臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第10號原 告 李兆鵬訴訟代理人 黃麟淵律師被 告 邱瑞香即徐隆男之繼承人
徐曉蓓即徐隆男之繼承人訴訟代理人 曾沛昀被 告 徐楷均即徐隆男之繼承人上二人共同訴訟代理人 劉正穆律師上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於民國110 年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告之被繼承人徐隆男間於民國一百零八年二月三日所簽訂就附表所示土地之買賣關係存在。
被告應就其被繼承人徐隆男所遺如附表所示之土地，辦理繼承登記。
被告應將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
壹、程序事項：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其向被告之被繼承人徐隆男購買附表所示之土地，經被告徐曉蓓、徐楷鈞以原告遲延給付土地價金為由，於109年2月17日以中壢內壢郵局第00048號存證信函通知原告解除契約，而原告主張被告並無解除系爭土地買賣契約之事由其解除權之行使不適法，經核兩造間之土地買賣關係存在與否，攸關原告能否請求被告移轉土地所有權之法律上地位有不安之狀態存在，原告自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告李兆鵬於民國108年2月3日與被繼承人徐隆男(即被告邱瑞香之配偶、被告徐曉蓓、徐楷鈞之父)簽訂土地買賣契約（下稱系爭土地買賣契約），雙方約定由原告以新臺幣（下同）1,650萬元向被繼承人徐隆男購買其所有坐落新竹縣關西鎮拱子溝段58、483之2、484、484之1、489之1及489之5地號之土地(下稱系爭土地)。原告分別於108年2月18日以支票給付100萬元、108年6月3日自原告金融帳戶匯款20萬元、108年8月15日自訴外人鄭巧玲帳號012105&ZZZZ; 00000000000之中華郵政帳戶以存簿轉存方式匯款140萬
元、108年9月2日自原告香港金融帳戶匯款940萬元(被繼承人徐隆男帳戶實收938萬7,995元，差額為美金與臺幣之匯兌差額1萬2005元)，以上合計原告共給付1,198萬7,995元予被告。
（二）被告邱瑞香曾以450萬元向原告購買柬埔寨金邊市土地，並同意以174萬元作為該土地之開發費用給付予原告，被繼承人徐隆男表示願意承擔購買柬埔寨金邊市土地及開發費用之債務，並以上開土地買賣價金及開發費用中451萬2
,005元抵銷原告應給付系爭土地之價款。是原告就系爭土地業已依約給付全部買賣價金1,650萬元(計算式：1,198萬7,995元+451萬2,005元=1,650萬元)。
（三）108年10月31日被繼承人徐隆男死亡，其生前尚未辦理土地移轉登記予原告，系爭土地現由被告3人共同繼承。而原告本於系爭土地買賣契約向被告3人請求移轉系爭土地登記予原告，詎料，被告徐曉蓓、徐楷鈞委任律師寄發律師函、存證信函告知原告未依期限將全部價款匯入履約專戶而屬違約，拒絕移轉系爭土地登記予原告並且稱原告所給付之價金1,200萬元為違約金予以沒收。然原告並無被告徐曉蓓、被告徐楷鈞所述有違約之事由存在，是為請求被告等人移轉系爭土地，原告爰提起本件訴訟，以維自身權益。
（四）就被告辯稱分述如下：⒈依系爭土地買賣契約第3條第2項、第7條第5項約定，本件
