臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第234號原 告 林榆程訴訟代理人 曾浩維律師被 告 曾孟淮訴訟代理人 胡林凱律師被 告 曹維真上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○區○○路○○號二十七樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一一○年六月二十二日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰貳拾陸萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰柒玖萬貳仟元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣伍萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時先位聲明請求㈠被告應將門牌號碼新竹市○區○○路00號27樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）215,000元，及自民國110年10月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自110年10月30日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告50,000元。嗣於訴訟進行中刪除上開第㈡項聲明之請求，並變更上開第㈢項聲明應自110年6月22日起算（見本院卷第151頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。
二、被告曹維真經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於110年6月22日拍賣取得門牌號碼新竹市○區○○路00號27樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（下合稱系爭不動產）之所有權，並已完成移轉登記。被告主張渠等於108年8月8日向訴外人林尚寬承租系爭房屋5年，基於買賣不破租賃，而有權占用系爭房屋。然觀被告提出之原證3租賃契約（下稱系爭租約）並非由系爭房屋原所有權人黃笠銘簽訂，被告是否基於合法有效之租賃契約而得主張有權占有，已有甚大疑問。再者，系爭租約第4條約定之租金給付方式係一次給付「伍年之逐月兌現之租金支票」，然系爭房屋作為一般住家使用，無須一次約定此長期期限，再輔以出租人之價金風險，一般住家不會選擇使用租金支票作為租金給付方式，何況被告提出用以支付之租金支票亦與上開按月給付租金之約定不符；又系爭租約第10條亦約定倘出租人提早解約，應賠償承租人500萬元裝潢費用，亦顯非常情，衡諸一般租賃物市場，承租人於承租時將考量日後租金調漲、出租人不予續租等風險，通常不會投入過高之裝潢成本，就談判成本上，亦不會有此優勢得要求出租人同意此顯然不合理之終止租賃契約條件，故可合理懷疑系爭租約係虛偽簽立，目的在阻礙拍得系爭房屋之後手順利取得房屋之實際占有。
（二）系爭不動產之原所有權人黃笠銘因積欠債務而為脫產，於其債權人對其進行強制執行之際，於108年8月13日與訴外人林尚寬辦理信託登記，將系爭不動產移轉至林尚寬名下，嗣經其債權人提起塗銷信託登記訴訟，經臺灣高等法院以109年上字第837號審理後確認該信託行為有害於債權，准予撤銷信託行為並塗銷信託登記，將系爭不動產回復登記為原所有權人黃笠銘所有。而系爭租約係於108年8月8日簽立，係於信託登記即108年8月13日之前，被告當時應得就公示資料確認系爭不動產之實際所有權人非林尚寬，而係黃笠銘，被告仍與非所有權人林尚寬簽訂租賃契約，其訂約動機即甚為可疑，更遑論林尚寬無權就系爭不動產簽立租約。
（三）系爭租約不論簽約之出租人、約定內容或用以支付租金之支票，均非適法真正，原告亦非自林尚寬處受讓系爭不動產所有權，被告主張買賣不破租賃實屬無據。系爭租約既為虛偽，被告無權占用系爭房屋，應連帶給付原告自110年6月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋時之相當租金不當得利，爰以系爭房屋每月5萬元租金請求之。
（四）退步言之，倘認系爭租約為真正，被告積欠租金已逾8個月，經原告屢次催告拒不給付，原告自得終止系爭租約，而被告曾孟淮係於110年9月29日以律師函回覆不願協商，且倘原告要求提前終止租約，原告應賠償500萬元云云，則原告終止租約之意思表示至少於110年9月29日前到達被告曾孟淮，系爭租約已於110年10月30日因原告合法通知而終止，被告曾孟淮即應返還系爭房屋，並應給付110年6月22日至110年10月30日之租金共215,000元，與自110年10月30日起至遷讓房屋之日止給付每月5萬元之不當得利予原告。
（五）綜上，爰聲明：⒈先位聲明：
⑴被告應將門牌號碼新竹市○區○○路00號27樓房屋騰空遷讓返還予原告。
⑵被告應自110年6月22日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告50,000元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷原告願供擔保請求准予假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告曾孟淮應將門牌號碼新竹市○區○○路00號27樓房屋騰空遷讓返還予原告。
⑵被告曾孟淮應給付原告215,000元，及自110年10月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑶被告曾孟淮應自110年10月30日起至騰空遷讓返還第一項
房屋之日止，按月連帶給付原告50,000元。⑷訴訟費用由被告曾孟淮負擔。
⑸原告願供擔保請求准予假執行。
二、被告曾孟淮則以：系爭房屋之原所有權人林尚寬將系爭房屋租予被告曾孟淮，租賃期間自108年8月10日至113年8月9日為期5年，且被告曾孟淮已繳清5年租金，有房屋租賃契約、土地及建物所有權狀、支票影本為憑，依民法第425條規定，原告應承受原所有權人與被告所簽訂之租約，不得請求被告遷讓房屋，爰答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告曹維真：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、不爭執事項：
（一）原告於110年6月22日於本院109年度司執字第11651號拍賣抵押物強制執行案件拍定取得原所有權人黃笠銘所有門牌號碼為新竹市○○路00號27樓及其座落基地（下稱系爭不動產）及所屬停車位之所有權，並於110年7月2日完成所有權移轉登記（參原證1、原證2）。
