臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第239號原 告 新竹縣政府法定代理人 楊文科訴訟代理人 溫啟仁律師
何家怡律師被 告 楊婷雯訴訟代理人 黃韋齊律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年12月27日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○段○○地號土地如附圖編號D部分（面積四十九平方公尺）、同小段一七之一地號土地如附圖編號E部分（面積七平方公尺）、同小段一七之四地號土地如附圖編號G部分（面積九平方公尺）、同小段一七之五地號土地如附圖編號H部分（面積二平方公尺）、同小段一七之九地號土地如附圖編號K部分（面積五平方公尺）、同小段一七之十地號土地如附圖編號L部分（面積十七平方公尺）、同小段一七之十一地號土地如附圖編號M部分（面積四十二平方公尺）、同小段一七之十二地號土地如附圖編號N部分（面積一平方公尺）、同小段一七之十三地號土地如附圖編號O部分（面積一平方公尺）、同小段一七之十四地號土地如附圖編號P部分（面積一平方公尺）、同小段一七之十五地號土地如附圖編號Q部分（面積二平方公尺）、同小段一七之十六地號土地如附圖編號R部分（面積一平方公尺）之建物拆除，並將土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟零陸拾貳元，及自民國一一一年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一○年七月一日起至返還第一項土地之日止，按日給付原告新臺幣肆佰參拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰陸拾萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰捌拾貳萬伍仟貳佰壹拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌萬壹仟零陸拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原以：㈠被告應將坐落新竹市親仁段一小段17、17-1、17-9、17-10、17-11、17-12地號【下均逕稱地號，另與同段17-4、17-5、17-13、17-14、17-15、17-16地號（下均逕稱地號）合稱系爭土地】內如附圖（即民國110年11月3日民事起訴狀附圖，見本院卷第19頁）所示面積分別為67.44平方公尺及77.82平方公尺之建物門牌號碼新竹市○區○○街00號、18號（下分別稱16號、18號建物，合稱系爭建物）拆除，並將該等土地清空返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3,381,071元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自110年7月1日起至返還第1項土地之日止，按日給付原告2,820元；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤原告就第1、2項聲明願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣經本院囑請新竹市地政事務所人員現場實施測量後，原告乃依測量結果，於111年12月22日具狀將原訴之聲明變更為如訴之聲明欄所示（見本院卷第477頁）。經核原告所為上開訴之變更、補充，核屬因測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，或屬單純擴張、減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地為新竹縣所有，由原告為管理機關；被告所有系爭
建物則坐落於系爭土地上。而就16號建物兩造曾簽訂新竹縣縣有非公用土地租賃契約（下稱16號租賃契約），最新一次租約係於101年6月14日簽訂，其中約定被告設有16號建物，並承租17-9地號、17-11地號、17-12地號土地，租賃期間自101年6月14日起至103年12月31日止，每月租金為3,500元，又16號租賃契約第8條亦約定被告於租賃關係存續期間，僅能對17-9、17-11、17-12地號土地自行使用，不得私自轉租、分租、將租賃權轉讓他人或以其他任何方式由他人使用。然被告因違法轉租，原告前於102年5月15日發函向被告為終止16號租賃契約之意思表示，並敘明於同年5月10日起終止。另就18號建物兩造亦曾簽訂新竹縣縣有非公用土地租賃契約（下稱18號租賃契約），最新一次租約係於106年12月10日簽訂，其中約定被告設有18號建物，並承租17地號、17-1地號土地，租賃期間自107年1月1日起至110年12月31日止，每月租金為3,813元，又18號租賃契約第15條亦約定因開發、利用或參與都市更新而有收回之必要時，原告得隨時終止契約，被告不得向原告請求任何賠償或補償，且其所有地上建物亦應同意配合依都市更新條例及其他相關法律規定辦理等情。嗣因系爭土地位於「新竹市○區○○段○○段0地號等22筆土地都市更新事業計劃案」（下稱系爭都更案）之都市更新範圍內，而都市更新為政府之重點社會政策，為謀都市之景觀、未來發展及人民福祉，是18號租賃契約之租期雖尚未屆至，惟原告仍得依18號租賃契約約定提前終止租約並收回土地。嗣原告將系爭土地劃入系爭都更案之更新地區後，業於106年11月21日公告系爭都更案之公開閱覽暨預告招商說明會，後經公開甄審由訴外人境美企業股份有限公司（下稱境美公司）擔任系爭都更案之實施者，並於107年6月21日與原告簽訂系爭都更案委託契約，可見原告確已具有依18號租賃契約第15條第1項第2款約定終止租約之事由存在。據此，原告前於107年9月21日發函向被告為終止18號租賃契約之意思表示，並擇定於同年10月1日終止18號租賃契約，然因被告迄今仍拒絕遷讓返還系爭土地，經多次協商未果，為維權益，爰依民法第767條第1項、第455條規定提起本件訴訟。