系爭土地之買賣未符合完稅款給付要件，原告本無給付後續價金義務，被告徐曉蓓、徐楷鈞雖抗辯原告未於108年3月31日前給付全部價金而有違約之情，然被繼承人徐隆男生前於108年6月3日、108年8月15、108年9月2日陸續收受原告所提出支付價金之匯款作為系爭土地價款之給付，足認已同意原告得延後交付土地與給付價金日期，是原告並無違約之情事存在，本件價金之給付與買賣標的之移轉登記辦理、點交因有延長之合意存在，則108年3月31日並非原告與被繼承人徐隆男約定雙方給付義務最後期限，又原告與被繼承人徐隆男間未有明確約定給付期限，被繼承人徐隆男生前亦未依民法第229條第2項前段規定定期催告原告給付卻陸續受領原告之給付，是原告並未陷於給付遲延甚明，故被告徐曉蓓、徐楷鈞行使解除權，洵屬無據。
⒉被告徐曉蓓、徐楷鈞所寄發之律師函及存證信函，均以1
08年3月31日作為原告期限屆滿而應負給付遲延為前提，再依系爭土地買賣契約第8條第1項為定相當期限催告其履行，而後解除系爭土地買賣契約，顯然違反給付無確定期限而應先依民法229條第2項前段定期催告之規定，據此被告徐曉蓓、徐楷鈞解除契約自不生效力，兩造間之系爭土地買賣契約仍屬有效。
⒊依系爭土地買賣契約第7條第5項規定，並未約定原告土
地價金僅得匯入履約保證專戶，亦得匯入被繼承人徐隆男指定之帳戶，況衡諸常情，如非被繼承人徐隆男告知原告金融帳戶，原告如何得知其帳號，又原告倘非給付土地價金，且經被繼承人徐隆男之同意與指定，豈有無端陸續匯入款項至被繼承人徐隆男之帳戶，準此被繼承人徐隆男個人帳戶確屬「乙方指定之帳戶」，而原告將土地價金匯入其指定之帳戶自無違約之情事存在。
⒋本件解除系爭土地買賣契約應由被繼承人徐隆男之繼承
人共同行使，惟本件解除之意思表示核非全體繼承人所為，其解除權之行使顯不適法，而不生解除系爭土地買賣契約之效力。
（五）爰依民法買賣及繼承之法律關係提起本件確認之訴。並聲明：⑴確認原告與被告之被繼承人徐隆男間於民國108年2月3日所簽訂就如附表所示土地之買賣關係存在。⑵被告應就其被繼承人徐隆男所遺如附表所示之土地，辦理繼承登記。⑶被告應將如附表所示土地之所有權移轉登記予原告。⑷訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告徐曉蓓、徐楷鈞則以：
（一）原告除簽約款100萬元依約定以支票方式給付外，其餘價金原告均未依系爭土地買賣契約規定匯入履約保證專戶，顯已違反該契約第2條第1項及第3項之規定。比對被繼承人徐隆男之中華郵政存簿及臺灣銀行存摺後，僅發現於10
8年2月18日被繼承人徐隆男有將上開面額100萬元之支票兌現匯入中華郵政存簿，於108年6月3日收到原告匯款20萬元入中華郵政存簿，另於108年9月2日收到自香港匯入臺灣銀行存摺之款項938萬7,995元，合計1,058萬7,995元。且被告徐曉蓓、徐楷鈞否認被繼承人徐隆男生前曾同意原告延後交付土地與給付價金日期。
（二）被告徐曉蓓、徐楷鈞否認108年8月15日自第三人鄭巧玲匯入被記人徐隆男中華郵政存簿之140萬元，係本案價金之一部分；亦否認被繼承人徐隆男願意承擔被告邱瑞香購買原告在柬埔寨金邊市土地之450萬元，作為系爭土地價金之一部分。
（三）被告徐曉蓓、徐楷鈞已委任律師於109年1月14日寄發律師函，又於109年2月17日寄發存證信函予原告，已依法經由催告履約未果後，依系爭土地買賣契約書第8條第1項及第2項規定解除系爭土地買賣之契約並沒收原告已支付之價金即1,058萬7,995元。