（二）被告二人至少自110年6月22日起即占用系爭不動產至今，且未給付使用對價（原告否認租賃關係存在）或不當得利予原告，至今已逾8個月。
（三）原告於110年7月23日委託律師寄發（110）大成110邑非07字第006號函，催告被告二人應於收受律師函七日內給付原告當時占用達一個月之租金等，並經合法送達被告二人（參原證4）。
（四）原告於110年8月27日委託律師寄發（110）大成110邑非07字第007號函，催告被告應於文到七日內給付二個月租金等，並經合法送達被告二人（參原證5）。
（五）原告於110年9月27日委託委託律師寄發（110）大成110邑非07字第010號函，向被告二人為終止系爭租約之意思表示，系爭租約自送達被告二人翌日起算30日終止，被告二人應給付自110年6月22日至系爭租約終止日之租金、管理費予原告，並應給付自系爭租約終止日起至遷讓返還系爭不動產之日止按月以新台幣（下同）5萬元計算之不當得利及原告所受損害等，並經合法送達被告二人（參原證6）。
（六）被告二人於110年9月29日委託律師寄發凱駿國際法律事務所駿字第1100927001號函回覆就系爭不動產為有權占有，並提出系爭不動產之出租人林尚寬與被告曾孟淮間之租約（下稱系爭租約，參本院卷第107-113頁）及新臺幣500萬元之支票影本2張。
（七）出租人林尚寬與黃笠銘間就系爭不動產於108年8月5日所為信託登記之債權行為及同年月13日所為所有權移轉登記之物權行為，經臺灣高等法院以109年度上字第837號判決上開債權及物權行為應予撤銷且林尚寬應將上開所有權移轉登記予以塗銷並回復登記為黃笠銘所有，有上開判決1份在卷（見本院卷第133-143頁）。
五、爭執事項：
（一）被告二人是否因系爭租約為有權占有？如否，不當得利數額為若干？
（二）如系爭租約有效成立（原告否認之），系爭租約於何時終止？被告曾孟淮應給付之租金及不當得利應為若干？
六、法院之判斷：
（一）系爭租約為被告曾孟淮與出租人林尚寬通謀虛偽意思表示所簽訂而無效，被告為無權占有；原告得依民法第767條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋：
1、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1、2項定有明文。
上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院78年度台上字第613號民事判決參照）。
次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條亦有明定。則第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。原告主張系爭租約係被告曾孟淮與出租人林尚寬間基於通謀虛偽意思表示而訂立，為被告曾孟淮否認，依上開說明，自應由原告負舉證責任。
2、參諸系爭租約係被告曾孟淮與出租人林尚寬於108年8月8日簽立，而依據不爭執事項（七）所載出租人林尚寬與原所有權人黃笠銘間就系爭不動產係於108年8月13日始為所有權移轉登記之物權行為，有臺灣高等法院以109年度上字第837號判決在卷（見本院卷第133-143頁），則出租人林尚寬應無可能於108年8月8日與被告曾孟淮簽立系爭租約時，即可提出出租人林尚寬為系爭不動產之所有權狀以取信被告曾孟淮，故此舉反似被告曾孟淮與出租人林尚寬刻意為之，用以迴避系爭執行程序之拍定人行使所有權之目的。從而，足徵原告主張系爭租約為被告曾孟淮與出租人林尚寬通謀虛偽意思表示所簽訂，尚非無據。
3、復細繹被告曾孟淮與出租人林尚寬簽立系爭租約第4條租金給付方式為「開立支票（一次給付：伍年之逐月兌現之租金支票）」，此有系爭租約在卷可參（見本院卷第109頁），惟被告曾孟淮提出系爭租約之給付方式，卻是由被告曹維真擔任公司之法定代理人開立發票日各為108年8月23日及同年月25日、票面金額各為200萬元及300萬元之支票2張，有上開支票影本2張附卷可憑（見本院卷第119頁），足見被告曾孟淮給付系爭租約租金之方式明顯與系爭租約上開所載之給付方式全然不相吻合；況觀之上開支票影本2張均未記載執票人姓名，且被告曾孟淮、曹維真迄本件辯論終結前亦未提出系爭支票兌現之金流過程，倘被告確有與出租人林尚寬定有系爭租約，豈有自租期108年8月10日迄今，均無法提出給付租金之金流過程及證據。是以，出租人林尚寬係與被告曾孟淮通謀虛偽意思表示而簽立系爭租約，系爭租約應為無效，已堪認定。。
4、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。系爭租約為被告曾孟淮與出租人林尚寬通謀虛偽意思表示所簽訂而無效，無從主張民法第425條買賣不破租賃，是原告依民法第767條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
（二）原告依民法第179條規定，得請求被告自110年6月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利數額為50,000元：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。
2、查本件原告於不爭執事項（一）所載之110年6月22日起因拍賣取得系爭房屋所有權，被告自同日起無權占用系爭房屋，則原告依不當得利之法律關係請求被告返還自110年6月22日起至騰空返還系爭房屋之日止所受相當於租金之利益，依法自應准許。本院審酌系爭房屋為鋼筋混凝土造、集合住宅、建築完成日為103年11月17日及不動產權利移轉書所載原告拍定金額，分別為基地9,720,000元、房屋9,792,000元（本院卷第25-27、35頁），及原告利用系爭房屋之經濟價值與所受利益等情狀，認原告主張以系爭租約所約定之租金為原告使用系爭房屋所獲得相當於租金之利益，應屬適當，則原告請求被告自110年6月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告50,000元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依同法第179條規定，請求被告自110年6月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告50,000元，為有理由，應予准許。本件既認原告先位聲明均有理由，自無庸審酌原告備位聲明，併予敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔及假執行依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
民事第二庭 法 官 傅伊君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 22 日
書記官 彭富榮