㈡本件兩造間之16、18號租賃契約（下合稱系爭租賃契約）業
已合法終止，被告就系爭土地即罹於無權占有之狀態，自應返還系爭土地，是原告依民法第767條第1項、第455條規定，請求被告應拆除系爭土地上之系爭建物，並將其所占用之系爭土地返還原告，應屬有據。又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告無法就系爭土地為使用收益，而受有相當於租金之損害，是依民法第179條、第184條規定及最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦應有據。茲就請求之金額計算方式，分述如下：
⒈被告前向原告承租系爭土地之面積合計為137平方公尺，依新
竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準第1點規定，新竹縣縣有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息5%計收之規定，雖據以計算每半年開徵土地租金或土地使用補償金合計為67,261元。惟被告無權占用系爭土地並非供自己居住使用，竟轉租第三人使用，可見被告占用系爭土地乃屬商業營利使用並獲取龐大之不當利益，是本件系爭土地不當得利之計算，如依土地法第105條準用同法第97條規定，縱按系爭土地申報地價10%計算被告所受相當於租金之不當得利，亦與被告獲取之利益顯不相當，於法顯失公平，爰斟酌被告之商業用途及營業收益等因素，應依被告實際收益計算返還相當於租金之不當得利。
⒉就16號建物占用17-9、17-10、17-11、17-12地號土地，因16
號租賃契約早於102年5月10日終止，故追溯請求被告返還過去5年按市場行情計算不當得利（自105年7月1日起至110年6月30日止）。而16號建物1樓之每月租金為40,000元，該部分評定現值為139,900元，占用土地面積經原告實測為67.44平方公尺，土地公告現值為7,553,280元（計算式：112,000元×67.44平方公尺＝7,553,280元），按房地價值比例拆分計算，土地每月相當於租金之不當得利為39,272.6元【計算式：40,000元×7,553,280元÷（139,900元＋7,553,280元）＝39,
272.6元】，換算每平方公尺土地租金收益為582.33元（計算式：39,272.6元÷67.44平方公尺＝582.33元）。
⒊又自105年7月1日起至110年6月30日止，被告占用系爭土地面
積137平方公尺，受有相當於租金之不當得利為4,786,753元（計算式：582.33元×137平方公尺×60個月＝4,786,753元，小數點以下四捨五入），然過去5年原告僅課徵面積115.16平方公尺（即16號建物土地面積73.97平方公尺、18號建物土地面積41.19平方公尺）之土地使用補償金672,610元，故被告應給付差額4,114,143元。
⒋另自110年7月1日起迄至被告返還土地之日止，16號、18號建
物每月占用系爭土地之不當得利為79,780元（計算式：582.33元×137平方公尺＝79,780元，小數點以下無條件進位），故被告應自110年7月1日起至返還系爭土地予原告之日止，按日給付原告2,660元（計算式：79,780元÷30日＝2,660元，小數點以下無條件進位）。
㈢被告雖抗辯原告於終止租約後仍繼續向被告收取土地使用補
償金，可見兩造間應視為不定期租賃契約等語。惟依16號租賃契約第2條第3項約定，租賃契約未辦理續租仍為使用時，被告應給付使用補償金，且不適用民法第451條之規定，故原告向被告開徵使用補償金，係基於國有財產之使用收益，並不構成不定期租賃契約。另被告辯稱其斥資鉅額購買系爭建物，然原告係依據土地所有權人之地位請求拆屋還地，故被告究竟花多少錢購買沒有權狀之建物，並非本件訴訟之重點。另被告提及其為經濟上弱勢者，然就原告所知，系爭建物有出租他人作為餐廳使用，可見被告有可觀之固定租金收益，故原告始主張以被告出租房屋之租金作為計算不當得利之依據，且系爭建物既由被告出租及商業使用，自與適足居住權無涉。
㈣綜上，爰聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地內如新竹市地政事務所111年11月2日
新地測字第1110009187號複丈成果圖（見本院卷第421、423頁，同本判決附圖，下稱附圖）所示編號D、E、G、H、K、L、M、N、O、P、Q、R面積137平方公尺之系爭建物拆除，並將該等土地清空返還原告。
