臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第482號原 告 陽明不動產開發企業社
設雲林縣○○鎮○○里○○路○段000 號法定代理人 何金泉訴訟代理人 廖銘裕被 告 姚漢傑訴訟代理人 易定芳律師複代理人 張錦春上列當事人間給付仲介費等事件，本院於民國112年1月31日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告以被告於民國110年3月5日委託原告銷售坐落於雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地），而被告違反雙方所簽訂之專任委託銷售契約第4條第5款第2目約定，被告仍應給付報酬新臺幣（下同）33萬7,330元，及被告委任原告雇用工人種植香蕉，卻未償還種植香蕉之費用1萬2,000元，因此起訴請求被告給付原告34萬9,330元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於言詞辯論程序中被告訴訟代理人已當庭給付原告訴訟代理人1萬2,000元，原告就種植香蕉費用部分不再請求，而減縮請求金額為33萬7,330元，利息同前，有民事起訴狀、本院111年12月6日言詞辯論筆錄在卷可按，經核與前開規定無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於110年3月5日受被告委託，居間仲介銷系爭土地，專任委託銷售期間自110年3月5日起至110年6月5日止，委託銷售總價款為843萬元，服務報酬為實際成交價款百分之4 。
（二）原告於110年4月12日覓得訴外人曾國鑫願以上開條件購買系爭土地，並交付面額72萬元本票及簽訂買賣斡旋金契約書。然被告無故拒接電話，以通訊軟體Line傳送訊息被告均已讀不回。原告於110年4月26日以員林中正路100存證信函限期催告，被告收到存證信函後才與原告聯繫。嗣被告於110年6月15日以843萬3,250元出售訴外人曾國鑫之兒子曾宏源，被告違反系爭委託契約第4條第5款第2目之約定，該案視為已完成，依系爭銷售契約第9條第1款約定，服務報酬為實際成交價的百分之4，準此，原告自得請求被告給付服務報酬33萬7,330元。
（三）並於本院聲明：請求被告給付33萬7,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告於110年3月5日就係徵土地委託被告銷售，委託期間自110年3月5日起至110年6月5日止，並言明系爭土地上之廢棄豬舍等地上物須由買方自行拆除，並為原告人員廖銘裕所知悉，原告人員廖銘裕曾與訴外人曾國鑫於110年5月8日就系爭土地進行議價，然最終因曾國鑫不加價而買賣協商未果。
（二）嗣兩造委託期間屆滿，於110年6月8日另由訴外人廖銘裕代理訴外人程永澤以買賣金額880萬元價購，而與被告在110年6月15日簽立買賣合約書，由訴外人蔡環寶任見證人，惟因兩造委託期間已屆滿，故於買賣合約書中之特約事項第10點載明仲介服務費35萬2,000元全數由賣方負擔，惟訴外人廖銘裕因其疏失而未確實傳達買賣雙方就系爭土地上廢棄豬舍等地上物存去與否之意思，致在簽立買賣合約書後，買方程永澤以不願拆除廢棄豬舍等地上物之理由不依約匯款定金100萬元，終致違約而未履行合約。
（三）訴外人廖銘裕為彌補其疏失，乃另洽商前揭出價而不願加價之曾國鑫購買，而由曾國鑫之子即訴外人曾宏源於110年6月15日表示願意以843萬3,250元之價格購買系爭土地，被告約明賣方不給付仲介費才同意以低於880萬元之價格售出，仲介費由原告與買方處理，因而在系爭買賣契約書特約事項第9點載明賣方仲介服務費收據由買方收執，而本次亦由訴外人蔡環寶任見證人，且在系爭土地買賣合約書之最下方處有原告之用印，是原告應明知此次交易賣方並無約定仲介費甚明，否則，原告斷無在無委託關係之情形下而故為不載明由被告負擔仲介費數額之理。
（四）又原告僅係因被告遲未安排時間出面與其協商系爭土地之買賣價款，即正式寄發存證信函予以通知，然系爭土地的整個交易過程自簽約、買賣價款之給付、辦妥過戶登記至完成尾款給付結案，原告均未言及仲介費情事，事關自身利益，豈有不在買賣結案前為索取之理，反而遲至111年3月24日才起訴請求被告給付仲介費，一改其積極之常態，是原告自始即知悉且同意約定賣方毋庸給付仲介費乙事，故原告當然從未向被告提起給付仲介費。
