臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第59號原 告 郭文宏訴訟代理人 楊一帆律師
陳興蓉律師被 告 普橋股份有限公司即良霆精機工業股份有限公司兼 法 定代 理 人 郭煥堂上列當事人間履行分割協議等事件，本院於民國111年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之事實同一，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條定有明文。查原告起訴時係以郭煥堂1人為被告，請求郭煥堂協同辦理分割登記、拆屋還地及返還不當得利等，嗣因郭煥堂抗辯使用土地建築地上物者係由其擔任法定代理人之普橋股份有限公司即良霆精機工業股份有限公司（下稱被告公司），但同意協同辦理本件土地分割登記等語，原告遂追加被告公司為備位被告、追加備位聲明，同時撤回辦理分割登記之請求，核原告追加之訴之基礎事實與原起訴事實相同，且被告到場未對於原告之撤回為同意與否之表示，應視為同意撤回，均與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告2人經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，各
別逕稱其地號）為原告與被告郭煥堂所共有，應有部分各2分之1。被告郭煥堂於民國82年間未經原告之同意，擅自將212地號土地占用並建築房屋出租收益使用，且未支付原告應有部分之租金予原告，係屬無權占有，原告自得依民法第767條及第821條之規定，請求被告郭煥堂應將如新竹縣新湖地政事務所111年5月25日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示綠色斜線部分、面積557.65平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人。又被告郭煥堂抗辯其非系爭建物所有權人，係由被告公司興建並登記為新竹縣○○鄉○○段○000○號建物之所有權人，故原告以被告公司為備位被告，請求拆除系爭建物。
㈡被告郭煥堂雖稱係受原告之委託，於82年2月5日代原告簽署2
12地號之土地租賃契約書（下稱系爭租約），由被告公司承租212地號土地並於該土地上興建建物，然租賃期間自82年2月1日起至88年5月30日止共計6年，早已屆滿而消滅，原告與被告公司間現已無任何租賃關係存在。甚至被告公司於租期內已積欠租金未付，依系爭租約第7條第2項之約定，系爭租約早於88年5月30日之前消滅。再者，租賃期間屆滿後被告公司亦不曾給付任何款項予原告，自不存在不定期租賃契約關係，顯見原告與被告公司間之租賃關係至遲於88年5月30日因租期屆滿而消滅，被告公司並無合法占用系爭212、213土地權源。縱認兩造間具有租賃契約關係且租賃契約仍然存續，然因承租人未給付近30年之租金予原告，依土地法第103條規定，原告亦得收回土地，而原告業以111年5月9日存證信函終止系爭租約。又縱認被告公司與原告間有不定期租賃，惟按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，則原告以本件民事準備㈢狀通知被告公司該不定期租賃契約將於111年10月16日終止。是被告公司確係無權占用系爭土地，原告請求拆屋還地，自屬有據。
㈢被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，原告自得
向被告請求給付相當於租金之不當得利。212地號土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）5,432元，面積為584.99平方公尺，申報總價為3,177,666元（元以下四捨五入，下同），依土地法之規定，212地號土地1年之租金最多為申報總價百分之10即317,767元，換算每月租金不超過26,481元，原告應有部分為2分之1，則被告每月應給付原告相當於租金之不當得利數額為13,240元。又原告曾於109年11月10日發函催告被告郭煥堂給付所欠相當於租金之不當得利，然被告郭煥堂置之不理，為此請求被告給付自109年11月10日回溯五年之不當得利及催告後至110年2月10日共計63個月之不當得利834,120元，及自110年2月10日起至返還系爭土地止，按月給付原告13,240元等語。
㈣為此：
⒈先位聲明：
⑴被告郭煥堂應將系爭土地如附圖所示綠色斜線部分，面積5
57.65平方公尺範圍土地之建物予以拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人。
⑵被告郭煥堂應給付原告834,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶被告郭煥堂應自110年2月10日起，按月給付原告13,240元。
⑷願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明
⑴被告公司應將系爭土地如附圖所示綠色斜線部分，面積557
.65平方公尺範圍土地之建物予以拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人。