⒉被告應給付原告4,114,143元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊被告應自110年7月1日起至返還第1項土地之日止，按日給付原告2,660元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告就第1、2項聲明願供擔保，請准宣告假執行
二、被告則以：㈠系爭土地固然為原告所有，惟被告乃係經正當之買賣交易程
序，於多年前以逾千萬餘元之對價，向前手購買系爭建物，且長年來被告均有繳付地租及相關稅負，即便原告其後片面發函向被告宣稱終止租約，然實際上長年來原告仍任由被告繼續使用系爭土地，且原告迄今仍持續接受被告繳納之土地使用補償金，可見即便形式上雖無再補簽租約之形式，卻具有償使用之實質，原來之定期租賃形同已轉換為不定期限租賃而為有權使用，是被告並無原告所稱之無權占有情狀存在，原告之訴並無理由。況系爭租賃契約條款第11條記載原告出售土地時，如被告於系爭土地上建有房屋，原告應依土地法第104條規定通知被告優先承買，而系爭都更案實際係以買斷給訴外人境美公司之方式進行都市更新，依上開約定條款，原告理當通知被告優先承購。
㈡退步言之，縱鈞院就與系爭土地同地段之土地，過去均為准
予拆屋還地之判決，然鈞院相關判決於考量土地之繁榮程度、利用情形、所在位置、周遭環境等相關情形均以申報地價5%作為相當於租金不當得利之計算模式，亦無本件原告所述之計算方式而高達數百萬元之前例。況依鈞院相關判決之見解，所有相當於租金之不當得利計算，均係以土地申報地價之5%為計，依此回算5年充其量亦僅有60餘萬元，原告以不同方式計算，其數額顯不合理。且被告所支付之租金或土地使用補償金數額已達1,356,745元，被告顯然已溢付超過土地申報地價5%之地租或補償金，自無原告片面宣稱再主張不當得利之餘地，原告之請求顯無理由。
㈢另監察院曾就系爭都更案之過程，捨棄地上物拆遷之程序，
更忽視其實踐適足居住權之公法上義務，率以公法遁入司法手段而援引民法第767條規定訴請居住者拆屋還地及給付所謂不當得利，有違經濟社會及文化權利國際公約保障適足居住權及公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法之意旨，爰依法提案糾正。惟原告及其委託之實施系爭都更案之訴外人境美公司，仍率爾循司法程序訴請居住者返還土地，亦非可取。遑論承租人本為社會弱勢之一方，於社會、經濟地位、資源及談判優勢各方面，皆難以與出租人匹敵，先前原告以出租人之姿與被告簽立書面之租賃契約，而原告片面所訂定之定型化租約條款，綜觀其內容，皆為較不利於承租人之不平等條款，承租人根本毫無與之議約之資源及優勢，其後原告復單方面發函恣意決定終止租約，根本顯失公平。
㈣再者，系爭建物位於新竹市內，訴外人新竹市政府亦明確表
態要求原告及訴外人境美公司於實施系爭都更案時，應充分與原住戶協商，於達成協商共識後，才有可能進一步進入系爭都更案之審議程序，否則應要展延期程。而今訴外人新竹市政府亦指名系爭都更案審議程序並未完成，復觀監察院亦曾糾正直指原告此一決策有重大瑕疵，罔顧原住戶之居住正義。況系爭都更案欲建築者為集合住宅，絕非任何老人長照機構，是原告之居住正義與集合住宅之商業考量，兩相權衡下根本比例失衡。況系爭建物於扣除系爭土地之價值後，其售價行情也至少30,000,000元以上，是原告欲徵收系爭土地，至少仍應依市價補償系爭建物之全部使用面積。
㈤綜上，答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為新竹縣所有，並由其管理，而被告曾向
原告簽訂系爭租賃契約，其中16號租賃契約約定被告設有16號建物，並承租17-9地號、17-11地號、17-12地號土地，租賃期間自101年6月14日起至103年12月31日止；18號租賃契約約定被告設有18號建物，並承租17地號、17-1地號土地，租賃期間自107年1月1日起至110年12月31日止，又被告為系爭建物之事實上處分權人，現系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號D、E、G、H、K、L、M、N、O、P、Q、R部分，合計面積137平方公尺等情，業據提出16號、18號租賃契約、系爭建物之房屋稅籍證明書、系爭土地地籍圖謄本、現場照片、系爭土地登記第三類謄本、土地建物查詢資料等件為證（見本院卷第22至33、36至40、55、56、415至418、491至502頁），復有被告提出系爭建物買賣契約書及權利讓渡書、房屋稅繳款書等件附卷供參（見本院卷第181至191、251至271頁），並經本院會同兩造至現場履勘，囑請新竹市地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及新竹市地政事務所111年11月2日新地測字第1110009187號函檢附之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第409至411、419至423頁），且上開事實為兩造所不爭執，堪信原告前揭主張為實在。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨可資參照），如不能證明，則應認物之所有權人之請求為有理由，而所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件被告既未否認其所有之系爭建物占用系爭土地之事實，已如前述，而僅辯稱其具有占用系爭土地之合法權源，是依上開舉證責任分配之規定及說明，自應由被告就其並非無權占用系爭土地之利己事實，負舉證說明之責任。
