臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第120號原 告 金雲鼎不動產仲介經紀有限公司法定代理人 鍾苓訴訟代理人 白宗益被 告 余錦祿
王歆雅共 同訴訟代理人 龍其祥律師複 代理人 龍無垢上列當事人間請求返還代墊款等事件，本院於民國111 年9 月15日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國109年8月16日專任委託原告銷售坐落於桃園市○○區○○段○○○段000地號土地等39筆土地（下稱系爭土地），並與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任銷售契約），約定委託銷售期間自109年8月16日起至109年10月16日止，同日亦簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱109年8月16日變更同意書），其上載明5點特別約定事項約定：「⒈地主實拿陸仟叁佰萬元正（賣青）。…⒊肆筆公司代為申請農証。⒋取得農証後七日內正式簽買賣契約書。」故原告代為申請委託銷售標的即同段4-12、24-4、24-5、28-5地號等4筆土地（下稱系爭4筆農證土地）有關農業用地作農業使用證明書（下稱農用證明）。嗣原告於委託期間內，為使被告之系爭土地符合農業使用之規定，故協助將系爭土地上之廢棄物清運、除草並種植火龍果樹苗等，為此代墊新臺幣（下同）235,000元之費用，後續又向桃園市政府申請農業用地作農業使用及農業設施容許使用，代辦費用為24,000元暨規費1,900元，合計為被告墊付260,900元。另因原告覓得買主，兩造乃於委託銷售期間外之109年10月17日簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱109年10月17日變更同意書），特別約定事項約定：「⒈簽約總價柒仟萬整。…⒋地主負擔取得農証之費用（翻田、種農作物）。」是被告於締約之際即對於申請農用證明所支出之廢棄物清運、除草並種植火龍果樹苗等費用235,000元應由被告負擔一情知之甚詳，而此費用多寡本非原告接受銷售委託時可得預估，斷無可能於簽訂系爭專任銷售契約時即承諾該費用由買方（或原告）負擔；再依被告與賣方所簽立之土地買賣契約書第12條其他約定事項約定：「四、本案須申請農業證明以農地不課稅辦理申報土地增值稅，賣方需負責配合程序上之義務，包含翻土；耕作農作物、排除地放物…等，一切相關程序以利農業證明順利核發，屆時若因賣方未配合辦理導致農業證明無法核發時，所產生之土地增值稅由賣方負擔…」被告已因原告協助而在簽約前取得農用證明，故被告無庸負擔土地增值稅，然取得農用證明前之整地相關支出，被告豈有不負擔之理？惟被告卻因該日無法順利出售而拒絕返還，實屬無理，今被告又已將系爭土地出售予他人，依然未給付被告上開代墊款項，且經原告以律師函催告，被告無端拒收，致遭退回。此外，系爭4筆農證土地固為被告余錦祿所有，非被告王歆雅，然被告2人係共同委託原告進行銷售，故就原告未渠等申請農用證明所衍生之一切費用，自應共同負擔。為此，爰依109年8月16日及109年10月17日變更同意書之約定及民法第176條第1項、第179條之規定提起本件訴訟，請求擇一為有利於原告之判決。並聲明：㈠被告應給付原告260,900元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭專任銷售契約係原告之業務即訴外人李淑珍得知系爭土地為桃園航空城計畫區段徵收範圍，遂主動與被告接洽要代為銷售，並在李淑珍之遊說下，言明一切衍生之增值稅、介紹費和「申辦農用證明費…等」概由買方支付，被告不負擔任何稅費支出，買賣雙方應共同開立履約帳戶以為保障，此有確認書（下稱系爭確認書）可證，換言之，即以一定金額為賣清方式委託銷售，當時約定之總價為6,300萬元，至於地上物補償費，則俟政府徵收時由被告收取，買方須切結放棄領取補償費權利。此外，被告另表示買方不得以系爭土地設定抵押權，以向銀行貸款方式支付買賣價金，此點雖未載明於系爭確認書，然由嗣於委託銷售期間屆滿時，被告接獲李淑珍電話告稱已覓得買主（即訴外人洪秋玉），約被告於109年10月17日至店內洽商，但當日買方並未到場，而是由原告之不動產經紀人即訴外人李淑如代理，雙方未能簽訂買賣契約即係因買方要以系爭土地向銀行貸款支付價金，因被告不同意而未能締約即可證明。系爭土地既以賣清方式出售，所有稅費均由買方負擔，被告並未委託原告進行整地、申請農地農用證明等事宜，原告若有整地申請農地農用證明情事，其係為取得農地農用證明後，依農業發展條例第37條規定申請免徵土地增值稅，以達農地所有權移轉登記時節稅之目的，惟被告本無庸負擔土地增值稅，原告如為之，亦係為買方之利益而為，應向買方請求才對，此非為被告之利益而為管理，應屬不法管理或誤信管理之不真正無因管理，實已構成侵權行為，蓋原告未取得系爭土地之農用證明且未完成整地，嗣由被告另行僱工收尾，造成被告之損害。