臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第12號原 告 施宗仁訴訟代理人 蘇勝睿被 告 陳照訴訟代理人 洪桂如律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111 年4 月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○街○○巷○號之房屋騰空遷讓返還予原告。
前一項之履行期間為一個月。
被告應自民國一一○年四月二十八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼新竹市○○街00巷0號之房屋（詳如附表所示，下稱系爭房屋）原為訴外人楊明霞所有，前經本院民事執行處以109年度司執字第3990號強制執行事件拍賣，由原告得標買受，並繳足全部價金，本院民事執行處於民國110年4月28日發給不動產權利移轉證書。原告取得系爭房屋事實上處分權後，被告迄今仍無權占用系爭房屋，顯已妨礙原告對於系爭房屋為使用、收益之權利，爰依民法第179條前段、第184條第1項前段之規定及適用或類推適用民法第767條第1項前段、第962條前段之規定，請求被告將系爭房屋全部清空遷讓返還予原告，併依民法第348條規定請求被告將系爭房屋交付予原告。為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自110年4月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,151元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋及坐落土地（詳如附表所示，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）原為伊之父親即訴外人陳朝久所有（前借名登記在鄭震巽名下），因伊自出生時即為瘖啞人士，並領有重度殘障手冊，伊未曾受教育而無謀生能力，亦未婚無子嗣，陳朝久生前因憐惜之情，早年即為伊規劃及確保伊往後安居之處所，遂將其名下之系爭土地出售予子女5人（含女婿），當時特別與子女約定，以系爭土地建築房屋（即系爭房屋）後，須讓伊得居住於系爭房屋至死亡為止，並交代取得系爭土地持分較多之訴外人陳大事，可依其能力分期給付價金，且若其過世後有未付之價金即毋庸再付，就未付之價金全數抵付伊租賃居住於系爭房屋之租金，而陳大事起初有按月給付1萬元予陳朝久，後則均未再付，經陳大事及其他子女同意後，渠等才購入系爭土地並過戶，故伊與原告之前前手即訴外人陳大事間就系爭房屋有租賃關係存在，伊得居住使用系爭房地至死亡為止，故伊非無權占有。又陳大事於64年間與原告之前手楊明霞再婚，詎陳大事於108年6月30日過世後，楊明霞因繼承取得陳大事就系爭房地之持分，竟讓系爭房地遭法拍由原告取得，然陳大事自取得系爭房地起至其於108年6月30日過世時止，均有持續履行上開租賃契約之內容供伊終身居住、使用系爭房地，而伊與陳大事間有「無償（因已付清租金）居住使用系爭房屋至死亡為止」之約定(下稱系爭約定)，且伊確實一直居住於系爭房地等情，亦為當初拍賣公告所載明，屬於公示及公開之事實，而為他人所明知或可得而知，原告自拍賣公告獲悉上情，經評估後仍拍定買受系爭房地，基於「繼受取得」及「後手權利不得大於前手」之法理，原告自應受系爭約定之拘束。退步言之，若認原告之請求有理由，懇請定相當履行期間等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得
不動產物權者，非經登記，不得處分其物權；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，民法第759 條、強制執行法第98條第1 項分別定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759 條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。經查，原告於本院109年度司執字第3990號強制執行拍賣程序中得標買受系爭房地，本院於110年4月28日發給不動產權利移轉證書，原告並於110年5月18日辦妥系爭房地所有權移轉登記等情，有原告提出之系爭房地之登記第一類謄本影本附卷可稽（見本院卷第25至29頁），並經本院調閱上開執行案件卷宗核閱無訛。揆諸前揭說明，原告自110年4月28日起即為系爭房屋之所有權人。
㈡被告就系爭房屋對原告是否有權占有？
1.被告與楊明霞間之租賃關係是否可拘束原告？按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條訂有明文。此為保障承租人之買賣不破租賃之明文規定。然被告抗辯系爭房屋被告與楊明霞間有「居住至被告死亡之日」約定，不論該等租賃關係是否真實存在，其所謂「居住至被告死亡之日」約定，即為不定期限租賃，本不受買賣不破租賃之保護，先予敘明。被告以此點抗辯有權占有系爭房屋，即屬無據。
