臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第101號原 告 曾憲民訴訟代理人 路春鴻律師複代理人 葉文海被 告 鍾振順
鍾國暉上二人共同訴訟代理人 林殷竹律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告甲○○應於原告將【附表1】所示土地所有權移轉登記予被告甲○○之同時，給付原告新臺幣玖佰陸拾萬元，及自民國一一０年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告乙○○應於原告將【附表2】所示土地所有權移轉登記予被告乙○○之同時，給付原告新臺幣壹仟柒佰肆拾萬元，及自民國一一０年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告甲○○負擔百分之三十五、被告乙○○負擔百分之六十五。
四、本判決第一項，於原告供擔保新臺幣參佰貳拾萬元後，得假執行。但被告甲○○如以新臺幣玖佰陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第二項，於原告供擔保新臺幣伍佰捌拾萬元後，得假執行。但被告乙○○如以新臺幣壹仟柒佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告前於民國109年8月18日以總價新臺幣（下同）2,700萬元向被告購買坐落新竹縣○○市○○段000○00000○00000○000地號土地（以下逕稱地號），詳言之，以960萬元向被告甲○○購買如【附表1】所示之土地及權利範圍，以1,740萬元向被告乙○○購買如【附表2】所示之土地及權利範圍，有土地買賣契約書可證（下稱系爭買賣契約，卷一第21-41頁），原告已付清全部價金，被告亦已於109年12月2日將上開土地所有權移轉登記予原告指定之訴外人曾燕萍、曾明賢、曾明美名下，有土地登記第一類謄本及價金匯款單可稽（卷一第65-77頁）。
㈡、被告甲○○出賣之760-3、760-6地號土地為甲種建築用地（下稱系爭土地），被告乙○○出賣之760、761地號土地為農牧用地。原告購買系爭土地目的在建築房屋，然系爭土地並未連接道路，且建築線所在不明確。被告表示可將760-3地號土地一半面積及另外向行政院農業委員會農田水利署新竹管理處（下稱竹管處）承購或承租水利地（新竹縣○○市○○段00000地號土地，下稱系爭水利地）作為私設通路，即可解決建築房屋對外通行問題。故兩造於系爭買賣契約特別約定事項中約定「一、賣方負責將出售土地維持無套繪管制之狀態，且保證未做其他土地法定空地使用。買方支付費用申請建築指示線，若無法申請出建築指示線，雙方協商本契約無條件解除，返還已付價金。」「四、本契約四筆地號買賣為連做契約，若有任一地號無法履行契約，買方可主張解除契約，返還已付價金。」（下稱系爭特約條款，卷一第41頁，【附件一】）。
㈢、760-6地號土地為原告擬建造房屋之建築基地，經建築師進行建築基地檢討後，基地與建築線間之距離為21.18公尺，依建築技術規則建築設計施工篇第2條，私設通路長度大於20公尺者，寬度不得小於5公尺，然760-6地號土地前方私設通路「寬度」不足5公尺，無法申請建造執照，原告與被告甲○○遂於110年2月2日簽訂協議書含附圖（下稱系爭協議書），約定由被告甲○○負責向竹管處承購或承租系爭水利地如系爭協議書附圖所示黃色部分約9坪、紅色部分約4坪土地（卷一第43、45頁，【附件二】）。然前開承購、承租申請，均經竹管處回函不予許可，並表示若有作為架設橋涵以供通行與架設管線需求，須依規定提出農田水利設施兼作其他使用申請（卷一第47、153頁）。
㈣、被告明知原告購買系爭土地乃供建築之用，而建築基地與建築線之間需要一條連接之私設通路。被告負有使系爭土地獲准申請出建築指示線，俾利原告請領建造執照之義務。系爭土地仲介人員即證人丙○○證述：建地用途就是要申請建造房屋，買賣土地最大的問題就是申請建照，建築指示線是確定，申請建照的話會經過私人土地跟水利地是確定的，兩造所簽訂之系爭買賣契約所附地籍圖，是買賣當時所附的圖，圖上面所標示的即為通行之道路，該道路有經過757-3地號土地，也知道那是水利地。系爭協議書及附圖，是原告無法申請建照時，兩造於110年2月2日方協議以這種方式去申請建照，760-3地號土地道路寬度為4米，乃於系爭水利地劃設2.1米，如此才能申請出建照等語可據（卷二第10-19頁）。