㈢原告主張被告前向其承租17-9地號、17-11地號、17-12地號
土地期間，就16號建物出租他人使用，已違反16號租賃契約約定，復經原告發函終止16號租賃契約等語，並提出原告102年5月15日府財產字第1020054475號函、被告另案起訴請求返還16號建物之本院108年度竹簡字第378號民事簡易判決等件為證（見本院卷第34、35、48至54頁）。而被告就其曾將16號建物出租予他人使用一事固不爭執，惟辯稱16號建物目前尚屬未出租之狀態。經查：
⒈依16號租賃契約第8條第1項、第15條第7款約定：「乙方（即
被告）對於土地應於法令容許範圍內自行使用，不得私自轉租、分租、將租賃權轉讓他人或以其他任何方式由他人使用」；「有下列各款情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止契約，乙方不得向甲方請求任何賠償或補償：乙方擅自轉租、分租、轉讓他人或以任何方式交由他人使用」等語，有上開租賃契約條款在卷可參（見本院卷第29、30頁），是依上開約定之意旨，可知兩造間確實曾於16號租賃契約約定16號建物所坐落之17-9地號、17-11地號、17-12地號土地，為被告承租後不得轉租他人，如被告有違反上開不得轉租之約定，原告得隨時終止租約等情，經核上開約定之性質，乃為兩造所約定之契約終止事由，基於民法契約自由及私法自治之原則，自無不許之理，先予敘明。
⒉而被告既於承租17-9地號、17-11地號、17-12地號土地期間
，曾將16號建物出租他人使用，顯見該承租人承租16號建物後之使用範圍，自亦包含16號建物坐落之上開土地，足見被告亦有將上開土地一併交由他人使用之事實。又被告復未能提出其他證據，足以證明其將16號建物及其坐落基地出租他人一事，係經原告同意後所為，堪認自屬擅自將17-9地號、17-11地號、17-12地號土地以轉租或以任何方式交由他人使用之情形，而違反16號租賃契約第8條第1項約定，故原告主張被告於承租17-9地號、17-11地號、17-12地號土地期間，有違反16號租賃契約第8條第1項約定之情形，即屬有據。至被告辯稱16號建物目前並未出租云云，縱屬為真，仍無礙前述其曾將16號建物出租他人而違反16號租賃契約之事實認定，則被告此部分所辯，自難認可採。
⒊據此，被告於承租17-9地號、17-11地號、17-12地號土地期
間既有違反16號租賃契約第8條第1項約定將上開土地擅自之轉租或以任何方式交由他人使用情形，則原告依同契約第15條第7款約定終止上開租約，即屬有據。又原告另於102年5月15日以府財產字第1020054475號函通知被告依上開條款之約定，自102年5月10日起終止16號租賃契約，有原告提出上開函文在卷可憑（見本院卷第34、35頁），依上述說明，原告終止16號租賃契約，應屬合法。
㈣又原告主張被告向其承租17地號、17-1地號土地後，因系爭
土地屬系爭都更案之都市更新範圍，故依18號租賃契約第15條第1項第2款約定，自107年10月1日起終止系爭租賃契約等情，並提出系爭都更案委託契約、原告107年9月21日府財產字第1070176877號函等件為證（第41至47頁），而被告就原告有發函終止18號租賃契約之意思表示一事，固不爭執，惟抗辯原告終止兩造租賃契約並不合法等語。經查：
⒈依18號租賃契約第15條第1項第2款約定：「有下列各款情形
之一者，甲方（即原告）得隨時終止契約，乙方（即被告）不得向甲方請求任何賠償或補償：因開發、利用或參與都市更新而有收回之必要」等語，有上開約定條款在卷可考（見本院卷第38頁），是依上開約定之意旨，係指原告將系爭土地出租予被告後，如有開發、利用或參與都市更新而有收回之必要時，原告即可終止系爭租賃契約等情，經核上開約定之性質，乃為兩造所約定之契約終止事由，基於民法契約自由及私法自治之原則，自無不許之理，先予敘明。
⒉而本件於兩造簽訂18號租賃契約後之107年6月21日，原告另
與訴外人境美公司簽訂系爭都更案委託契約，其中系爭土地位於系爭都更案之都市更新範圍，有原告提出系爭都更案委託契約在卷可參（見本院卷第41至45頁），堪信17地號、17-1地號土地自107年6月21日起已規劃為系爭都更案之都市更新範圍，揆之上開約定條款，足認17地號、17-1地號土地自107年6月21日起，已屬該條約定「因開發、利用或參與都市更新而有收回之必要」之情形，據此，被告承租17地號、17-1地號土地後，上開土地既有如18號租賃契約第15條第1項第2款約定開發、利用或參與都市更新之情形，則原告依該條款之約定，向被告終止18號租賃契約，自屬有據。又原告另於107年9月21日以府財產字第1070176877號函通知被告依上開條款之約定，自107年10月1日起終止18號租賃契約，有原告提出上開函文在卷可憑（見本院卷第46、47頁），依上述說明，原告終止18號租賃契約，堪認合法有據。
㈤被告雖抗辯原告終止系爭租賃契約顯不合法，其占用系爭土
地仍有合法權源等語，並提出系爭建物不動產買賣契約書、監察院108年8月15日院台內字第1081930650號公告、新竹縣縣有土地承租申請書、新竹市政府函文等件為證（見本院卷第181至191、275至291、371至376頁），惟查：
⒈依被告提出之系爭建物不動產買賣契約書、新竹縣縣有土地