2.被告抗辯原告自拍賣公告知悉被告占有系爭房屋為公示事實，不得對抗被告云云。然查，法拍屋買賣常有第三人或無權占有之人占有房屋，其就法拍屋之占有權源，執行法院僅就形式轉知占有人之陳述，就其實體是否真有合法占有原因並不實體認定，拍定人就占有人之原因是否為有權占有需透過訴訟程序實體認定，並不因此表示拍定人知悉占有人為有權占有之人，被告抗辯因拍賣公告已記載伊占有房屋即屬有權占有，亦不可採。至於被告援引最高法院108年度台上字第787號判決要旨，該要旨雖陳述債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。以占有特定不動產為標的所訂立之繼續性債權契約，其目的在配合社區發展，促進社會經濟及公共利益者，為使社區共同團體多數人之一方繼續占有他方所交付之不動產，該債權契約如對受讓特定不動產所有權之第三人發生效力，始能維持契約原先所欲達成之目的。為維持法律秩序之安定，使當事人締結契約之本旨及社會公益得以完全實現，固得例外令第三人受該債權契約關於不動產繼續占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知「該債權契約存在」及不動產之占有實況，令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞，且不悖公平正義及誠信原則者，始為適法。此案例事實係為解決公寓大廈不動產買賣分管契約之債權契約是否拘束後手之情形，與本案已顯不相同，且該判決要旨中亦說明第三人需明知或可得而知「該債權契約存在」之事實，然本案中，被告僅於拍賣公告中說明其無償使用之期限，然原告即拍定人如何得知此無償使用之契約是否真實存在，而有受其拘束之意？被告此部分之抗辯，亦無從逕採。
㈢原告主張被告應給付相當租金之不當得利，是否有理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其
得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念。是原告請求被告返還自取得系爭房屋權利移轉證書起所獲得相當於系爭房屋租金之不當得利，應屬有據。
⒉次按土地法第105條準用同法第97條之規定，租用基地之租金
以不超過土地申報地價年息百分10之為限。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。至於所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。系爭房屋占用系爭土地之面積計為38.01平方公尺，而系爭土地於110年申報地價分別為每平方公尺20,904、23,146元，系爭房屋之課稅現值則為106,700元等情，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書在卷可按（本院卷第23至31頁）。再本院審酌系爭房屋及所在系爭土地之位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等項，其中利用情況部分，係供為住宅使用，且屋況甚為老舊，有現場房屋相片在卷可參（見本院109年度司執字第3990號卷勘估標的物現況照片）等情，認本件請求相當於租金之不當得利，應按申報地價週年利率4％計算，較為允當；是據此計算後，原告得向被告請求按月給付之不當得利數額為914元【計算式：[（20904元+23146)/2]元/平方公尺 ×38.01平方公尺×1/5應有部分＋106700元)×4％÷12＝914元（小數點後四捨五入）】㈣綜上，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並
請求被告給付自110年4 月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告914元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈤按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告
之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間；履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，民事訴訟法第396條第1項前段、第3項定有明文。
查被告已為81歲長者，遷讓返還系爭房屋，乃需要相當時間另尋住處，但自拍賣系爭房屋時至本件訴訟已歷時許久，本院酌定上開部分履行期間為1個月。
四、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。又原告就其勝訴部分，聲明供擔保宣告假執行，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件雖為一部勝訴一部敗訴，但原告敗訴部分不計算訴訟標的價額，故酌量此情，仍命訴訟費用由被告全部負擔。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 22 日
書記官 蕭宛琴附表：系爭房地土地部分 編號 土地坐落 地號 面積（平方公尺） 權利範圍 移轉登記日期 （民國） 1 新竹市西門段一小段 43-1 45 5分之1 110年5月18日（登記原因：拍賣） 原因發生日期：110年4月28日 2 新竹市西門段一小段 44-2 18 5分之1 110年5月18日（登記原因：拍賣） 原因發生日期：110年4月28日建物部分 建號 基地坐落 建物門牌號碼 層數、層次、主要建材、主要用途 建 物 面 積 （平方公尺） 權利範圍 移轉登記日期 （民國） 新竹市○○段○○段000○號 新竹市○○段○○段0000○0000地號 新竹市○○街00巷0號 層數：5 層 層次：1 層 鋼筋混擬土造 住家用 總面積：38.01 層次面積：38.01 1分之1 110年5月18日（登記原因：拍賣） 原因發生日期：110年4月28日