簡言之，被告負有提供系爭土地能申請建造執照之5公尺寬私設通路之義務。於本件訴訟中，兩造均努力思考解決方案，復經原告委託萬方地政士參考系爭協議書附圖所示黃色部分約9坪、紅色部分約4坪方案（如卷一第453頁所示寬2公尺之L型，寬2公尺之L型加上760-3地號土地寬4公尺即有寬6公尺，寬2公尺之L型加上原本私設通路3.2公尺即有寬5.2公尺），於110年11月15日向竹管處申請用於760-6地號土地建築通路跨越使用，然仍經竹管處於110年12月23日以農水新竹字第1106323862函否准聲請（卷一第419-457頁）。可見被告提供之私設通路方案不可行，被告無法履行系爭特約條款及系爭協議書所示義務，致原告迄今無法申請建造執照。
㈤、縱然被告於訴訟中另行提出如卷二第97頁所示之通行方案，若經補正待補正事項後，有獲准之可能，然兩造就私設通路方案早以系爭協議書附圖予以特定，乃綜合費用分擔原則所為之約定，如被告欲更改，亦須獲得原告同意方符系爭買賣契約及系爭協議書意旨。況竹管處早已指明「架設橋涵通行之權利」僅供申請人建築通行使用非公用地役關係，且不得指定建築線（卷一第109頁）。
㈥、綜上，系爭土地無法達到建築房屋之通常效用及契約預定效用，系爭買賣契約之解除條件已成就，為慎重起見，並以起訴狀繕本之送達再次為解除契約之意思表示。爰依民法第354條第1項、第359條規定、系爭特約條款，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1項及第179條規定請求被告返還已付價金及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息。並聲明：如主文第一、二項所示，並願供擔保，請准宣告假執行（卷二第169頁）。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執兩造於109年8月18日以總價2,700萬元買賣系爭土地，及簽訂系爭買賣契約、系爭特約條款；被告甲○○已收取價金960萬元、被告乙○○已收取價金1,740萬元；被告甲○○與原告於110年2月2日簽訂系爭協議書及附圖等情。惟否認負有使原告取得建造執照之義務，亦否認系爭土地存在無法申請建築線或無法申請建造執照之瑕疵。
㈡、760-6地號土地為建築基地，自760-3地號土地私設通路，經過竹管處之系爭水利地，以達建築線，如【附件三】所示，建築線即紅色螢光筆所示之處，業據法院向新竹縣政府函詢、新竹縣政府工務處建築管理科以110年10月19日府工建字第1103678446號函及110年11月11日府工建字第1103681676號函回覆明確（卷一第283頁、第287頁說明二（二）、第299頁說明二（一）、第308-1、309頁）。簡言之，依上開函文意旨，原告早已申請過建築線，並於109年12月17日核准，故本件不存在無法申請出建築線之問題。建築線既已確定，760-6地號土地與建築線間長度大於20公尺，依建築技術規則建築設計施工篇第2條，私設通路長度大於20公尺者，寬度不得小於5公尺。本件私設通路係在系爭水利地架設橋涵通行，則原告只要向竹管處申請寬度不小於5公尺之水利建造物架設橋涵以供通行，取得竹管處同意函後，即得據以申請建造執照，故本件亦不存在無法申請建造執照問題。
㈢、復經法院協調，由被告試擬方案，提出正確內容之「申請農田水利設施兼作其他使用申請書」並檢附相關文件（卷二第33-119頁），由法院函詢竹管處，若依被告試擬方案，竹管處是否同意申請人於系爭水利地內使用農田水利設施兼作其他使用，作為系爭土地建築通路跨越使用？竹管處業以112年1月16日農水新竹字第1126320157號函回覆「甫經審查，旨揭申請原則不影響本處農田水利設施功能，尚缺附件如下：㈠計畫書之申請目的應修正為架設橋涵作通行使用、建築通路跨越，倘有其他使用目的請於工程設計圖說敘明。㈡尚缺曾燕萍、曾明賢、曾明美等申請人身分證正反面影本。㈢…」（卷二第129、137-138頁），意即待原告補正所缺附件資料、繳納費用後，即可申請架設橋涵作通行使用、建築通路跨越使用。