承租申請書所示（見本院卷第181至191、291頁），其中記載訴外人溫清連因16號建物占用17-11、17-12地號土地作為其經營店鋪使用，而於100年6月16日向原告申請承租上開土地，嗣原告分別向訴外人范玉英、李復榮等2人購買取得系爭建物等情，至多僅能證明原告係自訴外人溫清連處輾轉取得系爭建物事實上處分權，及建物坐落基地承租之權利此一事實，惟上開事實無從說明有何阻卻原告依16號租賃契約第15條第7款、18號租賃契約第15條第1項第2款約定終止租約之事由，自不得據以作為原告不得終止系爭租賃契約之依據，是縱被告係以給付相當之金錢代價向第三人購得系爭建物，並成為事實上處分權人，兩造既已就系爭建物坐落基地簽訂系爭租賃契約，若被告有違約之情事，原告即有權依租賃契約約定條款終止租約，自不待言，則被告以此辯稱原告不得終止系爭租賃契約云云，已難認有據。
⒉又被告所提出監察院108年8月15日院台內字第1081930650號
公告事實及理由略以：「本案坐落新竹市○○段○○段00地號土地所屬『擬定新竹市○○段○○段00地號等43筆土地都市更新事業計畫案』部分範圍…新竹縣政府（即原告）規劃辦理該都市更新之過程，除捨棄行為時都市更新條例第36條有關地上物拆遷之程序規定外，更忽視其實踐『適足居住權』之公法上義務…而援引民法第767條物上請求權等規定訴請住居者拆屋還地及給付所謂不當得利，即有違上開公約保障『適足居住權』…應予糾正促其注意改善」等語（見本院卷第279、280頁），可知監察院上開發文之意旨，固認系爭都更案有違反行為時都市更新條例第36條有關地上物拆遷之程序規定，及聯合國「經濟社會文化權利國際公約」所謂適足居住權之公法上義務等情。
⒊惟觀被告另提出新竹市政府函文之主旨及說明意旨略以：有
關被告陳情原告委託訴外人境美公司擔任實施者擬定系爭都更案相關程序，涉有不當，損及原住戶權益，而被告列舉監察院調查系爭都更案一案引以借鏡，新竹市政府已多次澄清該案所涉都市更新行政程序、所有權移轉登記為縣有、適足居住權等議題，業經監察院、內政部及新竹市政府等相關機關先後查明，請原告及訴外人境美公司依都市更新條例第84條規定，確實於事業計畫及權利變換計畫內敘明拆遷安置計畫、舊違章建築戶處理方案，提請新竹市都市更新及爭議處理審議會審議等語（見本院卷第371至376頁），可知前開監察院提出糾正之事項，僅係要求原告對於因系爭都更案遭遷離之土地占有人，應給予適當之補償或安置方案等節，惟並未具體指摘原告自始不得終止兩造間之租賃契約，或原告依租賃契約約定終止租約ㄧ事，有何違反強制規定或善良風俗等情形，足見上開監察院之糾正案內容，與原告終止系爭租賃契約一事無涉。據此，被告僅憑前開監察院之糾正案，遽指原告終止系爭租賃契約不合法，難認有理，不予憑採。
⒋再者，囿於我國就聯合國大會於西元1966年12月16日通過之
「公民與政治權利國際公約」及「經濟社會文化權利國際公約」（下合稱兩公約）所揭示適足居住權意旨，「尚乏」對私有土地所有人行使其所有權與適足居住權間相關法律之明確規定，法院僅得在個案中於現行法規範內衡酌保障無權占有人之適足居住權之適當方法，「不得」逕課私有土地所有人於訴請拆屋還地前應對無權占有人行通知、協商、補償、安置措施等義務，並以土地所有人未行上述法律未明文規定之義務，「排斥」其所有權之行使（參最高法院109年度台上字第614號民事判決）。是依上開說明，可知我國現行僅要求法院於審理拆屋還地事件時，於個案中審酌兼衡無權占有人之適足居住權，仍不得因土地所有權人於提起拆屋還地訴訟前未對於無權占有人進行通知、協商、補償或安置措施，即阻卻土地所有權人行使所有權之權利，且依憲法第15條保障財產權規定，土地所有權人之所有權，亦為憲法所揭示應保障之權利，亦見原告依前開約定條款終止系爭租賃契約時，有無給予被告補償及安置措施，與原告本於私法上所有權人之地位行使權利，究屬二事，故被告亦不得以原告尚未給予適當之補償為由，據以抗辯原告終止系爭租賃契約不合法。
⒌況本件被告並未設籍於系爭建物，此有本院依職權查詢之被
告個人戶役政基本資料附卷供參，且經本院前往現場履勘之結果，系爭建物現況為二層樓建物，屋頂有直立之招牌，並擺放冷氣，上覆蓋有鐵皮屋頂，構造為鋼構，此有勘驗筆錄及現場照片附卷為憑（見本院卷第409、417、418頁），是系爭建物自外觀上，明顯即知係作為營業使用，顯見被告除系爭建物外，另有其他住居所可供居住使用，被告並於本院履勘現場時自承16號建物現無使用，18號建物1樓目前出租作為居酒屋營業用等節，堪信被告並未實際居住在系爭建物，揆之前揭最高法院裁判意旨，應認原告終止系爭租賃契約後請求拆屋還地，尚不致使被告因此成為無家可歸或因此受到其他有遭受不得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境等人權侵害情事，是被告依前開監察院糾正內容及兩公約揭示之意旨，據以抗辯原告不得終止系爭租賃契約云云，猶屬無稽，難以信採。
㈥又被告另提出系爭建物之租金及土地補償金繳付憑證（見本
