臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第54號原 告 彭姿蓉訴訟代理人 楊長岳律師被 告 謝進熙
謝進棋共 同訴訟代理人 傅金圳律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國110年12月8日辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就國有財產署中區分署一○九年度第二○四批逾期未辦繼承登記不動產第三五標號，於一○九年十月八日所拍定坐落新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地，權利範圍二分之一之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告為財政部國有財產署中區分署（下稱國有財產署中區分署）委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服公司中部分公司），於民國109年10月8日公開標售109年度第204批逾期未辦繼承登記土地標號第35號（下稱系爭標售案），即坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地），權利範圍2分之1之最高價得標者，因被告主張其就系爭土地享有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，然為原告所否認，則被告就系爭土地是否存有優先承買權之法律關係即有不明之處，致原告得否因得標而買受取得系爭土地之法律上地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是應認原告提起本件確認之訴有確認之利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地共有人，因國有財產署前依土地法第73條之1委託金服公司就系爭土地權利範圍2分之1標售，原告依法參與投標並以最高價而決標，原告併釋明其亦為土地法第73條之1所指優先購買權人在案。惟金服公司忽於109年11間通知原告有第三人主張優先購買權情事，系爭標售案須俟釐清第三人優先購買權後再辦理後續云云，再於110年2月24日函知系爭標售案經優先購買人全部優先承購，無剩餘持分，併告以原告應循民事訴訟程序訴請法院處理。然被告僅為訴外人謝三郎之繼承人，非系爭土地之共有人，且無實際使用系爭土地之情事，自無優先購買權。又系爭土地面積約97.49坪，僅有謝三郎所有占地8坪多之違章建物立於臨路一隅，即便肯認其就系爭土地有優先購買權，亦僅限該建物所占面積範圍，謝三郎仍無權購買系爭土地全部。爰聲明請求：確認被告就國有財產署中區分署109年度第204批逾期未辦繼承登記不動產第35標號，於109年10月8日所拍定坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地，權利範圍2分之1之優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告之父謝三郎（已於109年12月11日死亡）生前係系爭土地共有人，而系爭土地全部亦由謝三郎占有使用多年，其他共有人則均未占有使用。謝三郎雖依公告參與投標，惟由未占有使用系爭土地之共有人即原告以最高價得標，決標後謝三郎旋於當日依土地法第73條之1第3項規定，以占有使用全部系爭土地共有人身分向金服公司提出優先購買權申請書，主張以決標價金新臺幣（下同）1180萬元優先購買，經金服公司赴系爭土地現場勘查確認使用範圍，於110年2月22日以（109)台金中繼字第204號函知謝三郎其優先購買申請符合土地法第73條之1第3項優先購買權之規定，並限期繳足扣除保證金後之餘款，足徵原告雖係系爭土地共有人，惟全無占有使用系爭土地之事實，其不符土地法第73條之1第3項之優先購買權要件甚明。又優先購買權性質為形成權，僅須優先權人為行使優先承購權之意思表示，即與出賣人形成與原買賣契約相同條件之買賣契約，準此謝三郎於109年10月8日合法行使優先購買權，即已發生買受人之權利地位，雖謝三郎於109年12月11日死亡，但此權利並非一身專屬權，得為遺產，被告本於謝三郎繼承人身分，自得繼承取得系爭土地優先購買權。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）原告與被告之被繼承人謝三郎均為本件系爭土地之共有人，原告應有部分為八分之一，謝三郎應有部分為四分之一。
（二）國有財產署中區分署109年度第204批逾期未辦繼承登記不動產第35標號就系爭土地林陳榮妹應有部分二分之一，委託金服公司中部分公司進行標售，原告以1180萬元最高價得標。
（三）謝三郎於109年10月8日依土地法第73條之1第三項主張共有人之優先承買權，原告得知後提起本件訴訟。
（四）謝三郎於109年12月11日亡故，謝三郎的土地持份由其配偶謝陳貞妹協議分割繼承。
