臺灣新竹地方法院民事判決111年度簡上字第124號上 訴 人 陳照訴訟代理人 洪桂如律師(法律扶助)被上訴 人 施宗仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年7月22日本院新竹簡易庭111年度竹簡字第12號第一審判決提起上訴，本院於民國112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面除與原審陳述相同茲予引用外，另補稱：原為家族所有、所在位於新竹市○區○○街00巷0號整棟共1～5樓（下稱系爭房屋。本判決論述之系爭房屋其範圍係指全棟共5樓，與原判決論述之系爭房屋其範圍係專指1樓，有所不同），各有建號，瘖啞之上訴人設籍於系爭房屋2樓（此樓層建號為新竹市○○段○○段000○號、層次面積為38平方公尺、附屬建物陽台面積為2.97平方公尺，現所有權人為中華民國，登記原因為：拋棄，見原審卷第137頁），但系爭房屋1～3樓皆為上訴人住所，系爭房屋1樓為客廳及廚浴、2樓無廚浴而只有臥室，高齡逾80歲之上訴人，爬不上3樓，生活上無法僅單獨使用設籍所在之2樓，也就是無法依照原判決結果，單獨切割返還系爭房屋1樓（此樓層建號為新竹市○○段○○段000○號、層次面積為38.01平方公尺，歷經本院109年度司執字第3990號執行，現所有權人為上訴人，登記原因為：拍賣，原因發生日期為：民國110年4月28日，登記日期為：110年5月18日，見原審卷第25頁），經原審指定111年3月14日言詞辯論期日並訊問證人即上訴人弟弟陳爵星、證人即上訴人弟弟陳大事之子陳雲壤2人，茲由該2名證人在庭證述：【因為上訴人弟弟陳大事（已故）積欠上訴人父親陳朝久（已故）關於買賣系爭房屋坐落基地即新竹市○○段○○段00○0地號、同段44之2地號土地持分，父子倆之間於70幾年間因此發生買賣關係《本判決於論述時，簡稱：A事件買賣關係》；又系爭房屋於70幾年間起造後，上訴人父親陳朝久也曾與子女們為特別約定，房子必須讓上訴人終身住到死亡為止《本判決於論述時，簡稱：B特別約定事件》。陳大事於64年間再婚，對象是訴外人楊明霞（上1人係被上訴人法拍取得產權之前手），然因上訴人弟弟陳大事相較於其他手足，有取得較多之土地持分，也就是取得系爭房屋其坐落土地持分比例達5分之3，所以上訴人父親陳朝久有交代陳大事，陳大事可以依照其能力而為分期給付A事件買賣關係之價金，也就是前開土地登記名義人雖為上訴人舅舅鄭震巽，但土地實際所有人為上訴人父親陳朝久。而於A事件買賣關係中，倘若遇有上訴人弟弟陳大事於父親陳朝久過世後，仍有A事件買賣價金未付清時，則經彼父子倆於生前業已約定，全部未付之買賣價金抵付於上訴人賃居於房屋之租金《本判決於論述時，簡稱：C事件租賃關係》。上訴人弟弟陳大事於A事件買賣關係之初，有按月給付新臺幣（下同）1萬元於上訴人父親陳朝久，上訴人弟弟陳大事於108年6月30日死亡為止，亦均有持續履行C事件租賃關係之義務而提供系爭房屋1～3樓給上訴人居住使用無誤。所以：上訴人與弟弟陳大事之間存在『無償』之約定，亦即上訴人已給付終其一生之房屋租金完畢《本判決於論述時，簡稱：系爭約定，亦即原判決論述之系爭約定》】，以上各事件相當明確，雖訴外人楊明霞陷系爭房屋1～3樓於法拍窘境，然上訴人確實一直住在裡面，拍賣公告上也寫的很清楚，被上訴人經評估後仍拍定買受，基於繼受取得暨後手權利不得大於前手之法理，上訴人因系爭約定而屬於有權占有之人，則被上訴人應該不得對上訴人請求騰空遷讓及請求給付相當於租金之不當得利才對，惟原判決卻反此認以：姑且不論系爭約定之