（四）被繼承人徐隆男已備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續後交付徐芝樺地政士，顯見被繼承人徐隆男在系爭土地買賣契約中，已完成其應盡之義務，其後，自應由原告接續履行其義務。況且，從系爭土地買賣契約書中第5條第4項規定可知，有關登記規費、代書業務執行費用、土地增值稅均由原告負擔，原告自應去主動探究稅單為何迄今未核發之理由，而非斷然認為不可歸責於己，且拒絕承擔責任。是被告徐曉蓓、徐楷鈞依系爭契約第8條第1項、第2項、民法第254條、第260條、第250條第1項、第2項之規定，主張解除契約並沒收已支付之價金作為懲罰性違約金，於法有據。原告起訴請求確認系爭土地買賣契約關係存在為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告邱瑞香則以：對於原告主張無意見，系爭土地買賣契約有效，價金均已匯入被繼承人徐隆男之帳戶，依約應履行買賣契約等語。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告與被繼承人徐隆男於108 年2 月3 日就新竹縣關西鎮拱子溝段58、483-2 、484 、484-1 、489-1 、489-5地號土地訂定買賣契約，約定價金為1,650萬元。
（二）原告分別於108 年2 月3 日以支票給付100 萬元之土地價金，被繼承人徐隆男於同年月18日將該支票兌現匯入徐隆男之中華郵政帳戶、於108 年6 月3 日自其所有帳戶匯款20萬元至徐隆男之中華郵政帳戶、108 年9 月2 日自其所有香港金融帳戶匯款938 萬7,995元至徐隆男台灣銀行帳戶。
（三）原告於108 年以訴外人李姵璇、涂寬益、塗承鑫名義分別匯款91萬、40萬、11萬6,000元至訴外人鄭巧玲所有之中華郵政00000000000000000號帳戶。
（四）108 年8 月15日被告邱瑞香自訴外人鄭巧玲之上開帳戶匯款140萬元至徐隆男之中華郵政帳戶。
（五）被告邱瑞香以450 萬元向原告購買柬埔寨金邊市土地，並同意以174 萬元作為該土地之開發費給付予原告。
（六）被繼承人徐隆男生前曾同意系爭土地之買賣價金得以直接匯入徐隆男個人之帳戶。
五、本案爭點
（一）原告是否已給付全部買賣價金1,650萬元？⒈徐隆男就系爭土地之買賣價金是否曾同意原告延後付款？⒉原告於108 年8 月15日自訴外人鄭巧玲之中華郵政帳戶匯
款140 萬元至被繼承人徐隆男中華郵政帳戶，是否為買賣價金之一部分？⒊原告主張以被告邱瑞香向原告購買柬埔寨金邊市土地價款
451 萬2,005元抵銷原告應給付系爭土地之價款，有無理由？
（二）被告徐曉蓓、徐楷鈞依系爭契約第8 條第1 項、第2 項之規定解除該契約，是否有理由？
六、本院之判斷：
（一）原告未給付全部買賣價金1,650萬元。⒈徐隆男就系爭土地之買賣價金曾同意原告延後付款。
被告邱瑞香於本院審理時陳稱：因為原告常來山上找徐隆男，徐隆男與原告變成好友，因為原告之前都在國外，原告從2月後就沒如期付款，徐隆男曾向原告表示伊不急，有多少錢就付多少錢，有錢再匯過來，這件事徐隆男之兄弟姊妹、同學也都知情等語（本院卷第258、260頁）；又證人即被繼承人徐隆男之弟徐吉雄具結證稱：徐隆男曾向其表示將系爭土地賣給原告，因為與原告頻繁往來也變成好友，原告在國內外到處跑，有時手頭不方便，徐隆男曾向原告表示「沒關係，你慢慢來，我不急著這個錢用，只要你有錢，你就匯到我的帳戶內」等語（本院卷第262至263頁）；證人即被繼承人徐隆男之友人陳坤松具結證稱：