（五）系爭門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00○0號房屋（系爭房屋）係由謝三郎生前占有使用且坐落在系爭土地上。
四、本件爭點事項：
（一）被告是否得繼承謝三郎之共有人優先承買地位？
（二）被告得否依土地法第73條之1第3項主張優先承買權？謝三郎除系爭房屋坐落之面積外，是否有實際使用系爭土地其他部分而可主張優先承買權的範圍為何？
五、本院之判斷：
（一）按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳世卿、陳信通之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權（最高法院72年台抗字第94號判例意旨），此參諸民事強制執行程序中，由土地共有人於拍賣程序中買受他共有人之應有部分時，其他共有人即不得再行主張優先購買權亦明。次按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1項、第2項、第3項定有明文。而財政部國有財產署依土地法第73條之1規定，就未於法定期限內辦理繼承登記之土地或建築改良物，公告及列冊管理，並於逾15年之管理期間，仍未聲請登記而為公開標售之行為，性質上亦同為私法上之買賣，應認亦有同法第34條之1規定之適用。又該法第73條之1雖規定，依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，惟其立法目的，與地籍清理條例第12條所定：共有土地之他共有人得於地方政府主管機關代為標售土地時主張優先購買權之規定相近，均係在使辦理所標售土地之所有人與使用人能歸同一人，以盡經濟上之效用；並避免土地所有權與使用權分離，而杜紛爭之立法目的相同，始在辦理未辦理繼承登記之土地標售時，賦予繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，此為上開法條之文義解釋及目的解釋上所當然。然上開規定並未就所標售者為土地之「全部」，抑或係土地之「應有部分」，為明確之分類及規範，應屬立法時所未考量到者。又參照分別共有之應有部分，乃就一所有權為量之分割，並依該量上劃分之一定分數比率，分歸於各共有人抽象享有之狀態（最高法院95年度台上字第2458號判決意旨參照）。是所謂應有部分，係指分別共有人所得行使權利之比例，乃抽象存在，非指共有物一定比例之特定部分，故在分割為單獨所有或就特定部分約明分管之前，共有人尚無從具體辨明共有物之何部分或何特定範圍，為何共有人所有，或由何共有人管領之，故應有部分不可能為分管之標的，或為上開土地法第73條之1規定，所指特定共有人之「使用範圍」可言。再參酌前開司法實務上，就土地法第34條之1所為共有土地之應有部分出售之見解，即共有人間彼此買受應有部分時，其他共有人不得再主張優先承買權。依土地法第73條之1規定為共有土地之應有部分公開標售時，土地之共有人得就其使用範圍依序有優先購買權者，應僅限於由第三人標得土地之情形下，始有其適用之餘地；如所標售之土地「應有部分」係由土地之他共有人標得時，既無土地所有權與使用權分離之紛爭，復無礙於土地之利用，自難認其他未得標或未參與競標之共有人，尚得就他共有人所標得之土地「應有部分」，再行主張優先購買權之餘地。
（二）被告是否得繼承謝三郎之共有人優先承買地位？本件國有財產署中區分署就系爭土地為公開標售之標的，乃為林陳榮妹之應有部分，原告為系爭土地之共有人之一，其就公開標售系爭土地之應有部分以最高價得標，被告之被繼承人謝三郎固為系爭土地之共有人，然依上開之規定，謝三郎無為優於其他共有人之先順序優先購買之權利，況系爭土地上開應有部分，既由同為共有人之原告，以最高標所標得，是依上開之說明，謝三郎亦無從主張依土地法第73條之1第3項之共有人地位，享有優先承買權，謝三郎既無享有優先承買權，被告自無任何優先承買權可得繼承，故原告主張被告不得繼承謝三郎之共有人優先承買地位乙節，堪以採認。
（三）被告得否依土地法第73條之1第3項主張優先承買權？謝三郎除系爭房屋坐落之面積外，是否有實際使用系爭土地其他部分而可主張優先承買權的範圍為何？系爭房屋雖為謝三郎及被告生前占有使用且坐落在系爭土地上，惟謝三郎及被告使用系爭土地建築系爭房屋或實際使用系爭土地其他部分，並未舉證對其餘共有人取得任何債權或物權之權利，實難認被告係屬前述土地法第73條之1第3項規定之「合法使用人」，自無從依上開之規定，為優於其他共有人之先順序優先購買之主張，是依上開之說明，被告亦無從主張依土地法第73條之1第3項之合法使用人地位，而享有優先承買權，故原告主張被告就系爭房屋坐落之面積及實際使用系爭土地其他部分，並未享有合法使用人之優先承買權乙節，應可採信。
六、綜上所述，原告請求確認被告就系爭土地上開應有部分共2分之1，無土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日
民事第二庭 法 官 傅伊君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 10 日
書記官 李勻淨