真偽，依照民法第425條（第2項）規定，該未經公證又期限逾5年或未定期限之系爭約定，不受買賣不破租賃之保護，並據此判決：上訴人應自系爭房屋1樓（詳細門牌號碼：新竹市○○街00巷0號）騰空遷讓返還於被上訴人，前開遷讓返還履行期為1個月，及上訴人應自110年4月28日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人914元，暨為得執行之宣告（見原判決主文第1、2、3、6項，下併稱：原判決不利於上訴人之判決結果部分），原審適用法律有錯誤，因為現行民法第425條第2項係88年4月增訂、公告，89年5月5日始為施行，不能溯及既往適用，本件舉凡於A事件買賣關係、B特別約定事件、C事件租賃關係及系爭約定，明顯都是發生於70幾年間，如此違誤之判決結果，會造成29年次、時日無多之上訴人，難以安身立命，故至少也要推遲履行期間等語，爰上訴聲明：原判決廢棄（應指原判決不利於上訴人之判決結果部分廢棄）、被上訴人於原審之訴及其假執行之聲請均駁回、歷審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人方面則以：其實本件老太太是住在系爭房屋2樓，被上訴人經由法拍而取得系爭房屋1樓，是資源回收之場所，此有原審卷附現場彩色照片為證，本件老太太不能這樣隨意主張，拒絕遷讓及拒絕給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯，爰答辯聲明：如主文所示。
三、經本院聽取兩造陳詞及調查全部卷證，暨依職權於112年3月3日以函囑託老人福利法主管地方機關即新竹市政府查明回覆：「老人陳照於112年3～4月間，是否有獨居於系爭房屋1樓或系爭房屋2樓，又若蒙屋主同意，請一併查明1樓及2樓兩處之上一樓層即系爭房屋3樓，是否為空屋？」（見本院卷第81頁函稿），結果如下：
（一）關於上訴人所謂A事件買賣關係，非為真正：
1、所稱買賣之意義及成立，按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第1項、第2項定有明文。可知買賣雙方於買賣關係之成立，必須有標的及價金之同意。查，系爭房屋層次共5樓，最上層之4～5樓這兩個層樓，4樓格局跟2樓一樣，是臥室，5樓格局則跟1樓和3樓一樣，是客廳及廚浴，沒有睡覺用的房間，4～5樓目前為訴外人陳朝久之七子陳廷侯在住（見本院卷第68～69頁筆錄及本院卷第75頁查詢資料），而其中3樓現為中華民國所有並為財政部國有財產署管理（見原審卷第139頁謄本及本院卷第69頁筆錄），且據新竹市政府於112年5月8日派員實地查訪，上訴人於111年12月6日因病故由案家安置於機構即新竹市私立佑安護理之家，112年4月6日從機構返回後，獨居於系爭房屋1樓及2樓這兩個樓層，1樓為客廳、廚房、盥洗室，2樓為臥室，目前上訴人為獨居老人，穩定使用新竹市衛生局長照送餐服務，生活自理能力尚可，經社工詢問家屬無須提供獨居老人志工關懷服務，該府後續辦理錄案列冊（見本院卷第105頁新竹市政府112年5月11日覆函），可見上訴人目前獨居之範圍，明顯已逾系爭房屋其5分之1以上。