㈣、綜上，系爭土地並無無法申請建築線或者無法申請私設通路之瑕疵，乃係原告未向竹管處提出正確之聲請方案所致，況系爭特約條款中，被告亦無承諾協助原告取得建造執照之特約，證人丙○○已證述：簽約當時沒有說賣方要協助到買方能申請到建照，我協助原告申請水利地使用，純粹是仲介個人的服務等語明確（卷二第14頁）。是以，原告所指解除條件成就或者解除契約、請求返還買賣價金及利息均為無理由，應予駁回。並答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔（卷一第91頁）。
三、本院之判斷：
㈠、兩造均不爭執於109年8月18日以總價2,700萬元買賣系爭土地，及簽訂系爭買賣契約、系爭特約條款；被告甲○○就其出賣之【附表1】所示土地已收取價金960萬元；被告乙○○就其出賣之【附表2】所示土地已收取價金1,740萬元（卷一第86頁）；被告甲○○與原告於110年2月2日簽訂系爭協議書及附圖；被告已將土地所有權移轉登記予原告指定之訴外人曾燕萍、曾明賢、曾明美名下等情，並有系爭買賣契約、系爭特約條款、系爭協議書及附圖、價金匯款單、土地第一類謄本等在卷可稽（卷一第21-45、65-77頁），故此部分事實應堪先予認定。
㈡、原告主張被告負有以系爭協議書附圖方案（黃色約9坪、紅色約4坪）向竹管處申請用於760-6地號土地建築通路跨越使用，俾使原告能以此私設通路請領建造執照之義務，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：被告是否負有上開義務？
㈢、經查：⒈按「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，
由直轄市、縣 (市) 主管建築機關統一規定。」「直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」建築法第42條前段、第48條定有明文。再按建築技術規則建築設計施工編第1條規定「本編建築技術用語，其他各編得適用，其定義如下：…三十八、私設通路：基地內建築物之主要出入口或共同出入口（共用樓梯出入口）至建築線間之通路。」第2條第1項「基地應與建築線相連接，其連接部份之最小長度應在二公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未滿十公尺者為二公尺。二、長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺。三、長度大於二十公尺為五公尺。…」簡言之，主管建築機關應指定已經公告道路之境界線為建築線（或以現有巷道另定建築線），而建築基地應與建築線相連接，若未連接，則以私設通路連接之，目的在供工程車及人員進出，建築師亦應遵循建築線規劃設計基地配置，而私設通路之寬度視其長度而定。
⒉系爭土地為甲種建築用地，原告購買目的在於建築房屋，被
告甲○○身為原地主，對於系爭土地不通道路乙節，自知之甚明，故兩造於系爭特約條款第一項約定「賣方負責將出售土地維持無套繪管制之狀態，且保證未做其他土地法定空地使用。買方支付費用申請建築指示線，若無法申請出建築指示線，雙方協商本契約無條件解除，返還已付價金。」故被告明知「申請出建築指示線」之意義包括「確認建築線確切位置」及「取得連接建築基地與建築線之間的私設通路使用權」，否則系爭買賣契約書所附地籍圖不會特別標示經過系爭水利地之道路位置（卷二第16頁）；否則被告甲○○不會在109年8月18日簽訂系爭買賣契約後，旋即於109年9月11日會同760-3地號土地另一共有人鍾振璋（權利範圍1/2）向竹管處申請使用水利建造物，使用目的在於架設橋涵供住宅通行，並於109年10月8日一次繳淸20年使用費180,432元（使用面積23.45平方公尺）（卷一第197-217頁），嗣於109年12月2日完成土地所有權移轉登記後，即於109年12月3日將使用權利讓渡予曾燕萍、曾明賢、曾明美並向竹管處申報轉讓，並向原告收取50%使用費90,216元（卷一第111、113、275頁）；否則被告第一次答辯狀不會自承「簽訂契約時被告同意協助原告取得757-3號水利地使用權，以做為私設通路之用」等語（卷一第93頁）。準此，系爭特約條款第一項約定之「申請出建築指示線」之真意包括取得連接建築基地與建築線之間的私設通路使用權，殆無疑義。
⒊原告將受讓自被告甲○○之通行權（使用面積23.45平方公尺）
提供予建築師進行建築基地檢討時，私設通路長度大於20公尺，故寬度不得小於5公尺，然被告甲○○前向竹管處申請架設橋涵之寬度不足5公尺，為解決此一問題，始有110年2月2日系爭協議書及附圖之簽訂，協議書主旨即敘明「因建築基地前方道路寬度不足無法申請建築指示線」，並由被告甲○○負責承購、承租系爭水利地，原告則同意分擔費用50%，兩造認為如此即可解決私設通路寬度不足問題。
