臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第26號原 告 劉美君被 告 春福大地公寓大廈管理委員會
兼法定代理人 王統億共 同訴訟代理人 林淑娟律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國112年3月16日辯論終結，判決如下：
主 文被告春福大地公寓大廈管理委員會應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟柒佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告春福大地公寓大廈管理委員會負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告春福大地公寓大廈管理委員會如以新臺幣壹拾玖萬玖仟柒佰貳拾肆元原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）100,000元。㈡被告應盡速修繕與改善頂樓積水造成漏水問題。嗣迭經變更聲明後，於本院民國（下同）111年3月16日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：被告應連帶給付原告493,056元。經核原告上開所為變更，均係基於系爭房屋漏水問題之同一事實，且屬擴張應受判決事項之聲明，被告雖不同意變更，然揆諸首揭說明，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告所有坐落新竹市○區○○路0000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）為春福大地社區（下稱系爭社區）之建物，被告未定期維護整修系爭社區21號與25號建物間之伸縮縫（下稱系爭伸縮縫），自110年3月18日起，每逢大雨及大雨過後，因系爭伸縮縫老化裂開已無防水功能，造成系爭房屋之房間及浴室牆壁嚴重滲水，浴室牆壁插座孔滲水、房間牆壁大片水痕及發霉。被告王統億為系爭社區時任之主任委員，應與被告春福大地公寓大廈管理委員會（下稱被告春福大地管委會）負責維修系爭伸縮縫，原告屢次告知被告此漏水問題，被告至今仍遲未改善。系爭房屋修復所需費用為68,267元，且系爭房屋因漏水而價值減損300,000元。原告於漏水期間必須睡客廳，參考系爭社區租金及漏水面積，受有相當於租金之損失16,000元。又原告須花費時間清理漏水，受有相當於薪資之損失87,790元。另原告代被告勘查漏水情形，並與其他住戶協調，付出時間及金錢等勞務付出21,000元。為此，爰先位依民法侵權行為、備位依債務不履行之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告493,056元。
二、被告則以：依鑑定報告可知，系爭房屋漏水原因係可歸責於25號頂樓加蓋建築物、21號頂樓加蓋頂棚，兩者接合處未施作完善之防水處理，且25號頂樓加蓋建築物之屋頂外緣並未施作接水溝槽，造成雨水沿25號頂樓加蓋建築物之鐵皮外牆滲漏至系爭伸縮縫再往下滲流。況102年間有針對頂樓防水召開區分所有權人會議，決議由被告春福大地管委會補助一半、頂樓住戶出資一半進行防水工程，然斯時頂樓住戶皆未處理，故系爭房屋漏水顯不可歸責於被告。原告未舉證其清理漏水之時間、租金損害之事實，其請求無理由。又本件漏水原因與被告無關，原告請求代被告勘查及協調之勞務費用、系爭房屋價值減損，亦屬無稽。另系爭社區於109年已於春福大地社區規約（下稱系爭規約）第17條第2項載明倘因公共區域及設施造成維護修繕問題，由管理積金提撥3,000元補助，其餘不足部分由該棟住戶協商比例分攤，縱被告就漏水有可歸責之情事，被告亦僅於3,000元之範圍內補助等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：㈠按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力。」明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求（最高法院98年度台上字第790號判決意旨、臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第3號研討結果參照）。被告春福大地管委會係系爭社區全體區分所有權人依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，原告選擇以被告春福大地管委會為對造當事人起訴請求，自屬合法。