其原本介紹朋友以800萬元向徐隆男購買系爭土地，但遭被告邱瑞香阻止，被告邱瑞香認為系爭土地隨便賣也可以賣超過1,000萬元，後來系爭土地出售給原告，徐隆男及被告邱瑞香為了向我們解釋，還請我們去山上吃飯，當時原告、被告邱瑞香、徐隆男都在場，我有問以多少錢賣出，他們表示1,650萬元出售，已經收定金100萬元，過了好幾個月後，我有聽徐隆男表示履約付款時間快到，原告還沒付清，徐隆男有答應原告沒關係，難得這塊地可以售出，讓原告慢慢付等語（本院卷第265至266頁）；觀之前開證人所述，可知證人均親耳聽過被繼承人徐隆男於生前確實曾同意原告可延期支付系爭土地之價款之情事，又系爭土地買賣契約雖約定系爭土地款項最遲應於108年3月31日前付清（本院卷第51頁），然於108年3月31日起至被繼承人徐隆男108年10月31日死亡期間，被繼承人徐隆男均未向原告為催告給付價金或解除契約之意思表示，且繼續接受原告於108年6月3日匯款20萬元至其中華郵政帳戶之價金，於108年9月2日原告匯款938萬7,995元至其臺灣銀行帳戶之價金，足認被繼承人徐隆男於生前確實曾同意原告可延期支付系爭土地之價款，原告此部分主張，堪以採信。
⒉原告於108 年8 月15日自訴外人鄭巧玲之中華郵政帳戶匯
款140 萬元至被繼承人徐隆男中華郵政帳戶，為買賣價金之一部分。
被告邱瑞香於本院審理時陳稱：108年8月15日其與徐隆男至南部，原告表示伊有外資進來，但不可以一直匯同一個帳戶，所以徐隆男要其找一個帳戶匯款，其便以其女鄭巧玲之帳戶讓原告匯款，當日原告有匯款140萬元至鄭巧玲之帳戶，3日後，其再將該140萬元匯入徐隆男之帳戶；系爭土地款項匯入後，原告表示要給子女各100萬元，也要其100萬元，另外再給其20萬元用牙齒，所以108年9月10日其從徐隆男之帳戶各匯了100萬元給被告徐曉蓓、徐楷鈞，也匯120萬元至鄭巧玲之帳戶等語（本院卷第256、259頁）；又觀之被告邱瑞香確實於108年9月16日分別匯款100萬元至被告徐曉蓓上海商業銀行帳戶、被告徐楷鈞華南商業銀行帳戶，有臺灣銀行匯款申請書在卷可參（本院卷第165至167頁），足認被告邱瑞香前開陳述非虛，故此部分事實堪以認定，被告徐曉蓓、徐楷鈞之抗辯不足採信。⒊被告邱瑞香向原告購買柬埔寨金邊市土地價款，抵扣系爭土地之價金，金額為450萬元，非451 萬2,005元。
被告邱瑞香於本院審理時陳稱：當初徐隆男一開始打算以800萬元出售系爭土地，準備簽約時被其阻止，其向徐隆男保證系爭土地隨便賣都能賣超過1,000萬元，徐隆男向其表示如果系爭土地如果賣出1,000萬以上，全部都給其，很多人都聽到這句話，經過約半年後，其找到原告以1,600多萬元出售系爭土地，其向原告表示，其出售系爭土地其實是虧錢的，原告向其與徐隆男表示，伊在柬埔寨有土地投資案，如果其等投資，會賺回來，徐隆男表示那用其名字簽約，其當下表示用其名字簽約，擔心徐隆男之子女會有意見，但徐隆男表示之前售出板橋房產時，有給子女各1,000萬元，他們不會有意見，徐隆男還向原告表示系爭土地買賣價金1,650萬元，原告已支付1,198萬元，剩餘之價金就以投資柬埔寨土地之價金抵銷，柬埔寨土地之價金是450元，開發費用是174萬元，450萬元用系爭土地之剩餘價金抵扣，174萬元係用匯款給原告，徐隆男說上開話時，很多人聽見，徐隆男之兄弟姊妹都知道等語（本院卷第256至257頁、第260至261頁）；證人徐吉雄證稱：
因為徐隆男後來與原告變成很好的朋友，所以徐隆男跟我說他有從系爭土地之買賣價金抵扣450萬元買原告在柬埔寨之土地，以被告邱瑞香之名義買的，之外國事業等語（本院卷第262至263頁）；證人陳坤松具結證稱：被告邱瑞香向原告表示系爭土地賣那麼便宜，原告表示沒關係，他不會讓徐隆男及被告邱瑞香虧那麼多，問他們要不要投資原告在柬埔寨蓋的房子，一定會把虧的賺回來，被告邱瑞香問徐隆男之意見，徐隆男表示要用被告邱瑞香之名義投資原告柬埔寨之房產，並且以系爭土地價款其中450萬元抵扣購買柬埔寨土地之錢，因為當初徐隆男要以800萬元出售系爭土地時，被告邱瑞香有阻止，徐隆男曾說如果被告邱瑞香可以賣出超過1000萬元，多餘之錢都要給被告給邱瑞香，所以就以被告邱瑞香之名義購買柬埔寨之土地，被告邱瑞香有問徐隆男這樣做徐隆男的子女會不會有意見，徐隆男表示不會，因為他之前賣土地跟房子有給子女每人各1,000萬元等語（本院卷第266至267頁），觀之前開證人之證述，可知被繼承人徐隆男生前曾同意以購買柬埔寨土地價金450萬元抵扣系爭土地之價金。