⒋孰料，系爭協議書附圖方案，經原告委任地政士萬方向竹管
處申請「自760-3地號土地地界起外延伸2公尺之範圍通行使用」（約略等於系爭協議書附圖黃色部分）（卷一第423、453頁），仍未獲核准，駁回理由略以：沿既有私設通路向外延伸2公尺申請，部分僅使用水利設施範圍外毗鄰之土地，無涉及建造物本體，非符合架設橋涵或建築通路跨越者，另依本處農田水利設施兼作其他使用案件審查原則，申請使用長度不得低於6公尺，並應評估乘載安全，所請歉難同意（卷一第419頁）。是以，系爭協議書附圖方案，無法取得竹管處同意函，並非適當之私設通路方案。760-6地號土地依然無私設通路可以連接建築線，自然不可能通過建造執照之審查。
⒌證人丙○○雖證述：系爭特約條款賣方只要協助確認建築指示
線就好，沒有義務協助到能申請建造執照，我協助原告申請水利地使用，純粹是仲介個人的服務等語（卷二第13-14頁），然本院審酌證人丙○○自陳：若系爭買賣契約經無條件解除，須返還仲介服務費等語（卷二第15頁），可見其與本件訴訟結果有經濟上利害關係，若按買賣總價2,700萬元計算2%即54萬元（卷一第361頁），金額非小，證人丙○○有故為迴護被告之可能。況且，倘被告不負擔使原告取得私設通路之義務，何以被告甲○○於系爭協議書願負擔50%費用，再向竹管處申請承購或承租更大面積範圍之通行權利？可見證人丙○○之證詞不足採信。
㈣、被告固於本件訴訟中試擬另一方案，由本院函詢竹管處，經竹管處函覆「甫經審查，旨揭申請原則不影響本處農田水利設施功能，尚缺附件…」而有同意申請之可能。然本院觀諸被告試擬之另一方案，申請使用系爭水利地面積高達110.69平方公尺（橋面施工面積）（卷二第33、97頁），若以被告甲○○於109年10月8日一次繳淸20年使用費180,432元之使用面積23.45平方公尺換算，原告使用110.69平方公尺須繳納予竹管處20年之使用費即高達851,685元（計算式：180,432÷23.45×110.69＝851,685），遑論更昂貴之橋面施工費用，以及20年之後仍須持續繳納之使用費（鋼筋混凝土建物耐用年限50年）。再者，建築基地760-6地號土地為261平方公尺，原告已購買760-3地號土地面積58平方公尺之權利範圍1/2作為私設通路一部分，再加上向竹管處申請使用之110.69平方公尺，則私設通路面積139.69平方公尺，已超過建築基地面積一半，如此巨大之私設通路代價，顯非原告購買系爭土地時之初衷，亦與系爭協議書附圖方案差異太大，被告所試擬另一方案，不具可行性。
㈤、綜上，系爭土地確實無法以兩造協商之私設通路方案連接建築線，致系爭土地無法申請建造執照以建築房屋，減損其通常效用及契約預定效用，原告得解除系爭買賣契約。是以，原告依民法第354條第1項前段、第359條前段、系爭特約條款，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款請求被告返還已付價金，為有理由，應予准許。再者，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款規定甚明，原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息，自無不可，亦應准許。
㈥、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另依民事訴訟法第392條第2項，職權為被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
書記官 曾煜智【附件一】特別約定事項（即卷一第41頁）【附件二】協議書及附圖（即卷一第43、45頁。第43頁個資部
分由本院遮隱）【附件三】建築基地檢討（即卷一第283頁）【附表1】甲○○出售土地明細表編號 地號 面積 （平方公尺） 權利範圍 使用地類別 1 新竹縣○○市○○段00000地號土地 58 2分之1 甲種建築用地 2 新竹縣○○市○○段00000地號土地 261 1分之1 甲種建築用地【附表2】乙○○出售土地明細表編號 土地地號 面積 （平方公尺） 權利範圍 使用地類別 1 新竹縣○○市○○段000地號 1,522 1分之1 農牧用地 2 新竹縣○○市○○段000地號 685 1分之1 農牧用地