㈡次按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。另按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第2項前段、第36條第2款定有明文。是依前開規定可知，系爭伸縮縫無法歸屬於任一專有部分之外牆，自係系爭社區之共用部分，倘系爭伸縮縫發生漏水等情形，即應由被告春福大地管委會負責修繕之。
㈢原告主張系爭伸縮縫老化裂開，致原告所有之系爭房屋漏水
之事實，業據提出現場照片、存證信函等件為證（見本院卷第15至19、187至193頁），並經本院依原告聲請囑託社團法人臺灣省土木技師公會會同兩造履勘進行鑑定，鑑定結果略以：「至頂樓會勘，得知目前25號頂樓有加蓋建築物，而21號頂樓則有加蓋鐵棚，兩者之接合處，並未施作完善之防水處理，且25號頂樓所加蓋之建築物其屋頂外緣並未施作接水溝槽，造成下雨時雨水由兩者之接合處沿著25號頂樓所加蓋建築物之鐵皮外牆滲漏至21號與25號兩棟大樓間之伸縮縫在往下滲流，造成25號1樓的牆面漏水。經勘查發現在21號之頂樓其地坪有積水現象，主要是由於頂樓之地坪所設置之排水孔高程較高，造成積水無法順利排除，且積水隨著時間將沿著女兒牆面與地坪交接處慢慢滲漏至上述之伸縮縫；另造成21號頂樓積水，除了部分由21號之頂棚與25號相接處之接縫處滲漏外，頂棚之釘子貫穿屋面，下雨時雨水沿著釘孔滲漏，此可由釘孔生鏽佐證。除以上所述造成原告之房屋漏水原因外，兩棟大樓間之伸縮縫因老化（由原告所提資料得知本大樓完工迄今已逾29年）而漸漸失去防水功能；且因外力（如地震）產生裂縫等，乃為本案漏水之主要原因。因此，21號與25號兩棟大樓間之伸縮縫應定期維護與整修」等語，有社團法人臺灣省土木技師公會111年7月19日111省土技字第中1006號鑑定報告書在卷可稽，足證系爭房屋漏水之主要原因為系爭伸縮縫年久失修，產生裂縫且失去防水功能，被告抗辯係因25號頂樓加蓋建築物與21號頂樓加蓋頂棚之接合處未施作完善，造成雨水沿25號頂樓加蓋建築物之鐵皮外牆滲漏至系爭伸縮縫，且頂樓住戶未處理頂樓防水問題，系爭房屋漏水顯不可歸責於被告云云，自難憑採。本件既係因被告春福大地管委會未善盡對於共用系爭伸縮縫修繕、管理、維護之責，使雨水滲入系爭伸縮縫，致原告受有系爭房屋漏水之損害，自屬因過失不法侵害原告之權利，原告依民法侵權行為規定，請求被告春福大地管委會負損害賠償責任，即屬有據。
㈣按民法第184條第1項前段所定侵權行為之成立，須行為人因
故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。原告主張被告王統億為時任系爭社區之主任委員，其怠於修繕維護系爭伸縮縫，致原告受有系爭房屋漏水之損害，應負損害賠償責任云云。然系爭伸縮縫之修繕、管理、維護，屬被告春福大地管委會職務範圍內之事項，業如前述，且按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項定有明文。被告王統億時任被告春福大地管委會之主任委員職務，其所為均係依據被告春福大地管委會之決議為之，被告王統億本身並無自行僱工維護、修繕系爭伸縮縫之權責，且原告亦未舉證證明其向被告王統億反應系爭伸縮縫年久失修，而被告王統億仍置之不理之情事，自難認被告王統億有何故意或過失，原告據此主張被告王統億應負侵權行為損害賠償責任，自屬無據。又原告未就被告王統億有何背於善良風俗加損害於其之行為，或違反保護他人法律之行為舉證以實其說，自亦不得依民法第184條第1項後段、第2項之規定請求被告王統億賠償。且被告王統億與原告間亦無任何契約關係存在，原告主張被告王統億有債務不履行情形，亦無理由。
㈤茲就原告主張之各項損害項目及金額分別審酌析述如下：
⒈系爭房屋修繕費用：
按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項分別定有明文。依前開鑑定報告所載，系爭房屋因漏水受損，所需之修復項目包含平頂及牆面油漆11,250元、既有天花板拆除3,000元、9mm後矽酸鈣板天花板3,216元、15cm LED崁燈開關及安裝1,500元、牆面白華壁癌處理15,000元、保護及清潔工程8,000元、廢料清理及運費12,000元、其他費用5,397元、利潤稅捐及管理費8,904元，共68,267元。原告主張依民法第184條第1項前段規定，請求被告春福大地管委會給付系爭房屋回復原狀之修繕費用68,267元，核屬有據，應予准許。
⒉相當薪資之損失、勞務付出：
原告主張其受有清理漏水相當於薪資之損失87,790元、勘查漏水及協調等勞務費用21,000元，然原告自承係利用下班後清理（見本院卷第93、173頁），復未提出向任職單位請假處理之相關資料，自無受有薪資損失，且原告自行調查漏水原因、整理屋內等付出時間及勞費，非系爭房屋漏水直接致生之損害，與系爭房屋受損間無相當因果關係存在，原告此部分請求難認可採。
⒊無法使用空間之損害：
