臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第229號原 告 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 何家怡律師
溫啟仁律師被 告 洪永承訴訟代理人 彭吉台上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年6月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示Ａ１部分面積一八平方公尺，同小段○之○○地號土地上如附圖所示Ａ２部分面積一平方公尺，同小段○之○○地號土地上如附圖所示Ａ３部分面積二七平方公尺，同小段○之○○地號土地上如附圖所示Ａ４部分面積一平方公尺之磚造鐵皮頂蓋建物即門牌號碼新竹市○區○○街○○號拆除，並將上開土地清空返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬陸仟捌佰元，及自民國一一○年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一○年七月一日起至返還前項土地之日止，按日給付原告新臺幣貳佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。本件原告起訴時原聲明係請求：㈠被告應將坐落新竹市○○段○小段(以下同為新竹市○○段○小段者，不另記載地段別)0-0、0-00地號土地內如起訴狀附圖所示面積共65.29平方公尺之建物即門牌號碼新竹市○區○○街00號(下稱系爭房屋)拆除，並將該等土地清空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)2,022,735元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自民國110年7月1日起至返還第㈠項土地之日止，按日給付原告1,267元。嗣經本院會同兩造至現場進行履勘，並經新竹市地政事務所繪製複丈成果圖後，原告具狀更正聲明為：㈠被告應將0-0、3-15、3-16、0-00地號土地上，如新竹市地政事務所111年3月21日複丈成果圖(以下簡稱附圖，見本院卷第99頁)所示面積47平方公尺之建物即系爭房屋拆除，並將該等土地清空返還原告。㈡被告應給付原告1,383,671元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自110年7月1日起至返還第㈠項土地之日止，按日給付原告912元等情，有民事更正訴之聲明狀可參(見本院卷第121頁)。核原告所為金錢請求聲明之變更，屬單純擴張應受判決事項之聲明。此外，經測量而確定應拆除地上物之面積及位置後，所為之補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、新竹市○○段○○段000○0000○0000○0000地號土地(以下合稱系爭土地)為新竹縣所有，原告為管理機關。被告所有未辦保存登記之系爭房屋，無權占用系爭土地如附圖所示A1、A2、A3、A4位置，面積共計47平方公尺。而原告為實施都市更新而有收回系爭土地之必要，依法起訴請求被告將前揭地上物除去騰空，並將土地清空返還原告。
㈡、被告無權占用系爭土地，因此受有相當於租金之不當得利，致原告無法使用收益，而有相當於租金之損害，被告應負不當得利返還及侵權行為賠償責任。又被告無權占用系爭土地並非供自己居住使用，乃作為營業使用，參照市場行情以本院108年度竹簡字第378號判決即位於新竹市○○街00號1樓每月租金4萬元為基準，並按房地價值比例拆分計算，經換算後土地每月相當於租金之不當得利金額為39,272.6元，每平方公尺土地租金利益為582.33元，故請求被告給付自105年7月1日起至110年6月30日之不當得利共計1,642,171元(582.33×47×12×5＝1,642,171，元以下四捨五入)，扣除被告前已繳納之土地使用補償金258,500元，被告尚應給付1,383,671元(1,642,171－258,500＝1,383,671)；暨自110年7月1日起至返還土地止每日不當得利金額912元(582.33×47÷30＝912)。
㈢、為此，爰依民法第767條，及民法第184條、第179條擇一為有利之判決，並聲明：
１被告應將系爭土地上如附圖所示面積47平方公尺之建物即系爭房屋拆除，並將該等土地清空返還原告。
２被告應給付原告1,383,671元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
３被告應自110年7月1日起至返還第1項土地之日止，按日給付原告912元。
４原告就第1、2項願供擔保，請准予假執行之宣告。
二、被告則以：系爭房屋目前由被告占有使用中，被告對系爭房屋具有事實上處分權。系爭房屋曾存在租約，且至110年6月以前均有繳納金錢，故非無權占有，被告曾表示欲購買占用之土地，然因法律變更導致無法申購。答辯聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張系爭土地為新竹縣所有，其為管理機關，被告所有未辦保存登記之系爭房屋占用0-0地號土地如附圖所示A1部分面積18平方公尺，占用3-16地號土地如附圖所示A2部分面積1平方公尺，占用0-00地號土地如附圖所示A3部分面積27平方公尺，占用3-15地號土地如附圖所示A4部分面積1平方公尺，合計47平方公尺土地等情，有原告提出之土地登記第三類謄本、新竹市稅務局房屋稅籍證明書在卷可參(見本院卷第20頁至第22頁、第143頁至第144頁)，且為被告所不爭執，並有新竹市稅務局110年12月6日新市稅房字第1106622168號函暨檢附之新竹市稅務局房屋稅籍證明書附卷足憑(見本院卷第57頁至第59頁)，復經本院於111年3月21日會同兩造及新竹市地政事務所測量人員履勘現場，並囑託測量系爭房屋占用系爭土地之範圍及地上物現況，有勘驗現場筆錄、現場照片及新竹市地政事務所檢送之複丈日期111年3月21日土地複丈成果圖即附圖在卷可參(見本院卷第87頁至第91頁、第97頁至第99頁、第105頁至第106頁)，是此部份之事實應堪認定。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又受撥用國有財產之管理機關，得代表國家為保存行為之行使，如第三人無權占用國有土地，該管理機關得代表國家行使所有物返還請求權(最高法院79年台上字第1615號判決意旨可資參照)。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照)。