⑵被告公司應給付原告834,120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶被告公司應自110年2月10日起，按月給付原告13,240元。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告公司於78年間，經原告與被告郭煥堂之同意，以被告郭
煥堂對212地號土地面積應有部分2分之1計算之土地面積興建門牌號碼新竹縣○○鄉○○路00號廠房，並取得新竹縣政府建設局(78)建都字第0777號使用執照。又原告於81年6月間委託被告全權處理212地號土地出租事宜，被告郭煥堂遂於82年2月5日以原告及被告郭煥堂名義與訴外人鍾宜辰，就212地號土地由臨省道端起土地面積231平方公尺簽訂租期至88年之系爭租約，而被告公司即在212地號土地上增建門牌號碼新竹縣○○鄉○○路00號廠房，並取得新竹縣政府建設局(83)建都字第206號使用執照，及以被告公司名義辦畢建物保存登記。嗣被告公司於86年2月14日將上開2建物合併登記為新竹縣○○鄉○○段000○號建物，故系爭建物為被告良霆公司所興建並取得所有權，原告請求被告郭煥堂拆除系爭建物返還土地予土地共有人，即非有理由。
㈡系爭租約之承租人鍾宜辰於租期中終止租約，乃由被告郭煥
堂收回出租之土地、被告公司收回地上興建之廠房，嗣由被告郭煥堂以被告郭煥堂及原告名義將系爭土地出租予被告公司，被告公司即按期繳付原告系爭土地2分之1應有部分計算之租金，原告從未曾異議，此由原告於100年4月13日所立字據可知；復由原告於109年11月10日寄發之存證信函，亦可知其於102年8月以前均有收取租金，是系爭土地出租予良霆公司及在地上興建系爭建物為原告同意，因未訂有書面，視為不定期限之租賃。
㈢被告公司於110年11月30日收到原告訴狀之送達，租金請求權
之消滅時效為5年，被告公司積欠5年之租金794,400元，因被告公司為公司組織，於給付租金時，依稅法之規定，應先為代扣租金百分之10計算之所得稅及二代健保，故餘額為698,198元，被告公司於111年4月28日以竹北博愛郵局41號存證信函寄交積欠5年租金之支票予原告，業經收受，因而被告公司並未積欠原告租金達2年以上甚明。故原告不得以被告公司積欠2年以上租金，經原告定期催告，被告未遵期付租為由終止租約。從而，被告公司對該土地有租賃權，非無權占用，原告請求被告公司付租及拆屋還地，非有理由。
三、得心證之理由：原告先位請求被告郭煥堂、備位請求被告公司拆除如附圖所示綠色斜線部分，面積557.65平方公尺範圍之系爭建物，返還占用之系爭土地予全體共有人，並給付自109年11月10日催告時起回溯5年至起至返還占用土地之日止，相當於租金之不當得利。然為被告否認為無權占用系爭土地，並抗辯係基於不定期租賃關係而為有權占有，且原告並未合法終止租約等語。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。
㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條已有明文。當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。
㈢查系爭土地為原告與被告郭煥堂共有，應有部分各2分之1，
然為系爭建物所占用，而系爭建物為被告公司所興建並登記為所有權人乙節，為兩造所不爭執，復經本院會同新竹縣新湖地政事務所人員到場勘測屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第159至163、183頁），並有系爭土地登記第一類謄本、系爭建物登記第二類謄本及建築改良物所有權狀影本在卷為憑（見本院卷第43、44、67），並經本院向新竹縣政府調取系爭建物於78年、82年申請物造執照之案卷資料核閱無訛，是堪認屬實。
㈣次查，原告於81年6月間出具載明：「茲委託郭煥堂先生全權
處理本人所有之新豐鄉明新段212地號土地出租事宜」之委託書（見本院卷第117頁），被告郭煥堂據以與訴外人訂立系爭租約，約定「甲方（即原告及被告郭煥堂）座落於新竹縣○○鄉○○段地號212之都市計劃工業區，由臨省道端起土地面積貳佰參拾壹平方公尺之土地租賃交乙方（即訴外人鍾宜辰）使用，以良霆精機工業股份有限公司名義蓋建因經營食品料理所必需之建物，並以良霆精機工業股份有限公司名義辦理保存登記取得所有權」（見本院卷第215、216頁），由是可知，被告郭煥堂係經原告授權將212地號土地連同其上被告公司所有之系爭建物出租予訴外人鍾宜辰，然而被告公司並非系爭租約之當事人，僅係為特定系爭租約之租賃標的物而為上開之約，原告與被告公司即不因上開租約而成立租賃關係。惟因原告係全權委託被告郭煥堂處理212地號土地之出租事宜，而原告亦確實在102年8月份之前均有收取租金之情，此由原告於100年4月13日自書「關於新豐土地：…⒉我方租金所得請改匯入台北中聯郵局00000000000000帳戶，或掛號改寄台北市通化街住址。3、九十九年以後所得稅可逕由我方租金扣除；或提供扣繳憑單供我方申報」字據（見本院卷第249頁），及原告寄給被告郭煥堂之109年11月10日文山萬美街郵局第77號存證信函所載「台端擅自出租該共有物予某機車行，惟自民國102年8月份起即未將本人應有部分之租金付予本人，應負返還不當得利之責」等語（見本院卷第51頁），可得推知原告對於系爭土地出租他人興建建物並收取租金一事，並無異議，且其本身在102年8月之前均有收租，是原告就系爭土地，應係透過委託被告郭煥堂而與被告公司成立租賃契約，且其租期逾1年而未立字據，依法應視為不定期限之租賃契約，即堪認定。