且衡諸經驗法則，農地買賣均於買賣契約簽訂後，於辦理移轉登記時始需申請農地農用證明，方有整地之必要，如尚未簽訂買賣契約，當無進行整地申請農地弄用證明之必要。而系爭土地既未簽訂買賣契約，自無須申請農地農用證明，故原告應係打算以向銀行貸款將系爭土地吃下，待桃園航空城計畫區段徵收後取得回配地出售，因被告不同意以系爭土地貸款支付價金，致原告未能如願。果若如此，原告係為自己利益而申請農地農用證明，其請求被告給付「代墊」之申請費用，尤屬無據，更遑論系爭土地中，被告僅有一筆土地為單獨所有，其餘土地則均係共有，被告僅移轉土地所有權之應有部分而已，原告將申請農地農用證明費用全部請求被告給付，亦無理由。再者，系爭土地凡供農地使用者均為被告余錦祿所有，被告王歆雅不可能因此受有利益。另否認原告提出之原證二估價單之之真正，且因買賣契約未能談成，已由原告當場在109年10月17日變更同意書上亦已蓋有「作廢」字樣，不得再作為請求依據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張被告於109年8月16日專任委託原告銷售坐落於系爭
土地，並與原告簽訂系爭專任銷售契約，約定委託銷售期間自109年8月16日起至109年10月16日止，同日兩造亦簽訂109年8月16日變更同意書；嗣兩造於109年10月17日簽訂109年10月17日變更同意書之事實，業據提出系爭專任銷售契約、109年8月16日變更同意書、109年10月17日變更同意書等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條定有明文。經查，兩造於109年8月16日簽立專任委託銷售契約書（土地）、委託銷售/出租契約內容變更同意書，即原證一、七（本院卷第17至20頁、85頁），其中明確約定，地主實拿6300萬元，不支付佣金，不付服務費及不支付其它任何費用，公司代為申請農證。又原告之仲介人員李淑珍亦和被告簽立一份書面表示以6300萬元為賣清總價，增值稅、仲介費和申辦農用證明費，均由買方負擔（本院卷第55頁）。是以，原告於8月當時，已明確知悉系爭4筆農證土地之農用證明費並不是被告願意支付之費用。而原告係於109年8月19日繳付1400元規費作為申請農業用地作農業使用及農業設施容許使用、109年8月24日委託邱亨杰就系爭4筆土地作耙草、廢土運棄、種火龍果等符合農業用之證明、109年9月14日再繳付500元規費作為申請農業用地作農業使用及農業設施容許使用，此有桃園市政府規費繳款單、估價單、證人邱亨杰證述在卷可稽（本院卷第23、21、154頁），是以，原告支付該等費用均在109年9月間，此時兩造尚未簽立原證八之委託銷售/出租契約內容變更同意書（本院卷第87頁），故原告支付此部分費用均不符合無因管理要件、被告亦無不當得利情形，因為原告明知此為被告不願負擔之費用，原告並非為了被告而支付費用，故原告依不當得利、無因管理法律關係請求費用，均無理由。
㈡原告依109年10月17日之變更同意書請求費用，有無理由？⒈兩造固於109年10月17日簽立變更同意書，其上載明：簽約總
價7000萬元、地主支付總價1%佣金、土地增值稅由地主支付、地主負擔取得農證之費用（本院卷第87頁），被告亦不爭執其形式真正。然被告則抗辯此變更同意書因109年10月17日當日之買家因要貸款而無法買賣，此變更同意書已經作廢等語。
⒉經查，109年10月17日被告與買方洪秋玉確已簽立土地買賣契
約書，以7000萬元出售系爭土地並於同日簽立變更同意書（本院卷第87、133至139頁），然觀察此份變更同意書與先前8月16日之變更同意書，其中被告之義務變更甚多，其土地價格亦自6300萬元變成7000萬元，故本院認為作一綜合觀察之結果，亦10月17日之變更同意書應為10月17日該等買賣契約成立後之條件，亦即賣方之真意係若能依10月17日之買賣條件成交後，方願意以10月17日之變更同意書給付農證費用。而10月17日當日之交易雖先寫好契約書，但買賣雙方就貸款條件並未實際達成合意，因賣方不願將系爭土地交由買方向銀行貸款支付價金，此情亦為原告所不爭執，故10月17日當日之買賣契約書雖有書面簽立，但並未達成買賣合意之情，應堪認定。從而，被告抗辯因未能達成買賣合意而將10月17日之變更契約書由原告蓋上作廢等情，並有影本在卷可稽（本院卷第123頁），業於審理期日當庭提出原本供本院核對，並非全然無稽。從而，本院認為10月17日之變更契約書僅有形式上之書面，但兩造間並未達成合意等情，已堪認定。故原告依10月17日之變更契約書之約定請求費用，亦無理由。
四、綜上所述，原告依10月17日變更契約書、無因管理、不當得利之法律關係，請求被告給付260,900元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111 年1 月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，洵屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 14 日
書記官 蕭宛琴