查原告主張系爭土地之所有權人為新竹縣，其為管理機關，系爭土地上之系爭房屋目前由被告占有使用，被告就該房屋有事實上處分權一節，為兩造所不爭執(見本院卷第64頁)，是依前揭規定與說明，被告自應就系爭房屋占用系爭土地有合法使用權源一事，負舉證責任。而被告雖辯稱系爭房屋以前有租約、110年6月以前均有繳錢，不算無權占用云云。然由被告提出監察院111年1月18日院台業肆字第1110700086號函、新竹縣政府111年1月26日府財稅酒字第1110004598號函(見本院卷第71頁至第75頁)，均無從證明兩造間就系爭土地存在租賃關係，抑或被告係有權占用系爭土地之事實。且縱認被告前曾繳納款項予原告，亦係原告依「新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準」之規定，向無權占用土地之人所收取之土地使用補償金，實非基於租賃契約所收取之租金，是被告執前詞抗辯其係有權占有系爭土地，洵屬無據，自不可採。準此，被告所有之系爭房屋占用系爭土地，並無合法使用權源，自屬無權占有，故原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭土地上，如附圖所示A1、A2、A3、A4部分，面積合計47平方公尺之建物即系爭房屋拆除，並將該等土地清空返還原告，核屬有據，應予准許。
㈢、第按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照)。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定(最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照)。經查：
１系爭房屋無權占用系爭土地，已如前述，是原告請求系爭房
屋之事實上處分權人即被告給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。
２又查，系爭土地使用分區及使用地類別均為空白，110年公告
土地現值均為95,000元，當期申報地價均為22,000元，系爭土地位於新竹市仁愛街旁，隔壁有警察宿舍，鄰近有飲食店、美容店、工程行，大樓樓上則為住家；系爭房屋則是一層磚造建物，屋頂鋪有鐵皮，屋內有廚房設備，目前經營外送餐廳廚房使用等情，有土地登記第三類謄本、本院111年3月21日勘驗現場筆錄及現場履勘照片可參(見本院卷第20頁至第21頁、第87頁至第91頁、第105頁至第106頁、第143頁至第144頁)，是本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途及土地價值等因素，認以系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之9%計算被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，應較為合理。
３再查，以系爭土地申報地價每平方公尺22,000元，乘以年息9
%，並按如附圖所示A1、A2、A3、A4部分之占用面積47平方公尺計算後，可知被告自105年7月1日起至110年6月30日止，總計受有不當得利465,300元（22,000×47×9%×5），而被告於上開期間已繳納土地使用補償金258,500元（25,850×10），此有原告提出之計算表可參(見本院卷第19頁)，故原告得再請求被告返還自105年7月1日起至110年6月30日止之不當得利為206,800元（465,300－258,500）。另原告請求自110年7月1日起至被告返還占用土地之日止，按日給付原告不當得利259元(22,000×9%×47÷12÷30＝259)，亦有理由。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利206,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即110年12月14日；見本院卷第53頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自110年7月1日起至返還占用土地之日止按日以259元計算之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請由，則屬無據，不應准許。
４至原告雖引用本院108年度竹簡字第378號民事判決關於新竹
市○○街00號1樓每月租金4萬元，按房地價值比例拆分計算，主張以每平方公尺土地租金效益582.33元，做為本件被告給付相當於租金之不當得利數額之計算基準。惟上開房屋每月4萬元之租金乃係以土地與房屋一併出租之價格，並非僅就基地出租之價格為計算，且縱以房地價值比例拆分計算，該屋土地部分之每月租金即高達39,272.6元，占整體租金比例達98%，核與一般房地出租之租金計算基準，明顯相悖。且查，新竹市○○街00號1樓緊鄰新竹市護城河旁，位屬新竹市中心精華地段，系爭房屋雖位於與文化街平行之仁愛街上，然仁愛街之商業活動與繁榮程度相較於文化街有顯著差異，2處位址亦非毗鄰，地理位置明顯不同，且衡酌租金行情亦應區分地段、市場供需等，故不得逕以新竹市○○街00號1樓房屋出租之價格，作為本件計算不當得利數額之基準。因此，原告主張以每平方公尺土地租金效益582.33元，作為計算本件被告占用系爭土地不當得利之數額，尚屬無據，難以准許。
５原告雖同時對被告主張擇一以民法第184條為請求權基礎，而
為客觀訴之合併之選擇合併，然本院既認原告依民法第179條前段規定對被告所為之請求一部有理由，一部無理由，有理由部分自無庸再就民法第184條之主張而為審酌，至於無理由駁回部分，縱原告依民法第184條為主張，因侵權行為損害範圍之認定，與不當得利數額之認定，本院所持見解及計算基準相同。從而，原告就上開駁回部分依民法第184條而為請求，仍無從准許。
㈣、綜上所述，原告依民法第767條、第179、第184條之規定，請求被告將系爭土地上，如附圖所示A1、A2、A3、A4部分，面積合計47平方公尺之建物即系爭房屋拆除，並將該等土地清空返還原告；及請求被告給付206,800元及自110年12月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自110年7月1日起至返還土地之日止，按日給付原告259元部分，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，乃屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 7 月 15 日
民事第一庭審判長法 官 李珮瑜
法 官 張百見法 官 李宇璿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 18 日
書記官 王恬如