2、又據證人陳爵星（上1人亦辦理前述安置上訴人於機構之人，見本院卷第101頁契約書）於原審在庭證稱：系爭房屋是72年8月29日完成過戶登記，本來兄弟姐妹有上訴人、陳大事、其本人陳爵星、陳廷侯、陳秋雲（上1人之配偶為林啟賢），因為父親陳朝久另外有考量，上訴人部分就登記在陳大事名下，要讓上訴人住在百年、其本人陳爵星向父親陳朝久購買土地，包括費用與價金約31萬元，所以陳大事應該要付給父親陳朝久93萬元，但父親陳朝久過世前，其哥哥陳大事只付了約50萬元等語在卷（見原審卷第114～116頁筆錄），可見上訴人所謂弟弟陳大事（上1人為31年次之人）因A事件買賣關係，故弟弟陳大事對於上訴人父親陳朝久負有93萬元買賣價金債務云云乙情，該93萬元係證人即上訴人另名弟弟陳爵星（上1人為37年次之人）以其本人5分之1之比例，單純數學推算最後取得5分之3比例之哥哥陳大事其應付款為93萬元云云如上（31萬×3）。
3、再經本院比對上訴人歷次說明及舉證資料，上訴人均堅稱：上訴人父親陳朝久是將上訴人應分得之5分之1土地持分讓與於當時住在台南之陳大事，故而陳大事、陳爵星、陳廷侯、陳秋雲、林啟賢依序取得5分之2、5分之1、5分之1、5分之1、5分之1，之後陳朝久之女兒陳秋雲與女婿林啟賢前開買入的5分之1，又由上訴人弟弟陳大事買入，最後上訴人弟弟陳大事是買入土地持分為5分之3（見原審卷第77～81頁原證1土地買賣公契及本院卷第36頁上訴理由狀與本院卷第118頁最後書狀），可見本件縱使假設於70幾年間，彼等親族之間一度曾就基地即坐落於新竹市○○段○○段00○0地號、同段44之2地號兩筆土地，發生買賣關係，於出賣人陳朝久與買受人陳大事父子倆之人間，相對應之售價至多僅約62萬元（31萬×2），至於陳大事之後再與妹妹陳秋雲及妹婿林啟賢，若有蒐購持分之行為，那也是彼兄妹（婿）間之債權債務關係，非得逕為反推上訴人父親陳朝久與上訴人弟弟陳大事2人之間，曾經合意以：系爭房屋坐落土地持分5分之3為標的暨合意相對應總價為93萬元，因而成立此項買賣關係，既無合意成立所謂A事件買賣關係，焉有可能以所謂買賣關係之未付價金，復與所謂B特別約定事件，兩者相混後，再得出所謂C事件租賃關係其租金支付方式暨自行定性上訴人與弟弟陳大事之間，具有性質屬於終其一生且無償使用之系爭約定，並以此作為基礎而主張占用人為有權占有云云。
（二）關於上訴人所謂B特別約定事件，其約定者不明，就此事實真偽之不利益，應由主張此事實之上訴人負擔：
1、茲經本院檢視上訴人歷次說明及舉證資料，上訴人均堅稱：是父親陳朝久為照護可憐之上訴人而於70年間所為之約定（見原審卷第73頁答辯狀及本院卷第118頁最後書狀），惟據原審證人陳雲壤在庭證稱：我有從出生住到81年，我高一時是平房，後來改建為5樓，我是陳大事的兒子，我住在2樓及3樓，跟我姑姑陳照（上訴人）、五叔陳爵賢一起住，我的祖父（陳朝久）與祖母（陳吳奇飼）過世後，是我、上訴人、五叔3人在住，1樓是客廳、廚房，也是我們在使用，我們住的1～3樓還有七叔陳廷侯住的4～5樓，沒有獨立出入口，都要從1樓出入，當時系爭房屋1～3樓是登記在我父親陳大事名下，我聽祖母說，我父親陳大事有出一部分的錢，我父親其他兄弟怎麼出資的，我不知道，我祖母跟我父親約定，說這房子要給陳照住到過世，如果移轉給我的話，也要給姑姑住在終老，當初房子設計就是要給家人共住的，因為坪數不大，樓梯上去打開就是房間等語在卷（見原審卷第118～120頁筆錄），可見上訴人所謂B特別約定事件，究竟是陳朝久對住在台南外地之三子陳大事說的，還是訴外人即陳朝久配偶陳吳奇飼向同住的孫子陳雲壤說的？因時代久遠、物換星移，考無可考，惟即使陳朝久夫妻2人均有交代如上，則依原審證人陳雲壤所證之具體內容，充其量僅不過是上訴人父親陳朝久作為系爭房屋之直接占有人，而隨同陳朝久或取得產權之人而為同住之家屬即上訴人，僅係占有輔助人而已（另詳後述），故依民事訴訟法第277條前段舉證責任分配法則之規定，上訴人所謂B特別約定事件，其約定者不明，就此事實真偽之不利益，應由上訴人負擔。