（五）綜上所述，系爭土地並非係在與原告簽立委託契約之期間售出，而在委託期間屆滿後第1次簽約時，被告有特約仲介費，且同意全額由賣方負擔，然因傳達問題而導致最終以違約收場，嗣在第2次簽約時，約定賣方不給付仲介費，被告才同意以較低的價格售出，原告自始均知悉且參與並同意，惟原告嗣後卻對被告提起本件訴訟請求被告給付仲介報酬33萬7,330元，實有違誠信，且無理由，自非有據。
（六）並於本院聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、法院之判斷：原告主張原告於110年3月5日受被告委託，居間仲介銷售系爭土地，專任委託銷售期間自110年3月5日起至110年6月5日止，委託銷售價格為843萬元，嗣原告於110年6月15日與訴外人曾宏源簽立系爭土地買賣合約將系爭土地出售予訴外人曾宏源之事實，業據提出專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、員林中正路郵局100號存證信既回執、不動產土地/建物買賣合約書等影本在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為實在。是本件本院所應審究者為：（一）被告是否違反兩造所簽訂之專任委託銷售契約第4條第5款第2目之約定？（二）原告是否得向被告請求報酬 ？經查：
（一）關於被告是否違反兩造所簽訂之專任委託銷售契約第4條第5款第2目之約定部分：⒈依兩造所簽訂之專任委託銷售契約第4條第5款2目約定，甲
方(即被告）不得於委託期間內自行或以其他方式將委託乙方（即原告）銷售之不動產出售、出租或委託他人出租、出售，甲方如有違背，或因可歸責甲方之事由，致本契約撤銷、終止、解除或致買賣不能完成者，買方之損失應由甲方加倍賠償（包含律師費用），且該案視為已完成，甲方仍應支付乙方違約金（委託總價款之6%），甲方有代理人者，代理人應連帶負責，有專任委託銷售契約書在卷可憑。⒉原告主張原告於110年4月12日覓得訴外人曾國鑫願以上開
條件購買系爭土地，並交付面額72萬元本票及簽訂買賣斡旋金契約書。然被告無故拒接電話，以通訊軟體Line傳送訊息被告均已讀不回之事實，為被告否認。且依原告公司員工蔡環寶於110年6月9日傳送被告LINE訊息「堯醫師早安，廖先生回復1，我們在5月8日已經和廖先生協議不成（他不加價），2，價高者得，今日簽約880萬也已告知，他已表明放棄。」等語（見本院卷第37頁），原告前開主張，顯然不實。
⒊而被告於110年6月9日在原告公司員工蔡環寶見證下，與訴
外人程永澤就系爭土地簽訂買賣契約，亦有買賣契約書（見本院卷第41-43頁）可按。嗣因二人就系爭土地上地上物是否拆除有所爭議，而解除契約之事實，亦有訴外人廖銘裕於他案證述在卷，有言詞辯論筆錄可憑。嗣被告又經由原告居間將系爭土地出售予訴外人曾宏源，原告主張被告有違反兩造簽訂之專任委託銷售契約第4條第5款第2目之約定，顯然不實。
（二）關於原告是否得向被告請求報酬部分：⒈被告並無違反兩造簽訂之專任委託銷售契約第4條第5款第2
目之約定之情事，原告主張被告有違反情形，該案視為已完成，依前開契約第9條第1款約定，服務報酬為實際成交價的百分之4，尚屬無據。
⒉至買方即訴外人曾宏源與被告間就系爭土地之買賣雖由原
告居間簽訂，然依被告與訴外人曾宏源簽訂之不動產買賣合約特約事項第9點僅約定賣方仲介服務費收據由買方收執，並未約定賣方應給付之仲介費，原告復未舉出其他證據證明兩造有約定被告應給付原告之多少居間報酬之情事。況兩造所簽訂專任委託銷售契約期間已屆滿，原告主張依系爭銷售契約第9第1目約定計算服務報酬云云，自無足採。
四、綜上，原告依系爭銷售契約書第4條第5款第2目約定之法律關係請求被告給付服務費337,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，尚非有據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 15 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 15 日
書記官 郭家慧