又觀之柬埔寨土地之買賣契約書（本院卷第67、69頁），記載土地買賣價金為450萬元、土地開發費為174萬元，再觀之徐隆男之臺灣銀行帳戶存摺明細（本院卷第141頁），徐隆男確實有匯款174萬元之土地開發費用，綜上足認柬埔寨土地之價金為450萬元，而抵扣系爭土地價金之金額為450萬元，而非451萬2,005元，故原告於450萬元內之主張有理由，逾此部分之主張無理由。
⒋綜上所述，原告就系爭土地已給付之買賣價金為1,648萬7,
995元（計算式：100萬+20萬+938萬7,995+140萬+450萬＝1,648萬7,995），故原告未給付系爭土地全部之買賣價金。
（二）被告徐曉蓓、徐楷鈞依系爭契約第8 條第1 項、第2 項之規定解除該契約無理由。
按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1項、第2項定有明文；次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第348 、1148條、1153條第1項分別定有明文。因此，被繼承人與買受人成立買賣契約後，尚未履行前，被繼承人即已死亡，則被繼承人此項財產上之權利義務，於繼承開始時應由繼承人承受。經查，原告與被繼承人徐隆男既已簽署系爭買賣契約，被告徐曉蓓、徐楷鈞、邱瑞香則繼受為系爭土地買賣契約之當事人，則其等解除系爭土地買賣契約之意思表示，自應有被告徐曉蓓、徐楷鈞、邱瑞香全體為之始為適法，觀之被告被告徐曉蓓、徐楷鈞所提出之前開律師函及存證信函均僅以被告徐曉蓓、徐楷鈞之名義為之，並非當事人全體為之，故被告徐曉蓓、徐楷鈞所為之催告不生催告效力，從而被告徐曉蓓、徐楷鈞所為解除契約自亦不合法，故系爭土地買賣契約仍屬有效，原告依確認利益，請求確認原告與徐隆男間於108年2月3日就附表所示之土地所訂立之土地買賣契約之買賣關係存在，為有理由，應予准許。被告3人既為徐隆男之繼承人，於繼承徐隆男之遺產範圍內，自應對徐隆男對原告之系爭土地買賣契約債務負清償責任，即應就如附表所示之土地，辦理繼承登記後，並辦理所有權移轉登記與原告。從而，原告請求被告等人就如附表所示之土地，辦理繼承登記後，並辦理所有權移轉登記於斯，為有理由。
七、綜上所述，原告主張確認原告與被告之被繼承人徐隆男間於108年2月3日所簽訂就附表所示土地之買賣關係存在，請求被告等人就如附表所示之土地，辦理繼承登記後，並辦理所有權移轉登記於斯，為有理由，應予准許。
八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認為對於本件判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 王碧瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 2 日
書記官 嚴翠意附表：
土地坐落 面積 （平方公尺） 權利範圍 新竹縣○○鎮○○○段00地號 582 全部 新竹縣○○鎮○○○段00000地號 3503 全部 新竹縣○○鎮○○○段000地號 1891 全部 新竹縣○○鎮○○○段00000地號 5058 全部 新竹縣○○鎮○○○段00000地號 205 全部 新竹縣○○鎮○○○段00000地號 853 全部