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明定。此即所謂損害填補原則，必債權人受有實際之損害，債務人始負賠償責任。原告自承於系爭房屋臥室漏水期間，其仍居住於系爭房屋（見本院卷第93、172頁），足認系爭房屋非全然喪失居住之功能，系爭房屋雖因漏水造成使用上之不便，然原告並未另行租屋而支出租金，其亦未舉證證明漏水之浴室及房間有供作為出租使用之計畫，原告主張受有無法使用空間之損害，請求16,000元，為無理由，應予駁回。
⒋系爭房屋價值減損：
⑴於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填
補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。原告請求被告賠償系爭房屋交易價值貶損300,000元等語，經查，系爭鑑定報告書內容，顯示估價師公會推估交易性貶值比例之方式為依據臺灣各級法院有關瑕疵房屋汙名化判決，及中華民國不動產估價師公會各地方公會有關瑕疵房屋鑑定操作實務，瑕疵房屋房屋市場交易價格汙名化減損金額（非工程性補償金額），針對瑕疵不動產，在該地區缺乏瑕疵房屋不動產市場交易案例作為比較參考時，一般採認「買賣合約價格」或「市場交易正常價格」之5%至15%計算。然系爭房屋因漏水所致交易價值貶損之程度，因涉及不同交易相對人個人主觀感受及認知之差異，若欠缺客觀成交數據以資參考，實易流於主觀浮泛，然因難以蒐集相同情形之成交案例，致亦無從透過具有一定客觀性基礎之市場比較法進行評估。據此，堪認原告就系爭房地交易價值貶損之確切損害額，證明顯有重大困難。
⑵細繹系爭估價報告書內容，可知鑑定人係擇取系爭房屋為比
準戶，先依比較法，蒐集近鄰地區與系爭房屋性質相當之五層樓式公寓買賣實例，採用建坪價之方式，比較3筆已成交之鄰近不動產與系爭房屋之條件差異，按交易情況、價格日期、區域因素、不動產個別因素等進行總調整率之調算後，予以權重比例核算系爭房屋之價值為每建坪14.4萬元，總價
438.19萬元。衡諸系爭估價報告書係同時採用比較法，於依比較法進行估價時，所擇取之比較標的與系爭房屋均位處近鄰，房屋面積、地形、屋齡、層次等條件亦相似，復酌以系爭估價報告書就正常價格之鑑定經過，尚無何明顯瑕疵可指等情狀，應認金額尚屬允恰，而為可採。⑶本院審酌原告因系爭房屋發生漏水，確受有系爭房地交易價
值貶損損害，惟就損害額之證明顯有重大困難，爰依民事訴訟法第222條第2項規定，參酌依系爭鑑定報告結果，系爭房屋之臥室牆壁、天花板有壁癌、潮濕、浴廁亦有，且有滲、漏水情形，得加以修復而回復物理性原狀，可信系爭房屋所以發生交易價值貶損，衡情當係因交易相對人慮及滲漏水等狀況經修復後，未來或有復發、再次自原受損處破裂、擴大之可能，致有增加修繕費用支出之虞，且前發生之滲漏水情形或已影響天花板、牆壁濕度及內部結構，致將來恐較易生壁癌並影響使用，基此交易心理因素，因而略降低對系爭房地市場價值之評價，惟尚難認因上述交易心理影響，即足致系爭房地之交易價值發生重大貶損，本院認衡量上開一切情狀，認系爭房地交易價值貶損比例應為3%。按此計算，原告得請求之房價減損金額為131,457元（計算式：4,381,900×3%=131,457）。逾此範圍之請求，為無理由。
㈥被告抗辯縱系爭房屋漏水可歸責於被告，依系爭規約第17條
第2項，其亦僅於3,000元之範圍內負責云云。查系爭規約第17條第2項：「社區各棟之公共工程經提報管理委員會評估，有施作之必要時，工程金額逾3,000元時，由管理委員會以管理基金提撥補助3,000元，其餘不足部分由各該棟住戶協商比例分攤。」（見本院卷第169頁），上開內容係就系爭社區之公共工程為如何分擔費用之約定，與被告春福大地管委會應就其侵權行為對原告所有系爭房屋之損害負賠償責任無涉，被告以系爭規約第17條第2項抗辯僅就3,000元之範圍內負損害賠償責任，實有誤會，難認可採。
㈦原告就被告2人，除以侵權行為為請求權基礎，亦主張有債務
不履行，然被告2人間與原告並無何契約存在，原告主張債務不履行之請求權基礎，應予駁回。
四、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告春福大地管委會給付原告199,724元（計算式：68,267+131,457=199,724），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，被告雖聲請調查21號、25號頂樓住戶，惟上開住戶與被告所應維修之伸縮縫所致原告系爭房屋漏水並無關連，此部分調查應予駁回，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
新竹簡易庭 法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
書記官 蕭宛琴