院第193至249頁），並抗辯本件已視為不定期租賃部分。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。而依前開原告102年5月15日、107年9月21日終止租約函文分別記載：「台端違反旨揭契約（指16號租賃契約）…自102年5月10日起終止與台端之租約…另契約終止後倘台端仍使用旨揭縣有土地，即為無權占用，將依規定開徵土地使用補償金」；「依貴我雙方簽訂之租賃契約（即18號租賃契約）第15條第1項第2款約定…爰自107年10月1日起終止與臺端之租約…另租約終止後，倘臺端仍繼續使用旨揭2筆縣有土地，本府將依規定開徵土地使用補償金」等語（見本院卷第34、35、46頁），可見原告已明確告知被告系爭建物自原告終止租約時起如繼續占用系爭土地，即屬無權占用國有土地，並請求給付占用期間之使用補償金，足認原告已明示不同意系爭建物繼續占用系爭土地。至原告自終止租約時起所繼續收取之土地使用補償金，僅係向被告收取自租約終止後無其他合法權源繼續占用系爭土地而獲有利益，並致原告受有損害之對價，核其性質近似於向被告收取民法之不當得利，蓋與依租賃關係收取之租金收益有別，則被告辯稱原告已默示同意其繼續使用系爭土地云云，顯然與事實不符，亦無足採。
㈦被告另辯稱原告以系爭土地委託訴外人境美公司實施系爭都
更案，實際係以買斷方式將系爭土地交由訴外人境美公司進行都市更新，性質上為出售土地，其可以同樣條件優先承買系爭土地部分：
⒈又按「都市更新」係指依都市更新條例所定程序，在都市計
畫範圍內，實施重建、整建或維護措施；「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金；公有土地及建築物，除另有合理之利用計畫，確無法併同實施都市更新事業者外，於舉辦都市更新事業時，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第25條、國有財產法第7條、第28條、第53條、第66條、預算法第25條、第26條、第86條及地方政府公產管理法令相關規定之限制；前開公有財產依下列方式辦理都市更新：⑴自行辦理、委託其他機關（構）、都市更新事業機構辦理或信託予信託機構辦理更新；⑵由直轄市、縣（市）政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時，應辦理撥用或撥供使用；⑶以權利變換方式實施都市更新事業時，除按應有之權利價值選擇參與分配土地、建築物、權利金或領取補償金外，並得讓售實施者；⑷以協議合建方式實施都市更新事業時，得主張以權利變換方式參與分配或以標售、專案讓售予實施者；其採標售方式時，除原有法定優先承購者外，實施者得以同樣條件優先承購；⑸以設定地上權方式參與或實施；⑹其他法律規定之方式，都市更新條例第3條第1款、第7款、第46條第1項及第3項分別定有明文。
⒉經審酌原告於102年3月11日以府財產字第1020031098號函覆
被告略以：關於被告於102年3月4日以承購縣有房地申請書申請承購系爭土地一案，因被告申請承購之系爭土地，與鄰接縣有土地面積合計大於500平方公尺，且出售將不利鄰接縣有土地管理與處分，亦破壞該區域縣有土地地形完整性及造成價值減損，為維護縣產權益，故不同意讓售系爭土地等語，有被告提出上開函文在卷可稽（見本院卷第475頁），固可知被告有曾向原告表示願承購系爭土地之意思。惟依原告所提系爭都更案委託契約之內容（見本院卷第41至45頁），至多僅能知悉原告係以都市更新條例第3條第7款所稱「權利變換」之方式委託訴外人境美公司實施系爭都更案一事，尚無從認定原告於系爭租賃契約屆滿之前，有因採取上開方式實施系爭都更案，而將系爭土地讓售或標售予實施者即訴外人境美公司之情形，且被告亦未提出其他證據，足以證明原告已將系爭土地讓售或標售予訴外人境美公司之事實，應不生被告得否依土地法第104條第1項規定依同樣條件優先承買系爭土地之情形。況關於16號租賃契約部分，既經原告於系爭都更案實施前之102年間終止，而16號租賃契約之法律關係已因終止而消滅，原告亦無與被告重新簽訂租賃契約之意思，亦見被告已不得繼續使用16號建物占用之17-9、17-1
1、17-12地號土地，然其仍單方面繼續占有使用上開土地，應為無權占有，可見被告就上開土地亦無土地法第104條第1項規定之權利可資行使。從而，被告抗辯其得依土地法第104條第1項規定行使優先承買權云云，亦難認有據，不足憑採。
㈧又系爭建物尚占用非屬系爭租賃契約標的之原告所有之17-4
、17-5、17-10、17-13、17-14、17-15、17-16地號土地乙節，為兩造所不爭執，被告就有何正當權源得占有使用各該筆土地等有利於己之事實，均未能提出任何事證證明之，其空言否認係有權占有云云，猶顯無稽，難以信採。此外，被告復未能提出其他證據，足以證明原告終止系爭租賃契約有何違法或不當之處，或被告占用系爭土地另有其他合法占有使用之正當權源，故自原告終止系爭租賃契約後，被告繼續占用系爭土地之情形，即屬無權占有，堪可認定。
㈨另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭土地係新竹縣所有，並由原告管理，而被告於承租系爭土地期間，因被告有違反兩造間關於不得轉租之約定，且原告嗣就系爭土地有實施系爭都更案之需要，系爭租賃契約亦已經原告合法終止，被告復未能舉證證明其占用系爭土地有何正當權源，其現以如附圖所示之系爭建物占用系爭土地，即屬無權占用。從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖編號D（面積49平方公尺）、E（面積7平方公尺）、G（面積9平方公尺）、H（面積2平方公尺）、K（面積5平方公尺）、L（面積17平方公尺）、M（面積42平方公尺）、N（面積1平方公尺）、O（面積1平方公尺）、P（面積1平方公尺）、Q（面積2平方公尺）、R（面積1平方公尺），合計面積137平方公尺之系爭建物拆除，並將占用之土地返還予原告，自屬有理，應予准許。