2、況矧所謂B特別約定事件其目的，無非在於陳朝久對於5名子女：陳照（上訴人）、陳大事（陳朝久三子）、陳爵星（原審證人）、陳廷侯（陳朝久七子）、陳秋雲（陳朝久女兒），期能公平、等份之對待，此節迭經本件法律扶助律師為當事人之利益具狀稱：陳朝久早年即為上訴人籌劃，必須讓上訴人住在房子裡面到過世為止，因陳大事取得較多土地持分，故而約定陳大事應付給陳朝久應付未付之租金全數抵付於上訴人賃居在內之租金（見原審卷第73頁答辯狀及本院卷第36頁上訴理由狀暨本院卷第118頁最後書狀），然則上訴人現實占用範圍達2～3個樓層，係系爭房屋整棟5層坪數其總合之半數左右，明顯超出5分之1甚多，復經本院比對原審證人陳爵星、陳雲壤叔姪2人之證詞，根據原審證人陳爵星在庭證稱：改建房屋的錢是土地所有權人出的，買賣時有包括舊房屋等語在卷（見原審卷第117頁筆錄第5行）、其姪陳雲壤則在庭證稱：我姑姑從出生到現在80幾歲了，都住在那邊，當時房屋重建時，我聽祖母說，錢我父親（指陳大事）有出一部分，其他兄弟怎麼出資的（指陳爵星、陳廷侯），我不知道等語在卷（見原審卷第119頁筆錄第27～31行），可見所謂B特別約定事件，實在看不出曾經由何人彼此間作出約定，允由上訴人於系爭房屋裡面可以長年累月、持續地、排他使用之賃居範圍，只能看出上訴人曾經隨父、兄之生活場域而同為住居，也看不出曾經約定以系爭房屋1樓作為承租範圍，甚至上訴人係於96年6月28日方自新竹市○○路000巷00弄00號將戶籍遷入新竹市○○街00巷0號2樓（見原審卷第33頁戶籍資料）。
（三）關於上訴人所謂C事件租賃關係，亦非真正：
1、茲經本院檢視上訴人歷次說明及舉證資料，上訴人均堅稱此項法律關係係發生於70年間之約定（見本院卷第36頁上訴理由狀及本院卷第118頁最後書狀），惟據原審證人陳爵星在庭證稱：上訴人當時是跟其父親陳朝久及另1個兄弟住在系爭房屋1～3樓，陳大事與楊明霞他們住在台南，系爭房屋樓層配置不太一樣，1樓是衛浴與廚房、2樓全是房間、1～3樓要一起使用，父親陳朝久將土地過戶給我們（手足），說是將來房子重建之後，我們要給上訴人住，改建房屋的錢是土地所有權人出的，買賣時有包括舊房屋，現在系爭房屋2～3樓拍賣沒有人要買，楊明霞就拋棄，現在是國有財產局所有（管有），所以要遷水電也要國有財產局同意等語在卷（見原審卷第117頁筆錄），可見該家族於70幾年間，大致上除了三子與三媳住在台南，1～3樓係陳朝久與陳吳奇飼夫妻與彼2人所生、患有障礙之女兒即上訴人，及另名兒子同住一處，4～5樓則係陳朝久七子陳廷侯一家人居住，於樓層配置方面，單數之1、3、5樓格局相同，為客廳、衛浴，而雙數之2、4樓格局相同，為臥室、房間，亦即原審證人陳雲壤前開證稱：當初房子設計就是要給家人共住的，因為坪數不大，樓梯上去打開就是房間（見原審卷第120頁筆錄），實在未見有何特定人間針對系爭房屋1～3樓此3個特定樓層，曾經有一方以物租與他方使用收益、他方支付租金其約定成立之事實（民法第421條第1項租賃定義之規定參看）。
2、按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年台上字第1094號判決意旨參見）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參見）。