㈤再按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：
一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條定有明文。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項亦有明文。惟按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例可參）。且按出租人依土地法第103條第4款規定，以承租人「積欠租金額達2年以上時」為由終止租約，必須承租人積欠租金達2年以上時，始得依民法第440條規定，催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達2年，即不能認出租人有依民法第440條定期催告，並依此催告終止租約之權限（最高法院71年度台上字第3519號判決意旨參照）。又依民法第四百四十條第一項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約，並有最高法院43年台上字第329號判例意旨可資參照。
㈥本件原告與被告公司間就系爭土地成立不定期限租賃關係，
已於前述，且由系爭租約所載，可知係為建築房屋目的而成立租賃關係，是此租賃關係自屬土地法第103條規範之租地建屋之基地租賃，依該條第4款規定，自應以承租人積欠租金額達2年以上，且經出租人定相當期限催告承租人支付租金，承租人不為支付，出租人始得終止租約。本件原告固主張被告已近30年未給付租金予原告，且原告已於109年11月10日以存證信函催告被告付款，經過相當之期限，並以111年5月9日竹北光明230號存證信函終止租賃契約等語。經查，被告至少於102年8月起未給付原告應有部分之租金，為原告於上開109年11月10日存證信函中所陳，被告亦不否認在102年8月後，因未將系爭建物出租他人取得租金，被告公司亦未予使用，故原告未自系爭建物取得任何收益，即未再給付原告任何金錢，為其在民事補充答辯理由狀所自承（見本院卷第116頁），是被告應自104年8月起即已積欠租金額達2年以上。次查，原告之109年11月10日存證信函之內容，係主張被告自108年8月份起即未給付租金予原告，應負返還不當得利之責，及擅將系爭建物改出租予羊肉爐業者，侵害其所有權，其得行使損害賠償請求權，爰請被告於函到後即提出解決方案等語，雖出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，然綜觀該函，尚難認已有定相當期限催告之意思通知，故不能謂已發生催告之效力。再查，被告在原告於111年5月9日終止租賃契約前，已於同年4月28日以存證信函通知原告按系爭土地申報總價年息百分之10，計算5年時效消滅前租金，並檢附1紙金額為698,198元之支票作為租金之給付，並經原告收受等情，原告固否認收受支票，惟業據被告提出之該存證信函、支票及收件回執等件影本附卷為憑（見本院卷第251至263頁），且因被告已為時效抗辯，原告對於超過5年時效之租金請求，被告依法得拒絕給付，是堪認被告確已支付所積欠之租金，揆之上開最高法院43年台上字第329號判例要旨之見解，原告應不得再以先前未為給付之理由主張終止租賃契約，準此，原告主張於111年5月9日終止租賃契約，已非合法。至原告尚稱以其民事準備四狀請求被告公司於30日即111年10月26日前，給付積欠原告自82年6月1日起至111年8月31日止，共計13,387,500元之租金，逾期未付，則依土地法第103條第4款、民法第450條第2項、第440條第1、3項規定，終止兩造租賃契約等語，惟系爭租約固有約定每月租金7萬元，但與本件租地建屋之基地租約之標的與當事人均不相同，業如前述，自難相提並論，且被告已有時效之抗辯，原告亦難請求近30年之租金，故原告此部分之主張，實非可採。此外，原告另有主張因本件為未定期限租賃，得隨時終止契約云云，惟按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回（最高法院51年台上字第2987號判例參照），則原告之此項主張，顯屬無據。
㈦從而，本件原告與被告公司既有不定期限之租賃關係，且屬
租用建築房屋之基地契約，則原告在被告公司積欠租金額達2年以上時，未有合法之催告，嗣後為終止租約之表示時，被告亦已有給付租金，故應不生終止之效力，則租賃契約關係仍然存在，被告公司占用系爭土地，即有正當權源，非屬無權占有，據此，原告無論係「以先位訴訟請求被告郭煥堂」，抑或「以備位訴訟請求被告公司」拆除系爭建物，並返還所占用之土地予全體共有人，及應給付相當於租金之不當得利，均屬無據，不能准許。
四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，先位請求被告郭煥堂拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，備位請求被告公司拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即無所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 4 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 7 日
書記官 林琬茹