㈩再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦規定甚明。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
被告之系爭建物占用系爭土地，均屬無權占有，已如前述，
堪認被告就上開無權占用部分，受有相當於租金之利益，且無法律上原因，同時致原告受有損害，是原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。茲就原告請求返還不當得利之範圍及金額，分述如下：
⒈原告請求被告於110年7月1日前無權占用系爭土地部分：⑴原告主張16號租賃契約自102年5月10日起經合法終止後，被
告於110年7月1日前溯及5年內（即自105年7月1日起至110年6月30日止），就16號建物占用17-9、17-10、17-11、17-12地號土地即附圖編號K（面積5平方公尺）、L（面積17平方公尺）、M（面積42平方公尺）、N（面積1平方公尺），合計面積65平方公尺之無權占用部分，查上開土地使用分區及使用地類別均為空白，105至110年之申報地價均為24,000元，又上開土地位鄰護城河，位於新竹市中心，附近有新竹市政府、稅務大樓、東門國小，交通尚稱便利，被告前將16號建物出租他人收取租金等情，有本院108年度竹簡字第378號民事簡易判決、勘驗筆錄、土地建物查詢資料、公告土地現值及公告地價查詢資料在卷可考（見本院卷第48至54、410、495至498、505至508頁），佐以按新竹縣縣有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息5%計收，新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準第1條亦有明文。是本院斟酌上開土地坐落位置、工商繁榮程度、交通狀況、經濟用途以及被告利用上開土地情形及所得利益等情狀，認此部分不當得利數額，應依申報地價年息之5%計算被告自105年7月1日起至110年6月30日止無權占有上開土地所受相當於租金之利益，較為合理。故依此計算，被告自105年7月1日起至110年6月30日止總計受有不當得利390,000元（計算式：24,000元×65平方公尺×5%×5年＝390,000元）。
⑵又18號租賃契約自107年10月1日起經原告合法終止後，被告
於110年7月1日前（即自107年10月1日起至110年6月30日止），就18號建物占用17、17-1地號土地即附圖編號D（面積49平方公尺）、E（面積7平方公尺）之無權占用部分，查上開土地使用分區及使用地類別均為空白，其中17地號土地於107至110年之申報地價均為21,885元；17-1地號土地於107至110年之申報地價均為24,000元，此外上開土地生活機能及交通便利程度則均如前所述，被告將18號建物出租他人作為居酒屋營業用等情，有勘驗筆錄、土地建物查詢資料、公告土地現值及公告地價資料在卷可考（見本院卷第409、410、491、492、503、504頁），佐以新竹縣縣有基地及房屋租金率計收基準第1條亦明文規定其縣有基地每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息5%計收，已如前述。是本院斟酌上開土地坐落位置、工商繁榮程度、交通狀況、經濟用途以及被告利用上開土地情形及所得利益等情狀，認此部分不當得利數額，亦應依各該筆土地申報地價之年息5%計算被告自107年10月1日起至110年6月30日止，無權占有上開土地所受相當於租金之利益，較為合理。故依此計算，被告自107年10月1日起至110年6月30日止（計2年9月）總計受有不當得利170,551元【計算式：｛（21,885元×49平方公尺＋24,000元×7平方公尺）×5%×2年＋（21,885元×49平方公尺＋24,000元×7平方公尺）×5%×9/12月｝＝170,551元，小數點以下四捨五入】。⑶至於系爭建物所占用非屬16號、18號租賃契約標的之17-4、1
7-5、17-13、17-14、17-15、17-16地號土地即附圖編號G（面積9平方公尺）、H（面積2平方公尺）、O（面積1平方公尺）、P（面積1平方公尺）、Q（面積2平方公尺）、R（面積1平方公尺），合計面積16平方公尺之無權占用部分，稽之上開占用部分均係系爭建物之一部分，應可推認在系爭租賃契約簽訂時即已存在，是原告請求前揭占用部分自105年7月1日起至110年6月30日止相當於租金之不當得利，洵屬有據。查上開土地使用分區及使用地類別均為空白，其中除17-4地號土地於105至110年之申報地價均為21,407元外；其餘土地於105至110年之申報地價均為24,000元，此外上開土地生活機能及交通便利程度則均如前所述，被告將系爭建物出租他人收取租金營利等情，有勘驗筆錄、土地建物查詢資料、公告土地現值及公告地價資料在卷可考（見本院卷第409、410、493、494、499至502、503-2、504、509至512頁），是本院斟酌上開土地坐落位置、工商繁榮程度、交通狀況、經濟用途以及被告利用上開土地情形及所得利益等情狀，認此部分不當得利數額，亦應依各該筆土地申報地價之年息5%計算，較為合理。依此計算之結果，被告自105年7月1日起至110年6月30日止（計5年）總計受有不當得利90,166元【計算式：（21,407元×9平方公尺＋24,000元×7平方公尺）×5%×5年＝90,166元，小數點以下四捨五入】。
