開說明，原告當以同一買賣條件，即以被告等3人間104年8月25日買賣契約之同一條件，與被告余世緯訂立買賣契約後，始得將222地號土地所有權應有部分33分之1移轉登記予原告。惟關於被告3人間就就222地號土地簽訂之買賣契約為何，經本院數次命被告等3人提出該買賣契約，惟被告等3人迄至本院言詞辯論終結為止，均未能提出該買賣契約，此有本院歷次言詞辯論筆錄在卷足憑（見本院卷第148、153、196頁），本院參酌原告願承買之價格，其計算方式係依原告在另案109年度訴字第607號請求確認優先承買權存在訴訟中，該事件當事人陳能鎮於購買222地號土地等11筆土地持分時，買賣價金共3,949,000元，有原告提出上開判決書在卷可參（見本院卷第37至53頁），經換算平均每平方公尺土地價金為6,410元（計算式：3,949,000元÷616平方公尺＝6,410元，小數點以下無條件捨去）。
而本件原告行使優先購買權之面積為234平方公尺，是合計金額為1,499,940元（計算式：6,410元×234平方公尺＝1,499,940元），堪認合理，應屬有據。
四、綜上所述，原告起訴確認對於被告余世緯所有222地號土地（面積7729.93平方公尺）、權利範圍33分之1，有優先購買權存在，被告陳新宜、陳新欣就222地號土地於104年8月25日以買賣為原因、登記日期為104年9月4日之所有權移轉登記應予塗銷，被告余世緯應就222地號土地以1,499,940元之價格，及與被告陳新宜、陳新欣於104年8月25日所訂立買賣契約其餘之相同條件，與原告訂立土地買賣契約並於原告給付1,499,940元之同時，將222地號土地之所有權移轉登記予原告所有，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 29 日
書 記 官 吳雅真