又按，請求返還占有物之訴，以現在占有該物之人為被告，所稱占有，指直接占有、間接占有，而受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，對於物有管領之力者，僅該他人為占有人（民法第942條規定參看），亦即占有輔助人對於標的物固係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，占有輔助人僅係占有人之占有機關，非為占有人。因占有輔助人非占有人，因之依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，占有輔助人自不生無權占有的問題，而現行民法所謂「家屬」係指家長以外之「家」構成員，雖非限於親屬，但必須以永久共同生活為目的，同居一「家」，方屬之。依此說明，可知本件上訴人於其父陳朝久、母陳吳奇飼往生以前，雖與其父母及手足同住於門牌號碼新竹市○○街00巷0號1～3樓樓層範圍內（即系爭房屋4～5樓以外之範圍），然依通常社會觀念上，不能認為此時上訴人對於系爭房屋整棟或某特定樓層，有為獨立之事實支配情形，亦即此時之上訴人僅係占有輔助人而已。但由前揭新竹市政府112年5月8日現場訪視與詢問家屬之結果，可信29年次、現已高齡、父母俱亡之上訴人，於近年以來，除了患病、不適等等原因，另需委託機構照護之特殊情形外，上訴人通常皆獨居於系爭房屋1～2樓此兩個樓層而為直接占有人，故原判決依照前開民法保護所有權能之規定，對於系爭房屋1樓該樓層之判決結論，即原審經調查審理後，作出不利於上訴人之判決結果部分，其結論並無錯誤。
四、從而，原判決主文第1、2、3、6項即原判決不利於上訴人之判決結果部分暨命裁判費之負擔，上訴人雖以前開情詞主張所謂70幾年間有A事件買賣關係、B特別約定事件、C事件租賃關係及系爭約定，且因現行民法第425條第2項係89年5月5日始為施行，不能溯及既往而為適用云云各語，資以作為不服原判決之論據，惟本院依照上訴人說明及舉證程度，因不能使法院信其主張課法律關係及約定事件、系爭約定為真實可採，故認原判決對於系爭房屋1樓命為騰空遷讓及返還相當於租金之不當得利，其結論並無錯誤，經核原判決理由固與本院所持理由，有所不同，惟於最後結論並無二致，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求為廢棄改判，其上訴為無理由，應予駁回。
五、末查，原審以判決終結之日期為111年7月22日，截至本件最後言詞辯論終結日112年7月12日為止，接近屆滿1年，原判決主文第2項所定1個月履行期間，並無失當，甚至上訴人於本件二審指定之112年2月3日準備期日以前，業於111年12月20日經由其弟弟即原審證人陳爵星委託新竹市私立佑安護理之家進行長期照顧（見本院卷第89頁診斷證明書及本院卷第101頁契約書），且查其另名弟弟即訴外人陳廷侯（上1人為39年次之人）仍住在系爭房屋4～5樓，先前復經由家屬自行與財政部國有財產局接觸，目前該局對於因訴外人即執行程序債務人楊明霞拋棄所有而為國有之系爭房屋2～3樓，暫時不會對老人福利法所稱之老人為遷出之請求，此情業據上訴人訴訟代理人當庭陳明在卷（見本院卷第70頁筆錄），故本件並無上訴人或其訴訟代理人指摘之所謂若不延期履行，會造成上訴人失其安身立命云云之困境，爰無推延履行之必要性，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與本件判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 9 日
民事庭 審判長 法 官 彭淑苑
法 官 傅伊君法 官 周美玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日
書記官 徐佩鈴