⑷另參酌原告所提被告繳付土地租金及土地使用補償金明細及
被告所提新竹縣縣有基地土地租金、土地使用補償金收入繳款書（見本院卷第21、193至249頁），被告自105年7月1日起至110年6月30日止已繳納土地使用補償金569,655元【計算式：被告該期間繳付之土地租金與土地補償金之總和672,610元－已繳付之土地租金102,956元＝569,655元，小數點以下四捨五入】，故就被告於110年7月1日前無權占用系爭土地之不當得利650,717元（計算式：390,000元＋170,551元＋90,166＝650,717元），經以前開已繳納之土地使用補償金予以抵充後，原告請求被告給付110年7月1日前無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，於81,062元【計算式：650,717元－569,655元＝81,062元】之範圍內，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據，不予准許。
⒉另原告主張被告自110年7月1日起，繼續以系爭建物占用系爭
土地合計面積137平方公尺之無權占用部分，本院斟酌系爭土地之價值、坐落位置、工商繁榮程度、交通狀況、經濟用途以及被告利用系爭土地情形及所得利益等情狀，同認此部分不當得利數額，應依各該筆土地申報地價之年息5%計算被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，較為合理，已如前述，是原告另請求自110年7月1日起至被告返還系爭土地之日止，按日給付原告不當得利，於439元【計算式：（21,885元×49平方公尺＋21,407元×9平方公尺＋24,000元×79平方公尺）×5%÷12月÷30日＝439元，小數點以下四捨五入】之範圍內，亦屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
⒊至原告雖引用本院108年度竹簡字第378號民事判決關於16號
建物1樓每月租金4萬元，按房地價值比例拆分計算，主張以每平方公尺土地租金效益582.33元，做為本件被告給付相當於租金之不當得利數額之計算基準。惟參酌前揭計算基準，已明確規定新竹縣所有之土地不分使用分區而一律以申報地價年息5%計收，則原告現起訴請求逾越上開計算基準範圍（即每月13,170元，計算式：439元×30日＝13,170元）之相當於租金之不當得利，已難認有據。況依土地法第91條第1項、第105條亦已規定基地之租金，不得超過申報總價之10%，是以此標準計算租金，系爭土地每月租金為26,342元【計算式：（21,885元×49平方公尺＋21,407元×9平方公尺＋24,000元×79平方公尺）×10%÷12月＝26,342元，小數點以下四捨五入】，顯見如以原告計算方式所主張被告占用系爭土地每月相當於租金之不當得利數額79,800元（計算式：每日2,660元×30日＝79,800元），仍已超過系爭土地之申報地價年息10%，益徵原告此部分主張之計算基準，顯屬過高，故原告主張之計算基準，難認可採。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告就被告應給付相當於租金之不當得利81,062元部分，另請求自起訴狀繕本送達翌日（即111年1月5日，見本院卷第71頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。⒌另原告雖同時對被告主張擇一以民法第184條為請求權基礎，
而為客觀訴之合併之選擇合併，然本院既認原告依民法第179條前段規定對被告所為之請求一部有理由，一部無理由，有理由部分自無庸再就民法第184條之主張而為審酌，至於無理由駁回部分，縱原告依民法第184條為主張，因侵權行為損害範圍之認定，與不當得利數額之認定，本院所持見解及計算基準相同。從而，原告就上開駁回部分依民法第184條而為請求，仍無從准許。
四、綜上所述，被告之系爭建物占有使用系爭土地如附圖所示編號D、E、G、H、K、L、M、N、O、P、Q、R部分（合計面積137平方公尺），均無正當權源，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將上開占用部分之建物拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。另依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利81,062元，及自111年1月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自110年7月1日起至返還前開土地之日止，按日給付439元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告聲請向新竹市政府函查系爭都更案之申請資料及審查進度暨是否通知原告輔導系爭都更案所在之親仁里住戶房屋就地合法化等情，另聲請向監察院調取系爭都更案之糾正案件全卷等資料，核均無必要，又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 13 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
書 記 官 吳雅真