臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第599號原 告 李坤鋒訴訟代理人 吳存富律師
彭志煊律師被 告 麥秀玉上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國112年7月12日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明，不在此限；次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查原告原起訴聲明為：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）25萬0,960元，及自民國111年5月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告應給付自111年5月26日起至清償日止，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金。嗣於言詞辯論程序中更正第1項聲明為：被告應同意原告向台新國際商業銀行股份有限公司建北分行領取履約保證專戶帳號00000000000000（下稱系爭履保專戶）內之價金25萬0,960元，及被告應給付111年5月26日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。嗣又捨棄第1項聲明利息部分，及補充第2項聲明總價款為160萬元，有起訴狀、本院112年2月7日及同年3月28日言詞辯論筆錄在卷可憑，經核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國111年4月間透過永慶不動產新竹世紀鑫城加盟店（欣居房產有限公司）出售其所有門牌號碼：新竹市○○○路000巷0號3樓之1房地（下稱系爭房地），後經房仲媒合，被告於111年5月24日以160萬元向原告購買系爭系爭房地，並於次日將系爭房屋交付被告占有使用，雙方並於同年6月7日辦理所有權移轉登記。
（二）依兩造簽訂買賣契約書（下稱系爭契約書）約定被告應於簽約時給付簽約款9萬元，並於111年5月25日前給付備證用印款151萬元，被告雖皆如期將款項存入系爭履保專戶，惟遲至雙方於同年6月7日辦理所有權移轉登記完畢後，仍不同意簽署履保專戶撥款同意書，致原告未能取得剩餘價款，後經兩造及兩造仲介不斷斡旋，被告同意於同年6月10日、6月23日及7月4日分別撥付35萬8,866元、20萬元及72萬6,174元，共計128萬5,040元，剩餘款項25萬0,960元被告卻拒絕撥款。
（三）依系爭買賣契約書第12條第2項約定，被告若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等 ，應賠償原告自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至被告完全給付為止，再參照系爭買賣契約第4條第3項約定，原告備齊一切過戶證件資料時，被告應給付備證用印款，然被告迄今仍有25萬0,960元未付，原告自得依照民法第250條規定及系爭買賣契約書第12條第2項約定，請求被告給付自111年5月26日起至清償日止，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金。
（四）被告主張因系爭房屋有漏水問題，原告承諾會負擔全部漏水修繕問題，因此保留部分價款，簽約當時，在屋況當時有載明有壁癌。壁癌造成的原因應該是4樓漏水造成的。但是4樓與3樓前屋主正在訴訟，所以4樓屋主遲遲不肯動工，原告願意修繕系爭房屋漏水的部分。當初是約定會負責將漏水部分維修好，但並無說要維修好之後才付款項。賣方負擔修復責任及價金給付間無直接關聯，如有應有特別約定，雙方都有請專業房仲，故在簽約時就此部分有約定應會註記在買賣契約當中，但系爭買賣契約只有約定交屋後半年內賣方會負擔漏水瑕疵擔保修繕責任，並無約定瑕疵修繕完成才給付價金，因此價金給付部分應依照契約內容履行。
（五）並於本院聲明：⒈被告應同意原告向台新國際商業銀行股份有限公司建北分行領取系爭履保專戶內之價金25萬0,960元。⒉被告應給付自111年5月26日起至清償日止，按買賣總價款160萬元每日千分之零點五計算之違約金。
二、被告則以：被告已於111年5月26日入住系爭房屋，並已將系爭房屋價款放入系爭履保專戶，因系爭房屋有漏水問題，原告承諾會負擔全部漏水修繕問題，因此保留部分價款，俟原告修繕漏水問題後同意撥付，惟迄今原告仍未修繕等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張111年5月24日就系爭房屋與被告簽定系爭買賣契約，約定買賣價金160萬元，被告至今尚有剩餘款項25萬0,960元被告拒絕撥款等情，業據其提出不動產買賣契約書、提前交屋協議書、建物登記第二類謄本、價金履約專戶明細、存證信函等件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。是本件之爭點厥為：（一）兩造是否約定原告於修繕漏水後，被告給付尾款25萬0,960元？(二）原告是否得請求被告給付違約金？經查：
（一）關於兩造是否約定原告於修繕漏水後，被告給付尾款25萬0,960元部分：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條前段定有明文。
⒉證人桂紹娟證稱：我是買方仲介，在被告買系爭房屋前，
我有陪同被告去看系爭房屋，有看到廚房有看到壁癌、漏水情形，有問賣方仲介，賣方仲介說屋主知道，屋子交給被告時，漏水還沒有處理好，當時有協議說會處理好，我們才會結案，結案就是還沒結案前我的買方拿不到權狀，屋主也拿不到現金，因為屋主有急需用錢，但是他答應我們漏水的事情要處理好，所以我們就撥了兩次款，第1次為20萬元，第2次為72萬6,174元，漏水一直沒處理好，因樓上都不願配合，這個漏水問題要從4樓修復等語（見本院卷第82至85頁）；及證人林峻宏證稱：我是賣方仲介，有去看系爭房屋，有壁癌與水漬，我當時有問原告，原告說系爭房屋當初是買來要給他母親住，所以他在母親居住期間沒有進去看屋況，上次證人桂紹娟有提到漏水問題要處理好後，才會結案，未結案前買方沒辦法拿到權狀，屋主拿不到現金，按照兩造約定關於樓上漏水，原告是要負責處理。因為漏水點是由樓上產生，屋主(即原告）想處理，但是礙於樓上住戶不配合處理。在處理完重新油漆時，交給被告後才發現樓上漏水未處理好，對於證人桂紹娟的證述內容沒有意見，實際上也是這樣等語（見本院卷第102至106頁）。足見兩造確實協議原告必須將4樓漏水問題修繕完成，始得請求被告撥付尾款。原告既有上述尚未完全給付之情事，尚未補正，依上開說明，被告於原告補正前，就原告請求上開尾款部分，主張同時履行抗辯，於原告為給付前，得拒絕原告請求領取尾款25萬0,960元，自屬有理由。
(二）關於原告是否得請求被告給付違約金部分：系爭買賣契約書第12條第2項固約定，被告若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償原告自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至被告完全給付為止，然被告係因原告未完成修繕漏水問題，而拒絕給付尾款，並無遲延給付購屋款之情，已如上述，則原告系爭買賣契約第12條第2項約定，請求被告給付按買賣總價款160萬元每日千分之零點五計算之違約金，亦無理由。
四、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告應同意原告向台新國際商業銀行股份有限公司建北分行領取系爭履保專戶內之價金25萬0,960元及被告應給付自111年5月26日起至清償日止，按買賣總價款160萬元每日千分之零點五計算之違約金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 楊霽