臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第428號原 告 張家豪被 告 向偉華上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國111年11月1日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國110年9月28日向訴外人陳書曼承租門牌號碼：新竹市○○區○○路○段00巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年9月28日起至112年9月27日止，租金每月新臺幣（下同）12,000元，押金30,000元，租金應於每月5日前給付。嗣訴外人陳書曼將系爭房屋出售予原告，於111年6月15日過戶完成，原告與訴外人陳曼書於111年6月24日共同前往被告處要求換約，為被告拒絕。詎被告遲付租金，原告於111年6月25日以存證信函向被告催討111年4月、5月、6月租金，惟被告堅持不付租金，原告又於同年7月2日以存證信函向被告催討，屆期仍未獲被告置理，原告於同年7月8日以存證信函通知被告終止租約，並限期遷讓返還系爭房屋。然被告於租約終止後，仍未遷讓返還系爭房屋且屬無權占用，為此提起本件訴訟，依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。並於本院聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依「買賣不破租賃」原則，兩造間就系爭房屋租賃法律關係仍繼續存在，依約未經同意不得任意終止契約。被告與訴外人陳書曼簽訂租約後，前屋主皆習慣於每月15日前後來租屋處簽名取租金，111年4月份租金已於111年4月12日現金交付於前屋主，同年5月、6月份租金前屋主未主動收付（曾轉帳入前租約交付的指定帳戶，卻交付失敗）。被告於111年7月9日將5、6、7月份租金共36,000元一併轉匯入被告帳號内，至今8月份租金12,000元也已於8月5日匯入。
（二）依法原告應以所約定之租賃住宅，交付被告，並應於租賃期間保持居住使用之狀態。帶有租約的系爭房屋經買賣後，須給予被告讓與通知或提示讓與字據，但至今被告尚未收到，依法原告不履行，待定期租約屆滿，雙方無法依據可移交及返還押金。經上述說明於定期租約關係尚未消滅前，應依有關法令、習慣、平等互惠及誠實信用原則公平行事，因此被告有權占有系爭房屋至期限屆滿。
（三）並於本院聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告於110年9月28日向訴外人陳書曼承租系爭房屋，約定租賃期間自110年9月28日起至112年9月27日止，租金每月12,000元，押金30,000元，租金應於每月5日前給付之事實，有租賃契約書在卷可憑。
（二）又本院命原告於收受開庭通知書5日內提出系爭房屋建物謄本，有開庭通知書（見本院卷第27頁）在卷可憑。惟原告迄至本件言詞辯論終結前均未提出以供本院參酌，而依原告提出存證信函、兩造間LINE訊息截圖（見本院卷第19-23頁）原告以承租人地位向被告催討租金時，除未敘明取得系爭房屋所有權時間外，被告要求原告提出已取得系爭房屋所有權證明則原告是否已受讓系爭房屋所有權，並依民法第425條規定取得系爭房屋承租人之權利，即屬有疑。則被告前向原告催繳租金並終止兩造間租賃法律關係，尚屬無據。
（三）退步言之，縱原告於111年6月15日受讓系爭房屋之所有權，依民法第425條規定固繼受訴外人陳書曼於系爭租賃契約之出租人地位，系爭租賃關係仍存在於兩造之間然查：⒈依被告與訴外人陳曼書簽訂租賃契約第16條第1項第2款約
定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：（二）承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」，同條第2項第2款約定：「出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人，但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：（二）依前項第二款第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。」有租賃契約書在卷可按。
⒉原告於111年6月25日以被告積欠111年4、5、6月租金，催
告被告於7日內給付租金、於111年7月2日以被告積欠4個月租金，催告被告於5日內付清，並於111年7月8日終止兩造間租賃法律關係，有存證信函可憑。然依被告提出房租收付明細所示（見本院卷第55頁），訴外人陳舒曼就4月份租金已於111年4月12日收取。而被告主張依其等約定租金係由訴外人陳書曼前往被告租處收取，為原告於本院所不爭執。被告主張訴外人陳書曼111年5月、6月並未前來收租，而由被告將前開租金匯至訴外人陳舒曼前所提供之帳戶，亦遭退回，有存摺、明細（見本院卷第57-59頁）影本可憑。原告以存證信函通知兼催告被告給付欠租至其以存證信函通知被告終止租約，期間間隔不足30日，不符合上開約定，自不生合法終止租約效力，兩造就系爭房屋租賃法律關係仍繼續存在。
（三）從而，原告對於是否已因法定讓與而為出租人已有疑義，縱原告已依民法第425條規定為系爭房屋出租人，兩造間租賃法律關係並未合法終止，已如前述。原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 16 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 16 日
書記官 楊霽